Срок договора коммерческого найма жилья

Договор коммерческого найма жилого помещения

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве не содержится. Общее определение договора найма жилого помещения содержится в п. 1 ст. 671 ГК РФ. Употребление термина «коммерческий» при обозначении данного вида договора представляется не вполне удачным. В гражданском законодательстве понятие коммерции ассоциируется с понятием предпринимательства. Однако сдача внаем жилого помещения не всегда может рассматриваться как осуществление предпринимательской деятельности.

Стороны договора

Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Объект найма

Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

Срок найма

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Плата но договору коммерческого найма

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Права и обязанности сторон по договору

  • передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
  • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
  • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
  • обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

  • использовать жилое помещение только для проживания;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
  • осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.
  • с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;
  • разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;
  • передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Форма договора

Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.

Прекращение договора коммерческого найма. Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 687 ГК РФ, наниматель вправе требовать расторжения в судебном порядке.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным п. 2, 3 ст. 687.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Порядок заключения, изменения и расторжения договора

Заключение государственного или муниципального контракта

Условия договора энергоснабжения

Договор мены

Договор дарения, его понятие, стороны и содержание

Форма договора дарения. Отмена дарения

Договор социального найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения

Обязательства по оказанию услуг

Договор транспортной экспедиции

Договор хранения

Договор коммерческой концессии

http://www.grandars.ru/college/pravovedenie/dogovor-kommercheskogo-nayma.html

По сравнению с договором соцнайма договор коммерческого найма квартиры заключить намного проще, так как не нужно становиться на очередь для того, чтобы получить жилье, соблюдать учетную норму площади на человека, получать решение соответствующего госоргана.

Этот недостаток компенсируется за счет преимущественного права нанимателя оформить новый договор, если действие старого договора закончилось.

Наймодатель должен известить об этом нанимателя за три месяца до истечения действия договора.

Кто может оформить договор коммерческого найма жилого помещения?

Наймодателем могут являться любые собственники жилья, будь то физическое или юридическое лицо, муниципальное образование или субъект РФ. Нанимателем же может быть исключительно физическое лицо, причем использовать жилое помещение можно только для проживания в нем.

Если собственник жилья меняется, то договор найма не расторгается, а действует на тех условиях, на которых и был заключен.

Содержание договора коммерческого найма жилья

Договор коммерческого найма жилого помещения должен включать информацию о его предмете, то есть о конкретном объекте недвижимого имущества с указанием адреса, площади. Хорошо, если в тексте договора будет указано, каким именно документом подтверждается право собственности (номер свидетельства о праве).

Важно, чтобы условия оплаты были прописаны подробно:

  • какую сумму нужно платить за жилье в месяц,
  • срок оплаты,
  • а если возможно, то и способ оплаты (наличными, на счет в банке).

Если жилое помещение нуждается в определенных денежных вложениях, надо указать в договоре, за чей счет будет производиться необходимый ремонт (естественно, капитальный ремонт оплачивает собственник).

Состояние жилья тоже надо оформить письменно, хорошо, если в договоре будут указаны подробно такие важные детали, как, например, отсутствие раковины в ванной, дырки в линолеуме, сантехника, которая не работает. Этим вы застрахуете себя от необоснованных претензий в порче жилья.

Люди, которые будут жить вместе с нанимателем, должны быть указаны в договоре. Если есть необходимость проживания нового человека, который ранее не был указан в договоре (родился ребенок, приехал родственник), нужно внести изменения в договор или заключить дополнительное соглашение к нему.

Договор коммерческого найма жилья должен содержать срок действия, но если он не указан, договор считается действующим в течение 5 лет. У каждой из сторон должен быть свой экземпляр, подписанный обеими сторонами.

Расторжение договора

Договор коммерческого найма жилья расторгается как по инициативе нанимателя (он обязан предупредить об этом собственника за три месяца) или по требованию наймодателя через суд, если наниматель не вносит оплату более 6 месяцев (другой срок может быть установлен договором).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут, если жилище стало непригодным для проживания (признано аварийным или подлежащим сносу). При возникновении вопросов вы всегда можете обратиться к квалифицированным юристам, которые разъяснят вам положения закона и опишут возможные варианты действий. Если вы пожелаете, то специалисты могут представлять ваши интересы в суде или ином государственном органе.

http://www.yurist-online.net/article/665/dogovor-kommercheskogo-nayma-jilogo-pomescheniya-kvartiryi

Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования (коммерческого найма), представляют собой жилищный фонд коммерческого использования, который может быть образован не только в частном, но и в государственном и муниципальном жилищных фондах (ст. 19 ЖК РФ).

