Что означает альтернатива при продаже квартиры

Что такое альтернативная продажа квартиры? Альтернативная сделка купли — продажи это процесс, в котором один и тот же человек выступает в роли продавца и покупателя, поскольку взамен продаваемой недвижимости приобретается новая.

В случае стандартной продажи происходит заключение договора, по которому все права на недвижимое имущество передаются покупателю, продавцу же при этом передается денежная сумма, указанная в договоре.

Чаще в условиях мегаполиса обстоятельства складываются иначе. Сложные альтернативные процессы проходят под присмотром риэлторов. Нереальные запросы иногда приводят к не совсем нужным результатам. Основная ошибка, как правило, кроется в организации процесса или неправильном анализе рынка.

Сложности и риски альтернативной сделки

Альтернативная продажа квартиры — что это? Обычно продавцы стараются продать недвижимость дорого и купить подешевле. Причем владелец найденной недвижимости, возможно, тоже хочет приобрести что либо взамен на таких же условиях. Цепочка из продавцов-покупателей удлиняется до тех пор, пока не закончится на продавце, не собирающемся сразу после продажи выступить в роли покупателя.

Обычно продажа занимает больше времени, чем покупка. Поэтому первым делом нужно найти покупателя на свою квартиру, только потом начинать поиски альтернативы.

По вполне очевидным причинам, отказ хотя бы одного участника крайне нежелателен. Отмена одного из этапов такой цепи приводит к аннулированию всех последующих. Иными словами, если одни из продавцов-покупателей вдруг передумает, от сделки придется отказаться всем участникам.

Совершение альтернатив, как правило, проходит при участии опытного риэлтора, организующего и согласовывающего между собой все этапы. Причем у каждого участника свой специалист, который будет отстаивать интересы своего клиента.

Схема работы

Альтернативная сделка(обмен квартиры) фактически представляет собой несколько обычных договоров купли-продажи, совмещенных между собой по времени их совершения. В связи с этим следует отметить несколько особенностей таких операций.

Во-первых , передача денежной суммы, которая вносится «верхним» покупателем (т.е. покупателем первого из участвующих в сделке объектов недвижимости), а получает эти средства «нижний» продавец, то есть последний в цепочке. Поэтому денежная сумма может миновать прохождение через руки нескольких участников альтернативной сделки. Кроме того, в случае необходимости внесения или получения кем-либо из участников доплаты, арендуются дополнительные банковские ячейки.

Во-вторых , квартиры должны быть зарегистрированы одновременно, иначе сделка не совершается. На сегодняшний день одновременная регистрация нескольких договоров представляет собой хорошо знакомую и вполне сложившуюся практику, поэтому на этом этапе сложностей, как правило, не возникает.

Ну и самый важный — психологический фактор : твердость и окончательность намерений всех участников альтернативной сделки не должна вызывать сомнений. Сложность процесса и индивидуальные запросы каждого из участников нередко приводят к срывам в самый последний момент. В такие моменты нужно сохранять спокойствие.

Шансов на удачный исход операции больше, когда в процессе участвует профессиональный риэлтор, который терпеливо все объясняет и нейтрализует возникшие конфликты. Если у вас возникли сложности с альтернативными квартирами или нужен профессиональный помощник, который будет отстаивать ваши интересы — звоните.

Бесплатные и оперативные консультации по телефону 8 (495) 504-86-79 или 8 (916) 469-02-30

Эмоциональная составляющая — очень важный момент при покупке или продаже квартиры. Ведь это очень важное событие в жизни, связанное с грандиозными переменами. А перемены это всегда стресс, напряжение, эмоциональная нестабильность.

http://mgn495.ru/alternativnaya-sdelka.php

В интернете часто можно встретить объявления : "Срочная продажа квартиры", "Срочный выкуп квартир".

Как продать квартиру срочно, в кратчайшие сроки и не продешевить? А купив квартиру, которая продавалась в срочном порядке, не оказаться участником долгих судебных тяжб?

У каждой квартиры, которую собственники решили продать по тем или иным причинам, есть определенный срок экспозиции, т.е срок, в течение которого квартира была выставлена в продажу до, непосредственно, самой сделки купли-продажи. Этот срок может варьироваться от недели до нескольких месяцев и зависит от конкурентности цены, количества комнат в квартире, этажа, на котором находится квартира и этажности дома, состояния самой квартиры и правоустанавливающих документов на квартиру.

