Что такое договор купли продажи квартиры

Материал подготовлен по заказу юридической компании «Доминиум»

Как составить предварительный договор купли — продажи квартиры? Как опасности при покупке квартиры по предварительному договору стоит ожидать? Как выглядит образец (бланк) предварительного договора?

С необходимостью покупки (продажи) квартиры рано или поздно сталкивается каждый. Предстоящая процедура волнует, а иногда и пугает простых граждан, и эту обеспокоенность вполне можно понять. Рынок недвижимости буквально кишит черными риэлторами, мошенниками и недобросовестными застройщиками, пытающимися нажиться за счет доверчивых, порядочных, но зачастую, юридически неподкованных граждан. При этом очень часто риск «нарваться» на махинации возникает тогда, когда покупателю предлагают заключить предварительный договор купли продажи квартиры.

Предварительный договор при продаже имущества (земельного участка, квартиры или другого) оформляется, если основной договор на данный момент не может быть заключен. Например, до заключения основного договора необходима подготовка документов, проведение каких-либо работ, либо покупателю нужно некоторое время для сбора денежных средств.

Образец предварительного договора купли продажи квартиры

По ссылке ниже можно скачать бланк (образец) предварительного договора при продаже жилого помещения (квартиры).

Документ обычно состоит из 2 частей: преамбулы и основной части.

В преамбуле следует указать:

  • название и номер договора;
  • место и дату подписания;
  • личные данные участников сделки.

Основная часть предварительного договора обычно содержит:

  • характеристики квартиры: фактический адрес, этаж, площадь (общая и жилая), число комнат;
  • указание на наличие или отсутствие зарегистрированных в приобретаемой квартире на момент подписания договора лиц;
  • сведения о правоустанавливающих документах на квартиру;
  • данные о сроках и порядке выезда из квартиры собственника;
  • сведения о согласованной стоимости квартиры.

О договоре

Предварительный договор по продаже квартиры – это письменный документ, согласно которому продавец обязуется в будущем передать квартиру в собственность покупателя на условиях предварительного договора, а покупатель обязуется ее принять, уплатив за объект недвижимости конкретную сумму денежных средств.

Несмотря на кажущуюся простоту и законную регламентированность процедуры заключения предварительного договора, она имеет «подводные камни», и заключение подобного договора несет в себе множество рисков и опасностей. Нередки случаи мошенничества со стороны компаний — застройщиков, когда «продавцы» квартир в строящихся домах берут предоплату и «исчезают», задерживают сроки сдачи объекта, осуществляют так называемые «двойные сделки» и прочее. Очень часто надлежащему составлению договора не уделяется необходимого внимания, что в перспективе приводит к серьезным проблемам.

Многих потенциальных покупателей жилой недвижимости интересует вопрос: стоит ли в принципе подписывать предварительный договор купли-продажи квартиры? Или лучше подождать, подкопить, и заключить основной договор? Эти юридические тонкости в идеале лучше обсудить с юристом по недвижимости.

В настоящей статье вы получите ответы на эти и многие другие интересующие вопросы, касающиеся предварительного договора купли-продажи квартиры. Нижеприведенная информация поможет покупателю оградить себя от потенциальных рисков и опасностей, сохранить свои деньги и не попасться в руки недобросовестных «продавцов».

Регулирование предварительных договоров по ГК РФ

При возникновении вопросов, касающихся составления, заключения и отношений по предварительному договору купли-продажи квартиры, можно обратиться к ст. 429 ГК РФ.

В ФЗ от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ сказано о том, что договора купли-продажи квартир не подлежат обязательной госрегистрации и считаются вступившими силу со времени их двустороннего подписания. В Росреестре же регистрируется только право собственности.

Значение предварительного договора

Значение предварительного договора купли — продажи квартиры:

  • для продавца: договор — это некоторого рода гарантия того, что потенциальный покупатель приобретет его квартиру, так как тот «связан» обязательствами и условиями предварительного договора;
  • для покупателя: предварительный договор позволяет зафиксировать продажную стоимость квартиры и другие условия.

Внимание: заключение предварительного документа не означает, что покупатель получает право собственности на квартиру. Он приобретает только право на оформление впоследствии основного договора.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор составляется в письменной простой форме (п.2 ст.429 ГК РФ), и не требует обязательного заверения у нотариуса, хотя такое заверение стороны могут предусмотреть.

