Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Отражение изменения стоимости земельных участков на основании кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка), датированной 2015 годом, возможно по дебету счета 4 103 11 330 "Увеличение стоимости земли — недвижимого имущества учреждения" и кредиту счета 4 401 10 180 "Прочие доходы" на сумму изменения со знаком "минус".

Земельные участки учитываются по кадастровой стоимости (п.п. 23, 71 Инструкции, утвержденной приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н, далее — Инструкция № 157н). Согласно п. 27 Инструкции № 157н изменение балансовой стоимости нефинансовых активов производится в том числе при их переоценке.

При этом в соответствии с первым абзацем п. 28 Инструкции № 157н переоценка стоимости объектов имущества и капитальных вложений в нефинансовые активы (в том числе непроизведенных активов) для целей бухгалтерского учета осуществляется учреждениями в установленные законодательством РФ сроки и в порядке, установленном Правительством РФ.

Вместе с тем ни в одном нормативном правовом документе не определено, может ли изменение кадастровой стоимости земельного участка рассматриваться и отражаться в учете бюджетного учреждения в качестве переоценки. Соответственно, и Инструкция, утвержденная приказом Минфина России от 16.12.2010 № 174н (далее — № 174н), не содержит корреспонденций для отражения в бухгалтерском учете бюджетного учреждения операций по изменению стоимости земельных участков.

Отметим, что и Указаниями о порядке применения бюджетной классификации, утвержденными приказом Минфина России от 01.07.2013 № 65н, прямо не предусмотрено отнесение результатов переоценки (изменения стоимости) земельных участков на подстатью 171 "Доходы от переоценки активов и обязательств" КОСГУ либо на подстатью 172 "Доходы от операций с активами" КОСГУ.

Методические рекомендации (далее — Рекомендации) по переходу на новые положения Инструкции № 157н, утвержденные приказом Министерства финансов Российской Федерации от 29.08.2014 № 89н, доведены письмом Минфина России от 19.12.2014 № 02-07-07/66918.

Пунктом 2.2 Рекомендаций предусмотрено, что изменение стоимости земельных участков, принятых ранее к бухгалтерскому учету по стоимости приобретения, в связи с переходом к учету земельных участков по кадастровой стоимости, отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 0 103 11 330 "Увеличение стоимости земли — недвижимого имущества учреждения" и кредиту счета 0 401 10 180 "Прочие доходы" на сумму изменения: в случае увеличения балансовой стоимости — в положительном значении; в случае уменьшения балансовой стоимости — со знаком "минус".

Земельные участки, используемые учреждениями на праве постоянного (бессрочного) пользования, учитываются на соответствующем счете аналитического учета счета 103 00 "Непроизведенные активы" на основании документа (свидетельства), подтверждающего право пользования земельным участком, по их кадастровой стоимости (п. 71 Инструкции № 157н). При этом согласно п. 73 Инструкции № 157н дата признания в бухгалтерском учете операций по принятию, выбытию (списанию) объекта непроизведенных активов определяется исходя из положений Инструкции № 157н, устанавливающих правила признания доходов (расходов).

Форма кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости утверждена приказом Минэкономразвития России от 01.10.2013 № 566 и представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и его кадастровом номере (п. 5.1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Поэтому кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка), по нашему мнению, может служить основанием для отражения в учете изменения стоимости земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, мы считаем, что в рассматриваемой ситуации отражение изменения стоимости земельного участка на основании кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) возможно с применением счета 4 401 10 180 "Прочие доходы", а именно по дебету счета 4 103 11 330 "Увеличение стоимости земли — недвижимого имущества учреждения" и кредиту счета 4 401 10 180 "Прочие доходы", на сумму изменения в случае уменьшения балансовой стоимости — со знаком "минус".

Согласно п. 4 Инструкции № 174н при отсутствии в указанной инструкции корреспонденций счетов бухгалтерского учета по хозяйственной операции, производимой в соответствии с законодательством РФ, бюджетные учреждения имеют право по согласованию с финансовым органом, на счете которого ему открыты лицевые счета (органом, осуществляющим в отношении бюджетного учреждения функции и полномочия учредителя), определять необходимую для отражения в бухгалтерском учете корреспонденцию счетов в части, не противоречащей нормам указанной инструкции.