Однако, заниженная цена, при всех остальных равных параметрах, должна только насторожить покупателя. Почему?

Элементарный пример: когда Вы приходите в магазин и видите два, на первый взгляд, одинаковых товара по разной цене. Один по обычной средней цене на такой товар, другой на 20-30% дешевле. Что первое приходит на ум? Товар либо просрочен, либо срок годности подходит к концу, либо он ненадлежащего качества или откровенный брак.

Квартира на вторичном рынке — тот же товар. Ни один собственник не станет продавать свою квартиру дешевле ее рыночной цены без серьезных на это причин. Каковы же основные причины, по которым собственник готов продать квартиру, недополучив 20-30% от ее стоимости, а при нынешних ценах на московские квартиры, эта сумма от одного до нескольких миллионов рублей:

— долги по банковским кредитам;

— переезд в другую страну на постоянное место жительства;

— проблемы со здоровьем, требующие серьезных финансовых трат;

Это причины, которые можно понять и получить подтверждение о наличии таковых.

Все остальные причины могут быть вызваны только юридическими проблемами, а именно: продавец знает о возможности оспаривания третьими лицами его права собственности в судебном порядке (объявившиеся законные наследники, супруги, делящие имущество при разводе, квартира досталась продавцу не законным путем и т. п.).

В любом случае, низкая цена на выбранную Вами для покупки квартиру не должна стать определяющим фактором и только юридическая проверка истории квартиры, квартиры, как по заниженной цене, так и цене не ниже рынка, убережет Вас от риска потери права собственности.

Сегодня на рынке риэлторских услуг правят бал крупные, известные всем нам игроки. Известные — означает вложившие немало средств в рекламу и PR, добившиеся своей узнаваемости и собравшие огромный портфель удачных проектов. То есть, ставшие брендом.

 Все они оказывают примерно один и тот же набор услуг. Однако основной их услугой является все-таки проведение сделки "под ключ". Это основа их бизнеса, они приучили нас к тому, что именно так и надо, альтернативы нет.

Для многих новичков рынка недвижимости это на самом деле неплохо. Их ведут за руку от шага к шагу, заботливо ограждают от любых попыток изменить процедуру, а заодно — от массы дорогостоящих и опасных ошибок.

 Однако на сегодняшний день сложилось сообщество профессиональных собственников недвижимости, далеко не раз прошедших этим годами предопределенным путем. Они уже давно понимают свои цели, знают пути их достижения и не хотят чтобы их "вели за руку". Им хочется просто перепоручить часть технически сложных задач исполнителю и сосредоточиться на главном.

Но вот ведь незадача — рынок такого подхода не предполагает. Прийдешь к кому-нибудь из "больших" — удивятся и в лучшем случае ответят "мы так не делаем" (как же я не люблю эту фразу). А в худшем — просто попытаются продать требуемый набор услуг по цене полного комплекта или разделить стоимость этого самого комплекта между продавцом и покупателем.



Альтернатива на самом деле есть. 

Надо просто задуматься о том, что же мы покупаем в риэлторских компаниях. Любой нормальный человек ответит — набор услуг. Но если заставить его подумать еще чуть-чуть и предложить описать характеристики и суть покупаемых услуг, очень быстро выяснится, что покупатель этого не знает. То есть, сравнивает он не услуги по параметрам, а того, кто эти услуги будет реализовывать. То есть, тот самый бренд, о котором мы с вами говорили чуть раньше.



Давайте попробуем провести аналогию с выбором например телевизора. Мы перед походом в магазин кропотливо рисуем себе картину своих пожеланий. Размер, цвет, дизайн, технические характеристики, спектр будущих возможностей. Нам этот процесс сам по себе доставляет удовольствие. Бренд/производитель/продавец в этом списке тоже присутствует, но далеко не на первом месте. И только после того, как картинка в голове у нас полностью сложилась, идем в магазин или ищем в интернете предложение, максимально близкое к нашими пожеланиям и, желательно, лучшее по цене. И все это в отношении сравнительно недорогого и заведомо не особенно долговечного (нет, телевизор наш не помрет через год-два, просто надоест) устройства.