Содержание предварительного договора отражает ряд условий и обязательств (в т. ч. те, которые будут содержаться в основном договоре), а именно:

  • существенные (обязательные) условия договора: предмет договора — обязанность заключить в будущем основной договор по передаче квартиры, которую необходимо индивидуализировать: указать фактический адрес квартиры, этаж, площадь, в том числе жилая, кадастровый номер, назначение. Также необходимо указать стоимость квартиры и другие условия, которые стороны посчитают нужным указать, как обязательные;
  • данные лиц, заключающих договор: ФИО покупателя и продавца, их паспортные реквизиты;
  • дату и место составления договора;
  • размер, дату передачи задатка — в случае, если таковой будет предусмотрен;
  • порядок передачи денежных средств;
  • указание на документы, подтверждающие право собственности;
  • гарантии продавца, что квартира не обременена;
  • подписи сторон.

В договоре чаще всего указывается срок заключения основного договора. Если срок не определен, то по закону основной документ должен быть подписан не позднее 12 месяцев с даты заключения предварительного договора.

Опасности при заключении

Стоит сразу отметить, что не стоит бояться заключать предварительный договор, если при этом не передается аванс или задаток в счет стоимости квартиры (тем более, что судебная практика неоднозначно и не всегда признает саму возможность обеспечения предварительного договора и исполнения некоторых обязательств, которые относятся к основному договору).

Предварительный договор часто используется застройщиками как схема отхода от договора участия в долевом строительстве.

Подписание предварительного договора на стадии незавершенного строительства может нести для покупателя крайне неприятные последствия. А именно:

  • Риск двойных продаж. Недобросовестный застройщик может заключить не один, а несколько договоров на одну и ту же квартиру — с другими покупателями.
  • Опасность потерять вложенные в покупку квартиры средства, например, в случае банкротства застройщика.

Поэтому потенциальному покупателю стоит воспользоваться следующими рекомендациями:

  • Если вам поступило предложение оформить предварительный договор купли-продажи на квартиру в недостроенном доме, и вы не уверены в надежности застройщика, откажитесь от подписания документа.
  • Если вам предлагают заключить договор на квартиру в построенном, но не введенном в эксплуатацию доме, лучше всего отказаться от его подписания или по меньшей мере провести юридическую проверку чистоты сделки и добросовестность застройщика.
  • При заключении предварительного договора, необходимо проверить его на наличие четко указанных характеристик квартиры и окончательной (неизменной) стоимости.
  • Крайне желательно указать в документе сроки, в которые должен быть подписан основной договор.

Если одна из сторон не исполняет обязательств по договору, вторая сторона вправе заявить в суд и требовать заключения основного договора и/или возмещения причиненных убытков.

Перед подписанием договора необходимо ответственно подойти к проверке всех моментов и условий, содержащихся в документе, уделив пристальное внимание каждому отдельному пункту. Нужно проследить за тем, чтобы все положения договора были написаны грамотным языком и не имели двойной трактовки.

  • стоит проверить правоустанавливающие документы на подлинность, прописать в договоре, что продавец даёт гарантии того, что на квартиру отсутствуют залоги, обременения, аресты, а так же что на неё не претендуют и не имеют прав сторонние лица;
  • если вы приобретаете квартиру с мебелью и иным ценным имуществом, нужно это грамотно зафиксировать в предварительном договоре;
  • лучше всего прописать в договоре обязанность продавца погасить долги по коммунальным платежам (при наличии);
  • если вы хотите получить гарантии «чистоты» сделки, стоит обратиться к компетентному юристу. Сопровождение сделки и помощь юриста по недвижимости — это залог грамотной защиты ваших прав и интересов, при значительной экономии времени и финансовых средств.

Материал подготовлен по заказу юридической компании «Доминиум»

http://yurist-ekaterinburg.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazec-blank-skachat

Шаблон (образец) договора купли-продажи квартиры 2014 года

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, а согласно параграфу 7 ГК РФ. Договор можно заключить в простой письменной форме или нотариально — на усмотрению сторон.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

_________ область, город _________, _____ (день) _____ (месяц) две тысячи четырнадцатого года

Мы, нижеподписавшиеся, __________ (ФИО продавца), _____ __________ 19___ года рождения, место рождения __________, гражданство Российская Федерация, пол __________ (женский / мужской), паспорт _____ __________ (серия, номер) выдан __________ (наименование органа) _____ __________ _____ года, код подразделения _____, зарегистрированный по адресу: город __________, улица __________, дом _____, квартира _____, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и __________ (ФИО покупателя), _____ __________ 19___ года рождения, место рождения __________, гражданство Российская Федерация, пол __________ (женский / мужской), паспорт _____ __________ (серия, номер) выдан __________ (наименование органа) _____ __________ _____ года, код подразделения _____, зарегистрированный по адресу: город __________, улица __________, дом _____, квартира _____, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, находящуюся по адресу: Россия, __________ край, город __________, улица __________, дом _____, квартира _____ (номер). Указанная квартира расположена на __________ этаже, состоит из __________ комнаты, имеет общую площадь __________ (метраж) квадратных метров.

