Прямая продажа квартиры что это такое

&nbsp&nbsp&nbsp группа "Совет"

&nbsp&nbsp при покупке недвижимости

безопасно получить деньги в оговоренные сроки, и разобраться с налогами. Если есть время и желание, все это можно проделать самостоятельно. Консультация у специалиста поможет разобраться во всех ньюансах ( а их не так мало ) , и принять верное решение.

Особое внимание следует уделить так называемым альтернативным сделкам (единовременной купле-продаже нескольких квартир) и сделкам с участием ипотечных кредитов. Если Вы заранее обратитесь к адвокату, и будете точно следовать полученным инструкциям, то гарантированно избежите возможных проблем.

&nbsp&nbsp&nbsp Мы оказываем следущие услуги:

&nbsp — Подробная консультация по продаже квартиры (документы,

&nbsp&nbsp&nbsp методика продажи и взаиморасчетов, налоги, возвращение задатка)

&nbsp — Сопровождение сделки по продаже квартиры (консультации на&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp всех этапах , реклама, участие в переговорах, оформление сделки)

&nbsp — Продажа квартиры (поиск покупателя, переговоры,&nbsp документы,&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp договор предварительного соглашения, экспертиза(при необходимости),&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp подготовка договоров купли-продажи, оформление, организация&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp безопасного взаиморасчета) — осуществляется профессиональными&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp экспертами по недвижимости с 15-летним стажем.

— Расторжение предварительного договора (соглашения) при&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp продаже квартиры.

&nbsp — Расторжение договора купли-продажи в суде.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp &nbsp Покупка квартиры

Наибольшее сомнение в этом плане вызывают квартиры, приобретенные по договору дарения,&nbsp ренты, пожизненного проживания,

и полученные по наследству, а так же те, где в число собственников входят дети.

Зачастую, особенно на этапе предварительного строительства, деньги перечиляются без всяких юридически обоснованных гарантий, практически под честное слово. Нежелание потратить небольшую сумму

на на консультацию у независимого юриста порой оборачивается потерей больших денег. Договор, который продавцы квартир предлагают подписать покупателю, составлен так, что только опытному юристу под силу разобраться в истинном смысле этого документа.

&nbsp&nbsp Более подробно о покупке, продаже квартиры и альтернативной сделке(одновременной продаже и покупке)&nbsp можно прочесть ниже.

— Покупка квартиры — консультация

&nbsp договора о покупке квартиры

&nbsp&nbsp юридической чистоты, оформление и организация взаиморасчета) -&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp осуществляется прфессиональными экспертами по недвижимости.

— Получение ипотечного кредита

&nbsp&nbsp Москва, ул. Новослободская, 10&nbsp т.8-499-905-96-48, 8-916-2071525

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp купли-продажи квартиры

На что обратить внимание при покупке квартиры по ипотеке?

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Возвращение задатка

осуществляется в размере и в сроки указанные в предварительном договоре или расписке. В любом случае возможно обращение в суд для решения проблемы по закону.

Прямая продажа квартиры, т.е. продажа без дополнительных условий практикуется при наличии у собственника или членов его семьи других помещений, пригодных для проживания, когда продаваемая квартира не является единственным жильем. Понятно, что основной целью продавца в данном случае является получение в результате продажи своей собственности максимально возможной суммы. Методика продажи в этом случае такова:

Первое, что нужно сделать, это определить ориентировочную стоимость квартиры. Для этого достаточно взять газету бесплатных объявлений ( предпочтительно "Из рук в руки" — как самую популярную на рынке недвижимость) и найти там несколько аналогичных квартир — по общей и жилой площади, количеству комнат, району и т.п.

Основными факторами, понижающими цену квартиры являются: первый и последний этажи, отсутствие лифта, отсутствие балкона, наличие прописанных в квартире граждан, шум под окнами и плохое состояние квартиры. К тому же нужно учитывать, что цены в газетах могут быть завышены относительно реальной продажной стоимости на 5-9%.