Когда же речь заходит о действительно дорогостоящей сделке, с результатом которой нам жить много лет, мы почему-то ограничиваемся выбором бренда и отдаемся целиком и полностью в руки его представителей. В лучшем случае сравниваем пару-тройку брендов по стоимости, используя в качестве ориентира стоимость сделки "под ключ", а не состав и параметры этой самой сделки. Ну привыкли мы так, нас к этому годами приучали. И приучили. Даже удовольствие от этого получать на научили!



Агентство недвижимости «Финанс- Недвижимость» предлагает своим клиентам уникальные варианты сотрудничества. Теперь при любых сделках с недвижимостью клиенты агентства могут выбрать наиболее актуальные для них услуги. К примеру, проверку юридической «чистоты» жилья, рекламу объекта недвижимости и многое другое. Подробную информацию о перечне услуг и их стоимости можно увидеть в прайс-листе, который «Финанс- Недвижимость» публикует совершенно открыто.

Новый подход работы агентства позволит клиентам оптимизировать свои затраты, связанные с услугами риэлторов или юристов. Ведь довольно часто люди, занимающиеся продажей, покупкой или обменом недвижимости, не считают рациональным вносить некий процент (комиссионный сбор) от общей стоимости сделки. То есть, не видят необходимости заказывать сопровождение сделки «под ключ». Справедливости ради нужно заметить, что такой подход распространён независимо от величины комиссионного сбора агентства. И, действительно, не исключено, что оценить приблизительную стоимость объекта недвижимости клиент может самостоятельно, а вот разобраться в юридических тонкостях сделки, вопросах документального характера самостоятельно, без специальной подготовки очень сложно. Именно поэтому, для выполнения этих задач следует обращаться за профессиональной консультацией к риэлторам и юристам.

Если же клиент желает самостоятельно провести сделку с недвижимостью, а не ясны ему лишь некоторые моменты, то услугами агентства «Финанс -Недвижимость» можно воспользоваться частично. К примеру, в перечне услуг представлены:

юридическое обслуживание сделки,

сбор документов для сделки,

продажа объекта с обременением (ипотека),

согласование и составление договора купли продажи,

сопровождение внесения аванса за квартиру,

консультация по налогам при продаже квартиры,

и многие другие услуги.

Подробная информация о стоимости каждой услуги указана в прайс-листе агентства.

По словам Генерального директора агентства недвижимости «Финанс -Недвижимость» Дадашевой Эльвиры , новый подход к работе с клиентами продиктован их объективными потребностями. «Мы ценим своих клиентов, слушаем и слышим их. Кроме того, нам важен постоянный контакт с клиентом и качество оказываемых услуг . Если человек выражает желание прибегнуть к помощи агентства лишь в ряде вопросов, то мы считаем такое пожелание вполне рациональным. Тем не менее, мы не отменяем и оказание услуг «под ключ», и будем ориентироваться на всех заказчиков без исключения: и желающих воспользоваться услугами дробно, и видящих необходимость в полном сопровождении сделки с недвижимостью», — комментирует Дадашева Эльвира.

Используя весьма характерный рекламный трюк, агентства недвижимости предлагают попавшим в стесненные обстоятельства владельцам квартир выкупить их недвижимость за три дня по выгодной по их утверждению цене.

Являются ли реальностью такие предложения, и действительно ли срочный выкуп квартир является срочным?

Практически все крупные агентства недвижимости в сфере своей деятельности числят срочный выкуп квартир и могут выступить в роли потенциального покупателя. Вопрос заключается в том, сколько времени потребуется на подготовку сделки и ее проведение. Тот, кто хотя бы раз сталкивался с куплей-продажей квартир, не понаслышке знает, сколько времени может потребовать подготовка пакета документов и проведение проверки юридической чистоты жилой недвижимости. Осуществить столь необъятный объем работы очень сложно даже при условии, что подготовкой и проверкой занимаются риэлторы агентства недвижимости. Позвонив в несколько риэлтерских компаний вполне реально услышать в ответ о проведении данного вида сделок в срок немногим превышающий трехдневный. Однако хочется заметить, что более реальным и правдоподобным выглядит пятнадцатидневный отрезок времени, особенно это затрагивает летний отпускной временной промежуток.

