Срок аренды квартиры без налогов

В данной статье мы расскажем вам о том, какие виды договоров аренды/найма жилого помещения необходимо регистрировать, а также где и каким образом это можно сделать. Помимо этого вы узнаете, какова будет ставка налогообложения при официальном оформлении договора найма жилого помещения, каким образом ее можно снизить, а также о том, каким образом можно избежать уплаты налогов.

Почему необходима регистрация договора найма (аренды) жилого помещения?

Любой собственник жилья, сдающий его в наем частным лицам или в аренду юридическому лицу, обязан заключить соответствующий договор в письменном виде. Данный договор не требует официальной регистрации, если он заключен с физическим или юридическим лицом на срок до года. Однако такой договор не может быть заключен на срок более пяти лет при заключении договора с физическим лицом и на срок более 1 года — для юридического лица. Впрочем, в договоре может быть указано условие автоматической пролонгации (продления) договора, если ни одна из сторон не пожелает его расторгнуть, о чем она обязана уведомить другую сторону заранее.

Согласно действующему российскому законодательству, сдача жилья в аренду или наем квалифицируется как предпринимательская деятельность. Соответственно, с прибыли, полученной при осуществлении данной деятельности, необходимо уплатить налоги. Либо это будет налог на доход индивидуального предпринимателя (при оформлении ИП), либо это будет налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции (ст. 171 УК РФ, ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 198 УК РФ).

Где зарегистрировать договор?

Регистрация договора найма жилого помещения производится органами местного самоуправления и налоговой инспекцией. Для регистрации договора вам необходимо обратиться в районную администрацию, к чьей территории относится сданное в наем (аренду) жилье, а так же в налоговые органы по месту вашего проживания.

Для регистрации вам понадобится: паспорт, ИНН, оригинал правоустанавливающих документов, договор со всеми приложениями и копии всех вышеперечисленных документов.

Как и куда платить налоги за аренду квартиры?

Если вы не зарегистрированы как ИП (индивидуальный предприниматель) и намерены платить налоги как физическое лицо, вы обязаны оплачивать налог в размере 13% со всех доходов от сданного в наем жилья. Реквизиты для оплаты вам подскажут в налоговой службе. Кроме того, ежегодно вы должны подать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, а также оплатить налог в оговоренном выше размере от всей суммы доходов за год от сданного вами жилья.

Ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: Например, получая 20000 рублей в месяц вам надо будет за год заплатить 31200 рублей налогов.

Обратите внимание, что если вы сдаете квартиру юридическому лицу, по закону ваш арендатор обязан самостоятельно удерживать 13% от отплаты за арендованное жилье и уплачивать их в бюджет, выступая вашим налоговым агентом.

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем (ИП), вы можете оплачивать налоги по одной из двух схем:

  1. Упрощенная система налогообложения (УСН) со ставкой 6% от общей суммы дохода плюс сумма ежегодных обязательных страховых взносов.

В таком случае ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость найма жилья, указанная в договоре, * 12 месяцев * 6% + 27 990 рубля (годовая сумма обязательных страховых взносов ИП в 2017 год) + 1% от дохода выше 300 тысяч (применяется с 2015 года). Здесь можно подробнее посчитать налоги для ИП на УСН.

  • Применение патентной системы налогообложения ИП, использующего УСН (подходит не для всех регионов).
  • В таком случае, ваш расчет налогов для декларации будет выглядеть следующим образом: стоимость патента + 50% от 27 990 рубль (годовая сумма обязательных страховых взносов ИП в 2017 году).

    Как сократить (оптимизировать) налоги на сдачу жилья в наем?

    Любой владелец жилья, сдающий в наем свою собственность, стремится сократить налоги или вовсе избежать их уплаты. В то же время налоговая инспекция наоборот стремится выявить всех неплательщиков. Эта вечная игра в кошки мышки только набирает обороты на российских просторах, потому мы решили отдельно осветить данный вопрос.

