Что нужно знать при покупке и продаже дачи

27 Апрель, 2012 — 07:16

С наступлением весны мы стремимся больше времени проводить на свежем воздухе, любуясь природными пейзажами. Именно в это время многие из нас задумываются о покупке домика с небольшим участком земли. Эксперты Некоммерческого партнерства «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис – ведущего оператора на рынке недвижимости Подмосковья – предлагают 7 полезных советов по покупке дачи в СНТ, которые помогут правильно провести сделку и грамотно оформить документы.

Приняв приятное решение – купить дачу – необходимо определиться, что именно вы хотите, и на что можете рассчитывать, исходя из своих финансовых возможностей. Будете ли вы жить за городом круглый год или отдыхать только летом? Как планируете добираться: на личном транспорте или на общественном? А может, вам нужна прописка? Так с чего же начать этот хлопотный процесс?

Анализируя плюсы и минусы различных подмосковных трасс, ориентируйтесь, в первую очередь, на расположение вашей городской квартиры. «В наше время выехать из Москвы в пятницу и въехать в воскресенье можно, только простояв несколько часов в многокилометровых пробках, которые начинаются за 20-40 км от города практически на любом шоссе», — напоминает Жанна Маркова, генеральный директор АН «Мегаполис», партнер Корпорации риэлторов.

Если вы хотите с дачи ездить на работу, то лучше поискать участки в близлежащих подмосковных городах и поселках с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. «В некоторые садовые товарищества добраться на общественном транспорте практически невозможно, а до ближайшей автобусной остановки нужно пройти 2-3 км по лесу, — предостерегает Жанна Маркова. — Зимой же во многих СНТ на дорогах не убирают снег, и проехать до своего участка на машине очень трудно. При этом помните, чем ближе к Москве, тем дороже будет дача». Щитовой домик с участком в 6-8 соток в 30 км. от МКАД по Носовихинскому шоссе обойдется в 900-1000 тыс. руб., аналогичный объект в 60-70 км. от кольцевой будет стоить 500-700 тыс. руб.

2. Обратите внимание на форму участка и окружающий пейзаж

Очень часто встречаются земельные наделы вытянутой формы, которые когда-то нарезали «под картошку». Шесть соток могут иметь ширину 6 метров и длину 100 метров. «Строить на таком участке нельзя, т.к. по архитектурным и пожарным нормам отступ от границы должен составлять от 1 до 5 метров в зависимости от назначения, — поясняет Жанна Маркова. — Также важно расположение на местности. Бывает, что дача стоит на склоне, и весной сюда идет основной сток воды. А если рядом озеро или пруд, то может и затопить». Часто садовые товарищества находятся вблизи линий электропередач, на берегах загрязненных речушек или, того хуже, около скоростных шоссе или железнодорожных путей. О чистом воздухе и тишине придется забыть.

4. Оцените состояние дома и проверьте коммуникации

Выбирая дом, подробно расспросите хозяев, как он построен и из каких материалов. От этого во многом зависит цена объекта. Так, кирпичный дом будет стоить от 2,1 млн. руб., дача из бруса — от 1, 4 млн. руб., щитовые постройки — от 800 тыс. руб. «Чтобы правильно оценить состояние дома, пригласите специалиста по строительной части, — советует Жанна Маркова. — Собственник никогда не расскажет вам про конструктивные недостатки строения, а вы потом столкнетесь с неприятностями, например, в виде треснутых стен из-за неправильно сделанного фундамента».

Также на цену дачи влияет и наличие коммуникаций. В идеальном варианте в доме должно быть все: свет, газ, вода и канализация. Но по факту часто случается, что свет подают только в определенные часы, водопровод «летний», газ в перспективе или газификация будет стоить немалых денег, а канализация и вовсе отсутствует. Расспросите соседей о реальном положении дел. Если с «удобствами» проблема, смело торгуйтесь!

