Размер комиссии при аренде

Аренда квартиры дело затратное. Оплатой только аренды жилья обычно дело не ограничивается, и к моменту подписания договора найма необходимо иметь на руках три суммы. Это оплата вперед за месяц, комиссионные агентства и обеспечительный депозит/залог. Сумма, даже при адекватной цене на квартиру, оказывается внушительной и для многих нанимателей неподъёмной. Возможно ли, этого избежать, и стоит ли искать выгодную экономию? Итак тема сегодняшнего разговора — Аренда. Залог. Комиссия. Как снять квартиру в СПб без трех сумм.

Откуда берутся три суммы и почему я должен их платить?

Самая распространенная ситуация на рынке аренды такова: для того чтобы снять квартиру нанимателю необходимо заплатить три суммы.

Первая сумма это аренда за квартиру. Оплачивается всегда вперёд за месяц и обычно обсуждению не подлежит.

Стоит также обратить своё внимание на то, кто оплачивает дополнительные платежи, такие как коммунальные услуги, свет, воду, и телефон. В большинстве случаев оплату показаний счётчиков света, воды, и телефона производит наниматель. А вот кто оплачивает коммунальные услуги (оплата консьержа, содержание и ремонт жилого помещения и т.д.) необходимо обговаривать отдельно. Так как если выяснится, что это бремя лежит на нанимателе, сумма аренды для него может вырасти на приличную сумму от 2000 до 5000 рублей. Что, несомненно , не очень обрадует его. Оплата дополнительных платежей происходит по истечении месяца аренды квартиры.

Вторая сумма это обеспечительный депозит, называемый так же залог и страховая сумма.

В ряде случаев наниматели считают, что это оплата за последний месяц проживания. Это не совсем верно, так как обеспечительный депозит выступает в процессе найма жилья скорее как гарант порядочного отношения квартиранта к имуществу собственника, и своим обязанностям перед наймодателем. Конечно он может пойти в зачёт оплаты последнего месяца проживания, но это только при условии, что наниматель ничего не испортил в квартире, а также что отношения между ним и собственником жилья сложились доверительные. Обеспечительный депозит сегодня берут 90% собственников , и обойти это условие очень сложно, но при сильном желании сэкономить, возможно.

И наконец, третья сумма — это агентское вознаграждение, которое выплачивается при подписании договора найма, и получении нанимателем ключей от квартиры.

Для многих нанимателей агентская комиссия непонятна: за что и почему они должны платить 100% сумму, если договор они могут скачать из интернета ( например здесь ) и написать вполне самостоятельно, а квартиру найти сами без помощи агента. Если все эти действия наниматель выполнил самостоятельно, то конечно третья сумма не нужна. Но если же он обратился в профессиональное агентство недвижимости с просьбой подобрать ему жильё, как и за любую оказанную работу необходимо будет платить. Подробно эта тема описана здесь . К тому же добросовестный риэлтор выступает в сделке гарантом того что вы снимаете квартиру на оговорённый срок, с определённой ценой без изменений и у собственника жилья, а не у кого либо ещё.

Снять без залога или гарантии порядочности

Так как же сэкономить на аренде квартиры, и возможно ли найти такое жильё , где не надо оплачивать залог?

Это возможно, но круг квартир без обеспечительного депозита очень узок и обратившись к риэлтору за подбором, вы рискуете получит ь на выбор не 10 — 15 квартир, а 2-3. На сегодняшний день без залога иногда сдают квартиры без мебели, в состоянии ремонта 70-80х годов, а также квартиры без отделки. Квартиры с достойным ремонтом и мебелью в 99% сдают с условием оплаты обеспечительного депозита.

Но и собственники квартир , и риэлторы понимают что тройная сумма для многих людей неподъёмна, и поэтому применяется условие рассрочки платежей по обеспечительному депозиту. Большинство собственников легко соглашаются на оплату обеспечительного депозита в 2 этапа. 50% залога вносится нанимателем при подписании договора и ещё 50% через месяц. Также иногда возможно договориться о рассрочке на 3 месяца, и возможно оплате залога начиная со 2 месяца проживания. Так что пути решения есть.