    1. Заключение договора найма (аренды) на 11 месяцев не обеспечивает вам освобождение от уплаты налогов, а только лишь разрешает вам не регистрировать этот договор в налоговой. Вы можете не платить налоги с прибыли, полученной за сданное в аренду жилье, но, если налоговый инспектор сможет доказать, что прибыль вы все же получили — вам придется заплатить налог и, возможно, штраф. Кроме того, при заключении договоров найма (аренды) на срок в 11 месяцев по итогу года вы можете заплатить налоги, к примеру, за два месяца. То есть сообщить, что вы два месяца сдавали свою собственность в аренду, получили прибыль и заплатили с нее налог.
    2. Занижение суммы арендной платы. Это неплохой, однако, рискованный способ снижения налогов. Конечно, с одной стороны, вы экономите, так как вы можете указать в договоре формальную арендную плату в 100-1000 рублей и по итогам года заплатить налог с этой суммы, однако с другой стороны, вы рискуете напороться на недобросовестного арендатора, который задолжает вам оплату за квартиру. В случае судебных разбирательств, вы никак не сможете доказать, что на самом деле человек должен вам, к примеру, 90 тысяч рублей за три просроченных месяца, а не те 3000, которые он должен за три месяца, согласно договору найма (аренды).
    3. Вы поселили родственника или знакомого. Как показывает практика, налоговый инспектор может обнаружить, что в вашей квартире проживают чужие люди. Однако это совершенно не обязательно является доказательством того, что вы сдаете квартиру, получая прибыль от этого мероприятия. На самом деле вы могли поселить туда своих родственников или знакомых без оплаты и без заключения договора — это ваше право и ваше личное дело.
    4. Налоговый инспектор доказал, что вы сдаете квартиру, и у него есть образец договора аренды. Однако и это еще не означает, что, сдавая квартиру, вы получаете прибыль. Если на руках у инспектора нет документов, подтверждающих получение вами арендной платы, вы можете сказать, что да, квартиру сдали. Однако доход не получили — жильцы не платят.

    Справедливости ради, стоит отметить, что несмотря на то, что налоговые инспекторы стремятся найти и выявить неплательщиков, сдающих жилье и получающих доход, на практике такие случаи редки.

    Как показывает практика, информацию о том, что квартира сдается в наем, чаще всего доносят налоговому инспектору соседи или прошлые жильцы, недовольные отношениями с бывшим арендатором.

    Ответственность за уклонение от уплаты налогов

    Как мы уже говорили, уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции действующего законодательства.

    В частности, ч.1 ст. 171 УК РФ предусматривает штраф в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо арестом на срок до шести месяцев за незаконную предпринимательскую деятельность.

    Ч.1 ст.198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов в крупном размере предусматривает штраф в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. Крупным размером является сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более ста тысяч рублей при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов либо превышающая триста тысяч рублей.

    В некоторых случаях может быть применима и ч.1 ст. 14.1 КоАП РФ, которая за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя предусматривает наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

    Нашли ошибку? Есть вопросы или сомнения? Задайте вопрос практикующему юристу в вашем регионе:

    http://arenda.101dogovor.ru/nalogi/

    Это быстро – первые клиенты уже в день обращения

    Это выгодно — консультации по оптимизации налогов, договору аренды

    Заявка — знакомство с риэлтором

    Размещаем рекламу на 55 площадках

    Отбор подходящих кандидатов

    Показы в удобное время

    Составление договора найма

    на весь срок действия договора

    ВАЖНО! Калькулятор не учитывает много факторов – сезонность, спрос, тип дома, огороженные территории, дизайнерский ремонт, ЖК (жилые комплексы) и увеличенные площади, наличие парков и озер и т д.

    ЦЕНА корректируется в процессе работы и может быть как выше, так и ниже

    Собственников жилья, сдающих свободную квартиру в аренду, всегда интересовал вопрос уплаты налогов. Вернее неуплаты. Рынок аренды в России нерегулируемый. Никаких законов, регулирующих данную деятельность, не придумано. Собственники, которые хотят правильно сдать квартиру, в отсутствии четких инструкций начинает собирать сведения всеми доступными способами.

    Источником информации, конечно, как всегда служат соседи, знакомые, коллеги по работе и в последнее время средства массовой информации.

    Закон о налоге на сдачу

    Согласно закону (налоговому кодексу) любой доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, подлежит обязательному налогообложению.

