Разновидности договора ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК).

Сторонами договора ренты являются:

1. получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

2. плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности — договоре пожизненного содержания с иждивением — в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1, 2 ст. 596 ГК).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты1. Такая способность является свой-

1 См.: Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением //Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /Под ред. ОМ. Козырь, А Л Маковского, С А Хохлова. М., 1996. С. 320.

ством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты)

Предмет договора ренты определен в п 1 ст. 583 ГК как "имущество". Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК).

По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты1. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Вместе с тем нет теоретических препятствий для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнение работ и оказание услуг с этой же целью. В качестве примера можно привести норму из гражданского законодательства Японии, которая предусматривает возможносгь ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика2. Ведь конструкция договора ренты может быть смоделирована и без указания о том, что имущество передается в собственность плательщика ренты. Именно так, например, решен вопрос в ст. 2367 Гражданского кодекса Квебека, в которой указано, что договором, утверждающим ренту, является договор, по которому одно лицо обязуется безвозмездно или в обмен на

1 Проблема возможности передачи под выплату ренты безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг требуе! дальнейшего обсуждения, так как в настоящее время теоретические вопросы о понятии объекта права собственности, о природе и сущности безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг явчяются предметом многочисленных дискуссий

"" См Сакае Вагацума, Тору Ариидзучи Гражданское право Японии Кн 2 М , 1983 С 122

отчуждение капитала в его пользу осуществлять периодические платежи другому лицу, получателю ренты, в течение определенного срока1.

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости, предусмотренных в ст. 556 ГК; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д

В соответствии со ст 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации Рентное обременение должно регистрироваться в соответствии п 6 ст. 12 Закона о регистрации недвижимости как обременение права собственности в листе записи о прочих ограничениях в соответствии с п 59 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним2.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты3.

В отличие от уголовного законодательства модернизация гражданского права была поначалу формальной и находилась в значительном отрыве от реальных.

Гражданское процессуальное право как элемент системы российского права соотносится с каждым из указанных звеньев, но взаимодействует с ними по-разному.

Гражданские права и обязанности, согласно ст. 8 ГК РФ, возникают вследствие следующих действий: а) из договоров и иных сделок.

Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права. Статья 4. Действие гражданского законодательства во времени.

Гражданское право – ведущая отрасль частного права, предметом регулирования которой … Диспозитивность в гражданском праве – основополагающий принцип гражданского права.

Нормы гражданского права содержались в основном в Своде законов гражданских (ч. I. т. Х Свода законов Российской империи).

Как субъекты гражданского права граждане обладают правоспособностью и дееспособностью. Под правоспособностью понимается способность иметь гражданские права и нести обязанности.

Гражданское процессуальное право – одна из отраслей российского права, без которого система права не может нормально функционировать.

Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права. Статья 4. Действие гражданского законодательства во времени.

Римское гражданское право (jus civile) не заключало общего понятия «лица» (persona) безотносительно к качеству его правового положения, формируемого в том числе и публичным.

http://www.bibliotekar.ru/grazhdanskoe-pravo-3-3/141.htm

Договор ренты имеет две разновидности — договор постоянной ренты и договор пожизненной ренты. Последний, в свою очередь, имеет специфичный подвид — договор пожизненного содержания с иждивением. Учитывая данную особенность построения системы договоров ренты, с позиции юридико-технического анализа вызывает возражение формулировка названия гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а также § 1 этой главы — "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением" <1>.

<1> На данный недостаток неоднократно указывалось в юридической литературе [1, 2].

Понятия "рента" и "пожизненное содержание с иждивением" соотносятся как род и вид, что исключает возможность их равнозначного соотношения. Несмотря на то что название глав, параграфов, статей нормативного акта не имеет юридической силы, тем не менее представляется, что четкость в использовании юридической терминологии в соответствии с ее законодательным наполнением должна прослеживаться как на уровне изложения норм, так и на уровне формулировок того или иного подразделения нормативного акта.