После определения цены, квартиру нужно выставить на продажу. Для этого размещается объявление о продаже квартиры в газетах бесплатных объявлений с регулярностью 2-3 раза в неделю. В объявлении требуется точно и подробно изложить все характеристики квартиры. Хвалебных эпитетов и сокрытия информации лучше избежать — это съэкономит время на пустые переговоры. Параллельно имеет смысл обзвонить 30-40 риэлторских фирм, и сообщить им о продаже квартиры. Конечно, риэлторы сразу же попытаются навязать свои услуги, рассказывая о сложностях и опасностях такого предприятия, как продажа квартиры, обещая при этом продать ее гораздо дороже и не взять с продавца ни копейки. Об этом чуть ниже, а пока, проявив некоторую твердость, можно добиться внесения продаваемой квартиры в базы данных риэлтерских фирм, не связывая себя никакими обязательствами. Следующий шаг — когда информация о квартире надлежащим образом размещена — анализ ситуации. Определить, завышена или занижена цена на квартиру можно по количеству звонков и желающих посмотреть квартиру воочию. Торопиться заключать договор с первым прибежавшим не стоит: если квартиру готовы купить не торгуясь сразу несколько человек — значит можно поднять цену. Если один, и больше никого нет, стоит задуматься — честные ли у него намерения. Если при 10-15 звонках в неделю квартиру смотрят 3-4 раза — значит цена определена правильно, и нужно только дождаться "своего" покупателя. Полтора-два месяца — это нормальный срок при продаже квартиры, так что излишняя спешка может только навредить. Меньшая активность покупателей вполне допустима. Просто срок реализации заметно увеличится. Если спрос на квартиру отсутствует, значит нужно опускать цену. Делать это следует постепенно, сбрасывая с цены 1-2 % примерно раз в две недели.

Чтобы квартиру купили, ее необходима показывать. Первый контакт с потенциальным покупателем бывает по телефону, а определить, кто находится на противоположном конце провода — добросовестный приобретатель, риэлтор или мошенник, практически невозможно. В целях безопасности показ квартиры следует осуществлять в присутствии своих знакомых или доверенных лиц, а встречу назначать у подъезда или на ближайшей остановке. Ни в коем случае при первой встрече нельзя показывать подлинники правоустанавливающих документов и свой паспорт. В случае реальной заинтересованности для этого еще будет время.

Параллельно поиску покупателя можно и нужно собрать документы, необходимые для предстоящей сделки. Их не так много, так что особых сложностей это не вызовет. Кроме уже имеющегося свидетельства о собственности потребуется экспликация, копия поэтажного плана и выписка из домовой книги. Первые два документа получаются в районном БТИ и имеют срок годности 1 год с момента выдачи. Выписка получается в паспортном столе и действительна в течение одного месяца, так что ее лучше взять непосредственно перед сделкой. В случае, если продаваемая квартира покупалась одним из супругов в период брака, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Если квартира приватизирована, получена по наследству или по договору дарения — никаких дополнительных документов не требуется. В связи с внесением изменений в статью №292 ГК РФ, наличие детей, прописанных в квартире в большинстве случаев не влечет за собой необходимость получать разрешение органов социальной опеки.

В соответствии с действующим законодательством больше никаких документов, необходимых для составления и регистрации договора купли-продажи не требуется.

Часто покупатели просят предоставить дополнительные документы — расширенную выписку, копию финансово-лицевого счета, справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, согласие членов семьи и т.п. Делать это или нет — вопрос доброй воли продавца. Наличие или отсутствие подобного рода документов не влияет на юридическую сторону сделки.

Когда покупатель найден, возникает вопрос, как зафиксировать предварительную договоренность о продаже квартиры. Наиболее распространенная форма — аванс. Именно аванс, а ни в коем случае задаток нужно брать от покупателя. Юридическое толкование понятия "задаток" предусматривает в случае отказа от сделки возврат в двойном размере. Если представители покупателя (юристы или риэлторы) настаивают на подписании предварительного договора (соглашения), следует максимально внимательно изучить предлагаемый проект до подписания. Если что-то в договоре не понятно, не четко сформулировано или просто вызывает сомнение — нужно консультироваться с независимым юристом или просто ничего не подписывать, не брать аванса, предложив вариант устной джентльменской договоренности.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Окончательная цена при продаже квартиры определяется в результате предварительных&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp переговоров и больше не изменяется. Срок, в течении которого начинается оформление сделки, составляет, как правило, одну-две недели. Полное оформление, включая государственную регистрацию, занимает до полутора месяцев.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Расходы по оформлению сделки включают в себя:

-&nbsp&nbsp&nbsp Оплату услуг нотариуса по составлению договора купли-продажи квартиры( 1% от суммы сделки) или составление договора в простой письменной форме( 3000-5000 рублей).

-&nbsp&nbsp&nbsp Оплату государственной пошлины за регистрацию сделки.

-&nbsp&nbsp&nbsp Оплату аренды сейфа в депозитарии банка(примерно 50-100$ в месяц)

Первые два пункта, как правило, оплачивает покупатель. А вот на последнем стоит остановиться особо.

Взаиморасчет через сейф в депозитарии банка — наиболее надежный и безопасный из существующих видов. Право выбора банка обычно принадлежит продавцу. Услугу по предоставлению сейфа для расчетов при сделках с недвижимостью оказывают не все банки, так что определиться с выбором банка желательно заранее. Сама услуга заключается&nbsp в следующем: На определенное время( один-два месяца) у банка арендуется сейф. Продавец и покупатель совместно пересчитывают, проверяют деньги и кладут их в сейф до начала оформления договора купли-продажи. В дополнительном соглашении с банком оговаривается, кто, когда и на каких условиях может получить доступ к сейфу.