2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от _____ __________ _____ года, заключенного с __________ (ФИО физического лица или наименование юридического лица) и зарегистрированного в __________ (наименование органа) за № __________ от _____ __________ _____ года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от _____ __________ _____ года, бланк серии __________, выданным __________ (наименование органа), запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № __________ от _____ __________ _____ года.

3. По согласованию сторон Продавец продал, а Покупатель купил указанную квартиру за __________ (__________ миллионов) рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, не обременена иными гражданско-правовыми сделками и правами третьих лиц.

5. На момент заключения настоящего договора в указанной квартире зарегистрирован Продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета по адресу квартиры в срок до _____ __________ 2014 года. (Или указывает: 5. На момент заключения настоящего договора в указанной квартире зарегистрированных лиц нет.)

6. Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

7. В соответствии со статьей 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по передаточному акту.

8. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным с момента такой регистрации. Право собственности на квартиру переходит от Продавца к Покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности в указанном органе.

9. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

10. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Продавец: _________________________________________________ (ФИО полностью, подпись)

Покупатель: ________________________________________________ (ФИО полностью, подпись)

* ВАЖНО! В договоре купли-продажи квартиры необходимо заполнять: ПРОПИСЬЮ — дата подписания, этаж, количество комнат, а номер, метраж и цена квартиры — ЦИФРАМИ и ПРОПИСЬЮ. Подписи сторон в договоре должны быть с полной расшифровкой.

Подписанный договор купли-продажи квартиры с переходом права собственности — подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации в уполномоченном органе.

При заключении договора купли-продажи квартиры — передача недвижимости от продавца к покупателю производится по акту приема-передачи квартиры (передаточному акту). Передаточный акт квартиры в простой письменной произвольной форме.

http://www.ug-business.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

&nbsp&nbsp&nbsp группа "Совет"

&nbsp&nbsp при покупке недвижимости

безопасно получить деньги в оговоренные сроки, и разобраться с налогами. Если есть время и желание, все это можно проделать самостоятельно. Консультация у специалиста поможет разобраться во всех ньюансах ( а их не так мало ) , и принять верное решение.

Особое внимание следует уделить так называемым альтернативным сделкам (единовременной купле-продаже нескольких квартир) и сделкам с участием ипотечных кредитов. Если Вы заранее обратитесь к адвокату, и будете точно следовать полученным инструкциям, то гарантированно избежите возможных проблем.

&nbsp&nbsp&nbsp Мы оказываем следущие услуги:

&nbsp — Подробная консультация по продаже квартиры (документы,

&nbsp&nbsp&nbsp методика продажи и взаиморасчетов, налоги, возвращение задатка)

&nbsp — Сопровождение сделки по продаже квартиры (консультации на&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp всех этапах , реклама, участие в переговорах, оформление сделки)

&nbsp — Продажа квартиры (поиск покупателя, переговоры,&nbsp документы,&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp договор предварительного соглашения, экспертиза(при необходимости),&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp подготовка договоров купли-продажи, оформление, организация&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp безопасного взаиморасчета) — осуществляется профессиональными&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp экспертами по недвижимости с 15-летним стажем.

— Расторжение предварительного договора (соглашения) при&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp продаже квартиры.

&nbsp — Расторжение договора купли-продажи в суде.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp &nbsp Покупка квартиры

Наибольшее сомнение в этом плане вызывают квартиры, приобретенные по договору дарения,&nbsp ренты, пожизненного проживания,

и полученные по наследству, а так же те, где в число собственников входят дети.

Зачастую, особенно на этапе предварительного строительства, деньги перечиляются без всяких юридически обоснованных гарантий, практически под честное слово. Нежелание потратить небольшую сумму

на на консультацию у независимого юриста порой оборачивается потерей больших денег. Договор, который продавцы квартир предлагают подписать покупателю, составлен так, что только опытному юристу под силу разобраться в истинном смысле этого документа.

&nbsp&nbsp Более подробно о покупке, продаже квартиры и альтернативной сделке(одновременной продаже и покупке)&nbsp можно прочесть ниже.