Но если все-таки, вы не готовы платить обеспечительный депозит даже и с рассрочкой платежей, подумайте о следующем.

Стоит учитывать тот факт , что когда вы вносите обеспечительный депозит вы не только даёте собственнику квартиры гарантию в собственной порядочности, но и сами получаете письменное подтверждение и гарантию наймодателя о серьёзности его намерений. Речь идёт о сроках найма.

Когда заключается договор аренды квартиры, в обязательном порядке оговаривается сроки аренды — обычно это год. Если вы снимаете квартиру без обеспечительного депозита у вас нет гарантий того что через 3-4 месяца проживания собственник квартиры не передумает её сдавать, просто предупредив вас за месяц о расторжении договора, или не поднимет цену аренды. Всё честно он вас предупреждает и даёт месяц на подбор жилья и раздумья. И у нанимателя опять начинается пора поиска и переезда. А уж если вам сообщают о расторжении договора или изменении цены в сентябре-октябре, самом активном месяце съёма жилья, то нанимателю остаётся только посочувствовать.

Если же вы вносите обеспечительный депозит, то обычно прописывается ответственность обеих сторон.

Если договор расторгает наниматель, он обязан предупредить собственника жилья за 1 месяц, с целью подбора последним других нанимателей чтобы свести к минимуму простой недвижимости. Соответственно залог возвращается в полном размере. Если наниматель не предупреждает собственника о расторжении договора, собственник имеет право удержать залог в полном объёме.

Если же наймодатель расторгает договор раньше окончания срока найма, по свои причинам, без вины нанимателя, залог возвращается и выплачивается неустойка в размере оплаты нанимателем комиссионных агентства.

Так что стоит ли искать варианты без обеспечительного депозита, каждый для себя решает сам. Однако вывод напрашивается сам собой, лучше подкопить 3 суммы и жить спокойно, чем жить в неуверенности и страхе что условия аренды поменяются.

А если не платить агенту или Комиссия в рассрочку

С комиссией всё сложнее.

В большинстве случаев рассрочка агентского вознаграждения не возможна и связанно это как раз с недобросовестностью отдельных нанимателей. При встрече с риэлтором наниматель обещает честно выполнить свои обязательства и оплатить услуги агентства в полном объёме. Но по заселении в квартиру, когда всё оформлено , все обещания забываются и получить вознаграждение с такого нанимателя представляется мало возможным. Конечно у агента остаётся возможность получить оплату своего труда через судебные органы, но это займёт время , которого у активного агента нет. Поэтому риэлторы обычно категорически отказываются от рассрочки своей комиссии во времени. К тому же на сделке обычно присутствуют 2 агента , которые делят комиссию 50 на 50. И агент представляющий интересы собственника заинтересован в нахождении платёжеспособного клиента. А комиссия как раз и есть проверка платежеспособности нанимателя.

Но и тут есть пути решения и экономии.

Возможен вариант скидки. Всегда можно договориться с агентом, который подбирает вам квартиру, о скидке.

Но тут следует учитывать тот факт, что чем дольше работает с вами риэлтор, тем меньше скидку вы можете ожидать. К примеру, если вы с 1 просмотра снимаете квартиру, то вполне можно поговорить о скидке в 20%. Если же вы ищете с вашим агентом квартиру 3-5 дней и посмотрели уже порядка 7-10 квартир, то стоит с уважением отнестись к чужому труду и оплатить вознаграждение в полном размере. За эти деньги, вы в праве рассчитывать на поддержку Вашего агента на весь срок найма жилья и продолжение помощи после. Так что тема "Аренда. Залог. Комиссия. Как снять квартиру без трех сумм" не безнадежна и пути решения есть для всех!

http://www.kvpoisk.ru/content/articles/56/

Тезис о том, что 20% постоянных покупателей приносят фирме 80% прибыли, не работает в сфере недвижимости. Большинство из нас приобретает недвижимость крайне редко, чаще всего единственный раз в жизни. Именно поэтому покупка (и продажа) квартиры — важное событие для любого человека. Кто-то предпочитает заниматься решением этой проблемы самостоятельно, однако, не обладая соответствующими знаниями, люди чаще обращаются к риэлторам – агентам (или специалистам) по недвижимости.