Продавец должен иметь возможность доступа к сейфу один(без покупателя) в течении полутора месяцев, при наличии у него зарегистрированного договора купли-продажи. Покупатель имеет право доступа по истечении этого срока. Если продаваемая квартира является звеном в цепочке продаваемых и покупаемых жилых помещений, необходимо обратить особое внимание( и оговорить это на этапе предварительных переговоров) на то, что бы в списке документов, предоставляемых для получения права доступа к сейфу, присутствовал только договор купли-продажи продаваемой квартиры. Это обеспечит независимость возможности получения денег за продаваемую квартиру от остальных участников сделки.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Вышеперечисленный список мероприятий по подготовке, организации и оформлению сделки по продаже жилого помещения является исчерпывающим. Владелиц квартиры может все проделать сам, а если что-то кажется слишком сложным — привлечь специалиста. Какого специалиста, для чего и на каких условиях имеет смысл привлекать — об этом далее.

&nbsp&nbsp&nbsp Специалистами по продаже недвижимости считаются риэлторы. Более того, некоторые ими даже являются. Серьезные агентства недвижимости, не один год работающие на рынке , оказывают услуги, как правило,&nbsp достаточно качественно, но и берут за это немало — 5-7% от рыночной стоимости квартиры. Заверения, что услуги фирмы не будут стоить продавцу ни копейки, по меньшей мере несерьезны. Для продавца важна получаемая сумма, а как он заплатит деньги — напрямую или опосредованно — особого значения не имеет. Основой успешного сотрудничества с агентством недвижимости является тщательное изучение договора на оказание услуг перед его подписанием. Чем больше там пунктов, требующих перевода с русского на русский, тем хуже. Фактически это означает намерение фирмы поставить своего клиента в кабальные условия, лишив его потенциальной свободы действий. Точно не стоит заключать договор, в котором оговорены какие-либо штрафные санкции или обязательство что-либо оплатить(как правило затраты на рекламу) в случае досрочного расторжения или истечения срока действия договора. Одновременно в договоре должны быть четко прописаны обязанности фирмы, то есть то, ради чего, собственно продавец договор и заключает — поиск покупателя, присутствие агента при показах квартиры, сбор документов, оформление сделки, организация взаиморасчета. Если все эти моменты не отражены в договоре, впоследствии может выясниться, что продавец все сделал сам, а риэлторы только советы давали и деньги получали. А это уже совсем другая услуга, и стоит значительно меньше — 500-1000$. Она называется сопровождение сделки. Эту услугу предоставляют как риэлторские, так и юридические фирмы. Их функции здесь ограничиваются консультированием на всех этапах, участием в переговорах и непосредственным оформлением сделки — то есть обеспечением юридической стороны предприятия. Существует и отдельная услуга по оформлению сделки(300-500$). Она включает в себя организацию взаиморасчета и оформление документов в соответствии с действующим законодательством(подготовка пакета документов, подготовка проекта договора купли-продажи, организация регистрации договора), и может пригодиться в случае, когда покупатель на квартиру уже есть, и все вопросы оговорены.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp &nbsp Покупка квартиры

