Субаренда что это такое

Такой институт гражданского права, как субаренда, имеет широкое распространение в нашей повседневной жизни.

В этой статье мы дадим определение этому термину, рассмотрим все нюансы заключения договора субаренды нежилого помещения, в том числе безвозмездной, а также приведем пример такого документа.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Что такое субаренда

Ее суть заключается в том, что лицо (человек или организация), которое имеет в аренде помещение (либо иное имущество), распоряжается им таким образом, что в свою очередь отдает его в пользование (аренду) иному лицу.

Такое право у арендатора предусмотрено отечественным Гражданским кодексом (конкретно пунктом 2 статьи 615), согласно которой арендованное имущество можно:

  • сдать в субаренду;
  • отдать в пользование безвозмездно;
  • передать свой статус арендатора другому (так называемый «перенаем»).

Участниками таких правоотношений могут быть:

  • любые хозяйствующие лица (организации и предприниматели);
  • каждый человек как частное лицо.

Множество вариаций позволило субаренде стать любимым инструментом, который повсеместно используется в коррупционных схемах (особенно если это касается государственного либо муниципального имущества).

Основные правила субаренды

Законодатель предусмотрел, что на все перечисленные выше действия арендатор должен иметь письменное согласие собственника имущества (может быть либо в самом договоре аренды, либо в дополнительных протоколах к нему).

Здесь есть также два правила:

  1. Срок для субаренды не может быть большим, чем время, на которое распространяются права арендатора на арендованное имущество.
  2. По своему объему права субарендатора не могут превышать объем прав арендатора, указанные в первичном договоре аренды.

Просмотреть и скачать образец приказа изменения штатного расписания можно в этой статье.

О том, для чего нужен, как и кем заполняется журнал прохождения инструктажа по технике безопасности, можно почитать здесь.

Заключение договора

Итак, наше законодательство позволяет (с определенными условиями, перечисленными выше) отдать арендованное помещение в субаренду другому. Инструментом такого правоотношения и будет соответствующий договор.

Следует иметь в виду, что сдать в субаренду можно как все арендуемое помещение, так и его отдельные части (в жизни распространены случаи, когда предприниматель сдает часть своего арендуемого под магазин помещения в субаренду другим коммерсантам-продавцам товаров).

По поводу наличия согласия для субаренды собственника помещения нужно указать, что это требование закона необходимо для соблюдения прав последнего, однако прямо запретить такое распоряжение арендованным имуществом собственник не вправе (пункт об этом в договоре аренды является юридически ничтожным).

Еще одно условие – каждый договор субаренды, который заключается на срок свыше года, должен пройти государственную регистрацию. Нельзя сказать, что это требование является «мертворожденным», но на практике его обходят тем, что определяют срок субаренды меньшим временем (например, 11 месяцев).

Что обязательно нужно включить в договор

Договор субаренды является производным от договора аренды и мало чем от него отличается. Так, в нем необходимо прописывать:

  • Все характеристики, которые относятся к предмету субаренды:
  • местоположение нежилого помещения (городской адрес);
  • его площадь (в единицах измерения);
  • что оно собой представляет и для чего предназначено (склад, офис и пр.).
  • На какое время помещение передается субарендатору.
  • Сколько, в какое время и в какой форме субарендатор станет за него платить.
  • Применительно к каждой конкретной ситуации стороны могут учесть любые иные факторы, которые потенциально могут возникнуть (к примеру, оговорить вопросы парковочных мест или отдельной охраны части помещения).

    Структурное построение договора

    В этом договоре структуру принято располагать по такому порядку:

    1. Указание на то, в каком месте (по административному делению) заключается договор и в какой календарный день.
    2. Описание того, кто и от чьего имени его заключает, а также на каком основании действует (доверенность, устав и пр.).
    3. Описание того, что является предметом субаренды (какое помещение).
    4. Расписывается, какие конкретно права и обязанности возникнут у сторон договора.
    5. Описывается механизм расчетов между сторонами по этому договору (платежи).
    6. Указывается время действия договора.
    7. Предусматривается, каким образом могут быть изменены условия.
    8. Выбирается способ разрешения споров.
    9. Если стороны обусловили какие-то иные ситуации, то они расписываются как особые условия.
    10. И, наконец, указываются реквизиты (наименование, счета банков, номера в реестрах и пр.) сторон.
    11. Договор увенчивается подписями договаривающихся сторон.

    Это общие правила, которых следует придерживаться.

