Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: Чем это будет грозить в 2016 году?

Одним из видов нежелательного обременения квартиры является незаконная перепланировка. В данной статье мы рассмотрим риски обоих сторон – как продавца, так и покупателя.

По Закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, незаконная перепланировка не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора, однако по практике Росреестр зачастую отказывает в совершении сделок если в квартире есть перепланировка и в документах БТИ отражены красные линии.

Продажа квартиры с перепланировкой, фото:

Как обнаружить что происходит продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Случается так, что при продаже квартиры с перепланировкой, недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт. Поэтому будущим покупателям в первую очередь необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ . Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, не согласованное с надзорными органами.

В случае покупки квартиры, если изменения показаны на поэтажном плане БТИ красными линиями . вы, как новый собственник, будете обязаны узаконить произошедшие изменения в Мосжилинспекции, то есть собрать необходимые документы и уплатить штраф . Следует учесть, что узаконить красные линии БТИ можно не всегда. Если ремонт был проведен с нарушением строительных норм и правил, или не соответствует жилищному законодательству , вам придется частично или полностью вернуть квартире прежний вид. Покупка такой квартиры может в дальнейшем обернуться для вас существенными материальными потерями, так как восстановление исходной планировки или приведение планировки квартиры к согласуемому варианту ляжет на плечи будущего владельца.

План БТИ с красными линиями, фото:

Оценка перепланировки при продаже квартиры

Продажа квартиры с перепланировкой может обернуться для вас выгодной сделкой только в том случае, если работы были вовремя узаконены. Согласно статистике, стоимость квартиры с согласованной перепланировкой как минимум на 10% выше стоимости аналогичного жилья, но без перепланировки. Стоимость же квартиры с неузаконенной перепланировкой при продаже, как минимум снижается все на те же 10%, а то и более.

В нашу компанию часто звонят будущие покупатели и просят оценить стоимость перепланировки, так как продавец готов сделать скидку именно на стоимость ее согласования.

Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками. Например, покупатель спрашивает: сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла. В целом это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны. Однако, помимо данных изменений покупатели часто не доносят до нас множество другой информации, так как они не специалисты в данной сфере и даже не подозревают, что например, замена линолеума на плитку или перенос дверного проема также относятся к перепланировке, соответственно стоимость и сроки согласования увеличатся.

Перенос дверного проема, фото:

Фото наших работ по переносу входа в квартиру:

А часто бывают случаи, когда перепланировка не согласуема в принципе. Например, если вы спросите: «можно ли узаконить объединение ванной и санузла, если в ванной немножко урезан сантехнический короб»? Мы ответим: объединять помещения допускается, а на затрагивание сантехнического шкафа нужно согласие 2/3 собственников квартир дома.

Проблема здесь в том, что перепланировки не согласуются «частями», и какое-то отдельное мероприятие согласовать нельзя, если другое противоречит закону ("проем вырежу, но усиливать не стану").

Проконсультироваться о возможности согласования перепланировки собственник может как у специалистов профильной компании, так и в центре "Мои документы" или у руководителей жилищной инспекции соответствующего округа Москвы в приемное время.

Со списком мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно также ознакомиться в п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840.

Там сказано, что при перепланировке запрещены:

  • объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры.
  • вынос батарей на лоджии/балконы,
  • нарушение СНиПов, СаНПинов и противопожарных норм,
  • объединениегазифицированных кухонь с жилыми комнатами без сплошных перегородок или без двери,
  • "подрезание" и ликвидация сантехнических и вентиляционных коробов,
  • затрагивание без согласования несущих конструкций здания,
  • и иные мероприятия.

Практика продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Рассмотрим два распространенных случая:

Вариант 1 — Если квартира с незаконной планировкой покупается за наличные

В этом случае сразу же после сделки ответственность переходит на покупателя, поскольку недвижимость оформлялась по старому плану БТИ. Как правило, в этой ситуации узнается в какую примерно сумму станет узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования.

Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник. А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец. Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.

Вариант 2 — Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку.

Здесь гораздо больше сложностей. Многие банки изначально не выдают ипотечные кредиты, на покупку квартир с незаконной перепланировкой.

Но мы рассмотрим ситуацию, в которой банк принципиально не против оформления сделки купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой.