Договор ренты относится к реальным договорам и считается заключенным с момента передачи вещи. Вместе с тем этот, казалось, бесспорный факт встречает возражения в юридической литературе. При этом сомнения некоторых ученых основываются на тех формальностях, которые закон предъявляет к совершению сделки ренты. Так, согласно ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. На основании этого делается вывод о том, что договор ренты, не связанный с передачей недвижимости, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения, поскольку для его заключения не установлена необходимость передачи имущества, а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости, считается заключенным с момента государственной регистрации [3].

По нашему мнению, предусмотренные в ст. 584 ГК РФ формализованные признаки остаются таковыми независимо от того, какой перед нами договор — реальный или консенсуальный, и, следовательно, не могут повлиять на квалификацию договора по критерию момента его возникновения. Придание надлежащей нотариально удостоверенной формы консенсуальному договору позволяет установить момент, с которого будет считаться, что стороны пришли к соглашению по всем его существенным условиям. При этом важно учесть, что момент заключения договора определяется не фактом его нотариального удостоверения, а фактом достижения сторонами соглашения (момент получения оферентом акцепта) в требуемой или согласованной форме. Иными словами, если нотариальному удостоверению подлежал договор, в котором стороны не пришли к соглашению относительно его существенных условий, такой договор все равно будет считаться незаключенным. В отношении реального договора соблюдение нотариально удостоверенной формы — лишь предпосылка для того, чтобы договор состоялся в момент передачи соответствующего имущества в будущем.

Что касается государственной регистрации, она, не являясь требованием, которое предъявляется к форме сделок, определяет момент заключения договора. Государственная регистрация прав и сделок, не будучи гражданско-правовой сделкой, выступает юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ <2>. Иными словами, механизму регистрации сделок, лежащему за пределами частного права, придается значение факта, определяющего момент совершения договора. Практическое значение данного положения заключается в том, что отсутствие государственной регистрации договора, для которого такая регистрация в силу закона обязательна, означает, что договор признается незаключенным. Однако если для консенсуального договора момент государственной регистрации определяет момент, с которого считается, что стороны пришли к соглашению по всем его существенным условиям, то для реального договора факт государственной регистрации приобретает иной оттенок. Так или иначе для реального договора первостепенное значение имеет передача вещи, а для реального договора, по которому передается недвижимость, — переход права собственности, подлежащий государственной регистрации. Момент регистрации сделки — договора ренты и момент регистрации сделки — возникновения права собственности у приобретателя (плательщика ренты) совпадают. Это означает, что государственная регистрация, определяя момент перехода права собственности, определяет и момент совершения договора, который также подлежит государственной регистрации. При этом регистрация возникновения права собственности первична перед регистрацией договора ренты. Практическое значение данного положения заключается в том, что последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора ренты необходимо рассматривать через призму абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, определяющего момент возникновения права собственности у приобретателя — момент регистрации этого права. Правило п. 3 ст. 433 ГК РФ, ориентированное в первую очередь на консенсуальные договоры, относительно реального договора ренты не работает. Это означает, что договор ренты в отсутствие его государственной регистрации (а значит, и в отсутствие регистрации возникновения права собственности у плательщика ренты) будет недействительным как сделка, не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Подтверждением данного подхода является правило о договоре доверительного управления имуществом, который, как и договор ренты, относится к реальным договорам. Согласно п. 3 ст. 1017 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

<2> См.: пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Учитывая изложенное, представляется недостоверной точка зрения о том, что, если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ будет считаться незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержит указание на его недействительность [4].

Таким образом, система традиции, лежащая в основе реализации реальной конструкции договора ренты, проявляет себя всецело: договор ренты считается заключенным с момента передачи движимого имущества, а равно с момента перехода права собственности на недвижимое имущество, подлежащего государственной регистрации.

В юридической литературе существует точка зрения, согласно которой квалификация договора ренты в зависимости от момента его возникновения зависит от характера передачи имущества. Так, договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно; договор ренты является консенсуальным в случае, если передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату [4].

В обоснование такой позиции положен тезис о том, что, к договору ренты, связанному с передачей плательщику ренты имущества бесплатно (далее — бесплатная рента), применяются правила о договоре дарения, а к договору ренты, предусматривающему передачу имущества за плату (далее — платная рента), применяются правила о договоре купли-продажи.