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Методика первоначальных действий при подборе квартиры крайне проста: нужно приобретать специализированные печатные издания и искать подходящий вариант. Можно воспользоваться интернетом, но практика показывает, что эффективность работы с газетами и журналами гораздо выше. Ежедневный анализ газет бесплатных объявлений в течении двух недель даст информацию о девяносто девяти процентах квартир, выставленных в данный момент на продажу. Если сразу ничего подходящего обнаружить не удалось, нужно продолжать отслеживать вновь появляющуюся информацию&nbsp два или три раза в неделю. Действуя таким образом, можно быть уверенным, что ни одна квартира не пройдет мимо. Размещать в газетах объявление в рубрике "Куплю квартиру" не только бессмысленно, но и небезопасно: Добросовестных откликов дождаться практически невозможно, а вот попасть под прицел криминала или мошенников можно вполне. Вообще, самостоятельный поиск жилого помещения дело&nbsp не всегда безопасное. Ведь первый контакт происходит по телефону, и в то, что на другом конце провода находиться добросовестный продавец, приходиться верить на слово. В любом случае,&nbsp прежде чем договариваться о встрече и просмотре, стоит в телефонном разговоре выяснить все возможное о самой квартире, продавцах и условиях предполагаемой сделки. Если возникли какие-либо сомнения — нужно отказываться от этого варианта. Такой подход сэкономит время, деньги, а возможно и жизнь.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp После того, как квартира найдена, происходит переход к следующему этапу — изучению и проверке документов. Лучше всего взять пакет документов(можно копии) -свидетельство о собственности, экспликацию, поэтажный план, выписку из домовой книги — и отнести на экспертизу юристу(дешевле) или адвокату(дороже), специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Консультация у специалиста поможет выяснить, есть ли риск впоследствии лишиться купленной квартиры, и если есть, то какой именно, и с чем это связано. Получив объективную информацию, можно принимать решение, покупать данную квартиру или не стоит. Наибольший риск последующего расторжения договора купли-продажи представляют жилые помещения полученные по наследству, по договору дарения, по договору ренты или договору с правом пожизненного проживания. Жилые помещения, в которых на момент приватизации проживали несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. Проверять, действительно ли квартира является собственностью продавца, особого смысла не имеет — это все равно выяснится в процессе регистрации сделки. А вот давать деньги вперед в той или иной форме(предварительная оплата, задаток, аванс, и т.п.), следует весьма осторожно и в небольшом размере( максимум 1000 у.е.). В противном случае есть риск никогда больше не встретиться&nbsp ни с продавцом, ни с деньгами. При этом желательно составить предварительный договор, где подробно расписывается, кто, у кого, что, за сколько, на каких условиях и в какие сроки собирается купить( с цифрами, адресами, датами и паспортными данными). Там же оговаривается получение задатка или аванса(факт получения, сумма, сроки и условия возврата). Вообще, при покупке квартиры все вопросы, связанные с правильным оформлением документов, интересуют только покупателя. Продавцу важно только получить свои деньги, а насколько чисто проведена сделка, что записано в договоре купли-продажи, продавца волнует мало кроме одного пункта — цены квартиры. Зачастую, особенно при нотариальном оформлении, в договоре указывается сумма значительно меньше реальной договорной цены. Делается это либо из-за нежелания продавца платить налоги, либо для того, что бы меньше платить нотариусу( 1% от суммы сделки). Последний вопрос проще всего решить, составив договор в простой письменной форме( от 1500 до 3000 рублей в не зависимости от суммы указанной в договоре. Между тем, для покупателя принципиально важно проставить в договоре купли-продажи реальную цену квартиры. В случае последующего расторжения сделки( по любым причинам), на возврат именно этой суммы может претендовать покупатель.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю в момент регистрации договора купли-продажи в соответствующих государственных органах. Документы сдаются, и только через месяц выясняется, зарегистрирован договор, или в регистрации отказано. Так как момент физической фиксации совершения сделки отсутствует, передачу денег лучше всего провести через депозитарий банка, оказывающего услуги по организации взаиморасчетов при совершении сделок с недвижимостью. Суть услуги состоит в том, что продавец и покупатель вместе закладывают оговоренную сумму в сейф (предварительно пересчитав и проверив), а забрать деньги продавец может только имея на руках зарегистрированный договор купли-продажи квартиры(экземпляр продавца) в течении определенного периода(как правило 1-1.5 месяца), а покупатель в случае не совершения сделки(отказа в регистрации), по истечении этого срока.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Привлекать к участию в сделке специалистов имеет смысл начиная с проверки пакета документов. Наилучшим вариантом является помощь адвоката.

Это обойдется дороже чем в агентстве недвижимости(300 — 500 у.е.), но и степень надежности, а следовательно гарантий юридической чистоты сделки, здесь гораздо выше.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Первичный рынок жилья, или попросту новостройки, на протяжении последних лет становится все более популярным. Объясняется это довольно просто: стоимость квадратного метра на этом рынке гораздо ниже( по крайней мере кажущаяся стоимость), плюс обильная агрессивная реклама. Особенно привлекательным кажется приобретение квартиры на начальном этапе строительства. Все это так, но и риск оказаться в проигрыше здесь велик. Начнем с того, что потенциальный покупатель тут вовсе не покупатель, а соинвестор, то есть владелец определенной доли, добровольный партнер в коммерческом проекте. А проект, как известно, может быть разным. Может быть успешным, а может и нет. Это уж как повезет. Организаторам проекта везет практически всегда, а вот частным соинвесторам напротив. Наименьшей, но почти стопроцентной, неприятностью является затягивание строительства и сдачи дома в эксплуатацию на срок от трех месяцев до трех лет. Основная причина подобного положения дел заключается в беспричинной традиционной вере наших людей в светлое будущее , отсутствии юридической грамотности и нежелании привлекать профессионалов. Мало того, что договоры соинвестирования(долевого участия) составляются таким образом, что соинвестор имеет только одно право( оно же обязанность) — заплатить деньги в срок, так эти договоры еще никто толком не читает. Что бы всесторонне изучить трех-четырех страничный документ специалисту требуется как минимум два часа работы в спокойной обстановке. Что уж говорить о человеке, видящим подобный договор первый раз в жизни. Нужно учесть, что эти договоры разрабатываются фирмами специально(они то как раз на юристах не экономят) для того, что бы снять с себя всякую ответственность в случае неблагоприятного развития событий. Фактически получается, что одна договаривающаяся сторона верит другой на слово. Можно ли что-нибудь предпринять, что бы хоть как-то подстраховаться? Очень немного. Во первых, можно застраховать исполнение договора в независимой страховой компании — что мало кто делает, так как страховые взносы сводят финансовую привлекательность сделки почти к нулю. Во вторых, проект договора неплохо показать квалифицированному юристу(и внимательно его выслушать), вместо того что бы спрашивать пояснения по тому или иному пункту договора у сотрудников организации продавца. В третьих, подобный договор лучше заключать с организацией, успешный опыт сотрудничества с которой имеется у кого-то из родственников или знакомых. (Агентства недвижимости не в счет — они всего лишь посредники, которые ничего не решают и ни за что не отвечают.) При этом необходимо подробно поговорить непосредственно с тем человеком, который подобный опыт имел лично. В четвертых помнить, что поговорка "Жадность порождает бедность" в операциях с недвижимостью срабатывает всегда. И последнее. На протяжении всего срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, нужно регулярно следить за тем, как развиваются события, и при малейших сомнениях в нормальном ходе вещей, немедленно предпринимать активные действия вплоть до обращения в суд.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Альтернативная сделка