Продавец опять же в выигрыше — его риски минимальны, разве что ему дольше придется искать покупателя. Он продает квартиру с незаконной перепланировкой «в открытую», то есть покупатель, банк, страховая и оценочная компания знают, что в квартире незаконная перепланировка, но все равно готовы предоставить кредит.

Покупатель – здесь сложностей больше. Банк и страховая компания предоставляют кредит только с условием, что после приобретения квартиры перепланировка будет узаконена в установленном порядке. Это условие прописывается в договоре с указанием четких сроков. Обычно этот срок составляет 6 месяцев . Риск того, что перепланировка окажется несогласуемой, ложится целиком на будущего собственника и оценочную компанию (которые тоже оценивают возможность согласования, делая наобум 1-2 телефонных звонка). Кроме того, в момент регистрации сделки Росреестр может отказать на основании того что в квартире проведена перепланировка.

Если возникнет ситуация, когда сохранить незаконную перепланировку не удастся, то придется привести ее к согласуемому варианту или даже восстановить исходную планировку квартиры.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, которые может преподнести перепланировка, лучшим решением будет посоветоваться со специалистами относительно возможности ее согласования. Сотрудники нашей компании проведут бесплатную телефонную консультацию, и расскажут что можно, а что нельзя делать в той или иной квартире. Звоните +7 495 720 64 18 или пишите pereplanirovkamos@mail.ru

Примеры некоторых документов, необходимых для согласования, при продаже квартиры с перепланировкой, фото:

Как лучше продать квартиру с перепланировкой?

Выше мы говорили, что основные риски при продаже квартиры с незаконной перепланировкой несет покупатель. В целом, это так. Но на самом деле у продавца есть риск, который перевешивает их — это риск вообще не продать квартиру! Ведь большинство покупателей скорее всего откажутся от приобретения, если узнают о проведенной перепланировке, и у них возникнет мысль.

— А зачем мне вообще с этим связываться, когда в Москве такой огромный выбор?

Порядок узаконивания квартиры с перепланировкой

При чтении данной статьи, мы понимаем что планируем согласовывать уже выполненную перепланировку, то есть фактически узаконивать ее. Путь узаконивания ранее выполненной перепланировки не особо отличается от процесса согласования только планируемой. Зачастую, если жилищная инспекция еще не знает о том, что перепланировка уже проведена или это не отражено в документах БТИ, выгодней этот факт «умолчать» и согласовывать ее как планируемую.

Для согласования уже сделанной перепланировки вам придется заказать у автора дома техническое заключение о ее допустимости и безопасности и подписать акт завершенной перепланировки и затем получить новые документы БТИ в черных линиях.

Только после этого вы можете быть уверены, что все изменения не нарушают закон и соответствуют строительным и санитарным нормам, а это значит, что вам не грозят никакие санкции и оформление сделки купли-продажи квартиры пройдет без сюрпризов.

Подробнее о процессе согласования нелегальной перепланировки вы можете прочесть Здесь

Продажа квартиры с перепланировкой: выводы

Если подводить итоги, то можно сказать:

1. Продажа квартиры гораздо тяжелее проходит, если в плане БТИ имеются красные линии, говорящие о наличии незаконной перепланировки.

2. Незаконная перепланировка обязательно всплывет при продаже квартиры

3. Продажа квартиры принесет гораздо меньше прибыли, если происходит с неузаконенной перепланировкой.

4. Лучше провести процесс согласования перепланировки без принуждений со стороны контролирующих органов.

http://www.pereplanirovkamos.ru/prodaja-kvartiry-s-pereplanirovkoi.html

Например в стене разделяющей кухню и комнату сделать окно, а в комнате установить стену разделяющую ее на две части ?

Несанкционированная перепланировка квартиры(любая,кроме косметической-антресоли,встроенная мебель..)грозит административным штрафом до 25 МРОТ,постановлением суда с предписанием вернуть все в первоначальный вид.При нарушении несущих конструкций с нанесением вреда соседям или обрушением конструкций ответственность будет уголовной.