На наш взгляд, в подобном подходе прослеживается ошибка как на уровне определения пределов применения в субсидиарном порядке норм о договорах дарения и купли-продажи, так и на уровне определения существа этих договоров. Тот факт, что договор дарения может быть как реальным, так и консенсуальным, исключает какую-либо зависимость конструкции договора ренты от тех договоров, нормы которых применяются к нему в субсидиарном порядке. Более того, при применении норм данных договоров следует учитывать два аспекта, предусмотренных п. 2 ст. 585 ГК РФ. Во-первых, нормы гл. 30 и 32 ГК РФ применяются постольку, поскольку иное не установлено правилами о ренте и не противоречит существу договора ренты. Во-вторых, нормы указанных глав применяются не ко всем отношениям, возникающим из договора ренты, а исключительно к отношениям по передаче имущества, а в случае передачи имущества за плату — и к отношениям по оплате этого имущества.

Определяя пределы применения норм гл. 30 ГК РФ к отношениям по передаче имущества в собственность плательщика ренты, необходимо вести речь о правилах, касающихся количества, качества, комплектности, ассортимента, тары и упаковки передаваемого товара. Правила об оплате товара могут применяться к договору ренты лишь в той части, которые касаются необходимости оплаты товара полностью после его передачи. Остальные правила, касающиеся, в частности, рассрочки или отсрочки оплаты, противоречат существу договора ренты, а значит, не подлежат применению. Так, если допустить рассрочку платежа, то она будет полностью поглощена механизмом уплаты рентных платежей, что в принципе исключит постановку вопроса о передаче имущества за плату. Перед нами окажется договор ренты с передачей имущества бесплатно. Важно учесть, что условие о цене при передаче имущества по договору ренты за плату подлежит квалификации в качестве необходимого, а значит, существенного условия этого договора. Возможность же применения к договору ренты в субсидиарном порядке правил о дарении, по нашему мнению, как таковая отсутствует, поскольку гл. 32 ГК РФ не содержит каких-либо правил, касающихся передачи дара.

Наличие или отсутствие в договоре ренты условия о внесении платы не может повлиять на его квалификацию в качестве реального или консенсуального договора. При платной ренте обязанность по внесению платежа включается в совокупную нагрузку, падающую на плечи должника, и составляет одно из долженствований, составляющих содержание единой обязанности плательщика ренты.

В доктрине прочно устоялось мнение о том, что договор ренты независимо от его разновидности относится к рисковым сделкам. При этом рисковый характер договора ренты в одних случаях объясняется тем, что размер рентных платежей (в отличие, например, от договоров купли-продажи или мены, опосредующих по общему правилу акты эквивалентного товарооборота) окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчуждаемого под выплату ренты имущества [5].

В других случаях выдвигается тезис о том, что объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон договора ренты, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное [4].

Некоторые авторы считают, что если договор пожизненной ренты по своему существу является рисковым, то договор постоянной ренты становится таким ввиду того, что такие внешние факторы, как нестабильность политического и социально-экономического развития страны, резкие ценовые колебания могут привести к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым [6].

На наш взгляд, квалифицирующее влияние приведенных внешних факторов на рисковый характер договора ренты нельзя признать обоснованным. В принципе такое влияние оказывается на любую гражданско-правовую сделку независимо от возможности ее отнесения к алеаторным сделкам. Рисковый характер сделки объясняется не столько внешними факторами (состояние экономических, социальных, политических условий развития страны и др.), сколько характером взаимоотношений сторон сделки, которые заранее осознают риск того, что одна из них при наличии определенных обстоятельств чего-либо лишится, а другая, напротив, приобретет то, на что вправе была рассчитывать. При этом алеаторная сделка не может носить рисковый характер только для одной из ее сторон. В подобной сделке получение выгоды одной из сторон ставится в зависимость от неполучения такой выгоды другой стороной.