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Первый этап — продажа имеющегося жилого помещения, точнее, поиск потенциального покупателя(смотри "Продажа квартир"). Второй — подбор новой квартиры(комнаты, дома). Вроде бы все просто. Все дело в том, как это совместить и втиснуть в узкие временные рамки. Иными словами, покупатель не будет бесконечно ждать, пока продавец подберет себе подходящий вариант. Срок, в течении которого должна состояться сделка, фиксируется предварительным договором. Там же отражаются взаимные обязательства сторон и условия получения задатка. Задаток вообще понятие особое. Он отличается от прочих форм предварительной оплаты тем, что в случае неисполнения договора возвращается в двойном размере. "Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка"- статья 381 ч.2 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Так что предпочтительнее брать аванс, на условиях возврата в размере 100% в случае несовершения сделки. Оптимальная схема действий выглядит следующим образом. В течении нескольких дней после того, как нашелся покупатель, подобрать жилое помещение для себя, и только потом, одновременно, заключать предварительные договоры и обмениваться задатками. Такой подход исключает риск попадания в ситуацию, когда приходиться приобретать то жилье, которое есть в данный момент на рынке недвижимости( а не то, что хотелось), либо нести материальный ущерб.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Большинство альтернативных сделок проходят с участием риэлторских фирм, что, в общем, и правильно — любым делом должны заниматься специалисты. Это однако не означает, что специалистам нужно слепо довериться. Как раз наоборот. За свои деньги клиент вправе ожидать качественной услуги в полном объеме. Для этого требуется не только добиться, что бы все пункты договора с риэлторской фирмой( особенно те, где говориться об обязанностях) были записаны в виде четких и ясных формулировок, исключающих возможность двойного толкования, но и контролировать их точное исполнение в течении всего срока действия договора.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp В договоре должно быть отражено:

-&nbsp&nbsp&nbsp Сумма, получаемая продавцом за свое жилое помещение.

-&nbsp&nbsp&nbsp Вознаграждение фирмы(фиксированное или в процентах).

-&nbsp&nbsp&nbsp Срок действия договора.

-&nbsp&nbsp&nbsp Кто оплачивает расходы по оформлению сделки.

-&nbsp&nbsp&nbsp Кто собирает пакет документов, необходимый для совершения сделки.

-&nbsp&nbsp&nbsp Присутствие агентов на показах продаваемого жилого помещения.

-&nbsp&nbsp&nbsp Обязанности по поиску приобретаемого жилого помещения.

-&nbsp&nbsp&nbsp Подробная характеристика приобретаемого жилого помещения( жилая и общая площадь, этаж, район, наличие балкона и телефона, тип здания и т.п.)

-&nbsp&nbsp&nbsp Присутствие агентов на просмотрах приобретаемого жилого помещения.

-&nbsp&nbsp&nbsp Гарантии( со штрафными санкциями) по юридической чистоте сделки.