Как до сих пор нет единого мнения в вопросе именования профессионального помощника – риэлтор, риэлтер или риелтер, так и не существует однозначного ответа на вопрос, кто и сколько должен платить агентству недвижимости. Рассмотрим сложившуюся на рынке жилья практику и возможные варианты оплаты комиссионных.

В большинстве зарубежных странах не принято, чтобы покупатель платил деньги агенту по недвижимости. Считается, что покупатель и так тратит много денег на покупку и оформление документов. Плата за продажу квартиры чаще всего взимается с продавца.

Обратная ситуация — покупатель платит риэлтору гонорар сверх стоимости покупаемого объекта, а продавец не платит агентству за помощь в продаже – тоже встречается на практике, однако происходит это гораздо реже.

Сделки с недвижимостью в нашей стране: как было и почему

Западный принцип, что услугу посредника оплачивает продавец, не прижился в нашей стране. Причина этого достаточно очевидна: российский рынок недвижимости практически постоянно пребывал в состоянии роста цен. Влиятельные эксперты и аналитики искренне полагали, что цены на недвижимость буду только расти, потому что «так было всегда».

Действительно, желающих купить квартиру почти всегда было больше, чем продавцов, спрос превышал предложение, и это провоцировало постоянный рост цен на жилье. «Заполучить» продавца квартиры – было удачей для любого агентства недвижимости и практически гарантировало дальнейшую продажу и получение комиссии с покупателя. В этой ситуации продавец чувствовал себя хозяином положения, поэтому никто и не пытался предложить продавцу заплатить за услугу, риэлтор, требующий заплатить хозяина квартиры, просто остался бы без клиентов. Естественным со стороны агентств недвижимости было обещание продавцам все сделать совершенно бесплатно.

Комиссионные платил покупатель, они были зафиксированы как процент от стоимости квартиры – обычно 6%, если покупателю требовалась только покупка жилья, или 3%, если сначала продавалась имеющаяся квартира и покупалась взамен другая (в этом случае «недостающие» 3% платил покупатель первой, разменной квартиры).

Как отразился кризис на российском рынке недвижимости

Пресловутый экономический кризис серьезно изменил ситуацию: уже нельзя столь категорично утверждать, что комиссионные платит исключительно покупатель. Все чаще провозглашается тезис «платят все». Если быть точнее, сегодня платит тот, кто больше заинтересован, кому больше нужно.

Если обратившийся клиент заинтересован в скорейшей реализации квартиры, то вознаграждение агентства оплачивает продавец недвижимости. Если предусматривается приобретение недвижимости, то издержки несет покупатель.

Начало этому было положено в 2008 году, когда в условиях низкого спроса на квартиры некоторые агентства начали взимать комиссию с продавцов недвижимости, которым нужна была гарантированная продажа. В рамках акции продавцу, желающему поскорее продать свою квартиру, предлагалось заключить договор с агентством недвижимости, согласно которому гарантировалась продажа квартиры в конкретные сроки. Рыночную стоимость квартиры определяли специалисты агентства, плата продавца за гарантированную продажу составляла 4-8% от стоимости недвижимости, зависела от срока продажи – чем быстрее, тем дороже. Договор предусматривал обязательство агентства по выплате неустойки в таком же объеме, если в указанные сроки продать квартиру все-таки не удавалось.

Продажа квартиры в условиях низкого спроса гораздо сложнее, чем подбор варианта покупателю. Как отмечают риэлторы, значительная часть выставленных на продажу объектов не привлекает к себе внимания покупателей, поскольку находится в списке из десятка аналогичных предложений. Столкнувшись с реальными трудностями продажи жилья (средний срок длительности периода рекламы до момента продажи квартиры сейчас составляет 4-7 месяцев), продавцы порой готовы платить за услугу независимо от сроков продажи. Понятно, что если при прочих равных условиях стоимость квартиры существенно ниже аналогичных, продавцу нет необходимости оплачивать услуги посредника: купят и так. Если же объект недвижимости ничем не отличается от череды подобных, значит, квартиру придется активно «продвигать» — за такую работу могут предложить заплатить.