Учитывая изложенные обстоятельства, договор пожизненной ренты в принципе не подпадает под признаки рискованности. Во-первых, срок жизни получателя ренты должен восприниматься исключительно в качестве срока действия договора, а соответственно, смерть получателя ренты выступает способом определения окончания действия договора. Смерть человека не относится к обстоятельствам, которые характеризуются неопределенностью их наступления, что исключает ситуацию, при которой получатель ренты надеется никогда не умереть.

Во-вторых, нельзя вести речь о том, что в случае "скорой" смерти получателя ренты он не получит то, что мог бы получить при условии более продолжительного периода своей жизни. Было бы более чем странно, если бы умерший человек начал подсчитывать свои убытки, вызванные своей же смертью. По этой причине риска на стороне получателя ренты нет и быть не может.

В-третьих, плательщик ренты осознанно идет на заключение договора, срок действия которого определяется достаточно четким и конкретным жизненным обстоятельством — смертью получателя ренты. Размер затрат по договору пожизненной ренты нельзя назвать неопределенным: известны размер платежей, периодичность их внесения и срок, в течение которого они будут вноситься.

Учитывая аргументацию сторонников рискового характера договора ренты, более рисковым выглядит, например, договор ипотечного жилищного кредитования: заемщик взваливает на себя бремя выплачивать периодически достаточно большую денежную сумму (с учетом процентов она значительно превышает размер первоначально полученного на приобретение жилья кредита) в течение 15 — 20 лет. Принимая во внимание среднюю продолжительность жизни в России, а также то, что ипотечные кредиты берут в возрасте от 30 до 40 лет, срок действия договора ипотечного жилищного кредитования примерно соответствует средней продолжительности жизни россиянина. При этом вероятность снижения дохода заемщика, потеря им работы да и сама смерть заемщика до окончания срока действия договора делают данную договорную конструкцию более рискованной по сравнению с договором ренты.

Под признаки рисковой сделки не подпадет и договор постоянной ренты. То обстоятельство, что плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (п. 1 ст. 592 ГК РФ), делает любой тезис об алеаторности договора постоянной ренты неубедительным.

Интересно, что гражданскому праву известны и другие договорные конструкции, которые носят бессрочный характер, а значит, и размер имущественного возмещения по таким договорам является неопределенным. Вместе с тем никто не ставит вопрос о рисковом характере этих сделок. Например, бессрочный договор аренды исключает возможность на начальном этапе его исполнения предвидеть в полном объеме размер выгоды арендодателя. В качестве другого примера можно назвать договор доверительного управления имуществом, который при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия считается продленным на тот же срок (абз. 2 п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Иными словами, договор доверительного управления имуществом может возобновляться каждый раз на один и тот же срок бесконечно. Для него вообще не характерно установление каких-либо четких ценовых ориентиров: доверительный управляющий должен управлять имуществом в интересах учредителя управления, а сам вправе рассчитывать на вознаграждение, которое, в частности, может быть установлено в виде процента от получаемой прибыли.

Таким образом, договор ренты не соответствует признакам рисковой сделки. Напротив, этот договор выступает примером весьма стабильных отношений, особенно когда рента выплачивается в денежной форме.

Изложив некоторые принципиальные положения относительно правовой природы договора ренты, обратим внимание на то, что препятствия в использовании данной договорной конструкции в современном гражданском обороте связаны не столько со сложностями в квалификации договора ренты (хотя это тоже имеет большое значение), сколько с недостатками самого механизма реализации этого договора.

В качестве предмета договора ренты может выступать как недвижимое, так и движимое имущество, включая деньги. На наш взгляд, взаимоотношения сторон договора ренты с точки зрения природы отношений экономического базиса основаны на критерии эквивалентности имущественного предоставления: получатель ренты, передавая в собственность другой стороне свое имущество, рассчитывает на получение в течение некоторого длительного периода имущественного возмещения, превосходящего или сопоставимого по стоимости с этим имуществом; плательщик ренты, получив в собственность необходимое ему имущество, готов рассчитываться за него посредством внесения в течение длительного времени периодических платежей, размер которых может превосходить реальную стоимость приобретенного имущества. Учитывая данное обстоятельство, выделим одну особенность предмета договора ренты стоимостного характера: интерес субъекта, который планирует выступить на стороне плательщика ренты, будет достигнут только в том случае, если приобретаемое им имущество является дорогостоящим.