    Что еще следует иметь в виду

    Субаренда имеет некоторые нюансы:

    • Если стороны арендных отношений прекращают свои правоотношения, то это прекращает и отношения между участниками договора субаренды.
    • Если договор аренды пролонгируется автоматически, то это не означает синхронную пролонгацию и договора субаренды (потребуется заключение нового договора).
    • Если договоры (и аренды, и субаренды) заключены бессрочно, то в таком случае является обязательным предупреждение их участников о прекращении аренды (субаренды) за три месяца.
    • При заключении договора, если есть такая необходимость, следует также обсудить вопрос о том, может ли субарендатор делать улучшения в получаемом помещении, а если да, то на каких условиях (утверждение проекта, компенсация затрат и т.п.).
    • Как правило, стороны «разносят» стоимость субаренды на:
    • цену самой субаренды;
    • цену тех услуг, которые необходимы для субарендатора (свет, вода, теплоэнергия, вывоз мусора, охрана, коммуникации и пр.).

    Приложения к договору

    Среди возможных документов, которые сопутствуют договору субаренды, выделим такие:

    • Правоустанавливающие (подтверждают законность действий того, кто отдает помещение в субаренду – свидетельство о праве собственности, договор аренды и пр.).
    • Полное описание помещения (его состояние, что в нем и пр.).
    • Детальное расписание платежей субарендатора.

    К такому договору в обязательном порядке прилагаются также такие документы:

    • Акт, который подтверждает действительную передачу помещения «в руки» субарендатора.
    • Дополнительные протоколы, которыми зафиксировано изменение или дополнение условий договора.
    • Протоколы по поводу разногласий между сторонами (например, относительно рабочего состояние инфраструктуры помещения).

    Это основные правила составления такого вида договоров, следование которым обеспечит этой сделке законность.

    Сюжет о том, как правильно заключать такой договор

    Видео о соотношении договора аренды и субаренды:

    Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Бесплатная консультация юриста

    Москва и область

    Санкт Петербург и область

    ЗнайДело.Ру — портал для тех, кто начинает бизнес

    http://znaydelo.ru/document/dogovor-subarendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

    Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.

    Что такое субаренда? Это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.

    Договор субаренды

    Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Договор субаренды, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

    Все действия по оформлению договоров аренды и субаренды регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него по договору третьему лицу.

    Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

    В договоре аренды указывают:

    • предмет договора с указанием площади и других характеристик;
    • сумму арендной платы, порядок расчетов;
    • права и обязанности каждой стороны;
    • ответственность за невыполнение условий, прописанных в договоре;
    • срок действия договора;
    • юридические адреса и реквизиты сторон.

    Каждая сторона обязана поставить свою подпись.

    Возможные риски

    Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.

    1. Плюс для арендатора: не нужно согласовывать с хозяином помещения свои действия. Только арендатор решает, кого он выберет в качестве субарендатора.
    2. Минус для арендодателя: он не может даже предполагать, кому его арендатор в будущем может сдать свободные площади.

    Обратите внимание: субаренда помещения, находящегося в муниципальной собственности, законна только после разрешения от органов муниципальной власти. Необходимы подписи ряда чиновников.

    Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями. Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы. Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!

    Субаренда квартир – доходный бизнес

    В крупных туристических центрах и мегаполисах предприниматели создают бизнес, предполагающий аренду нескольких квартир и последующую сдачу их почасово, посуточно или на более долгий срок. Данный вид бизнеса будет успешным в промышленных городах, куда часто приезжают командировочные. Многие граждане, как вариант временного проживания, между отелем и сдающейся квартирой, часто выбирают последний вариант.

    Что такое субаренда квартиры? Суть идеи проста: аренда нескольких недорогих, чистых, пригодных для проживания квартир и сдача их третьим лицам в краткосрочную аренду. Заработок на сдаче жилья на короткий срок всегда выше, чем доход, полученный от долгосрочной аренды.

    Капиталовложения

    Чем большем квартир вы планируете снять для сдачи их постояльцам, тем выше расходы. Выделите некоторую сумму на приобретение полезных вещей, делающих проживание комфортным: микроволновка, небольшой холодильник, телевизор, спальное место, постельные принадлежности. Предусмотрите траты на бытовую химию и услуги уборщицы.

    Рентабельность бизнеса по сдаче квартир всегда высока. Средняя стоимость проживания в арендованной квартире в месяц – 5000 руб. Если предусмотрена краткосрочная аренда, доход будет выше. Часто затраты окупаются через пару месяцев.