Безусловно, за срочность придется заплатить, как и за любую предоставляемую агентствами услугу, которая включает юридические услуги, непосредственно сделка и срочная подготовка документов. Заплатить немало, получив только часть стоимости квартиры от рыночной цены. Проанализировав сложившуюся ситуацию можно подсчитать, что реальная сумма, что ляжет в карман владельца не превысит 75% от рыночной стоимости квартиры. Зависеть данная сумма будет от состояния квартиры, района ее расположения, ликвидности и юридической надежности.

Алгоритм срочного выкупа квартир у агентств выверен временем и отработан и включает следующие этапы.

Агентство оценивает жилье, предлагая владельцу свой вариант решения вопроса. От его согласия зависит срок подписания договора, поскольку не всегда цена запрашиваемая владельцем совпадает с ценой предлагаемой агентством. Совершается акт подписания договора купли-продажи квартиры, который вступает в силу после нотариального заверения. Новая собственность оформляется во владение агентством или подставными лицами.

Согласовав сумму и подписав договор, стороны, осуществляют процедуру денежных расчетов, проводя ее через выбранный владельцем банк. Денежная сумма закладывается покупателем в банковскую ячейку, с последующей передачей ключа продавцу, который получит доступ к денежным средствам только после госрегистрации сделки купли-продажи квартиры в Регистрационной палате. Длительность процесса регистрации может затянуться на месяц, но используя необходимые каналы, агентство может ускорить процесс до одной-двух недель, взяв за услугу дополнительную плату.

http://fin-ned.ru/?alias=srochnaya

Накопить денег для покупки квартиры в Москве – задача для большинства людей практически издевательская, ибо копить придется до старости внуков. Поэтому очень часто финансовым трамплином для покупки квартиры становится другая квартира, продажа которой привязывается к покупке новой. При этом формируется цепочка продаж квартир, в которой один из участников выступает в роли продавца и в роли покупателя одновременно. Такая сделка называется альтернативной продажей. О ней и пойдет речь в этой статье.

Преимущества альтернативной сделки.

Прародителями альтернативной сделки были сделки прямого обмена и мены, которые существуют и по сей день, но встречаются нечасто из-за сложности подбора вариантов. Прямой обмен возможен только для неприватизированных (муниципальных, государственных) квартир, при этом все нанаматели (прописанные) квартиры А становятся нанимателями (прописанными) в квартире Б, а наниматели квартиры Б полным составом перепрописываются в квартиру А. Процедура хлопотная и длительная, требует сбора документов и рассмотрения в ГУП «Московский городской центр арендного жилья». Если же обе квартиры в собственности, то все собственники одной квартиры могут заключить со всеми собственниками другой договор мены. Трудность заключается в том, чтобы найти взаимоподходящие варианты для мены, добиться согласия всех собственников и согласовать доплату, если таковая имеется.

По сравнению с обменом и меной, альтернативная продажа существенно упрощает поиск подходящих вариантов: куда проще оказывается найти покупателя на квартиру, а затем подходящую альтернативную квартиру, увязать условия покупки и продажи и совершить сделку.

Кроме большей вариативности, альтернативная сделка также позволяет провести продажу старой и покупку новой квартиры одновременно, в один день, давая возможность «альтернативщику» не выходить в свободные деньги при продаже своей квартиры. Это особенно важно, потому что большинство альтернативных продавцов бояться транспортировать и даже хранить в банках большие суммы денег, а возможные резкие изменения экономической ситуации и цен на недвижимость пугают их еще больше.

Государственная регистрация договоров купли-продажи продаваемой и покупаемой квартиры происходит независимо друг от друга, кроме случаев, когда в договорах прописана сделка под условием. (О том, что такое сделка под условием, будет отдельная статья, так что не забудьте подписаться на обновления сайта рассылкой, по e-mail или RSS). И хотя формально договора купли-продажи старой и новой квартир друг с другом никак не связаны, процедура их регистрации проходит параллельно друг другу.

Кроме того, при альтернативной сделке сроки юридического (снятие с регистрационного учета по старому адресу и постановка по новому) и физического (фактический переезд) как правило устанавливаются сторонами сделки достаточными, чтобы альтернативщик мог сразу перепрописаться и переехать из старой квартиры в новую минуя промежуточные жилплощади.