Нормы ГК РФ позволяют рассчитать возможный минимальный размер совокупной стоимостной нагрузки, возлагаемой на плательщика ренты, что, в свою очередь, позволит определить среднюю минимальную стоимость имущества. Для этого, например, обратимся к правилам о постоянной ренте. Данные нормы, во-первых, устанавливают минимальный рентный платеж в расчете на месяц — он не должен быть менее величины прожиточного минимума на душу населения, и, во-вторых, определяют максимальный срок, которым может быть ограничено право плательщика постоянной ренты на ее выкуп — период жизни получателя ренты или тридцать лет с момента заключения договора.

Для простоты расчета совокупной стоимостной нагрузки плательщика ренты возьмем следующие величины: размер постоянной ренты в расчете на месяц будет соответствовать величине прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (за III квартал 2012 г. она составляет 6643 руб. <3>); срок действия договора постоянной ренты будет соответствовать тридцати годам. Итак, плательщик ренты за данный период должен будет выплатить 2391480 руб., а значит, и стоимость имущества должна быть в пределах этой суммы.

<3> См.: Постановление Правительства РФ от 20 декабря 2012 г. N 1337 "Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по Российской Федерации за III квартал 2012 года" // Российская газета. 2012. 26 дек.

Сопоставляя данную предполагаемую стоимость имущества, передаваемого под выплату ренты, с тем имуществом, которое может выступать в качестве предмета ренты, можно заметить, что если для недвижимого имущества такая стоимость характерна, то для движимого имущества, напротив, нет. В наибольшей степени под ценовой режим движимого имущества подпадают, в частности, автомобили. Вместе с тем срок их службы соответствует, как правило, нескольким годам, что вряд ли побудит субъекта приобрести автомобиль посредством заключения договора ренты. Иными словами, механизм определения величины рентных платежей делает договор ренты непригодным к отношениям, связанным с передачей в собственность движимого имущества.

Такая непригодность становится еще более убедительной, если обратиться к механизму обеспечения выплаты ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ), согласно которому плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств. Естественно, что термин "предоставить обеспечение" соответствует таким способам обеспечения исполнения обязательства, как залог, поручительство, банковская гарантия, а значит, речь идет о дополнительной финансовой нагрузке, если в качестве обеспечения выступает поручительство и банковская гарантия, или о дополнительных имущественных ограничениях, если речь идет о залоге. Страхование также выступает одной из дополнительных статей затрат плательщика ренты, которые будут ощутимыми для него, поскольку размер страховой премии ежегодно будет рассчитываться исходя из цены сделки, т.е. стоимости предмета договора ренты.

Таким образом, в совокупности с основаниями для выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты (ст. 593 ГК РФ), основаниями для расторжения договора пожизненной ренты и последствиями такого расторжения (ст. 599 ГК РФ) механизм реализации договора ренты движимого имущества является неподъемным для плательщика ренты, а договор постоянной ренты движимого имущества — невостребованным.

Особого внимания заслуживает предусмотренная законом возможность передачи под выплату ренты денежных средств. На наш взгляд, договора ренты денежных средств нет и быть не может. Во-первых, в отношении данного договора нельзя реализовать механизм платной ренты, поскольку это противоречит той цели, ради которой плательщик ренты вступает в рентные отношения. Иными словами, если у субъекта есть деньги для того, чтобы единовременно внести плату в режиме договора платной ренты, зачем ему вообще заключать подобный договор. Соответственно, если заключаемый договор не может соответствовать какому-либо установленному законом признаку договора ренты (в данном случае признаку платности ренты), то перед нами не договор ренты. Более того, если предположить возможность заключения договора ренты денег за плату, то такое заключение будет сопряжено еще с дополнительными финансовыми затратами, связанными либо с предоставлением обеспечения, либо со страхованием риска ответственности.