Поэтому, с учетом планируемых изменений в Инструкцию № 174н, учреждение может использовать предложенную корреспонденцию для отражения в учете подобных операций, закрепив соответствующее положение в учетной политике.

Также в связи с тем, что изменение кадастровой стоимости является не единичным явлением, мы полагаем, что в этом году Минфином России могут быть даны рекомендации по вопросам отражения в бухгалтерском учете и отчетности за 2015 год корректировки стоимости земельных участков, в соответствии с которыми в учетную политику могут быть внесены соответствующие изменения.

Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:

  • Энциклопедия решений. Учет в госучреждениях земельных участков, полученных на праве постоянного (бессрочного) пользования;
  • Энциклопедия решений. Непроизведенные активы госучреждения. Счет 103 00.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

советник государственной гражданской службы 1 класса Левина Ольга

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор Монако Ольга

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

http://www.garant.ru/consult/budget/631214/

Как уменьшить кадастровую стоимость? — вопрос, на который несколько лет искали ответ тысячи владельцев земельных участков по всей России.

На сегодняшний день с учетом изменений, внесенных в закон об оценочной деятельности в Российской Федерации, а также Земельный кодекс Российской Федерации, уменьшение кадастровой стоимости возможно с использованием инструмента расчета справедливой рыночной стоимости земельного участка в качестве кадастровой стоимости и оспаривания текущей кадастровой стоимости в суде.

Когда необходимо уменьшение кадастровой стоимости?

  1. Завышенная кадастровая стоимость земли — в том случае, когда кадастровая стоимость земельного участка была чрезмерно завышена в процессе государственной кадастровой оценки земель, мы можем уменьшить кадастровую стоимость земли и, как следствие платежи по земельному налогу, на основании 66 статьи Земельного кодекса Российской Федерации. Предполагается, что снижение кадастровой стоимости может быть произведено в тех случаях, когда реальная рыночная стоимость земельного участка ниже кадастровой стоимости, определенной в процессе кадастровой оценки. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка обычно происходит в результате судебного решения.
  2. Изменение категории земель — часто в случае изменения категории земель, например, с земель сельского хозяйства на земли промышленности или земли поселений, расчетная кадастровая стоимость земельного участка существенно увеличивается. При этом рыночная стоимость земли может быть существенно ниже текущей кадастровой стоимости. В данном случае уменьшение кадастровой стоимости через механизм независимой оценки рыночной стоимости земельного участка является отличным решением.
  3. Изменение назначения земельного участка — в ситуации изменения назначения земельного участка, например, в рамках сельскохозяйственной категории земель, на участки предназначенные для дачного строительства, оценочная кадастровая стоимость земельного участка существенно увеличится. При этом возможно уменьшить кадастровую стоимость земли за счет оценки текущей рыночной стоимости земельного участка уже после внесения изменений в назначение земельного участка.
  4. Изменение предполагаемого использования земельного участка — в случаях, когда Вы только предполагаете изменить использование земли (с юридической точки зрения), процесс уменьшения кадастровой стоимости земельного участка необходимо начинать уже после вступления в силу кадастровых изменений, так как после изменения предполагаемого использования, обстоятельства оценки изменятся, и процесс придется повторять.

Кто имеет право уменьшить кадастровую стоимость

  1. Уменьшение кадастровой стоимости владельцем земли — уменьшить кадастровую стоимость земли на основании судебного решения или решения комиссии по пересмотру кадастровой стоимости может только владелец земельного участка, так как чрезмерно завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает его права, как налогоплательщика, результируясь в переплате земельного налога.
  2. Уменьшение кадастровой стоимости арендатором земли — в соответствии с последней редакцией "Федерального Закона об Оценочной Деятельности в РФ", статьей 20.19 результаты определения кадастровой стоимости земельного участка "могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц". Таким образом, арендатор земельного участка имеет право оспаривания кадастровой стоимости земли в том случае, когда кадастровая стоимость является базой для расчета арендной платы.