    Прибыль зависит от вашей активности по поиску и привлечению клиентов и тому впечатлению, которое останется у гостей города после проживания в данной квартире. Довольный постоялец в следующий раз вернется сюда вновь и порекомендует ваше жилье своим коллегам и друзьям.

    Как организовать бизнес: инструкция

    1. Поиск и аренда недорогих квартир. Изучите объявления на интернет-сайтах, в популярных газетах. Сравните цены. Выбирайте квартиры, расположенные рядом с транспортными развязками. Одна из квартир должна находиться в тихом районе.
    2. Обустройство помещения. Создайте нормальные условия для проживания, обставив квартиру скромно, но со вкусом. Минимум мебели и бытовой техники обязателен.
    3. Проведение рекламной кампании. Раздача листовок и визиток, расклейка объявлений, реклама в Интернете помогут привлечь первых клиентов.
    4. Контроль сохранности имущества. Заранее предупредите постояльцев о штрафах в случае обнаружения вами поломки мебели или бытовой техники. Разумный вариант – брать страховой взнос от клиентов на время аренды.

    Субаренда земли

    Что такое субаренда земельного участка? Разрешен ли такой вид получения дохода в России? Этот вопрос волнует многих граждан, желающих сдать третьему лицу арендованный участок земли.

    В Законе об аренде в ст. 8 указано, что арендованный участок или часть его можно передавать в субаренду. Целевое назначение при этом изменять запрещено.

    Также требуется уведомить арендодателя и получить его согласие в письменной форме. Срок рассмотрения предложения – один месяц. Если по истечении этого срока владелец участка не подтвердил согласие или не ответил отказом, арендованная земля может быть передана во временное пользование третьему лицу.

    Следует знать, что условия договора субаренды не должны противоречить пунктам и нормам договора аренды. Субарендатор должен помнить, что договор субаренды действует в рамках договора аренды. Все просто: не может быть срок аренды три года, а субаренды – четыре. В случае прекращения действия договора аренды автоматически аннулируется договор субаренды.

    Обязательна государственная регистрация подобных договоров . Что такое субаренда земли? Это правовая ситуации, требующая неукоснительного соблюдения всех норм и требований законодательства РФ. Регистрация договора в нотариальной конторе придаст уверенности в том, что арендодатель сдает третьему лицу «чистый» с точки зрения закона участок. Нотариус – страховка от возможных рисков и проблем.

    В Налоговом Кодексе РФ в п.288.6 ст.288 указано, что размер платы за субаренду земли не может превышать арендной платы.Субарендатор, как субъект хозяйствования, обязан соблюдать все положения заключенного с ним договора.

    Плата за субаренду участка должна вноситься в оговоренные сроки. В случае нарушений положений об оплате, наступает ответственность субарендатора перед арендодателем.

    Ни один арендодатель не допустит нарушений в сроках получения платы за субаренду земли. Арендодатель – физическое или юридическое лицо, ответственное за своевременное внесение платежей в городской бюджет. Штрафные санкции из-за нерадивого субарендатора никому не нужны.

    При заключении сделки проведите всестороннюю проверку физического или юридического лица, с которым вы планируете сотрудничать. Безответственный субарендатор добавит вам головной боли.

    Если вы арендуете площади и собираетесь сдавать их во временное пользование, изучите как можно больше материала на тему: что такое субаренда помещения, как оформить договор субаренды, нюансы субаренды земли и прочие. Правовые знания всегда приносят пользу.

    ЖК «Энфилд»: ультрасовременный квартал в Буграх. Рассрочка 0% после заселения. Квартиры от 1,72 млн

    Квартиры в готовых и строящихся кирпичных домах . Дет.сад, школа будущего

    • ЖК «Кивеннапа Симагино» от 2,587,022 рублей за квартиру
    • ЖК «Ювента» от 3,095,820 рублей за квартиру
    • ЖК «Орловский парк» от 6,218,100 рублей за квартиру
    • ЖК «Нордика» от 4,058,400 рублей за квартиру
    • ЖК «Полис на Комендантском» от 1,937,600 рублей за квартиру

    ЖК «Энфилд»: ультрасовременный квартал в Буграх. Рассрочка 0% после заселения. Квартиры от 1,72 млн

    Квартиры в готовых и строящихся кирпичных домах . Дет.сад, школа будущего

    Квартира с отделкой у метро!