Во-вторых, с позиции последствий прекращения договора ренты денег, передаваемых бесплатно, по требованию получателя ренты, заключение такого договора по меньшей мере выглядит бессмысленным. Дело в том, что в подобной ситуации плательщик ренты, выплачивающий на протяжении некоторого периода ежемесячно сумму денег, должен будет еще и возвратить всю полученную по договору сумму денег.

В-третьих, с позиции получателя ренты возникает ситуация, при которой лицо, имеющее достаточно большую сумму денег, отдает ее по договору ренты с целью получать значительно меньшую сумму денег, пусть даже и бессрочно. На наш взгляд, передача денег в собственность в рамках реальной договорной конструкции может опосредоваться исключительно договором займа, а любой реальный договор, предусматривающий такую передачу денег, подлежит квалификации в качестве договора займа.

В-четвертых, даже если допустить возможность заключения договора ренты денег, то при возникновении спора между сторонами всегда встанет вопрос о его конкуренции с договором займа, т.е. в случае возникновения спора в первую очередь встанет вопрос о квалификации этого договора. При этом в зависимости от ситуации не исключено, что сторона, которой это будет выгодно, будет настаивать на квалификации этого договора именно в качестве договора займа.

Таким образом, можно заключить, что деньги не могут выступать предметом договора ренты. Что касается другого движимого имущества, то с позиции предложенного законом механизма реализации договора ренты движимого имущества этот договор является примером невостребованного гражданским оборотом договора, а нормы о ренте движимого имущества являются "мертвыми".

Подводя итог, отметим, что конструкция договора ренты, предусмотренная в гл. 33 ГК РФ, выглядит достоверной исключительно для ренты недвижимости. Вместе с тем институт ренты требует полного пересмотра с позиции оптимизации механизма реализации договора ренты.

1. Токарева К.Г. Договор ренты: проблемы теории и практики: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Казань, 2006. С. 9.

2. Селиванова А.Ю. Гражданско-правовое регулирование договоров ренты: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2012. С. 11.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) (том 2) включен в информационный банк согласно публикации — Юрайт-Издат, 2006 (3-е издание, переработанное и дополненное).

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3-х т. / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2006. Т. 2 // http://www.pravo.vuzlib.org/book_z1862_page_1.html (дата обращения: 05.01.2013)).

Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право" (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное).

4. Гражданское право: Учебник: В 4-х т. / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. Т. 3: Обязательственное право (http://www.studylaw.narod.ru/suhanov3/suhanov3_44_3_3.htm (дата обращения: 07.01.2013)).

5. Гражданское право: Учебник: В 3-х т. / Под ред. А.П. Сергеева. М.: РГ-Пресс, 2010. Т. 2. С. 151 (гл. 34 "Рента и пожизненное содержание с иждивением").

6. Недорезов В.С. Гражданско-правовое регулирование рентных отношений: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2012. С. 7.

http://www.sudmos.ru/articles/sdelki/dogovor_467.html

4 Июль, 2014 — 08:52

Для пожилых людей договор ренты – один из достаточно распространенных способов обеспечить себе старость, а для тех, кто соглашается выплачивать ренту, – возможность приобрести жилье. Что нужно знать о договоре ренты и как не попасться на удочку мошенников?

«Квадратъ»: Подписывая договор ренты, стороны далеко не всегда имеют четкое представление о своих правах и обязанностях. В чем основная суть договора ренты?

Алексей Комаров: Суть данного договора состоит в том, что владелец квартиры (рентополучатель) передает в собственность плательщику ренты имущество, за что тот обязуется переодически предоставлять получателю ренты средства на содержание, которые для последнего нередко являются единственным источником существования.

Имущество, передаваемое под выплату ренты, может быть передано как за плату, так и бесплатно. При этом размер платы на практике всегда значительно ниже его реальной стоимости. Сделки под выплату ренты подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Существует три разновидности договора ренты, имеющих общую юридическую конструкцию: постоянная рента, пожизненная рента, договор пожизненного содержания с иждивением. Различие сделок в сроке действия соглашения, виде имущества — предмета договора, условий расторжения, правила выкупа ренты и т.д.