— Покупка квартиры — консультация

&nbsp договора о покупке квартиры

&nbsp&nbsp юридической чистоты, оформление и организация взаиморасчета) -&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp

&nbsp&nbsp осуществляется прфессиональными экспертами по недвижимости.

— Получение ипотечного кредита

&nbsp&nbsp Москва, ул. Новослободская, 10&nbsp т.8-499-905-96-48, 8-916-2071525

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp купли-продажи квартиры

На что обратить внимание при покупке квартиры по ипотеке?

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Возвращение задатка

осуществляется в размере и в сроки указанные в предварительном договоре или расписке. В любом случае возможно обращение в суд для решения проблемы по закону.

Прямая продажа квартиры, т.е. продажа без дополнительных условий практикуется при наличии у собственника или членов его семьи других помещений, пригодных для проживания, когда продаваемая квартира не является единственным жильем. Понятно, что основной целью продавца в данном случае является получение в результате продажи своей собственности максимально возможной суммы. Методика продажи в этом случае такова:

Первое, что нужно сделать, это определить ориентировочную стоимость квартиры. Для этого достаточно взять газету бесплатных объявлений ( предпочтительно "Из рук в руки" — как самую популярную на рынке недвижимость) и найти там несколько аналогичных квартир — по общей и жилой площади, количеству комнат, району и т.п.

Основными факторами, понижающими цену квартиры являются: первый и последний этажи, отсутствие лифта, отсутствие балкона, наличие прописанных в квартире граждан, шум под окнами и плохое состояние квартиры. К тому же нужно учитывать, что цены в газетах могут быть завышены относительно реальной продажной стоимости на 5-9%.

После определения цены, квартиру нужно выставить на продажу. Для этого размещается объявление о продаже квартиры в газетах бесплатных объявлений с регулярностью 2-3 раза в неделю. В объявлении требуется точно и подробно изложить все характеристики квартиры. Хвалебных эпитетов и сокрытия информации лучше избежать — это съэкономит время на пустые переговоры. Параллельно имеет смысл обзвонить 30-40 риэлторских фирм, и сообщить им о продаже квартиры. Конечно, риэлторы сразу же попытаются навязать свои услуги, рассказывая о сложностях и опасностях такого предприятия, как продажа квартиры, обещая при этом продать ее гораздо дороже и не взять с продавца ни копейки. Об этом чуть ниже, а пока, проявив некоторую твердость, можно добиться внесения продаваемой квартиры в базы данных риэлтерских фирм, не связывая себя никакими обязательствами. Следующий шаг — когда информация о квартире надлежащим образом размещена — анализ ситуации. Определить, завышена или занижена цена на квартиру можно по количеству звонков и желающих посмотреть квартиру воочию. Торопиться заключать договор с первым прибежавшим не стоит: если квартиру готовы купить не торгуясь сразу несколько человек — значит можно поднять цену. Если один, и больше никого нет, стоит задуматься — честные ли у него намерения. Если при 10-15 звонках в неделю квартиру смотрят 3-4 раза — значит цена определена правильно, и нужно только дождаться "своего" покупателя. Полтора-два месяца — это нормальный срок при продаже квартиры, так что излишняя спешка может только навредить. Меньшая активность покупателей вполне допустима. Просто срок реализации заметно увеличится. Если спрос на квартиру отсутствует, значит нужно опускать цену. Делать это следует постепенно, сбрасывая с цены 1-2 % примерно раз в две недели.

Чтобы квартиру купили, ее необходима показывать. Первый контакт с потенциальным покупателем бывает по телефону, а определить, кто находится на противоположном конце провода — добросовестный приобретатель, риэлтор или мошенник, практически невозможно. В целях безопасности показ квартиры следует осуществлять в присутствии своих знакомых или доверенных лиц, а встречу назначать у подъезда или на ближайшей остановке. Ни в коем случае при первой встрече нельзя показывать подлинники правоустанавливающих документов и свой паспорт. В случае реальной заинтересованности для этого еще будет время.

Параллельно поиску покупателя можно и нужно собрать документы, необходимые для предстоящей сделки. Их не так много, так что особых сложностей это не вызовет. Кроме уже имеющегося свидетельства о собственности потребуется экспликация, копия поэтажного плана и выписка из домовой книги. Первые два документа получаются в районном БТИ и имеют срок годности 1 год с момента выдачи. Выписка получается в паспортном столе и действительна в течение одного месяца, так что ее лучше взять непосредственно перед сделкой. В случае, если продаваемая квартира покупалась одним из супругов в период брака, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Если квартира приватизирована, получена по наследству или по договору дарения — никаких дополнительных документов не требуется. В связи с внесением изменений в статью №292 ГК РФ, наличие детей, прописанных в квартире в большинстве случаев не влечет за собой необходимость получать разрешение органов социальной опеки.