    Сумма налога на сдачу

    Как рассчитать сумму налога на аренду? На сегодняшний день существует 3 способа уплаты:

    1. Собственник выступает как физическое лицо — 13% от полученного дохода. Декларацию подавать в ФНС по месту нахождения один раз в год в период с 1 января до 30 апреля.
  • Собственник жилья регистрирует ИП – 6%. Сумма меньше, но больше хлопот. Регистрируется индивидуальное предприятие, оплата происходит поквартально, т.е. 4 раза в год. Также придется отчислять деньги в пенсионный фонд.
  • Еще один вариант оплаты – приобретение патента на сдачу квартиры. Сумма патента в 2014 году составляла 60000 рублей. В 2016-2017 году правила немного изменились — теперь стоимость будет зависеть от площади квартиры, а также местонахождения (в центре Москвы, как всегда, патент будет стоить дороже всего). Просто так его купить нельзя, все равно надо регистрировать ИП.
  • А если не платить налоги?

    Какая ответственность за неуплату налогов от сдачи квартиры? Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации — от 5% до 30% за каждый месяц просрочки (ст.119 НК РФ). Ответственность за неуплату или неполную уплату сумм — штраф от 20% до 40% от не уплаченных сумм (ст.122 НК РФ). Естественно, доход от сдачи жилья в аренду должен быть доказан.

    Налог на сдачу квартиры — платить или не платить?

    Как сдать квартиру в аренду без налогов и как дела обстоят на рынке недвижимости? Раньше (в смутные времена) налоги с аренды платили не более 30 % собственников. В основном это владельцы элитного жилья, где чаще всего живут иностранцы или сотрудники крупных компаний. В последнее время власти все чаще пропагандируют сдавать квартиру в Москве официально и сегодня количество собственников, скрывающих факт сдачи, становится все меньше.

    Много собственников предпочитают скрывать свои доходы. Для этого существует много способов. В основном прикрывают сами проживающие, что вполне логично. Ведь если собственнику придется платить государству, то эта сумму он, конечно, включит в общую стоимость проживания — хотя это и несправедливо.

    Сдача в аренду в Москве

    Обычно арендаторы живут в квартирах в качестве знакомых, дальних родственников. Естественно, никаких денег они при этом хозяину не платят, оплачивают только коммуналку. Договор аренды тоже не означает, что жилец постоянно платит за жилье — сегодня наниматель платит, завтра перестал оплачивать и съехал.

    Показания соседей не является достаточным доказательством того, что люди живут за деньги — сказать можно что угодно. Основным доказательством получения дохода является письменное доказательство передачи денег – расписки, график платежей. Без таких подтверждений даже посещение участкового ограничивается только предупреждением.

    Как не платить налог с аренды квартиры? Как лучше сдавать в аренду?

    Платить или не платить налоги со сдачи квартиры — решать, конечно же, собственнику жилья. У контролирующих органов нет единой схемы, как заставить собственников жилья добросовестно платить. Все, собственно, упирается в доказательную базу. На сегодняшний день очень сложно доказать размер дохода со сдачи в наём. Каких либо других инструментов у налоговой службы пока нет. Возможно, они появятся в ближайшее время. Поживем – увидим.

    Если вам нужно сдать недвижимость и не знаете, как поступить или вам нужна полная консультация по аренде звоните +7-495-504-86-79 или +7-916-469-02-30

    http://mgn495.ru/nalog-arenda.php

    Как платить налоги занимаясь арендным бизнесом

    Отношения лиц при съеме-сдаче квартиры называют арендой, наймом, субнаймом и т. д. Все сделки объединяет одно — договор, заключенный в письменной форме и подписанный сторонами. Согласно такому документу одна сторона предоставляет жилье во временное пользование, а другая платит за это обозначенную в соглашении сумму.

    Обычно в договоре указывают срок действия — в противном случае он считается заключенным на неопределенное время. Тогда любая из сторон вправе отказаться от выполнения условий контракта, предупредив о том другую сторону за три месяца. Что касается арендодателя, то, получая доход от сдачи квартиры, ему не стоит забывать об уплате налогов.

    В соответствии с действующим законодательством сдавать жилье внаем может как собственник-гражданин, так и наниматель. Поэтому обязанность по уплате налога возникает и у одного, и у другого. Средства, полученные от сдачи квартиры, облагаются налогом на доходы физических лиц.