Если дача вам понравилась, ознакомьтесь со всеми необходимыми документами. И для начала удостоверьтесь в их наличии. К сожалению, бывают случаи, когда дачу пытаются продать по «садовой книжке», которая является всего лишь подтверждением членства в СНТ. Как правило, собственник продает такую дачу гораздо ниже рыночной цены. Процесс сбора всех бумаг настолько хлопотный и затратный, что продавцы даже готовы потерять в деньгах, лишь бы не ходить по инстанциям. «С какими трудностями впоследствии столкнется человек, купивший такую дачу, предугадать нельзя, — говорит Жанна Маркова. — Именно на этапе первоначального оформления проводится межевание, подписывается согласование по границам с соседями и подтверждается площадь участка. При этом всплывают какие-либо скрытые недостатки объекта. К тому же, нельзя исключить и мошенничество. Ведь собственник может знать, что по факту земли, например, меньше, и, правильно оформив участок, он много потеряет в стоимости объекта, или регистрация прав собственности в данное время невозможна по ряду причин».

Список документов, необходимых для заключения сделки, длинный: свидетельства на право собственности на землю и постройки, кадастровые паспорта участка и дома, согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, доверенность, если интересы представляет доверенное лицо, справки из ПНД и НД, выписка из ЕГРП. Подробнее остановимся на свидетельстве о праве собственности на землю и кадастровом паспорте. Именно эти документы являются основополагающими в любой сделке.

Свидетельство о праве собственности на землю

Сегодня многих привлекает перспектива прописки в дачном поселке. Однако сделать это сложно, даже имея все основания. Если для вас это важно, то изучая документы на землю, обратите внимание на назначение земель и на разрешенный вид использования, что указывается в свидетельстве на собственность. Некоторые виды разрешённого использования очень близки, однако все же имеют принципиальные отличия. На земле для дачного строительства можно возвести жилой дом с правом или без права регистрации в нем. Также жилье можно построить и на земле с разрешением садоводства или огородничества, но право регистрации в нём разрешено только на землях населенных пунктов.

Кадастровый паспорт участка

Каждый земельный участок должен иметь кадастровый паспорт. «Одна из задач кадастрового паспорта — показать границы участка, — говорит Жанна Маркова. – Если этого документа нет, то на сделку выйти невозможно! Не путайте кадастровый паспорт с кадастровым планом, который раньше выдавался как приложение к свидетельствам старого образца». Нарисованные на кадастровом плане строения должны быть зарегистрированы и иметь свидетельства, независимо от того дом это, бытовка или баня. «Лично убедитесь, соответствуют ли сведения в кадастровом плане, тому, что вы видите на участке», — советует Жанна Маркова. – Вы должны понимать, что оформление всех «неучтенных» построек впоследствии ляжет на ваши плечи».

6. Сделайте межевание участка

Отдельно стоит вопрос о необходимости межевания. Сегодня «дачная амнистия» позволяет регистрировать право собственности и без него. Однако Игорь Быковский, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», настоятельно рекомендует выполнить эту непростую процедуру. «Отсутствие межевания грозит рядом неприятностей, — говорит Игорь Быковский. – Споры по границам с соседями, кадастровые ошибки прошлых лет, несоответствие реальных размеров участка указанным в документах, и т.д. Решаются такие вопросы только в суде, и даже новые правки в Гражданский кодекс не помогут избежать этой инстанции». Для этого нужно вызвать геодезиста, который замерит участок, определит местоположение крайних точек и их привязку на местности. В земельном комитете нужно уточнить, согласованы ли границы участка с соседями. Бывали случаи, когда по факту не хватало несколько соток земли или участок наслаивался на соседний, и с соседями шла война из-за забора.