В соответствии с действующим законодательством больше никаких документов, необходимых для составления и регистрации договора купли-продажи не требуется.

Часто покупатели просят предоставить дополнительные документы — расширенную выписку, копию финансово-лицевого счета, справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, согласие членов семьи и т.п. Делать это или нет — вопрос доброй воли продавца. Наличие или отсутствие подобного рода документов не влияет на юридическую сторону сделки.

Когда покупатель найден, возникает вопрос, как зафиксировать предварительную договоренность о продаже квартиры. Наиболее распространенная форма — аванс. Именно аванс, а ни в коем случае задаток нужно брать от покупателя. Юридическое толкование понятия "задаток" предусматривает в случае отказа от сделки возврат в двойном размере. Если представители покупателя (юристы или риэлторы) настаивают на подписании предварительного договора (соглашения), следует максимально внимательно изучить предлагаемый проект до подписания. Если что-то в договоре не понятно, не четко сформулировано или просто вызывает сомнение — нужно консультироваться с независимым юристом или просто ничего не подписывать, не брать аванса, предложив вариант устной джентльменской договоренности.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Окончательная цена при продаже квартиры определяется в результате предварительных&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp переговоров и больше не изменяется. Срок, в течении которого начинается оформление сделки, составляет, как правило, одну-две недели. Полное оформление, включая государственную регистрацию, занимает до полутора месяцев.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Расходы по оформлению сделки включают в себя:

-&nbsp&nbsp&nbsp Оплату услуг нотариуса по составлению договора купли-продажи квартиры( 1% от суммы сделки) или составление договора в простой письменной форме( 3000-5000 рублей).

-&nbsp&nbsp&nbsp Оплату государственной пошлины за регистрацию сделки.

-&nbsp&nbsp&nbsp Оплату аренды сейфа в депозитарии банка(примерно 50-100$ в месяц)

Первые два пункта, как правило, оплачивает покупатель. А вот на последнем стоит остановиться особо.

Взаиморасчет через сейф в депозитарии банка — наиболее надежный и безопасный из существующих видов. Право выбора банка обычно принадлежит продавцу. Услугу по предоставлению сейфа для расчетов при сделках с недвижимостью оказывают не все банки, так что определиться с выбором банка желательно заранее. Сама услуга заключается&nbsp в следующем: На определенное время( один-два месяца) у банка арендуется сейф. Продавец и покупатель совместно пересчитывают, проверяют деньги и кладут их в сейф до начала оформления договора купли-продажи. В дополнительном соглашении с банком оговаривается, кто, когда и на каких условиях может получить доступ к сейфу.

Продавец должен иметь возможность доступа к сейфу один(без покупателя) в течении полутора месяцев, при наличии у него зарегистрированного договора купли-продажи. Покупатель имеет право доступа по истечении этого срока. Если продаваемая квартира является звеном в цепочке продаваемых и покупаемых жилых помещений, необходимо обратить особое внимание( и оговорить это на этапе предварительных переговоров) на то, что бы в списке документов, предоставляемых для получения права доступа к сейфу, присутствовал только договор купли-продажи продаваемой квартиры. Это обеспечит независимость возможности получения денег за продаваемую квартиру от остальных участников сделки.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Вышеперечисленный список мероприятий по подготовке, организации и оформлению сделки по продаже жилого помещения является исчерпывающим. Владелиц квартиры может все проделать сам, а если что-то кажется слишком сложным — привлечь специалиста. Какого специалиста, для чего и на каких условиях имеет смысл привлекать — об этом далее.