Итак, альтернативная сделка нужна, чтобы переехать из одной квартиры в другую, совершив одновременно сделку по продаже старой квартиры и покупке новой, минимизируя при этом риски получения и хранения сделок и неудобства, связанные с переездом и перепропиской. Все эти удобства для «альтернативщика» могут вылиться в дополнительные сложности для других сторон сделки, а уж если в цепочке отчуждения квартир несколько альтернативных квартир, то вероятность доведения такой сделки до логического завершения обратнопропорциональна количеству участников.

Особенности альтернативной продажи.

Итак, мы рассмотрели альтернативную продажу на примере цепочки из двух квартир, для простоты называемых «старая» и «новая». Однако в реальности в цепочке может быть несколько альтернативных квартир или комнат, а также ипотечный кредит у любого из покупателей или необходимость прохождения опеки.

Пример. Моя клиентка А. обратилась ко мне за помощью в продаже двух комнат в коммунальной квартире с целью купить отдельную однокомнатную квартиру. Покупатель на одну из комнат был был с прямыми деньгами , а покупатель второй также оказался «альтернативщиком». Его покупатель использовал ипотечный кредит. Мы выбрали квартиру, в которой доля принадлежала несовершеннолетнему ребенку, что обязало продавца проходить опекунский совет и предоставлять ребенку другое жилье. Сделка прошла через 10 месяцев после начала работы.

Для простоты представления схема сделки представлена на рисунке:

В сделку были вовлечены шесть (!) семей, пять объектов недвижимости, процесс согласовывали четыре риэлтора и один самостоятельный покупатель-ипотечник.

Чем больше участников в альтернативной сделке, тем больше интересов нужно учитывать при подготовке единой сделки. Выпадение хотя бы одного звена из цепочки альтернативных продаж (отказ продавать или покупать, форс-мажор, отказ банка в кредите или органов опеки в выдаче постановления) может свести на нет все договоренности по подготовке сделки. Риск развала сделки один из самых существенных при альтернативной продаже. Сам процесс альтернативной продажи может занять длительный срок от 1 месяца до 1 года в сложных сделках. С увеличением количества участников сделки более громоздкой становится и финансовая схема сделки, движение предоплат за квартиры от звена к звену, усложняется расчет через банковскую ячейку, доступ к сейфу с деньгами, контроль за государственной регистрацией договоров купли-продажи, нарастает нервозность и психологическое давление. Все это объясняет, почему альтернативные квартиры стОят обычно на 5-10% дешевле свободных, а агентское вознаграждение за альтернативную сделку в 1,5-3 раза выше, чем за простую продажу.

Какая альтернатива есть у альтернативной продажи?

Альтернативные сделки – явление обычное для российского рынка недвижимости, тогда как в США такая схема не используется вообще. Развитый институт ипотеки в США позволяет взять кредит для покупки жилья, после чего клиент может спокойно переехать в новый дом и выставить старый на продажу. Деньги от продажи в дальнейшем пойдут на погашение кредита. В России такие схемы продажи применяются редко, в основном из-за гораздо менее выгодных условий кредитования.

Чтобы уйти от альтернативной продажи в некоторых случаях альтернативную сделку разбивают на две простые сделки – продажу и дальнейшую покупку, следующих одна за другой. Это позволяет позиционировать продаваемую квартиру на 5-10% дороже, чем в случае с альтернативой, а также в дальнейшем участвовать в покупке со свободными деньгами и благодаря этому получить бОльший торг. Конечно, разбиение в таком случае связано с определенными неудобствами: как правило, покупатель при простой продаже хочет получить физически и юридически свободную квартиру. Для этого из квартиры нужно выписаться заранее, возможно даже «в воздух» и перевезти личные вещи в другое место. Если такая возможность есть, то на стабильном рынке подобное разбиение может принести выгоду от 10 до 20% от продажной цены. На нестабильном рынке проводить такие манипуляции не стоит, т.к. последовательные сделки будут разорваны по времени минимум в один месяц, и конъюнктура цен может существенно измениться.

14 комментариев к записи “Что такое альтернативная сделка?”