При покупке дачи, равно как и любого другого объекта недвижимости, обычно оформляется титульное страхование сделки на случай признания недействительной. Кроме этого, Игорь Быковский советует застраховать дом от пожара, грабежа, разбоя и стихийных бедствий, падения летательных аппаратов и удара молнии. Имеет смысл застраховать свою гражданскую ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, это поможет избежать расходов на возмещение различного ущерба соседям.

Средняя стоимость страхового имущественного полиса для деревянных домов составляет 0,4-0,8% страховой суммы и 0,2-0,6% — для кирпичных строений. При этом базовый тариф может быть увеличен на 15%, если дача расположена в местности с повышенной вероятностью возникновения страховых случаев. Например, к пожароопасным традиционно относят Шатурский, Егорьевский, Орехово-Зуевский, Ногинский и Луховицкий районы.

http://www.volgastroy.ru/press/sovety-kak-pravilno-kupit-dachu-i-gramotno-oformit-dokumenty

На что обратить внимание при продаже дачи?

Если вы приняли решение продать свой дачный участок, необходимо подготовится к данной процедуре заранее. Очень важно собрать и подготовить полный пакет документов, необходимых для совершения сделки. Ведь от того, насколько вы приведете свои бумаги в соответствие с законом, зависят и сроки продажи собственности и цена, которую можно будет просить за дачу.

Пакет документов

В соответствие с Земельным кодексом, дача представляет собою земельный участок, с построенным на нем домом. Поэтому оформление купли – продажи может осуществиться только после сбора всех нужных документов. Это такие бумаги как:

  • Свидетельство, подтверждающее право собственности на земельный объект. К данному списку относятся договора купли продажи, дарения, наследования, решение районной администрации о присвоение земли, вступившее в силу решение суда о присвоение прав на землю
  • Кадастровый паспорт земли, на которой построена дача. Данный документ обязательно должен содержать информацию о присвоенном объекту личном номере. Следует отметить, что без наличия кадастровой выписки либо кадастрового плана земельного участка, совершение сделки купли – продажи будет невозможным
  • Еще один нужный документ – письменное согласие супруга/супруги на проведение продажи земельного объекта. Данная бумага должна быть заверена в нотариальной конторе
  • Также покупка участка предусматривает наличие договора купли – продажи
  • Заверенный акт о передаче земельного объекта. Документ должен быть подписан обоими участниками соглашения
  • Квитанция, подтверждающая оплату Государственной пошлины
  • Паспорта граждан Российской Федерации
  • Если интересы одного из участников сделки представляет третье лицо, необходимо предоставить заверенную у нотариуса доверенность

На что необходимо обратить внимание покупателю

Осуществляя покупку дачи, человеку обязательно необходимо внимательно изучить основные правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Если говорить о дачном участке, то, как правило, это либо свидетельство, подтверждающее право собственности, либо членская книжка.

В первом случае бумага обязательно должна содержать следующие важные данные:

  • Категория земельного участка
  • Форма собственности на объект. Сюда можно отнести долевой, совместный и частный вид собственности

Вторым по важности документом для покупки дачи, является кадастровый паспорт объекта. Только с его наличием продавец сможет обратиться в органы ЕГРП и оформить там выписку, подтверждающую, что продаваемый земельный участок принадлежит данному собственнику. Также эта бумага будет гарантом того, что имущество не находится в залоге либо под арестом. Выдачей выписки занимается управление Росреестра, либо его территориальное управление. Данная услуга является платной. Ее стоимость составляет 200 рублей.

Также при покупке дачи будущему владельцу необходимо проверить документы, подтверждающие право собственности на само строение. Если таковые имеются, на недвижимость, как и на землю, заказывается выписка из ЕГРП.

В случае отсутствия правоустанавливающего свидетельства, новый собственник сможет оформить его самостоятельно, подготовив для этого необходимый перечень документов. Однако человек должен четко осознавать, что пока эта процедура не будет доведена до конца, он является всего лишь владельцем земельного участка.