    Уникальное предложение только для клиентов "Петербургская Недвижимость"

    ЖК "Новый Оккервиль".Беспроцентная рассрочка.Отделка в подарок.Метро,парк, река.Удобно всё

    Осенняя акция в ЖК YouПитер! Купи паркинг и кладовку – получи дополнительную скидку на квартиру!

    http://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/chto-takoe-subarenda-ili-v-tret-i-ruki.html

    Аренда – явление весьма распространённое в нашей стране. Но вот что такое субаренда? Этот механизм взаимодействия достаточно нов для нашей страны. Чем он отличается? Какие особенности на практике существуют? В нашей статье вы найдете ответы на данные вопросы, а также практический пример, где будет рассмотрен упомянутый договор.

    Субаренда нежилого помещения: в каком случае говорят о ней

    Допустим, есть человек, который является собственником офисного помещения. Он сдаёт его кому-то в аренду. Съемщик попользовался им и по какой-то причине решил, что ему помещение не нужно. Что ж, тогда он (с разрешения владельца) может сдать его в субаренду. Этот процесс регламентируется вторым пунктом 615-й статьи ГК РФ.

    При заключении субаренды обязательно необходимо оформлять договор. И напомним ещё раз: согласие владельца на всё это должно быть обязательно. Даже если в договоре есть пункт о том, что это не нужно.

    Возможными являются ситуации, когда в договоре между владельцем и арендатором предусматривается возможность последнего передавать имущество третьим лицам. Но в этом необходимо удостовериться самостоятельно, ознакомившись с документом.

    Исходя из сказанного, нетрудно понять, что такое субаренда. Но такая схема довольно трудоёмкая и затратная по времени, поэтому на особую популярность такого вида отношений рассчитывать не приходится.

    Что выступает предметом договора субаренды

    Предмет договора субаренды — это нежилое помещение (в нашем примере – офис). При оформлении необходимо позаботится о том, чтобы максимально точно указывались его характеристики:

    • адрес;
    • тип помещения;
    • площадь;
    • краткое описание.

    Последнее часто размещают не в самом договоре, а в приложении к нему. Обычно составляют и поэтажные планы всего, что сдаётся в субаренду. Это позволяет избежать неточностей в документации.

    Стороны и форма договора

    В качестве субъектов описываемого договора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели и дееспособные физические лица. У российского законодательства относительно этого никаких особых требований нет.

    Не всё так просто с формой договора. Так, независимо от срока субаренды, документ должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Если договор заключается на год или даже больше, то его необходимо зарегистрировать. Без этого он не имеет юридической силы.

    Сроки

    В пункте №2 615-й статьи ГК РФ говорится о том, что длительность субаренды не может быть большей, чем действие аренды. Также необходимо отметить, что существует и разница в продлении. Так, если заключается новый договор аренды, то субаренду необходимо оформлять отдельно. Поэтому всегда стоит обращать внимание на сроки. Если аренда оформлена на неопределённый срок, то при желании разорвать договор об этом необходимо предупредить за три месяца.

    Что должно быть в документах относительно субаренды

    Теперь рассмотрим, как должны быть оформелны документы на субаренду. Основная документация:

    1. Преамбула.
    2. Предмет заключаемого договора.
    3. Обязанности и права сторон.
    4. Цены на нежилое помещение за определённый временной интервал (как правило, за месяц) и порядок расчета между субъектами.
    5. Ответственности сторон.
    6. Сколько (до какого времени) действует договор.
    7. Реквизиты, а также подписи (при необходимости и печати) сторон.

    Кроме этого, к договору прилагаются следующие документы:

    1. Описание помещения, которое арендуется.
    2. График платежей.
    3. Кадастровый паспорт.
    4. Свидетельство о том, что человек имеет разрешение собственника о сдаче помещения третьим лицам.

    Также могут быть добавлены такие документы:

    1. Акт о передаче/приёме нежилого помещения.
    2. Дополнительные соглашения, в которые оговариваются определённые нюансы.
    3. Протоколы разногласий и документы их согласования.

    Обязанности арендатора и субарендатора

    Как у арендатора, так и у субарендатора имеются определенные обязанности. Первый из них должен:

    1. Предоставить оговариваемое помещение в срок, который указан в договоре.
    2. Требовать, чтобы был проведён капитальный ремонт помещения, которые выступает субъектом отношений.
    3. Ознакомить субарендатора с имеющимися у него правами и обязанностями.
    4. Следить, чтобы не нарушалось целевое использование помещения.

