Что такое договор дду при покупке квартиры

31 мая, 2012 в 17:20

Тому, кто решает приобрести жилье в новостройке, может быть предложено несколько схем приобретения квартиры. Для каждой схемы предусмотрен свой договор. Какой из них заслуживает доверия, какой требует консультации грамотного юриста, а под каким ни при каких условиях не стоит ставить свою подпись?

Как правильно заключать договор долевого участия необходимо знать каждому потенциальному покупателю квартиры в новостройке.

Договор долевого участия: чем опасен предварительный вариант

Дольщиком считается любой покупатель недвижимости в новостройке, заключивший договор долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирного дома. Быть дольщиком вполне может и юридическое лицо (к примеру, риэлторская компания или фирма, планирующая приобрести для своих нужд цокольный этаж), внесшее деньги на строительство объекта. И для организации, и для физического лица действуют одни и те же требования к договору долевого участия. Они прописаны в законе №214-ФЗ.

Данный закон не предлагает строгой формы договора долевого участия, то есть, нет единого для всей России бланка ДДУ.

На практике чаще всего договоры, которые по закону подлежат обязательной государственной регистрации, заключаются путем составления единого бумажного документа.

Договор долевого участия не должен в обязательном порядке заверяться нотариально. Но по желанию сторон это можно сделать. По мнению экспертов, обращение к нотариусу даст дополнительные преимущества покупателю недвижимости на первичном рынке жилья:

  • во-первых, нотариус в обязательном порядке при удостоверении сделки с недвижимостью проверит, насколько правильно с юридической точки зрения оформлены все документы фирмы-застройщика;
  • во-вторых, нотариально заверенный договор впоследствии поможет более безпроблемно зарегистрировать право собственности на квартиру.

Если решите обойтись без нотариуса, то вам придется самостоятельно постигнуть юридические тонкости и научиться легко ориентироваться в специфических терминах. Не забывайте о том, что договор долевого участия – это не просто бумажка, речь идет о весьма внушительных суммах.

Поэтому со всей ответственностью отнеситесь к подписанию ДДУ. Основной договор составляется с учетом требований Федерального Закона 214. Но известны случаи, когда дольщикам предлагали поставить подпись под предварительным вариантом договора. Подписывая предварительный вариант договора долевого участия, помните о том, что он не будет зарегистрирован в ФРС. Т.е. возможно мошенничество со стороны застройщика – двойная продажа квартиры. Поэтому обязательно задайте представителю застройщика вопрос: в чем причина того, что откладывается подписание основного ДДУ.

Застройщики, как правило, объясняют это тем, что подготовка документов требует довольно много времени – примерно полгода. Еще одно возможное объяснение: это стандартная практика, и все застройщики подобным образом оформляют новостройки. Но это не так. Конечно, не все застройщики – мошенники, кто-то впоследствии заключает и регистрирует ДДУ по всем правилам. Но известны случаи, когда у застройщиков есть какие-то серьезные нарушения и именно в связи с ними подписание договора долевого участия согласно ФЗ № 214 не представляется возможным.

Договор долевого участия: третьи лица

Довольно часто встречаются ситуации, когда ДДУ заключается не напрямую с фирмой-застройщиком, а через посредников – например, агентство недвижимости. Что делать в таком случае? К кому предъявлять претензии, если договор долевого участия не соблюдается?

Риэлторы заключают договор с застройщиком напрямую. Поэтому требования на квартиру № принадлежат агентству. Оно в законодательном порядке имеет право заключить договор уступки прав требований к ДДУ с любым третьим лицом. После того, как договор уступки вступит в силу, сторонами ДДУ становятся с одной стороны – застройщик, с другой – третье лицо, например, гражданин Иванов.

При данной схеме риэлторское агентство будет отвечать только за действительность уступленных прав.

Договор долевого участия: важные нюансы

Кроме перечисленных выше нюансов, помните, что договор долевого участия обязательно должен быть составлен в письменной форме. Ни о каких устных договоренностях не может идти и речи. Есть еще несколько обязательных требований, несоблюдение которых приведет к тому, что договор впоследствии может быть признан недействительным.

Сайт «Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости» напоминает, что в ДДУ необходимо указать следующее:

  • когда состоится передача квартиры дольщику по акту;
  • точное техническое описание квартиры, вплоть до указания этажа и номера квартиры;
  • должен быть указан гарантийный срок (3 года на коммуникации и инженерно-техническое оборудование, на квартиру – минимум 5 лет);
  • фиксированная стоимость и график выплат (стоимость может измениться только при одном условии: изменение метража в большую или меньшую сторону).