&nbsp&nbsp&nbsp Специалистами по продаже недвижимости считаются риэлторы. Более того, некоторые ими даже являются. Серьезные агентства недвижимости, не один год работающие на рынке , оказывают услуги, как правило,&nbsp достаточно качественно, но и берут за это немало — 5-7% от рыночной стоимости квартиры. Заверения, что услуги фирмы не будут стоить продавцу ни копейки, по меньшей мере несерьезны. Для продавца важна получаемая сумма, а как он заплатит деньги — напрямую или опосредованно — особого значения не имеет. Основой успешного сотрудничества с агентством недвижимости является тщательное изучение договора на оказание услуг перед его подписанием. Чем больше там пунктов, требующих перевода с русского на русский, тем хуже. Фактически это означает намерение фирмы поставить своего клиента в кабальные условия, лишив его потенциальной свободы действий. Точно не стоит заключать договор, в котором оговорены какие-либо штрафные санкции или обязательство что-либо оплатить(как правило затраты на рекламу) в случае досрочного расторжения или истечения срока действия договора. Одновременно в договоре должны быть четко прописаны обязанности фирмы, то есть то, ради чего, собственно продавец договор и заключает — поиск покупателя, присутствие агента при показах квартиры, сбор документов, оформление сделки, организация взаиморасчета. Если все эти моменты не отражены в договоре, впоследствии может выясниться, что продавец все сделал сам, а риэлторы только советы давали и деньги получали. А это уже совсем другая услуга, и стоит значительно меньше — 500-1000$. Она называется сопровождение сделки. Эту услугу предоставляют как риэлторские, так и юридические фирмы. Их функции здесь ограничиваются консультированием на всех этапах, участием в переговорах и непосредственным оформлением сделки — то есть обеспечением юридической стороны предприятия. Существует и отдельная услуга по оформлению сделки(300-500$). Она включает в себя организацию взаиморасчета и оформление документов в соответствии с действующим законодательством(подготовка пакета документов, подготовка проекта договора купли-продажи, организация регистрации договора), и может пригодиться в случае, когда покупатель на квартиру уже есть, и все вопросы оговорены.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp &nbsp Покупка квартиры

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Методика первоначальных действий при подборе квартиры крайне проста: нужно приобретать специализированные печатные издания и искать подходящий вариант. Можно воспользоваться интернетом, но практика показывает, что эффективность работы с газетами и журналами гораздо выше. Ежедневный анализ газет бесплатных объявлений в течении двух недель даст информацию о девяносто девяти процентах квартир, выставленных в данный момент на продажу. Если сразу ничего подходящего обнаружить не удалось, нужно продолжать отслеживать вновь появляющуюся информацию&nbsp два или три раза в неделю. Действуя таким образом, можно быть уверенным, что ни одна квартира не пройдет мимо. Размещать в газетах объявление в рубрике "Куплю квартиру" не только бессмысленно, но и небезопасно: Добросовестных откликов дождаться практически невозможно, а вот попасть под прицел криминала или мошенников можно вполне. Вообще, самостоятельный поиск жилого помещения дело&nbsp не всегда безопасное. Ведь первый контакт происходит по телефону, и в то, что на другом конце провода находиться добросовестный продавец, приходиться верить на слово. В любом случае,&nbsp прежде чем договариваться о встрече и просмотре, стоит в телефонном разговоре выяснить все возможное о самой квартире, продавцах и условиях предполагаемой сделки. Если возникли какие-либо сомнения — нужно отказываться от этого варианта. Такой подход сэкономит время, деньги, а возможно и жизнь.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp После того, как квартира найдена, происходит переход к следующему этапу — изучению и проверке документов. Лучше всего взять пакет документов(можно копии) -свидетельство о собственности, экспликацию, поэтажный план, выписку из домовой книги — и отнести на экспертизу юристу(дешевле) или адвокату(дороже), специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Консультация у специалиста поможет выяснить, есть ли риск впоследствии лишиться купленной квартиры, и если есть, то какой именно, и с чем это связано. Получив объективную информацию, можно принимать решение, покупать данную квартиру или не стоит. Наибольший риск последующего расторжения договора купли-продажи представляют жилые помещения полученные по наследству, по договору дарения, по договору ренты или договору с правом пожизненного проживания. Жилые помещения, в которых на момент приватизации проживали несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. Проверять, действительно ли квартира является собственностью продавца, особого смысла не имеет — это все равно выяснится в процессе регистрации сделки. А вот давать деньги вперед в той или иной форме(предварительная оплата, задаток, аванс, и т.п.), следует весьма осторожно и в небольшом размере( максимум 1000 у.е.). В противном случае есть риск никогда больше не встретиться&nbsp ни с продавцом, ни с деньгами. При этом желательно составить предварительный договор, где подробно расписывается, кто, у кого, что, за сколько, на каких условиях и в какие сроки собирается купить( с цифрами, адресами, датами и паспортными данными). Там же оговаривается получение задатка или аванса(факт получения, сумма, сроки и условия возврата). Вообще, при покупке квартиры все вопросы, связанные с правильным оформлением документов, интересуют только покупателя. Продавцу важно только получить свои деньги, а насколько чисто проведена сделка, что записано в договоре купли-продажи, продавца волнует мало кроме одного пункта — цены квартиры. Зачастую, особенно при нотариальном оформлении, в договоре указывается сумма значительно меньше реальной договорной цены. Делается это либо из-за нежелания продавца платить налоги, либо для того, что бы меньше платить нотариусу( 1% от суммы сделки). Последний вопрос проще всего решить, составив договор в простой письменной форме( от 1500 до 3000 рублей в не зависимости от суммы указанной в договоре. Между тем, для покупателя принципиально важно проставить в договоре купли-продажи реальную цену квартиры. В случае последующего расторжения сделки( по любым причинам), на возврат именно этой суммы может претендовать покупатель.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю в момент регистрации договора купли-продажи в соответствующих государственных органах. Документы сдаются, и только через месяц выясняется, зарегистрирован договор, или в регистрации отказано. Так как момент физической фиксации совершения сделки отсутствует, передачу денег лучше всего провести через депозитарий банка, оказывающего услуги по организации взаиморасчетов при совершении сделок с недвижимостью. Суть услуги состоит в том, что продавец и покупатель вместе закладывают оговоренную сумму в сейф (предварительно пересчитав и проверив), а забрать деньги продавец может только имея на руках зарегистрированный договор купли-продажи квартиры(экземпляр продавца) в течении определенного периода(как правило 1-1.5 месяца), а покупатель в случае не совершения сделки(отказа в регистрации), по истечении этого срока.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Привлекать к участию в сделке специалистов имеет смысл начиная с проверки пакета документов. Наилучшим вариантом является помощь адвоката.