Не лишним будет встретиться и с председателем садового товарищества, к которому относится понравившаяся вам дача. Попросите его показать вам установочные документы данного сообщества, его устав и основные требования к владельцам дачных участков. Тогда вы будете четко понимать, по каким законам функционирует территория, на которой вы планируете приобрести недвижимость.

Если продавец имеет на руках только членскую книжку, обязательно уточните, какой порядок оформления прав на землю существует в данном дачном обществе. Узнайте у председателя, не имеет ли продавец участка задолженностей перед товариществом. Всю указанную выше информацию покупатель также сможет получить в органах районной администрации.

Важные нюансы

Приватизация земельного участка

Собственники, которые пользуются дачным участком на праве бессрочного пользования, или как полученным наследством, перед продажей дачи должны пройти процедуру приватизации земли. Для этого вам потребуется обратиться в районное отделение земельного комитета. Собственник пишет заявление, в котором просит осуществить приватизацию земельного объекта и прилагает к нему необходимый перечень документов. О том, какие именно нужны бумаги, в каждом отдельном случае консультирует представитель земельного комитета. Ваше заявление государственные органы могут рассматривать в течение месяца. По истечению этого срока заявителю выдают постановление земельной комиссии, подтверждающее его право собственности на земельный участок.

Далее собственник заказывает у специальной организации межевание границ участка и передает эти бумаги в кадастровую палату. Здесь владельца поставят на учет, а документы передадут обратно в земельный комитет для заключения окончательного договора о приватизации. Заключенное соглашение необходимо зарегистрировать в Государственной регистрационной палате. Когда все вышеперечисленные процедуры будут пройдены, заявителю выдадут право собственности на земельный участок. Получение всех необходимых бумаг является платной услугой, а ее стоимость определяется индивидуально для каждого собственника.

Поиск покупателя

Когда владелец дачи собрал все нужные документы, он может смело выставлять дачный участок на продажу. Поиск клиентов может осуществляться самостоятельно, однако тогда продавец рискует встретить нечестного покупателя и стать жертвой мошенников. Ведь всевозможные преступные махинации на рынке недвижимости, сегодня достаточно распространены.

Поэтому, чтобы обезопасить себя большинство продавцов обращаются за помощью во всевозможные агентства недвижимости, которые гарантируют быстрый поиск клиентов и юридическое сопровождение сделки. Однако данная услуга является не дешёвой и заказчику придется заплатить риелтору определенный процент от стоимости дачи.

Если вы все же решились искать клиента через посредника, предварительно узнайте больше информации о выбранном вами агентстве. Очень хорошо, если услугами конторы предварительно пользовались ваши знакомые. Обращаясь в незнакомое вам агентство, отдайте предпочтения кампаниям, которые осуществляют свою деятельность на протяжении нескольких лет.

Видео

Сходное

  • Смена места регистрации — оформляем новые документы

  • Особенности оформления прописки в разных случаях
  • Как без сложностей оформить и получить временную прописку
  • Собираем документы для оформления гаража
  • http://dokymenta.ru/nedvizhmost/prodazha-dachi-422/

    «Мода» на загородные дома существует среди всех слоев населения. Кто-то приобретает себе дачный домик для того, чтобы заняться выращиванием урожая, другие же собираются просто использовать его для отдыха. Но в том и в другом случае, при покупке загородного дома необходимо учитывать ряд важных моментов, нужно знать, по каким критериям выбирать дачу, а также как подготовить пакет документов для оформления сделки купли-продажи. Если вы решили приобрести себе небольшую «загородную резиденцию», то обязательно узнайте, как купить дачу и какие важные аспекты следует при этом учитывать.