Как правило, застройщик обозначает в правовом обосновании заключения договора, что он полностью соответствует 214-ФЗ, также дается информация, где покупатель недвижимости в новостройке при желании сможет ознакомиться с проектной декларацией.

Застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков для строительства в том случае, когда:

  • Осуществлена государственная регистрация права на земельный участок. Не так важно, будет дом построен на арендованной земле или же земельный участок находится в собственности застройщика.
  • Имеется разрешение на строительство здания. Оно выдается органами местного самоуправления. Разрешение подтверждает, что проектная документация находится в полном порядке и застройщик может осуществлять как реконструкцию здания, так и строительство нового объекта.
  • Предоставлена проектная декларация, содержащая информацию о проектах строительства многоквартирных домов (или любых других объектов недвижимости – таунхаусов, коттеджей и т. д.), в возведении которых участвовала компания-застройщик в течение 3 лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. Об этих объектах должны иметься все данные: точный адрес указанных домов, срок ввода их в эксплуатацию на основании проектной документации и фактические сроки, когда были сданы здания. Также должна иметься следующая информация: сумма задолженности по кредитам, финансовые отчеты текущего года. Необходимы и документы на земельный участок: какие права на него имеет компания-застройщик.

Договор долевого участия: меры безопасности

Наш совет – внимательно отнеситесь к подписанию договора долевого участия. Если по каким-то причинам вы решили, что риск – дело благородное и подписали сомнительный ДДУ – отдавайте себе отчет, что вряд ли закон встанет на вашу защиту. Вам останется только уповать на порядочность застройщика. Поэтому необходимо проверить надежность застройщика. Стоит провести небольшое расследование, чтобы узнать всю подноготную застройщика – в этом вам помогут отзывы и информация в Интернете и других средствах массовой информации. Не забудьте проконсультироваться у юриста, имеющего есть опыт сопровождения сделок с недвижимостью.

Не стоит забывать о страховании. Сейчас многие компании предоставляют такую услугу, как страховка финансовых рисков при обретении квартиры в новостройке. Если работники страховой компании отказываются страховать предоставленный вами договор долевого участия, то это повод усомниться в том, что ДДУ составлен по всем правилам.

Автор статьи: Марина Ердякова (Aqvamarin)

Договор долевого участия: покупаем квартиру в новостройке

Портал о недвижимости

Быстрый поиск информации по сайту:

Например: покупка квартиры

В последнее время рынок первичного жилья или новостроек переживает бурный рост. Многие фирмы, инвестиционные фонды, риэлтерские фирмы предлагают вложить деньги в жилье в строящемся доме. Приобретать жилье таким образов выходит заметно дешевле. Кроме того, есть и другие преимущества от покупки нового жилья.

Перспективы вырисовываются радужные, но вот она – ложка дегтя: такого рода инвестиции очень рискованны. Многие помнят выпуски новостей, касающиеся темы новостроек, где строительные фирмы банкротятся, строительство переходит в разряд долгостроев, двойная продажа квартир, мошенничество и т.д.

Панацея

Для урегулирования рынка первичного жилья был принят федеративный закон ФЗ № 214, который защищает интересы вкладчиков (дольщиков), путем заключения договора долевого участия. Этот закон призван защищать дольщиков (физические и юридические лица, ИП, которые приобретают собственность для частных нужд), их права, имущество, вклады и интересы. Поэтому застройщики пытаются обойти этот закон, выдавая за ДДУ очень похожие виды договоров. Что такое договор долевого участия более подробно. Договор долевого участия (ДДУ) заключаются между двумя сторонами: застройщиком и дольщиком. Основная цель их заключения – привлечения заемных средств на осуществление строительства многоквартирного дома. Застройщик может заключать ДДУ если:

  • имеется разрешение на строительство (выдается комитетом архитектуры и строительства, подписанный председателем);
  • произошла публикация в соответствующих печатных органах или на официальном сайте;
  • государственная регистрация права собственности земельного участка, или его аренда, на котором будет проводиться стройка;
  • вышеперечисленные документы находятся в свободном доступе и предъявляются по требованию дольщика.

На основании этих документов застройщик заключает договоры, а со стороны дольщика из документов необходим только паспорт.