Не санкционированная перепланировка, или переустройство дома согласно Жилищному кодексу Р.Ф. грозит собственнику судебными разбирательствами результатом которого будет наложение обязательства на нарушителя (собственника, арендатора, временных жильцов)вернуть все в первозданное состояние, если переустройство и перепланировка существенно нарушает качество и надежность жилого строения;(в обратном случаи — суд может признать переустройство, или перепланировку законной, за самовольность накажут штрафом или предупреждением, но преобразование, или изменения позволят оставить) в случаи неисполнения, либо не надлежащего исполнения обязательств, по решению суда — арендатор проживающий в квартире на основании договора социального найма может быть выселен из

  1. Если затронуть несущую стену-это обрушение.
  2. Если установить дополнительную стену, разделяющую комнату например, то во избежании типичной нагрузки и обрушения пола нужно воспользоваться крайне лёгким строительным материалом.
  3. Если обрушение произошло, то тут последует следующее: потеря крыши над головой, недолго и покалечить себя и . не дай бог конечно, судебное разбирательство, а там и финальный приговор.

Ну и напоследок чтобы избежать подобное, рекомендуется связаться с домом управления для консультации своей перепланировки и получить письменное разрешение со всеми печатями от управдома.

Несанкционированная неразумная перепланировка квартиры грозит в первую очередь хозяину квартиры обрушением. Ну и его соседям тоже. Надо сначала выяснить, где в квартире находятся несущие стены(конструкции), и ни в коем случае их не трогать. Остальные стены можно переделывать, но если перепланировка не согласована, то могут возникнуть проблемы при продаже, обмене квартиры.

главное что бы стена была не несущая тогда можно спокойно . а если несущая то надо разрешение

http://www.bolshoyvopros.ru/questions/181466-chem-grozit-nesankcionirovannaja-pereplanirovka-kvartiry.html

0000-00-00 от 30 апреля 2013

Приобретая квартиру, невнимательный покупатель может даже не догадываться о том, что в ней проведены какие-либо перепланировки, которые к тому же никак не согласованы. В любом случае, приобрели ли вы такую квартиру осознано или обнаружили самовольные перепланировки уже после покупки недвижимости, отвечать придется именно вам, поскольку, согласно законодательству РФ, ответственность за действия по переустройству жилья несет именно собственник, даже если изменения в устройство квартиры были внесены задолго до вас. Именно поэтому вопрос узаконивания перепланировок не стоит откладывать в долгий ящик, так как промедление может обойтись вам весьма дорого и серьезно ударить по карману.

Чем грозит неузаконенная перепланировка?

Поподробнее остановимся на последствиях самовольных перепланировок.

В первую очередь, это конечно, штрафы, которых избежать не удастся и которые составляют от 10 до 25 МРОТ. Как правило, о каких-либо совершенных самовольных перепланировках сообщают соседи, поэтому не стоит думать, что ваши действия по переустройству жилья могут остаться незамеченными. Кроме того, вас ожидают и судебные издержки в процессе согласования перепланировок. Существует вероятность того, что суд и жилищная комиссия откажут в узаконивании перепланировок, и тогда вы получите предписание об устранении всех совершенных изменений, безусловно, за свой счет. Обратите внимание, что невыполнение предписания может обернуться даже продажей жилья с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ) с возвращением части суммы денег после продажи за вычетом судебных расходов. В случае приватизированной квартиры, с нанимателем будет расторгнут договор соцнайма, то есть квартиросъемщик, по сути, останется без своего жилья.

Предположим, совершенные вами перепланировки никто из соседей не заметил, а все ваши задуманные планы по переустройству квартиры, наконец, претворились в жизнь. Однако такая ситуация будет сохраняться лишь до того момента, пока вы не решите продать эту квартиру. Как объясняют эксперты, в принципе продажа квартира с самовольными неузаконенными перепланировками теоретически возможна, но на практике такой объект не привлекает покупателей, поскольку, как мы уже говорили, дальнейшие обязательства по узакониванию переустройства ложатся на плечи нового собственника. Кроме того, при продаже квартиры с обременением (а именно таковой может считаться перепланировка), потенциальные покупатели будут настаивать на предоставлении внушительной скидки.