В настоящее время все большее внимание уделяется возможности использования многоквартирных домов, находящихся на балансе муниципальных образований, для реализации городских жилищных программ, в которых коммерческий наем является единственной правовой конструкцией, обеспечивающей права пользования нанимателя в соответствии с действующим гражданским законодательством.

Термин "коммерческий" по отношению к найму жилого помещения в научной доктрине не общепринят. Гражданский и Жилищный кодексы этим понятием не оперируют, используя общее определение договора найма жилого помещения. Коммерческим называется наем жилых помещений в региональном законодательстве, да и то не в каждом субъекте Российской Федерации.

Более того, некоторые авторы оспаривают даже сущность описываемого явления, считая его несуществующим в принципе. Таково, в частности, мнение Е.В. Трушина, полагающего недопустимым использование термина "коммерческий" в отношении договора найма жилого помещения, поскольку глава 35 ГК РФ не содержит обязанности собственника по извлечению прибыли от сдачи жилья внаем. Кроме того, этот же автор называет плату за наем не прибылью собственника, а нормальным погашением издержек собственника по содержанию жилого помещения.

По общему правилу договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий. Однако в последнее время в региональном законодательстве появились новеллы, определяющие коммерческий наем как синтетический договор, реализация которого зависит от административно установленных правил постановки на учет, определения минимума учетной нормы, расчета среднедушевого дохода на семью. Так, например, Закон Санкт-Петербурга от 17.04.2007 N 125-27 "О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга" определяет, что получить жилое помещение коммерческого использования по договору найма могут граждане, стоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также нуждающихся в улучшении жилищных условий при содействии Санкт-Петербурга.

При этом основаниями признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий при содействии Санкт-Петербурга в соответствии со статьями 3 и 9 — 11 Закона Санкт-Петербурга от 28.07.2004 N 409-61 "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан" (в ред. от 16.01.2009, с изм. от 13.05) следует считать:

— проживание в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

— проживание в коммунальной квартире при отсутствии у нанимателей (собственников) помещений в коммунальной квартире и членов их семей иного жилого помещения на правах собственности или социального найма;

— обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетного норматива.

Кроме того, на период действия договора коммерческого найма нанимателям жилого помещения запрещается совершать с ним какие-либо действия распорядительного характера, кроме приобретения в собственность на условиях, определенных упомянутым Законом, что в принципе не характерно для коммерческого найма, допускающего перенаем и поднаем при согласии сторон договора.

Возмездный характер рассматриваемого договора предопределяет возможность внесения платы за наем на условиях, согласованных сторонами, кроме случаев одностороннего изменения размера платы (п. 2 ст. 682 ГК РФ). Оплата зависит от срока действия договора и производится ежемесячно, если иное не следует из договора в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

Лица, постоянно или временно проживающие с нанимателем, могут не входить в круг членов его семьи. Однако каждое из таких лиц должно быть названо в договоре или получить согласие на вселение от наймодателя, что не вполне оправдано коммерческим характером данных правоотношений, поскольку налагает на нанимателя определенные стеснения как по замене того или другого лица, так и по количеству квадратных метров, достаточных для проживания в конкретном жилом помещении. И только временное размещение лиц в жилом помещении допускает, согласно ст. 680 ГК РФ, возможность исключения из общего правила об учетной норме площади. Однако никто из лиц, проживающих с нанимателем, не несет самостоятельной ответственности по договору, кроме него самого. Возможность солидарной ответственности допускается диспозитивно и при согласии наймодателя (ст. 677 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Отсутствие в законе прямого указания на необходимость государственной регистрации договора коммерческого найма обусловливает интерес к теоретическому исследованию данного вопроса. Вплоть до настоящего момента ученые-цивилисты не выработали единого подхода к пониманию целесообразности введения института государственной регистрации в рамках данного договора. Крайние положительные, а равно и отрицательные позиции высказываются как в научных статьях, так и в диссертационных исследованиях.

Так, по мнению Ю.П. Свит, оформление договора в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации, направлено на максимальную защиту интересов сторон и недопущение его аннулирования по формальным признакам.