Покупка жилого помещения обременяет сделку по продаже. Именно по этому они обязательно должны быть записаны в одном договоре. Если договор делиться на две самостоятельные части — покупку жилого помещения и продажу жилого помещения, есть риск, что риэлторы ,найдя покупателя, заберут аванс в качестве оплаты своих услуг, и откажутся от исполнения второго договора, если это будет представлять определенную сложность. Таким образом, фирма останется при деньгах, а клиент при проблемах, и очень серьезных. Кончается все это, как правило, тем, что человек получает совсем не то, на что рассчитывал изначально, да еще теряет при этом в деньгах.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Есть при альтернативных сделках сложности&nbsp и с взаиморасчетом. Так как в цепочке задействовано одновременно несколько жилых помещений, а моментом перехода права собственности является государственная регистрация, то всегда существует вероятность, что одна из сделок сорвется(не будет зарегистрирована), то есть жилое помещение не поменяет собственника. Произойти это может по той или иной причине, не всегда зависящей от участников сделки. Таким образом возникает ситуация, при которой кто-то может остаться без квартиры(комнаты) и без денег. Что бы избежать подобных проблем, желательно вносить в документ, регламентирующий получение денег, условия регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в цепочке. Оговаривать такой подход к взаиморасчету следует при заключении предварительного соглашения, что бы это не стало сюрпризом не для кого из участников сделки, и, как следствие, не поставило ее под угрозу срыва.

http://www.topsovet.ru/p7.htm

Прямая продажа традиционно считается самым удачным вариантом работы для агента. И это действительно так. Однако и в работе с прямым продавцом есть свои сложности. Самое главное для начинающего агента — суметь убедить клиента в необходимости заключения эксклюзивного договора. Часто продавец думает, что выгоднее для него работать с максимальным количеством агентов: чем больше человек ищет покупателя, тем скорее он будет найден.

Это не так. Во — первых, если с объектом работает несколько агентов, единственной успешной тактикой их работы будет снижение цены объекта: кто больше «подвинет» продавца, тот и продаст квартиру. (Естественно, что при наличии нескольких объявлений о продаже одной и той же квартиры, покупатель будет звонить туда, где цена ниже. И практика показывает, что ниже она бывает вовсе не из — за снижения комиссионных.) Возникающая в таком случае «конкуренция» может быть довольно опасна, поскольку агенты бывают разные: опытные — и не очень, честные — и не совсем. Соответственно и методы в этой «конкурентной борьбе» могут применяться самые разнообразные — как по отношению к контрагентам, так и к клиенту.

Во — вторых, активное продвижение какого-либо объекта на рынке — дело довольно-таки дорогое и хлопотное. Поэтому даже десять агентов, не уверенных в прочности своих отношений с продавцом, будут действовать менее эффективно, чем один агент, работающий на конкретный результат (т.е. заключивший эксклюзивный договор).

Работая с эксклюзивным объектом, агент не действует на свой страх и риск: документы на квартиру будут своевременно проверены сотрудниками эскро-службы, деньги на рекламу выделяются из рекламного фонда группы, сотрудники рекламного отдела готовы дать все необходимые консультации, а менеджер уделяет этой работе особое внимание. Одним словом — компания принимает на себя обязательства по продаже объекта и, последовательно их выполняет. А агент знает, что вероятность совершения сделки по эксклюзивному договору втрое выше, чем по неэксклюзивному объекту. Уверенность в результате позволяет сконцентрироваться на этой работе, уделять ей больше времени и сил. (Конечно, все сказанное относится только к правильно заключенному договору с реальными условиями.)

Еще одна важная особенность эксклюзивного договора состоит в том, что у сторон есть возможность заранее регламентировать процесс взаиморасчетов -это может в значительной мере снизить напряжение в процессе сделки, поскольку все нюансы получения денег крайне важны для прямого продавца.

О заключении эксклюзивного договора будет говориться еще очень много. А сейчас давайте более подробно рассмотрим технологию работы с прямым продавцом.

При получении заявки на прямую продажу перед агентом стоят две основные задачи: первая — правильно проанализировать характеристики объекта и условия продажи, вторая — наладить конструктивный контакт с клиентом. Эти задачи тесно связаны друг с другом. Без правильно налаженного контакта с клиентом трудно получить необходимую для анализа информацию, а без профессионального анализа не будет доверия и уважения. Поэтому работа идет одновременно в обоих направлениях.

Итак, вы принимаете заявку на продажу. Сначала не задавайте слишком конкретных вопросов, постарайтесь инициировать рассказ клиента. (Расскажите, пожалуйста, о своей квартире. Какие у нее еще есть достоинства? Что расположено вокруг Вашего дома? Есть ли удобные магазины, хорошая школа, что — нибудь еще?) Постарайтесь узнать побольше хорошего и отнеситесь внимательно к тому, как клиент начинает свой рассказ. В начале обязательно прозвучит то, что он ценит в своем доме больше всего. По ходу разговора заполняйте заявку на продажу в том порядке, в каком клиент рассказывает. Не перебивайте его. Затем спросите о том, что не прозвучало в рассказе клиента, Уточните метраж и расстояние от метро, номер дома. Если клиент не хочет или не может рассказывать в свободной форме (на просьбу рассказать о квартире, спрашивает, что вас конкретно интересует), сразу задавайте вопросы, но постарайтесь завязать свободный разговор о квартире, задавайте не только профессиональные, но и отвлеченные вопросы. Комментируйте услышанное — но только в положительном смысле (Улица Пионерская? Та, где так много зелени! Лоджия не застекленная? Значит, комната остается более светлой. Вы давно живете в этом районе? Вам нравится здесь жить? Это очень удобно, когда детский сад прямо во дворе — малышам так тяжело далеко ходить по утрам и т.п.).