Договор долевого участия в строительстве заключается, как правило, в бумажном, в электронном (значительно реже) виде. Содержание договора у каждого застройщика содержание договоров разнятся (так как они довольно сильно разнятся условия и характеристики жилья) и не имеет четкой формы – пишется в вольном порядке. Но некоторые общие пункты должны быть прописаны в ДДУ.

1. Четкое определение, описание объекта.

Подлежащим объектом может выступать как общее, таки жилое, так и нежилое помещение, или общее имущество. Объект должен быть описан максимально подробно, согласно проектной документации: размеры, этаж, расположение и т.д. (описание лучше сделать максимально подробным во избежание недоразумений в дальнейшем), параметры которые будут после сдачи объекта в эксплуатацию.

2. Сроки завершения строительства и сдачи объекта.

В этом пункте нужно указывать конкретные сроки сдачи дольщику указанного объекта после сдачи в эксплуатацию. Например, объект должен быть сдан не позднее 20 апреля 2014 г. Так будет проще, если возникнет задержка в строительстве или другие спорные вопросы по срокам.

3. Цена.

В договоре должна быть прописана стоимость объекта, порядок и срок погашения.

4. Гарантийные обязательства.

Этот пункт выступает гарантией того, что объект будет сдан в надлежащем виде, дальнейшие гарантийные обязательства во время его эксплуатации, а так же брак при строительстве. Стандартный срок для строительства составляет от пяти лет, а для инженерных сооружений – от трех лет. Меньшие сроки являются незаконными.

5. Ссылки на документацию.

6. Ответственность сторон.

После подписания, договор долевого участия подлежит регистрации в государственных органах (они проверяют документы застройщика и законность заключаемой сделки). Договор считается заключенным со дня его регистрации. Только после государственной регистрации начинают осуществляться денежные выплаты за строящееся жилье.

Для дольщика регистрация на право собственности объекта проходит после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию (при выполнении всех условий заключенного договора). Основание: ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи объекта долевого участия, или другой документ, свидетельствующий о передачи объекта.

Пространство для маневра

Некоторые не очень добросовестные застройщики могут под видом ДДУ заключать предварительные договоры долевого участия. Они отличаются тем, что не подлежат государственной регистрации и не попадают под действие закона. Иногда их заключают и порядочные застройщики, которые еще не успели собрать все необходимые документы или еще не дополучили разрешения. Так же в договоре могут быть прописаны другие обязательства, вместо обязательства передать в собственность по завершении строительства жилья, инвестиционные, финансирования деятельности оп строительству многоквартирного дома, уступки права требования и т.п., или не прописаны обязательные пункты. Такого типа договоры не попадают под юрисдикцию деятельности закона № 214 ФЗ и могут в судебном порядке признаться недействительными.

Оплата, переуступка и расторжение

Оплата по ДДУ осуществляется после его госрегистрации. В качестве гарантии финансовой состоятельности дольщика можно открыть аккредитованный счет, куда дольщик перечислит необходимую сумму после подписания ДДУ, а после его регистрации с аккредитованного счета перечисляют средства на счет застройщика. Для оплаты можно использовать наличные, кредитные (ипотека) средства, материнский капитал (в таком случае в качестве дольщиков выступают все члены семьи). Переуступка договора долевого участия возникает:

  • в случае невозможности осуществления дальнейших выплат дольщика;
  • при заключении ДДУ риэлтерской компанией и последующей ее перепродажей;
  • при дарении и т.д.

Вам так же будет полезно:

Добавить комментарий Отменить ответ

Спасибо за совет!

РУБРИКИ ПОРТАЛА:

О САЙТЕ:

Над проектом работает команда профессиональных специалистов в сфере недвижимости. Наша цель – сделать понятным весь процесс купли – продажи недвижимости и научить зарабатывать на этом рынке.

ПОПУЛЯРНЫЕ ОБСУЖДЕНИЯ:

У Вас есть предложения или вопросы?

© 2017 «Rieltor-ask» . Все права защищены.

Использование любых материалов, размещённых на сайте, разрешается при условии ссылки на Rielt — ask.ru

При копировании материалов обязательна прямая открытая для поисковых систем гиперссылка. Ссылка должна быть размещена в независимости от полного либо частичного использования материалов. Гиперссылка (для интернет- изданий) – должна быть размещена в подзаголовке или в первом абзаце материала.

Что такое договор долевого участия – разбираемся вместе

Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.

Отдельная тема :: Архив :: Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски :: Эксклюзивные статьи

Рубрика в архиве

Рубрика «Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски» обновлялась с 15 мая 2012 г. по 31 июля 2013 г., переведена в архив 1 августа 2013 г.