Способы уменьшения кадастровой стоимости

  1. Территориальная комиссия по пересмотру кадастровой стоимости — имея на руках заключение об оценочной стоимости, подготовленное независимым оценщиком, Вы можете обратиться в территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости земли. К сожалению, в настоящий момент комиссии по пересмотру кадастровой стоимости земельных участков созданы далеко не во всех субъектах федерации, соответственно единственным способом уменьшения кадастровой стоимости является судебный процесс.
  2. Арбитражный суд по месту нахождения земельного участка — на сегодняшний день наиболее благоприятная правоприменительная практика по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков сложилась именно в арбитражных судах. Поэтому в случаях, когда владельцем земли является физическое лицо, мы рекомендуем нашим клиентам зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей для того, чтобы иметь возможность обратиться именно в арбитражный суд субъекта федерации для целей уменьшения кадастровой стоимости земли.
  3. Суд общей юрисдикции по месту нахождения земли — обращение в суд общей юрисдикции для уменьшения кадастровой стоимости земли возможно в тех случаях, когда владельцем земельного участка является физическое лицо.

Этапы решения по уменьшению кадастровой стоимости

  1. Бесплатный анализ возможности уменьшения кадастровой стоимости — бесплатный анализ возможности уменьшения кадастровой стоимости земли может быть подготовлен сотрудниками Deutsche Bewertung на основании минимального набора информации о земельном участке. Мы подскажем, возможно ли уменьшение кадастровой стоимости земли в Вашем случае и по какому пути лучше пойти.
  2. Оценка рыночной стоимости земельного участка — оценка рыночной стоимости земли является ключевым элементом процесса уменьшения кадастровой стоимости земли, так как суд принимает решение о принятии в качестве кадастровой рыночной оценки земельного участка именно на основании отчета об оценке рыночной стоимости земли, подготовленного сертифицированным независимым оценщиком.
  3. Обращение в территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости — территориальная комиссия по пересмотру кадастровой стоимости должна быть создана в каждом субъекте федерации на основании соответствующего решения правительства. При этом, обращение в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости для целей уменьшения кадастровой стоимости земли возможно далеко не во всех случаях. Например, одним из органичений является расхождение текущей рыночной стоимости и кадастровой оценки не более чем на 30%.
  4. Обращение в суд по месту нахождения земли — уменьшение кадастровой стоимости земельного участка может быть произведено на основании признания судом оценки рыночной стоимости земли в качестве кадастровой стоимости земельного участка.
  5. Экспертиза отчета об оценке — экспертиза отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка может потребоваться в процессе судебного делопроизводства. Мы рекомендуем выполнить экспертизу отчета об оценке, подготовленного Deutsche Bewertung, на этапе судебного процесса.
  6. Вступление судебного решения в силу — вступление в силу судебного решения автоматически будет инструкцией для органов исполнительной власти и налоговых органов об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка и перерасчете земельного налога.

Как быстро можно уменьшить кадастровую стоимость?

В большинстве случаев комплексная процедура по уменьшению кадастровой стоимости земельного участка может занять несколько месяцев. При этом Deutsche Bewertung подготовит отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка для целей уменьшения кадастровой стоимости в течение 3-5 рабочих дней.

Продолжительность судебных процессов может быть индивидуальной, но мы рекомендуем рассчитывать на решение вопросов в течение нескольких месяцев.

Документация для ипотечной оценки

Вы имеете возможность для ознакомления с детальной документацией, необходимой для проведения оценочных работ на нашем сайте.

"Дойче Бевертунг" исходит из стандартов оценки и требований законодательства;и принципа целесообразности и разумности в части документации, которая должна быть представлена для подготовки оценочного заключения. Мы можем выполнить отчет об оценке с минимальным комплектом документации.

Стоимость и сроки оценки для уменьшения кадастровой стоимости

Мы предлагаем минимальные тарифы, разработанные "Национальным советом по оценочной деятельности" для применения в Российской Федерации за профессиональные услуги в области оценки и других активов. Оценочная компания Deutsche Bewertung всегда завершает работы в минимально возможные сроки, предусмотренные контрактом.

Наши специалисты подсчитают стоимость оценки для Вашего проекта в течение 15-30 минут после получения Вашей заявки. Вы можете обратиться в круглосуточный телефонный центр Deutsche Bewertung или оставить заявку на нашем сайте.

Оставить заявку онлайн

Единый телефонный центр работает круглосуточно.