Это обойдется дороже чем в агентстве недвижимости(300 — 500 у.е.), но и степень надежности, а следовательно гарантий юридической чистоты сделки, здесь гораздо выше.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Первичный рынок жилья, или попросту новостройки, на протяжении последних лет становится все более популярным. Объясняется это довольно просто: стоимость квадратного метра на этом рынке гораздо ниже( по крайней мере кажущаяся стоимость), плюс обильная агрессивная реклама. Особенно привлекательным кажется приобретение квартиры на начальном этапе строительства. Все это так, но и риск оказаться в проигрыше здесь велик. Начнем с того, что потенциальный покупатель тут вовсе не покупатель, а соинвестор, то есть владелец определенной доли, добровольный партнер в коммерческом проекте. А проект, как известно, может быть разным. Может быть успешным, а может и нет. Это уж как повезет. Организаторам проекта везет практически всегда, а вот частным соинвесторам напротив. Наименьшей, но почти стопроцентной, неприятностью является затягивание строительства и сдачи дома в эксплуатацию на срок от трех месяцев до трех лет. Основная причина подобного положения дел заключается в беспричинной традиционной вере наших людей в светлое будущее , отсутствии юридической грамотности и нежелании привлекать профессионалов. Мало того, что договоры соинвестирования(долевого участия) составляются таким образом, что соинвестор имеет только одно право( оно же обязанность) — заплатить деньги в срок, так эти договоры еще никто толком не читает. Что бы всесторонне изучить трех-четырех страничный документ специалисту требуется как минимум два часа работы в спокойной обстановке. Что уж говорить о человеке, видящим подобный договор первый раз в жизни. Нужно учесть, что эти договоры разрабатываются фирмами специально(они то как раз на юристах не экономят) для того, что бы снять с себя всякую ответственность в случае неблагоприятного развития событий. Фактически получается, что одна договаривающаяся сторона верит другой на слово. Можно ли что-нибудь предпринять, что бы хоть как-то подстраховаться? Очень немного. Во первых, можно застраховать исполнение договора в независимой страховой компании — что мало кто делает, так как страховые взносы сводят финансовую привлекательность сделки почти к нулю. Во вторых, проект договора неплохо показать квалифицированному юристу(и внимательно его выслушать), вместо того что бы спрашивать пояснения по тому или иному пункту договора у сотрудников организации продавца. В третьих, подобный договор лучше заключать с организацией, успешный опыт сотрудничества с которой имеется у кого-то из родственников или знакомых. (Агентства недвижимости не в счет — они всего лишь посредники, которые ничего не решают и ни за что не отвечают.) При этом необходимо подробно поговорить непосредственно с тем человеком, который подобный опыт имел лично. В четвертых помнить, что поговорка "Жадность порождает бедность" в операциях с недвижимостью срабатывает всегда. И последнее. На протяжении всего срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, нужно регулярно следить за тем, как развиваются события, и при малейших сомнениях в нормальном ходе вещей, немедленно предпринимать активные действия вплоть до обращения в суд.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Альтернативная сделка