    Ставка налога зависит от того, кем является арендодатель. Так, для физического лица она составляет 13 % от получаемого дохода.

    В соответствии со ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют сумму налога, подлежащую уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ. Не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую декларацию. В данном документе они указывают все полученные в налоговом периоде доходы и источники их выплаты.

    Остановимся кратко на том, что представляет собой налоговая декларация. Это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, налоговой базе и льготах, об исчисленной сумме налога и других сведениях, служащих основанием для исчисления и уплаты налога. Данный документ может быть доставлен налогоплательщиком в налоговый орган лично или через представителя, направлен в виде почтового отправления с описью вложения либо передан по телекоммуникационным каналам связи.

    Налоговый орган не вправе отказать в принятии декларации и обязан по просьбе налогоплательщика на копии этого документа поставить отметку о поступлении бумаги с указанием даты получения. Если декларация пришла по телекоммуникационным каналам связи, то налоговый орган должен передать налогоплательщику квитанцию о приеме в электронном виде. Порядок отправления декларации в электронном виде определяется Министерством финансов Российской Федерации (ст. 80 Налогового кодекса РФ). Если подобный документ был отослан по почте, то днем его представления считается дата отправки.

    Общую сумму налога, исчисленную исходя из налоговой декларации, надо вносить по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами).

    Если имущество сдают в аренду юридическому лицу (для последующей субаренды), то налог на доходы физических лиц должна удерживать фирма-арендатор, выступающая в роли налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ). Сдача декларации в налоговые органы в таком случае НК РФ не предусмотрена. Организация-арендатор обязана самостоятельно исчислить и уплатить налог.

    Существует еще один вариант добиться уплаты налогов по более низкой ставке — изменить юридический статус арендодателя, зарегистрировавшись, например, как предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ). В отличие от частных физических лиц, доходы которых облагаются налогом в 13 %, ПБОЮЛы платят лишь 6 % плюс 1 % в фонд социального страхования.

    Отметим, что действия гражданина, не зарегистрированного в качестве ПБОЮЛа, но сдающего жилье в аренду, не расцениваются как незаконное предпринимательство. ФНС комментирует эту ситуацию так: «В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или в особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство».

    Ответственность за неуплату

    Согласно Налоговому кодексу РФ такой шаг, как непредставление налогоплательщиком в обозначенный законодательством срок соответствующей декларации в налоговый орган по месту учета, при отсутствии признаков налогового правонарушения влечет за собой взыскание штрафа в размере 5 % от суммы налога, подлежащей уплате (доплате) за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 % от указанной суммы и не менее 100 руб. Если налогоплательщик не подал декларацию в течение более 180 дней по истечении установленного срока, то на него накладывают штраф в размере 30 % от суммы налога, которую надо внести на основе этой декларации, и еще 10 % — от суммы налога за каждый полный или неполный месяц начиная со 181?го дня. Также НК РФ устанавливает ответственность за неуплату или неполную уплату налога в размере от 20 до 40 % от невыплаченных сумм.

    Следует знать, что штрафом в размере от 100 до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы (иного дохода) осужденного за период от одного года до двух лет, арестом на срок от четырех до шести месяцев или лишением свободы на срок до одного года согласно ст. 198 Уголовного кодекса РФ карают физических лиц за следующие действия:

    * непредставление налоговой декларации и иных документов, являющихся обязательными в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах;

    * включение в налоговую декларацию и в соответствующие налоговые документы заведомо ложных сведений.

    Если данное преступление совершено в особо крупном размере, то за него наказывают штрафом в размере от 200 до 500 тыс. руб. или в размере заработной платы (иного дохода) осужденного за период от 18 месяцев до трех лет либо лишением свободы на срок до трех лет.

    Крупной считается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 100 тыс. руб. при условии, что доля неуплаты превышает 10 % подлежащих уплате налогов либо составляет более 300 тыс. руб. А «особо крупным размером» признают сумму, размер которой за период в три финансовых года подряд — свыше 500 тыс. руб., при условии, что доля неуплаченных налогов равна более 20 % подлежащих уплате сумм налогов либо превышает 1 500 тыс. руб.

    http://flatcenter.ru/clauses/nalogi/nalog-arenda-kvartyry.html