Диаметрально противоположную точку зрения высказывает О.В. Кириченко, считая, что отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма — это значительный пробел в его правовом регулировании.

Вместе с тем отношения, вытекающие из договора коммерческого найма и связанные с использованием жилого помещения в целях непосредственного проживания, приближают его к найму социальному, защитная функция которого является основной задачей государственного регулирования. Социальный наем не предполагает процедуры государственной регистрации, поскольку данные отношения и так предельно нормированы. Коммерческий наем, напротив, выстроен на диспозитивных началах, позволяя сторонам максимально варьировать схему допустимого взаимодействия; поэтому, возможно, он и остается до настоящего времени свободным от законодательно установленного предписания такой процедуры.

При этом распоряжением Правительства Москвы от 25.11.2008 N 2774-РП "Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве" в целях реализации Постановлений Правительства Москвы от 23.01.2007 N 24-ПП "О среднесрочной жилищной программе "Москвичам — доступное жилье" на период 2007 — 2009 гг. и задании на 2010 год", от 19.06.2007 N 468-ПП "Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2006 году и о городских жилищных программах на 2007 — 2008 годы" и от 21.08.2007 N 711-ПП "О Московской городской целевой миграционной программе на 2008 — 2010 годы" в части формирования и создания условий для развития в городе Москве механизмов сдачи жилых помещений по договорам найма, поднайма, а также усиления мер по пресечению незаконной миграции в городе Москве Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы ввел учетную регистрацию договоров найма, поднайма жилых помещений жилищного фонда города Москвы, а также, в случае обращений собственников жилых помещений и вселяемых ими лиц, соглашений (договоров), являющихся в соответствии с законодательством основанием для временного проживания граждан. Функции по осуществлению учетной регистрации договоров найма, поднайма и иных указанных документов возложены на государственное унитарное предприятие города Москвы "Московский городской центр арендного жилья".

Обращаясь к практике использования конструкций договора коммерческого найма, можно отметить три тенденции.

Во-первых, коммерческий наем используется в соответствии с законодательством города Москвы как альтернатива социальному найму при расселении жилого помещения, в котором члены семьи признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, а состав семьи образован несколькими поколениями, проживание которых на одной площади нецелесообразно или невозможно в силу сложившихся обстоятельств, а также в целях сокращения до 10 лет срока ожидания предоставления жилого помещения.

Во-вторых, коммерческий наем используется в Программе "Молодой семье — доступное жилье".

В-третьих, наблюдается интерес к созданию доходных домов, находящихся на балансе муниципалитетов, проживание в которых на условиях коммерческого найма будет способствовать одновременно временному удовлетворению жилищной потребности граждан, стоящих на учете, и снижению ставок платы за наем в частном секторе.

Указанным выше Постановлением Правительства Москвы от 23.01.2007 N 24-ПП ситуация, сложившаяся с обеспечением доступности жилья в городе для граждан, постоянно проживающих в Москве не менее 10 лет, признана острой, требующей принятия оперативных мер правового, организационного, административного и экономического характера, направленных на создание протекционистского режима при реализации москвичами права на жилище. В комплексе мер преодоления этой насущной проблемы названа и та, которая давно требует практического воплощения, а именно создание в городе Москве цивилизованного рынка найма, поднайма, мены и обмена жилых помещений.

Данный комплекс мероприятий направлен на сокращение до 10 лет сроков ожидания получения жилья гражданами, принятыми на жилищный учет до 1 марта 2005 г., и основан на развитии форм улучшения жилищных условий, альтернативных получению жилья по договору социального найма и апробированных в ходе реализации Московской программы "Молодой семье — доступное жилье".

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (далее — наймодатель) заключает с жителем города Москвы и членами его семьи, в установленном порядке признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий (далее — наниматель), договор найма сроком до 5 лет включительно, на основании которого предоставляет нанимателю жилое помещение по норме предоставления в виде отдельной квартиры, являющейся собственностью города Москвы, для проживания на срок действия договора.

Наниматель, надлежащим образом исполнявший условия договора, по истечении срока договора имеет, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок. Однако не менее чем за 3 месяца до истечения срока найма наниматель обязан письменно уведомить наймодателя о желании заключить повторный договор на новый 5-летний срок. При этом общий срок найма жилого помещения не может превышать установленный Законом города Москвы расчетный период — ожидаемый срок предоставления жилого помещения по договору социального найма лицам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В течение срока действия договора найма наниматель вносит ежемесячные платежи:

— за пользование жилым помещением (плату за наем);

— за содержание и ремонт жилого помещения, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— за коммунальные услуги.