Любой человек идентифицирует себя со своим домом, поэтому любая критика квартиры, в которой он живет (или которую имеет), клиентом, воспринимается как личная обида. Конечно, важно видеть недостатки объекта и уметь обсудить их с владельцем. Но совсем не обязательно концентрировать на них внимание как на недостатках. Ведь, строго говоря, само понятие недостатка или достоинства квартиры очень относительно. Говоря о недостатках, мы, чаще всего, имеем в виду некие особенности квартиры которые снижают ее рыночную стоимость. Так их можно и называть. Действительно, кого-то из нас пугает первый этаж, а кто-то, наоборот, любит жить на первом этаже. Здесь молодой мужчина не хочет подниматься без лифта на третий этаж, а там восьмидесятилетняя старушка каждый день ходит на седьмой, говоря, что без этих упражнений давно бы слегла (кстати, врачи это подтверждают). Одному нужен свежий воздух новых районов, а другой не может жить вдали от центра города.

Вот несколько неожиданных высказываний покупателей на просмотрах:

-Как хорошо, что окна в стену! Делай, что хочешь — и занавесок не нужно вешать.

-Ну и что, что кухня большая? Кухня — это как туалет: вошел — вышел.

-Какая ужасная лестница! Такая широкая!

-И до метро недалеко! За полчасика можно добежать.

-И окошечко тут на кухне совсем небольшое — легко будет его заложить.

-Я в вашей, как вы говорите, большой квадратной прихожей жить не буду — а денежки-то платить за нее придется!

Это слова реальных людей. Как видите, реакция на типичные «достоинства» и «недостатки» может быть самой разной. Так что нам с вами лучше занять нейтральную позицию: «конечно, кому-то это может понравиться, но, к сожалению, обычно это уменьшает стоимость квартиры».

И еще одна беспроигрышная технология: Скажите, что лично вам квартира (со всеми ее недостатками или МНИМЬIMИ достоинствами) очень нравится — и объясните, почему.

—Планировка хрущевки мне очень нравится- они такие светлые и теплые, вокруг всегда зелень. Я в детстве жил в такой квартире. (Жаль, что стоят они недорого.)

-Лично я очень люблю старый фонд — каждая квартира имеет свою индивидуальность, свою особую ауру. В темноватых квартирах это еще больше чувствуется. (Жаль, что для покупателей недостаточная освещенность квартиры является недостатком.) И так далее.

-Лично мне всегда хотелось иметь маленький балкончик, выходящий на шумную улицу. Здесь хорошо летом пить кофе и смотреть на толпу — как в парижском уличном кафе. (Жаль, что такой балкон совсем не увеличит стоимость квартиры.)

Для очевидных недостатков подойдет вариант «лично мне все равно»:

-Лично мне все равно, что там за окном -хоть бы и такая вот помойка. Я живу в квартире, а не во дворе. (Жаль, что покупатели всегда обращают на это внимание и считают недостатком.)

Занимая такую позицию, вы, обсуждая недостатки квартиры, оказываетесь, бесспорно, на стороне продавца и вместе с ним сожалеете о необходимости снизить цену. Вас не заподозрят в необъективности или злом умысле, и вы сможете спокойно делать свою работу — продавать квартиру по реальной цене.

Так или иначе, продаваемый объект нужно уважать так же, как самого клиента. А еще лучше, если вам будет нравиться то, что вы продаете.

И помните, что при работе с прямой продажей заключение полного эксклюзивного договора можно считать обязательным, поскольку слишком велика опасность потери контроля над сделкой после подбора покупателя. Поэтому необходимо приложить максимум усилий при разъяснении клиенту преимуществ работы по договору, заранее продумать свои аргументы и приготовиться отвечать на вопросы клиента.

http://2realtor.ru/pryamaya-chistaya-prodazha/

Портал о недвижимости

Быстрый поиск информации по сайту:

Например: покупка квартиры

Здравствуйте друзья. Желание или необходимость купить квартиру с головой окунают человека в загадочный мир риелторов, продавцов и покупателей; в необходимость вникать в их жизненные ситуации, проблемы, а иногда и знакомиться с их скелетами в шкафу.