Генеральный партнер рубрики — компания НСКА, предоставившая для публикации собственные аналитические продукты:

«Рейтинг надежности новостроек»,

Вы можете ознакомиться в рубрике с указанными материалами, опубликованными до 1 августа 2013 г., более свежие данные смотрите на сайте инвестиционного фонда ЗПИФ «НСКА Новостройки» (http://nska-invest.ru/) в разделе «Аналитика». По всем вопросам, связанным с перечисленными продуктами, обращайтесь напрямую в компанию.

По любым вопросам, связанным с данной рубрикой или созданием других специальных рубрик на www.irn.ru обращайтесь к куратору проекта. Написать в IRN.RU.

2 июля 2012 г. 11:38 Договор долевого участия: тонкости подписания и «лазейки» девелоперов

Договор долевого участия не гарантирует покупателю получение квартиры или возврат денег, не убережет дольщика ни от откровенного мошенничества, ни от долгостроя, ни даже от двойных продаж (подробнее об этом в статье «Из всех способов продаж новостроек только три – законные»). Тем не менее считается, что ДДУ все же лучше других форм покупки квартиры в новостройке защищает интересы дольщика. Однако надо быть уверенным, что вы заключаете именно ДДУ и попадаете под защиту ФЗ №214.

После того, как дольщик выбрал подходящую для себя квартиру, которая продается по ДДУ, ему необходимо подписать сам договор. Единой формы данного документа не существует, т.к. объекты и условия их строительства различаются. Однако есть пункты, которые для него являются обязательными.

Во-первых, по словам Бориса Шаронова, директора департамента рисков Национального страхового и кредитного агентства (НСКА), в ДДУ должен быть четко прописан срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре не конкретную дату, а приблизительную, например «в IV квартале 2013 года», когда должно быть написано «не позднее 15 октября 2013 года». Этот пункт договора обязателен, т.к. по прошествии 2 месяцев после этого срока дольщик может в несудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. После получения данного уведомления у застройщика есть 20 рабочих дней для того, чтобы вернуть деньги со штрафными санкциями на счет дольщика, указанный в уведомлении, либо внести их на имя дольщика в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.

Во-вторых, обязательно должны быть указаны порядок, сроки оплаты и общая стоимость квартиры, причем последняя должна складываться из тоже обязательно прописанной в документе цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь квартиры. Елена Жданова, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья» отмечает, что особое внимание стоит обратить на четкое описание физических параметров квартиры — место ее расположения: метраж, количество комнат, этаж, адрес. Если этого нет, то договор будет считаться недействительным.

Кроме этого, в ДДУ должен быть прописан гарантийный срок на построенное имущество, отмечает Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента девелоперской компании «Сити-XXI век». Это 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование.

По словам адвоката Олега Сухова, при изучении договора стоит обратить внимание на то, с какого момента у дольщика возникает обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей. Например, в договоре может быть прописан срок – с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если такой пункт отсутствует в договоре, то обязанность платить по счетам автоматически возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Некоторые застройщики, кроме обязательных пунктов, транслируют в договор почти все законодательство, отмечает Борис Шаронов. Делать это не обязательно, т.к. договор долевого участия регулируется ФЗ №214, а значит стороны все равно действуют в его правовом поле. Другими словами, даже если застройщик по своему усмотрению исказит какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 2 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Несмотря на то, что на законодательном уровне разработаны ключевые аспекты, позволяющие дольщику удостовериться в том, что документ, который ему предложили подписать, действительно является ДДУ, до сих пор на рынке недвижимости практикуются различные «серые» схемы, подменяющие собой этот документ.

Иногда недобросовестные застройщики намеренно «забывают» включить какой-то пункт, чтобы обойти законодательство, либо пытаются «замаскировать» документ под ДДУ в надежде на невнимательность дольщиков.

Бывает, что даже законная схема продажи может привести к существенным материальным потерям для дольщика. Например, уступка прав по ДДУ. Борис Шаронов объяснил механизм работы этой схемы. Застройщик заключает договор с юридическим лицом, которое, чаще всего, им же и создается. Данному юридическому лицу застройщик практически по себестоимости продает по ДДУ права на все квартиры. Затем фирма-посредник уже по рыночной цене переуступает права требования по этим квартирам дольщикам. На первый взгляд все законно. Договор уступки регистрируется, как и сам ДДУ. Однако в случае возникновения, например, риска недостроя или банкротства застройщика, дольщик сможет предъявить застройщику денежное требование на основании цены, указанной в ДДУ, а там указана себестоимость квартиры, в то время как при покупке по уступке он заплатил рыночную цену.