    Как выбрать дачу

    Конечно же, при выборе дачного участка в первую очередь следует обратить внимание на транспортную доступность. Если у вас есть автомобиль, то нужно оценить качество дороги, по которой вам предстоит добираться до своей дачи. Если же вам придется ездить на общественном транспорте, то внимательно изучите, на каком транспорте можно будет добраться до дачного участка: автобус или электричка. Обязательно обратите внимание на то, какое расстояние лежит между автобусной остановкой и вашей будущей дачей. Если в ваши планы входит круглогодичное посещение дачи, то лучше всего покупать дом в деревне или поселке, но не в садовом товариществе. Последний вариант хорош только для земледелия. Затем следует обратить внимание и на конфигурацию участка в плане. Нужно учитывать, что не всегда можно производить какие-либо строения, не нарушая при этом пожарных и архитектурных норм. Кроме этого, большое значение имеет и расположение дачного или садового участка относительно прилегающей местности. Нежелательно, чтобы участок располагался в низине, на склоне, а также вблизи оживленных дорог, высоковольтных линий электропередачи и железнодорожных путей. Если вам интересно, как купить дачу за нормальную цену, следует отметить, что при оценке стоимости существенное значение имеют коммуникации. Однако нужно обращать внимание на то, что в садоводческих товариществах, как правило, подача света осуществляется по расписанию, отсутствует газификация и канализационная система, а водопровод работает только летом. По этим причинам садовые участки имеют гораздо меньшую оценочную стоимость по сравнению с деревенскими домами. Для многих покупателей определяющими факторами могут являться соседство, а также возможность прописки на участке. Причем первостепенным фактором при выборе дачи является именно удачное соседство. Наличие агрессивных и шумных соседей – причина для отказа от покупки даже дачи своей мечты. Нужно понимать, что такие соседи способны испортить проживание на даче даже самому непривередливому человеку.

    Документы на дачу

    Если вы решили узнать, как правильно купить дачу, то обязательно следует выяснить, какие документы для этого могут понадобиться. Любой садовый дом или дачный участок является объектом недвижимого имущества, который следует регистрировать. А это значит, что приобретать дачу по «садовой книжке» нельзя, поскольку она является членским билетом участника садоводческого товарищества, но никак не документом, подтверждающим право собственности на строения и землю. Для того чтобы заключить сделку купли-продажи дачного участка, потребуются следующие документы: — оформленный в простой письменной форме или нотариально заверенный договор купли-продажи — кадастровые паспорта дома и участка — свидетельства на право собственности на строения и землю — согласие супруга покупателя на покупку — согласие супруга продавца на продажу — доверенность, в случае представления интересов доверенным лицом — общегражданские паспорта сторон — выписка из ЕГРП, которая подтверждает отсутствие каких-либо ограничений, правопритязаний и обременений на объект — справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Стоит обязательно отметить, что, как правило, при оформлении сделки требуются только: — свидетельства на право собственности на строения и землю — общегражданские паспорта сторон — оформленный в простой письменной форме или нотариально заверенный договор купли-продажи Что касается остальных документов, то на данный момент они необходимы для страховки чистоты сделки. Также они могут быть затребованы для нотариального заверения договора нотариусом, а также риелтором при оформлении сделки с привлечением третьей стороны.

    Оформление купли-продажи

    Что же делать дальше? Как оформить куплю-продажу дачи? Дальнейшее оформление осуществляется в территориальном органе Федеральной службы госрегистрации, картографии и кадастра посредством регистрации перехода права собственности. Срок регистрации права собственности колеблется в промежутке от двух недель до одного месяца. Как правило, передача денежных средств происходит еще до сдачи документов для регистрации в отдел Регистрационной службы. Стоит отметить, что способов передачи денег существует несколько: наличными через банковскую ячейку, наличными из рук в руки, безналичным способом через аккредитив и банковским переводом.

    Наконец, по завершению сделки и после окончания перерегистрации земельного участка вы станете обладателем своей собственной дачи, но не забудьте также переоформить и договора на подключение электричества, воды и вывоз мусора (если таковой имеется).

    http://elhow.ru/fininsy/pokupka-i-prodazha/pokupka-i-prodazha-zhilja/kak-kupit-dachu