Интересно, что в Украине все немного по-другому происходит: всю цепочку по сделкам все стараются провести в максимально короткие сроки (день-два), а сумма комиссионных от характера продажи не зависит совершенно. При этом наше законодательство разрешает продажу жилплощади с несовершеннолетними только после предоставления нотариусу документа о покупке для первых нового жилья… Такой вот «нюанс» — фактически, сначала покупка, а потом продажа.

В России сама сделка проходит в один день, а вот подготовка может занять очень длительный срок.

Как все сложно! Хорошо еще, если кое-кто из этой цепочки продавцов-покупателей мошенником не окажется, такое тоже бывает

жаль, нет стандартизированных законов для всех стран, легче было бы разобраться во всем этом.

Помогите пожалуйста разобраться с ситуацией.

У моей матери (пенсионерки) имеется квартира в Киеве, доставшаяся по наследству более 3 лет назад.

Я нашел людей из Киева у которых есть квартира в Санкт-Петербурге, доставшаяся в наследство менее 3 лет назад.

Нас полностью устраивают обе квартиры и мы хотим поменяться без доплат. В советские времена такой обмен был возможен, сейчас насколько я понимаю нет.

Каким образом лучше провести сделку что бы обойтись без реальных денег и желательно минимизировать налоги?

Возможно ли оформить дарением?

спасибо за интересный вопрос! мне не доводилось сталкиваться с международной меной квартир и мне не знакомы тонкости законодательства Украины относительно налогообложения. Но я постараюсь выяснить ответ на Ваш вопрос и опубликовать его.

Так как же с налогами при альтернативной сделке?

Была куплена 1-ная квартира в новостройке за 3,5 млн.рублей ( в документах стоимость самой квартиры 2 млн. руб, остальное — услуги застройщика).Получила ключи, оформляю собственность.Хочу продать данную квартиру за 5 млн. руб, затем в течении месяца купить у того же застройщика другую 3-комнатную квартиру за 8 млн руб ( но по документам сама квартира будет стоить 5 млн.руб, остальное — услуги застройщика).

Какие налоги я должна заплатить.На данный момент не работаю. Спасибо заранее за ответ! Очень сложно самой разобраться)) Никакие налоговые вычеты не получала.

Подробности по альтернативной сделке, меня заинтересовали. У меня квартира менее 3 лет в собственности. Хочу продать и сразу купить другую. Налог платить не хочу.

Продала квартиру за 5 млн, а купила за 4,8 млн. Квартира была в собственности менее 3-х лет. С какой суммы налог?

с 200 000 рублей

Здравствуйте, господа! вопрос такой: я- владею квартирой более трел лет ( досталась по наследству), хочу квартиру в другом районе, но та квартира находится в собственности менее 3 лет (досталась тоже по наследству), кто будет платить налог я или кто продает мне данную квартиру? прибыль от сделки максимум 200 тыс

Всем доброго вечера! У меня вопрос)) Я продаю квартиру в Подмосковье , где я и мой 14 летний сын сособственники, встречно покупаю квартиру в Краснодарском крае. Каким образом происходит процедура выписки-прописки и наделения ребенка долей в новой квартире? Что сначала делать, выписываться или прописываться? Знающие люди подскажите, может у кого- то была подобная ситуация. Сколько вообще по времени длится процедура прописки- выписки? Заранее Благодарю. Екатерина.

Обычно сначала происходит прописка по новому месту жительства, а потом документы по почте идут из паспортного стола по новому месту жительства в паспортный стол по старому месту прописки. Процесс этот не быстрый, может занимать до двух месяцев. Кроме того, почта России иногда теряет документы в пути, так что до старого паспортного стола они могут и не дойти.

Возможна также выписка со старого места жительства по заявлению. При таком раскладе Вы получаете в паспорте штамп о снятии с регистрационного учета, а на руки вместе с паспортом листок убытия. При прописке на новое место Вы сдаете паспорт и листок убытия, через некоторое время получаете паспорт с отметкой о регистрации по новому месту. Для выписки-прописки ребенка таким образом потребуется согласие обоих родителей. Кроме того, есть срок, в течение которого Вы должны прописаться по новому месту, иначе Вы будете обязаны оплатить штраф.

http://realty-ask.ru/pokupka/chto-takoe-alternativnaya-sdelka.html