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Первый этап — продажа имеющегося жилого помещения, точнее, поиск потенциального покупателя(смотри "Продажа квартир"). Второй — подбор новой квартиры(комнаты, дома). Вроде бы все просто. Все дело в том, как это совместить и втиснуть в узкие временные рамки. Иными словами, покупатель не будет бесконечно ждать, пока продавец подберет себе подходящий вариант. Срок, в течении которого должна состояться сделка, фиксируется предварительным договором. Там же отражаются взаимные обязательства сторон и условия получения задатка. Задаток вообще понятие особое. Он отличается от прочих форм предварительной оплаты тем, что в случае неисполнения договора возвращается в двойном размере. "Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка"- статья 381 ч.2 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Так что предпочтительнее брать аванс, на условиях возврата в размере 100% в случае несовершения сделки. Оптимальная схема действий выглядит следующим образом. В течении нескольких дней после того, как нашелся покупатель, подобрать жилое помещение для себя, и только потом, одновременно, заключать предварительные договоры и обмениваться задатками. Такой подход исключает риск попадания в ситуацию, когда приходиться приобретать то жилье, которое есть в данный момент на рынке недвижимости( а не то, что хотелось), либо нести материальный ущерб.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Большинство альтернативных сделок проходят с участием риэлторских фирм, что, в общем, и правильно — любым делом должны заниматься специалисты. Это однако не означает, что специалистам нужно слепо довериться. Как раз наоборот. За свои деньги клиент вправе ожидать качественной услуги в полном объеме. Для этого требуется не только добиться, что бы все пункты договора с риэлторской фирмой( особенно те, где говориться об обязанностях) были записаны в виде четких и ясных формулировок, исключающих возможность двойного толкования, но и контролировать их точное исполнение в течении всего срока действия договора.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp В договоре должно быть отражено:

-&nbsp&nbsp&nbsp Сумма, получаемая продавцом за свое жилое помещение.

-&nbsp&nbsp&nbsp Вознаграждение фирмы(фиксированное или в процентах).

-&nbsp&nbsp&nbsp Срок действия договора.

-&nbsp&nbsp&nbsp Кто оплачивает расходы по оформлению сделки.

-&nbsp&nbsp&nbsp Кто собирает пакет документов, необходимый для совершения сделки.

-&nbsp&nbsp&nbsp Присутствие агентов на показах продаваемого жилого помещения.

-&nbsp&nbsp&nbsp Обязанности по поиску приобретаемого жилого помещения.

-&nbsp&nbsp&nbsp Подробная характеристика приобретаемого жилого помещения( жилая и общая площадь, этаж, район, наличие балкона и телефона, тип здания и т.п.)

-&nbsp&nbsp&nbsp Присутствие агентов на просмотрах приобретаемого жилого помещения.

-&nbsp&nbsp&nbsp Гарантии( со штрафными санкциями) по юридической чистоте сделки.

Покупка жилого помещения обременяет сделку по продаже. Именно по этому они обязательно должны быть записаны в одном договоре. Если договор делиться на две самостоятельные части — покупку жилого помещения и продажу жилого помещения, есть риск, что риэлторы ,найдя покупателя, заберут аванс в качестве оплаты своих услуг, и откажутся от исполнения второго договора, если это будет представлять определенную сложность. Таким образом, фирма останется при деньгах, а клиент при проблемах, и очень серьезных. Кончается все это, как правило, тем, что человек получает совсем не то, на что рассчитывал изначально, да еще теряет при этом в деньгах.

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp Есть при альтернативных сделках сложности&nbsp и с взаиморасчетом. Так как в цепочке задействовано одновременно несколько жилых помещений, а моментом перехода права собственности является государственная регистрация, то всегда существует вероятность, что одна из сделок сорвется(не будет зарегистрирована), то есть жилое помещение не поменяет собственника. Произойти это может по той или иной причине, не всегда зависящей от участников сделки. Таким образом возникает ситуация, при которой кто-то может остаться без квартиры(комнаты) и без денег. Что бы избежать подобных проблем, желательно вносить в документ, регламентирующий получение денег, условия регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в цепочке. Оговаривать такой подход к взаиморасчету следует при заключении предварительного соглашения, что бы это не стало сюрпризом не для кого из участников сделки, и, как следствие, не поставило ее под угрозу срыва.

http://www.topsovet.ru/p7.htm