Контакты

Пресненская набережная, д.10, башня С, 123317.

Единый телефонный центр работает круглосуточно

Партнеры в России

25 лет в области консалтинга, инвестиционных сделок и оценки бизнеса.

Основные практики — кредитное финансирование, инвестиционная оценка, оценка бизнеса, сделки M&A, антикризисное управление.

14 лет на рынке инвестиций в недвижимость.

Основные практики — инфраструктурные проекты, инвестиции в недвижимость, оценка бизнеса, оценка недвижимости и земли, государственные контракты.

© 1995-2013 Deutche Bewertung (Немецкая оценка)

© ООО "Дойче Бевертунг Немецкая Оценка" — компания, зарегистрированная в соответствии с законодательством Российской Федерации и находящаяся под контролем Deutsche Bewertung AG; член сети независимых консалтинговых и оценочных компаний Deutsche Bewertung, входящих в ассоциацию Deutsche Beewrtung. Deutsche Bewertung, логотип Deutsche Bewertung и слоганы "немецкая оценка — точность и качество" являются зарегистрированными товарными знаками ассоциации компаний Deutsche Bewertung.

http://www.deubew.ru/db_appraisal_land_kak_umenshit_kadastrovuy_stoimost

Любой объект недвижимости, сведения о котором записаны в государственный кадастр недвижимости, обладает не повторяющимся во времени и на территории РФ государственным учетным номером (кадастровым номером). Кадастровые номера присваиваются органом кадастрового учета.

Для этих целей орган кадастрового учета выполняет деление территории РФ на единицы кадастрового деления:

  • кадастровые округа,
  • кадастровые кварталы,
  • кадастровые районы.

Кроме того, для каждого объекта может быть определена кадастровая стоимость недвижимости (в т.ч. кадастровая стоимость земельного участка).

Определение кадастровой стоимости

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Массовая кадастровая оценка

Массовая оценка недвижимости – оценка группы объектов недвижимости при их текущем использовании, имеющих близкие значения основных ценообразующих факторов, на конкретную дату с использованием математических методов, определяющих стоимость, на основе стандартных подходов к оценке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости при его текущем использовании – это денежная сумма, которую, как считает оценщик на дату выполнения оценки, можно обоснованно получить в обмен на объект недвижимости в коммерческой сделке между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом, но при условии сохранения функционального назначения объекта недвижимости и объемно-планировочных решений его конструкции. Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Однако, кадастровая стоимость недвижимости, определяемая методами массовой оценки, не учитывает ограничения и обременения на объекты оценки, за исключением ограничений и обременений, установленных в законодательном порядке на федеральном или региональном (местном) уровне. При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Данные обстоятельства могут существенным образом повлиять на реальную стоимость объекта недвижимости.

Кроме того, следует понимать, что точность регрессионной модели при массовой оценки достаточно низка, так как определяется только величиной средней ошибки аппроксимации (средним отклонением расчетных значений от фактических), рассчитанной по данным контрольной выборки.

Таким образом, можно с уверенностью говорить, что при проведении массовой оценки нельзя избежать ошибок из-за невозможности учета в массовой оценке индивидуальных характеристик объектов и прочих вышеперечисленных причин.

Поэтому, согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости недвижимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости недвижимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности (далее — заявители).

Оспаривание результатов кадастровой оценки

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости в суде установлен общий срок исковой давности – 3 года.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость земельного участка

В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, согласно действующему законодательству, кадастровая стоимость земельного участка допускает две модели исчисления:

  • либо в результате проведения государственной кадастровой оценки,
  • либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта недвижимости.

Следует отметить, что законодательством Российской Федерации не установлено возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в заявительном порядке. Потому, оспаривание результатов кадастровой оценки земельного участка требует привлечения соответствующих специалистов, знающих все тонкости данной процедуры.

115264, Москва, Коломенский проезд, д.14, офис 22 (5 этаж), офис 3 (6 этаж).

191002, г. Санкт-Петербург, ул. Разъезжая, д. 5, 4-й этаж, офис 142.

Телефоны: (495) 748-01-01 (в Москве), (812) 454-60-34(в Санкт-Петербурге).

http://www.aurora-consult.ru/services/appraising/info/kadastrovaya-stoimost.html