Анализируя все три вида договора ренты, можно заметить, что в законодательстве последовательно усиливается правовая защита рентополучателя от договора постоянной ренты к сделке пожизненного содержания с иждивением. На практике большинство удостоверяемых нотариусом сделок – это пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

«Квадратъ»: В чем отличие договора пожизненной ренты от договора пожизненного содержания с иждивением?

Алексей Комаров: В целом конструкции схожи. Более того, в законодательстве отмечается, что в вопросах, не урегулированных положениями закона о содержании с иждивением, следует руководствоваться нормами для договора пожизненной ренты.

Основное отличие состоит в характере сделки – иждивение предполагает более доверительный характер отношений между сторонами. В статье 602 ГК РФ говорится, что плательщик ренты должен покупать иждивенцу продукты и одежду, осуществлять систематический уход за ним. Иными словами, иждивение требует постоянного участия в жизни человека.

В то же время пожизненная рента предполагает лишь систематическую оплату установленного в договоре денежного содержания. Если под выплату пожизненной ренты может быть передано как движимое, так и недвижимое имущество, то иждивение предполагает передачу только недвижимого имущества (статья 601 ГК РФ).

Иждивенец при серьезном нарушении плательщиком ренты условий договора вправе требовать возврата имущества независимо от того, передавалось ли это имущество с оплатой или без, есть ли наличие вины плательщика или нет (статья 605 ГК РФ). Получатель пожизненной ренты в аналогичной ситуации должен учитывать наличие вины плательщика и безвозмездный или возмездный характер передачи вещи. Если вещь была оплачена плательщиком ренты, то у получателя ренты возникает лишь право требования оплаты установленного договором рентного платежа в соответствии статьей 486 ГК РФ.

Если получатель потребует расторгнуть договор при отсутствии вины плательщика ренты, он вправе требовать лишь выкупа ренты, если имущество было передано бесплатно, а если имущество было оплачено, основания для требований материального характера отсутствуют (статья 599 ГК РФ).

«Квадратъ»: Заключение договора ренты по закону не должно происходить без участия нотариуса. В чем состоит его роль, и каким образом нотариус может обезопасить стороны при совершении такой достаточно рискованной сделки?

Алексей Комаров: Сделка действительно не простая как для рентополучателя, так и для плательщика ренты. Рентополучатели – это, как правило, пожилые люди. Они либо остались без близких, либо находятся с родственниками в конфликтных отношениях.

Нотариус – независимый и беспристрастный юрист. Его задача состоит в том, чтобы разъяснить правовые последствия того, под чем стороны подписываются, выявить соответствие воли и волеизъявления сторон, обеспечить разумность и законность соглашения.

Например, переданное по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты с момента регистрации перехода права собственности в Росреестре. Таким образом, статус рентополучателя после заключения сделки меняется. Тот факт, что квартира фактически уже больше им не принадлежит, для многих рентополучателей становится «открытием», и после этого они могут отказаться заключать сделку.

Попадаются и недобросовестные рентополучатели, осведомленные о тонкостях соглашения и не раз оспаривающих совершенную ими сделку в суде. Мотивация таких рентополучатей проста: заключить сделку, побыть некоторое время на иждивении, а после устроить конфликт, обвинить плательщика ренты в порче имущества, несоблюдении условий содержания и вернуть собственность обратно.

Предприимчивые дельцы нередко ищут пожилых людей с целью заполучить их имущество, приводя к нотариусу граждан, которые по состоянию здоровья в принципе не способны понять значение совершаемой сделки. Думаю, что на практике, каждая пятая сделка передачи имущества под выплату ренты не выдерживает квалифицированную юридическую экспертизу у нотариуса.

«Квадратъ»: Какие основные риски несет получатель договора ренты?

Алексей Комаров: Основной риск для рентополучателя – остаться без имущества и без денег. Как я уже отмечал, при заключении договора ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты (статья 583 ГК РФ). Несмотря на то, что переданное имущество обременено залогом в силу закона и для его отчуждения плательщик ренты обязан получить согласие рентополучателя, существует достаточно моментов, которые нужно учитывать получателю ренты при заключении договора, например, нюансы выкупа ренты.