Елена Жданова рассказала, что в юридической практике довольно часто встречаются случаи, когда дольщик подписывает так называемый предварительный договор долевого участия (ПДДУ), в котором содержатся почти те же основные пункты, что и в ДДУ, но документ не регистрируется и в нем даже не прописаны такие обязательства. Перед подписанием договора обе стороны приходят к устному соглашению, что дольщик сразу выплачивает деньги за квартиру, застройщик обязуется в будущем заключить основной договор долевого участия. Подписав такой документ, дольщик находится в полной уверенности, что все происходит в рамках закона о долевом участии и его права защищены. Однако по сути, договор является обычной «серой» схемой, не защищает дольщика от двойных продаж и не попадает под действие ФЗ №214.

Довольно часто застройщики используют еще одну «серую» схему, которая вводит дольщика в заблуждение, говорит Светлана Громадская, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство». Застройщик заключает с покупателем ДДУ, но предметом договора являются не обязательства по передаче в собственность дольщика после завершения строительства конкретного жилого помещения, а любые другие. Это может быть – участие в инвестиционной деятельности, финансирование совместной деятельности по осуществлению строительства, уступка права требования помещений по окончанию строительства и др. В результате суть договора, который был заключен, определяется не его формальным названием, а содержанием. Такие соглашения являются притворными, т.е. заключенными с целью ухода из-под регулирования законом. Учитывая, что договор не соответствует требования ФЗ № 214, он может быть признан судом недействительным, но только по иску дольщика, который заключил эту сделку.

По ФЗ № 214 договор считается действительным только после его регистрации в Росреестре. Принимать деньги от дольщика до регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик просто не имеет права. Таким образом, в документе обязательно должен быть прописан пункт о том, что дольщик обязан внести деньги сразу после регистрации договора.

Зачастую это связано просто с желанием сэкономить усилия (не носить в регпалату по одному договору) и застройщик действительно по пришествию времени выполняет свои обещания и регистрирует все ДДУ согласно ФЗ №214. Однако можно нарваться и на другое. Поэтому если застройщик «продавливает» оплату до регистрации, Олег Сухов рекомендует провести небольшую проверку, например, перед подписанием попросить застройщика показать хотя бы один договор по данному объекту, который был оформлен согласно букве закона. Зарегистрированный договор имеет ряд отличий: на оборотной стороне договора должен стоять штамп Росеестра, печать, подпись регистратора и регистрационный номер. Если приобретение недвижимости происходит с привлечением ипотеки, то на договоре должна стоять еще печать об обременении.

Порой застройщики и сами не хотят обходить закон и брать деньги до регистрации, но им важно получить гарантии, что дольщик действительно заплатит. Цивилизованной формой компромисса является схема, когда для получения гарантий оплаты договора открывается аккредитивный счет в банке, на который дольщик вносит деньги в момент подписания договора. Однако эти средства зачисляются на счет застройщика только после регистрации договора в Росреестре. Банк в данном случае выступает посредником при сделке. Эта мера гарантирует застройщику платежеспособность дольщика и одновременно позволяет соблюдать ФЗ № 214.

Эксперты советуют при покупке квартиры по ДДУ зазубрить правило: «Утром – зарегистрированный ДДУ, вечером – деньги». Только так дольщик сможет попасть под защиту ФЗ №214, сохранить свои средства, время и нервы. Не все застройщики продают по правилам, находя различные «лазейки», с помощью которых можно обойти закон. Поэтому если возникли сомнения относительно подлинности ДДУ, смело обращайтесь к юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Если же вы понадеялись на русский авось и подписали «подозрительный» договор, то помните, что с этого момента вы вне закона.

Другие статьи

Рейтинги надежности новостроек

Анализ инвестиционной привлекательности объектов

Новости долевого строительства

Аналитические обзоры рынка инвестиций в недвижимость

Объекты с включенной страховкой

Новые инструменты, которые помогут заработать частному инвестору

Это снижает доходность инвестиций в новостройки до 7-9% годовых

Лучшими для инвестиций в новостройки городами Московской области, по данным компании НСКА, стали Котельники, Домодедово и Одинцово.

Сроки зависят от застройщика и его мотивации построить быстро

http://www.dolevoe.irn.ru/articles/253.html