После заключения договора найма наниматель, признанный в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., снимается с жилищного учета по месту жительства, переносится в отдельный список граждан, получающих бюджетные средства для обеспечения их жилыми помещениями (ст. 56 ЖК РФ). При отказе гражданина от договора найма жилого помещения и его расторжении до истечения общего срока найма гражданин подлежит восстановлению на жилищном учете для получения субсидии на строительство или приобретение жилья в соответствии с законодательством города Москвы с сохранением даты постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. При получении субсидии на строительство или приобретение жилья ее размер уменьшается на разницу между величиной среднерыночной цены найма соответствующей квартиры в городе Москве и платой за наем за период действия договора. По истечении общего срока найма договор прекращается, а гражданин и члены его семьи снимаются с жилищного учета.

После приобретения в собственность жилого помещения на рынке жилья, прекращения (расторжения) договора или истечения общего срока найма жилого помещения наниматель освобождает данное помещение в соответствии с законодательством города Москвы. При этом жилое помещение, используемое для предоставления москвичам по договорам найма, остается собственностью города на весь период эксплуатации жилого дома, в котором расположено данное жилое помещение.

Относительно появления доходных домов в специальной литературе высказаны прямо противоположные точки зрения. Московское Правительство одновременно радеет за реализацию этой идеи и высказывает также опасение о ее возможной стагнации.

Однако такая практика уже существует. Первый доходный дом был построен в Москве в Большом Николоворобьинском переулке по проекту бизнес-класса. Использование жилых помещений не предполагало предоставления их льготным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. В качестве инвестора выступил Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы, затратив на проект 12,3 млн. долл. Большинство нанимателей — представители зарубежных организаций, а ставка за наем составляет 3,5 тыс. долл. в месяц. Стоимость обслуживания составляет около 235 долл.

Однако доходные дома используют и для социальных проектов. Для участников Программы "Молодой семье — доступное жилье" по городскому заказу был построен жилой дом по адресу: ул. Верхние Поля, 38. Квартиры, предоставляемые нанимателям, не подлежат приватизации, выкупу, а договор заключается сроком на 5 лет.

Рентабельность таких домов невысока, ставка платы за наем не превышает 230 долл. в месяц за двухкомнатную квартиру, однако в целом введение данного городского ресурса поможет сократить очередь на жилье и решить другие социальные проблемы.

В настоящее время использование доходных домов в рамках городских московских программ считается признанным. Так, в соответствии с п. 3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2007 N 1131-ПП "Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2, в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)" жилым домом коммерческого использования (доходным домом) является жилой дом, в котором все жилые помещения предоставляются по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при их отказе — гражданам, проживающим в городе Москве не менее 10 лет. Данное предложение поступило от Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а заявленный дом является доходным домом экономкласса коммерческого использования с низким уровнем рентабельности.

В развитии признания необходимости создания муниципального жилищного фонда для передачи во временное пользование граждан на условиях коммерческого найма Департаменту экономической политики и развития города Москвы совместно с Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы было поручено разработать и представить в Правительство Москвы еще до 1 ноября 2007 г. концепцию развития в городе Москве доходных домов с различными уровнями платы за пользование, ориентированными на различные категории граждан. Доходные дома экономкласса с низким или нулевым уровнем рентабельности предполагалось возводить в рамках городского заказа. Однако этой концепции нет и сегодня, а финансовый кризис, в целом негативно отразившийся на реализации многих жилищных федеральных и городских программ, свел все усилия, предпринимаемые московским Правительством в этом направлении, к нулю.

В городе Москве координатором рынка найма, имущественного найма (аренды), поднайма, обмена и мены жилых помещений, а также расселения коммунальных квартир является государственное унитарное предприятие города Москвы "Московский городской центр арендного жилья", оказывающее посреднические, организационные, информационные и консультационные услуги при осуществлении сделок с недвижимостью, включая наем, имущественный наем (аренду), поднаем, мену и обмен жилыми помещениями.

Поскольку же коммерческий наем жилья был и остается институтом гражданско-правового регулирования, на него распространяются все правила, вытекающие из требований ГК РФ, а социальный аспект сохраняется лишь при предоставлении жилой площади в рамках муниципальных жилищных программ.

http://www.mosuruslugi.ru/articles/326/