Выкуп ренты освобождает плательщика от последующей оплаты ренты. Право на это плательщику постоянной ренты гарантировано законом и не может быть ограниченно договором. Стороны лишь вправе установить не противоречащие закону условия выкупа. Так, в договоре может содержаться пункт о том, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение другого срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Если же подобные условия сторонами в договоре не определены, то выкуп ренты можно осуществить в соответствии со статьей 592 ГК РФ. Заявить об этом плательщик должен в письменной форме и не позднее, чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты, хотя в договоре может быть указан и более длительный срок.

Статья 594 ГК РФ не определяет выкупную цену как существенное условие договора постоянной ренты. Если в договоре не содержится отдельного условия о выкупной цене, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей. Если же имущество было передано бесплатно, то в соответствии со статьей 424 ГК РФ, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Размер постоянной ренты, установленный договором на уровне прожиточного минимума, подлежит увеличению с учетом роста прожиточного минимума.

Из всего вышесказанного понятно, что получатель ренты перед заключением договора, основательно и вдумчиво должен подойти к условиям соглашения, что бы в итоге не остаться в накладе.

«Квадратъ»: А в чем состоит главный риск для плательщика ренты? Каким образом можно избежать обмана со стороны недобросовестных рентополучателей?

Алексей Комаров: Плательщики ренты рискуют попасть на удочку «профессиональных» рентополучателей. Существуют группы людей, в основном пенсионного возраста, имеющих или имитирующих психические отклонения или банально обогащающихся за счет незадачливых плательщиков ренты.

Знакомясь с будущим плательщиком и ссылаясь на беспомощность и отсутствие родственников, такие рентополучатели предлагают заключить договор пожизненного содержания с иждивением с бесплатной передачей недвижимости плательщику. Для усыпления бдительности последнего на будущего плательщика составляется еще и завещание на все имущество, под которое обычно просится в долг сумма денег.

После нескольких месяцев иждивения в адрес добросовестного плательщика ренты начинаются обвинения в нарушении условий содержания указанных в договоре, звонки в милицию, прокуратуру с жалобами на попытки забрать последнее. Добросовестные плательщики долго не выдерживают, и дело не доходит даже до суда. Стороны добровольно расторгают договор. В соответствии с пунктом 2 статьи 605 ГК РФ, «плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».

«Квадратъ»: В каких случаях можно расторгнуть договор ренты? Может ли получатель ренты просто передумать передавать квартиру плательщику?

По общему правилу и в соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Если одна из сторон откажется от добровольного расторжения договора, у другой стороны всегда есть возможность обратиться за защитой своих интересов в суд.

«Квадратъ»: Могут ли наследники пожилого человека, заключившего договор ренты, оспорить его в суде?

Алексей Комаров: В нашей стране Конституция гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод. Суд будет принимать решение по каждому конкретному спору, исходя из существа дела. Кроме того в случае с пожизненной рентой и договором пожизненного содержания с иждивением, обязательство пожизненного содержания прекращается со смертью получателя ренты.

«Квадратъ»: Что делать плательщику, если с квартирой, переданной по договору ренты, что-то случилось, например, она сгорела? Должен ли он продолжать выплачивать ренту?

Алексей Комаров: В соответствии со статьей 595 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При этом плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

«Квадратъ»: Можно ли продать квартиру по договору ренты?

Алексей Комаров: В соответствии со статьей 586 ГК РФ, в случае отчуждения обремененного рентой имущества, обязательства плательщика ренты по договору переходят на покупателя. Имущество, переданное по договору пожизненного содержания с иждивением, обременено правом рентополучателя пользоваться жилым помещением. На отчуждение такого имущества плательщик ренты обязан истребовать предварительное согласие рентополучателя. При этом соответствующее соглашение, как и сам договор, оформляется в обязательной нотариальной форме, а переход права собственности подлежит государственной регистрации.

http://www.volgastroy.ru/press/kak-pravilno-sostavit-dogovor-renty