При оформлении имущественных прав неузаконенная перепланировка может стать серьезным препятствием, так как потребуются некоторые документы (поэтажные планы, экспликации и т.д.), предоставляемые БТИ. Для этого из БТИ направляется специалист, который совершает обмеры помещений и отмечает все несоответствующие плану изменения. Как вы понимаете, зарегистрировать сделки с такой квартирой не представляется возможным.

Однако наибольшую опасность представляет возможность обрушения. В данной ситуации страшат не столько судебные разбирательства и штрафы, но та угроза, которой подвергаются ваши собственные жизни и жизни соседей, особенно если обрушение произошло после того, как те решили провести у себя ремонт. На сегодняшний день, подобные прецеденты в России, к сожалению, уже существуют. Именно поэтому стоит как можно скорее согласовать самовольную перепланировку и получить экспертное заключение специалистов о безопасности выполненного переустройства, чтобы не пополнять эту печальную статистику.

Как происходит узаконивание перепланировок?

Для начала вам придется заплатить административный штраф в пределах 2 тысяч рублей. После чего можно приступать к другим действиям, которые, по сути, не отличаются от порядка обычного согласования перепланировки, однако требуют больших усилий и наличия времени. Если в целом процесс согласования перепланировок занимает около 3 месяцев, то в случае с самовольными перепланировками этот процесс может затянуться на полгода. Поэтому зачастую граждане обращаются к агентствам-посредникам, которые могут повлиять на ускорение процесса согласования, однако потребуют за свои услуги от 15 до 80 тысяч рублей (все зависит от сложности проекта).

Итак, план действий по узакониванию перепланировки выглядит так:

1. Обращение в БТИ. Вам необходимо получить технический паспорт, поэтажный план, экспликацию на вашу квартиру. Кроме того, потребуется выезд специалиста, который отметит на плане красными линиями все существующие изменения;

2. Обращение в проектную организацию с целью получения технического заключения (ТЗК) о допустимости и безопасности произведенных ремонтно-строительных работ;

3. Получение выписки из домовой книги и копию финансово-лицевого счета в ЕИРЦ;

4. Заверение правоустанавливающих документов у нотариуса;

5. Заполнение заявления о перепланировке жилья по форме и передача его вместе с другими документами в Районную администрацию по месту нахождения объекта.

Дополнительно также может потребоваться обращение в органы памятников архитектуры, истории и культуры для получения заключения о допустимости изменений, если ваша квартира расположена в доме, который относится к историческому жилому фонду.

Что можно не согласовывать?

Существует ряд определенных изменений, которые не подлежат согласованию, а значит собственник, желающий привнести в устройство квартиры что-то новое, может совершенно без проблем выполнить ремонт, не заботясь о сложных процедурах согласования. К таким изменениям относятся:

• Встраивание (или их разборка) шкафов и антресолей;

• Замена батарей, розеток и т.д;

• Замена инженерного оборудования, которое не увеличивает водо- и электропотребление.

Какие перепланировки запрещены?

Вместе с этим, есть ряд перепланировок, согласовывать которые не возьмется ни одно из агентств, поскольку такие изменения жилища запрещены для собственников, а значит, представляют серьезную безопасность для жителей квартиры и дома, в целом. Так, не разрешается выпоперепланировки:

• Которые затрудняют доступ к инженерным коммуникациям, а также нарушают прочность и устойчивость несущих конструкций сооружения;

• Которые уменьшают или ликвидируют сечения каналов естественной вентиляции;

• Увеличивающие нагрузки на несущие конструкции при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из тяжелых материалов и другие;

Помимо этого категорически запрещены:

• Перенос батарей на остекленные балконы;

• Монтаж «теплого пола» с использованием систем водоснабжения и отопления;

• Устройство каминов в панельных домах;

• Расположение кухни и санузла над или под жилыми комнатами соседей;

• Объединение кухни и жилого помещении при наличии газовой плиты.

При копировании материала активная ссылка на spran.ru обязательна

Рубрики

Квартира с неузаконенной перепланировкой

В базе данных сайта собраны более 57 000 объявлений о и другой недвижимости. Сайт поможет быстро и недорого купить или снять любую недвижимость в Новосибирске.

Оперативная информация о вариантах недвижимости из первых рук будет полезна как профессиональным риэлторам, так и тем, кто хочет без посредников купить или сдать недвижимость

http://spran.ru/faq/global/kvartira-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoy-10997.html