Вы можете удивиться: причём здесь покупатели, ведь Вы хотите приобрести квартиру, а не продать. И вот тут-то, человек неискушенный в процессе купли-продажи жилплощади, несомненно, поразится, как долго и затянуто может быть это мероприятие. Ведь тому, кто решил продать свою квартиру, нужно найти новое жильё. То есть он выступает в роли и продавца и, одновременно, покупателя. А у хозяина его будущей новой квартиры вполне возможны такие же проблемы. И так далее, что называется, по цепочке…

Совсем другое дело, если в объявлении Вы увидите слова «чистая продажа». Сначала, возможно будет недоумение: что же это значит – чистая продажа квартиры, чем это грозит Вам как покупателю, и почему она дороже, на фоне остальных, вроде равнозначных вариантов?

Чистая продажа квартиры должна заинтересовать Вас в следующих случаях:

  1. Во-первых, если Вы хотите совершить сделку быстро. Документы для «чистой продажи», как правило, уже полностью подготовлены, и сделку можно осуществить дня за два.
  2. Во-вторых, если у Вас есть возможность переплатить за это удовольствие.
  3. В-третьих, если Вы хотите получить больше шансов на одобрение банком ипотечного кредита. Для банков участие в подобных сделках представляет меньше риска.

И всё-таки, что же подразумевается под этими словами – «чистая продажа». Вы не встретите такого термина ни в одном юридическом документе, это – своего рода риэлтерский сленг.

Чистая продажа – значит, что:

  • Продаваемая квартира чаще всего (но не всегда) свободна, там никто не живёт. И это избавляет Вас от ожидания, того момента, когда хозяева освободят квартиру, и от опасности затягивания этого процесса.
  • Хозяину не нужно искать новое жильё, он просто хочет получить деньги от продажи. Что подразумевает отсутствие необходимости быть соучастником в решении квартирного вопроса для других «товарищей по несчастью», желающих продать и/или купить жильё. Вы отдаёте деньги, и получаете новые квадратные метры, экономя, при этом свои время, силы и нервы.
  • Вы можете поторговаться. Есть вероятность, что продавец не обременен необходимостью получения заявленной им суммой (как в случае участия в цепочке по покупке-продаже квартир одновременно), и сделает Вам скидку. Существует, правда, и обратная сторона медали: продавец не нуждается в срочной продаже, может установить максимальную цену на квартиру и категорически отказаться от торга.

Опасности и подводные камни

Однако стоит быть начеку. Если Вы решили, что будете участвовать в сделке именно чистой продажи квартиры, убедитесь, что это действительно так.

Иногда продавцы вставляют эти слова в объявления, не вполне понимая, что они означают или из лукавства и желания быстрее продать квартиру.

Может статься так, что хозяева просто уже подыскали для себя подходящий вариант и только ждут покупателя на свою квартиру, чтобы совершить сделку. Это, конечно уже, не «чистая продажа», поскольку у продавцов альтернативного варианта могут измениться условия, цена, или они вообще передумают продавать квартиру.

Кроме того, неплохо было бы проверить, сколько собственников у «чистой» квартиры. В идеальном варианте – один. Гораздо хуже, если несколько, да ещё когда они не ладят друг с другом. Тогда, возможно, придётся некоторое время ждать их окончательного решения о стоимости или ещё о каких-либо условиях. В данном случае также сомнительно говорить о «чистоте» такой квартиры, даже если её собственники и намерены получить за неё только деньги.

Вам так же будет полезно:

Добавить комментарий Отменить ответ

Не лишним будет зайти на форум или в группу в социальных сетях предполагаемого объекта недвижимости. Есть риск, что квартира продается по причине не пригодности для проживания. Например, в 2010-2012 годах, многие застройщики столкнулись с проблемой некачественных материалов, в результате чего содержание аммиака в квартирах превышает допустимые нормы. В любом случае, узнаете дополнительную информацию об объекте.

РУБРИКИ ПОРТАЛА:

О САЙТЕ:

Над проектом работает команда профессиональных специалистов в сфере недвижимости. Наша цель – сделать понятным весь процесс купли – продажи недвижимости и научить зарабатывать на этом рынке.

ПОПУЛЯРНЫЕ ОБСУЖДЕНИЯ:

У Вас есть предложения или вопросы?

© 2017 «Rieltor-ask» . Все права защищены.

Использование любых материалов, размещённых на сайте, разрешается при условии ссылки на Rielt — ask.ru

При копировании материалов обязательна прямая открытая для поисковых систем гиперссылка. Ссылка должна быть размещена в независимости от полного либо частичного использования материалов. Гиперссылка (для интернет- изданий) – должна быть размещена в подзаголовке или в первом абзаце материала.

Чистая продажа квартиры — нюансы