    В свою очередь, субарендатор обязан:

    1. Следить, чтобы имущество было в исправном состоянии, и при возникновении проблем с этим по его вине отремонтировать помещение.
    2. Своевременно выплачивать денежные суммы, которые установлены в качестве арендной платы. Если будет зафиксирована несвоевременная или неполная оплата, порча имущества или отсутствие капитального ремонта, то договор может быть досрочно разорван в судебном порядке.

    Возмездный договор

    Арендодатель при предоставлении нежилого помещения арендатору, согласно статьи 423 ГК РФ, должен получать плату или другое встречное предоставление. Если её размер не определён, это не значит, что ничего платить не нужно. Данное обстоятельство оставляет возможным со стороны арендодателя требовать её получения (причем в размере, котором захочется ему, в рамках разумного).

    Некоммерческие структуры часто получают для своей деятельности помещения в аренду безвозмездно от богатых добродетелей. В таком случае отношения дополнительно регулируются подпунктом №2 статьи 170 ГК РФ. Передаваться может собственный субъект владения или же всё оформляется как субаренда помещения.

    Об арендной плате

    Размер арендной платы должен быть согласован обеими сторонами и быть подтвержденным в письменной форме. Если этого нет, то договор будет считаться не заключенным. В ряде случаев необходимо использовать ставки, которые были предусмотрены законом.

    Субаренда – это такой механизм, в котором упомянутый параметр играет очень большую роль. Так, размер платы может меняться только по соглашению сторон в срок, который предусмотрен договором. Но это не может быть чаще, чем раз в год (если законом не предусмотрено иное).

    Договор (субаренда нежилого помещения) обычно ориентируется на площадь, которая сдаётся. Так, если квартиры сдаются за определённую сумму за всю площадь или комнату, то здесь всё иначе. Обычно устанавливается ставка за один квадратный метр. Затем площадь множится на неё и получается сумма, которую необходимо оплатить.

    На что следует обращать внимание при заключении договора

    Мы уже разобрали, что такое субаренда и какие особенности этого явления существуют. Теперь давайте представим, что мы хотим снять нежилое помещение под склад. Забегая наперёд, следует сказать, что субаренда земли не отличается от рассматриваемого примера. Итак, первоначально нам необходимо обратить внимание на такие параметры:

    1. Дата
    2. Предмет.
    3. Место заключения договора.
    4. Срок действия.
    5. Реквизиты сторон, которые заключают договор.

    Очень желательно стремится к тому, чтобы все эти параметры были четко идентифицированы, и их не возможно было толковать двояко.

    Чтобы предусмотреть, будут ли какие-то проблемы с заключающим договор лицом, необходимо проверить предмет договора на наличие на сайтах местного суда (обращать внимание следует на иски). Также необходимо проверить, имеет ли кто-то претензии к контрагенту. Если есть хотя бы что-то, то знайте – это проблемный объект или субъект (зависит от того, что было найдено). Он может недобросовестно вести хозяйственную деятельность, иметь крупные задолженности перед другими организациями или людьми или вообще объявить процедуру банкротства. Поэтому в один прекрасный момент можно потерять возможность доступа в нежилое помещение и будут проблемы с возвращением уже уплаченных денег. Также обязательно проверьте, может ли арендодатель передавать вас в субаренду объект (то есть, разрешил ли ему это делать владелец недвижимости).

    Заключение

    Важным моментом является определение порядка, условий, а также сроков, когда вносится плата. Субаренда – это договор, в котором всё имеет повышенную важность. Так, необходимо предусматривать и возможность улучшения помещения, и компенсации при разрыве договора.

    Субаренда земельного участка проводится по таким же правилам, поэтому можно или рассчитывать компенсацию в случае возведения какой-то постройки или возможность её разбора и вывоза. Но всё эти вопросы желательно четко прорабатывать в договорах. Поэтому, если вас интересует субаренда, образец, заключенный между другими людьми с помощью квалифицированных юристов, поможет представить, что должно быть оговорено. Эту возможность лучше не упускать.

    А оптимально будет вообще прибегнуть к услугам специалиста. Ведь субаренда – это взаимоотношения, которые регулируются не одной статьей гражданского кодекса РФ.

    http://fb.ru/article/248448/subarenda—eto-chto-takoe-kak-zaklyuchat-dogovor-subarendyi-nejilogo-pomescheniya