А что покупатель? Покупатель как платил за услугу, так и платит. Правда, размер вознаграждения имеет тенденцию к уменьшению: составляет в среднем от 2% до 5% в зависимости от стоимости недвижимости, чаще 3-4% от суммы сделки.

Существует еще довольно специфический вид сделок – альтернативные сделки, которые выстраиваются в «цепочки». В этом случае продается жилье с дальнейшей покупкой нового, т.е. человек, продающий квартиру, приобретает себе другую недвижимость. Поскольку в обменной цепочке продавец одновременно выступает и в роли покупателя, возникает вопрос: как тут рассчитываются комиссионные?

Альтернативная сделка представляет собой две сделки и, соответственно, оформляется двумя договорами – при продаже собственной недвижимости и приобретении квартиры взамен, в каждом из которых свой предмет, своя стоимость услуг и своя комиссия. Размер комиссионного вознаграждения в таких сделках агентства устанавливают на свое усмотрение. Оговаривается либо конкретный процент за всю сделку, либо процент с продажи и процент с покупки, либо в качестве вознаграждения агентству выплачивается фиксированная сумма. Размер комиссии зависит еще и от того, осуществляется ли покупка новой квартиры тем же агентством, или выбранная недвижимость является эксклюзивным вариантом другого агентства. Вопрос оплаты комиссионных является предметом переговоров, но в любом случае агентство стремится получить «стандартные» 4-6% с каждой сделки.

При покупке недвижимости есть несколько способов оплаты услуг риэлтора. Традиционный подход — комиссионные зафиксированы как процент от стоимости квартиры; считается, чем дороже квартира, тем выше ответственность и сложность проведения сделок.

Нововведение последних кризисных лет – фиксированная оплата стоимости услуг риэлтора. Минимальная планка отсчета начинается с 30 тысяч рублей, хотя, как признаются риэлторы, такая стоимость не всегда покрывает даже издержки на рекламу, оплату офиса и персонала. Отметим, что согласно проведенному на нашем сайте опросу, если бы комиссия агентства недвижимости была фиксированной, большинство посетителей сайта посчитали бы справедливой именно эту минимальную сумму. Понятно, что в настоящей ситуации покупатели недвижимости находятся в привилегированном положении и не желают единолично нести на себе все бремя по оплате услуг риэлторов.

Когда идёт речь о бесплатности услуг для покупателя недвижимости, то, как правило, при покупке вторичного жилья вознаграждение агента закладывается в стоимость объекта. При покупке квартиры в новостройке это становится возможным, если агентство и застройщик взаимодействует в рамках партнерства, комиссию за реализованный объект недвижимости при этом оплачивает сам застройщик, заинтересованный в продаже своих квартир.

Отделы продаж при инвестиционных компаниях

Если планируется приобретение новостройки, можно обратиться напрямую в строительную компанию. Как правило, у застройщика имеется свой отдел продаж, непосредственно занимающийся реализацией квартир в строящихся и построенных домах. В этом случае покупатель, решившийся на приобретение квартиры, взаимодействует со строительной компанией без посредников, услуги по подбору квартиры, оформлению сделки и регистрации в учреждениях юстиции часто предоставляются бесплатно.

Продажа квартиры, возможно, самая крупная финансовая операция в нашей жизни. Именно покупатель заинтересован в чистоте проведения сделки и юридической проверке документов. В такой ситуации не стоит экономить на качестве. Содействие в продаже — это тоже услуга, которая оказывается продавцу, а рассчитывать на качественную услугу в своих интересах можно только тогда, когда вы оплатили эту услугу.

© Текст: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Юридический центр адвоката Олега Сухова

Как определить надежность застройщика и сделать прогноз своевременной сдачи жилого дома? Начните с проектной декларации

Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России

Законы о защите дольщиков не распространяются на членов жилищно-строительных кооперативов

Восемь критериев, по которым дольщиков можно будет причислить к категории пострадавших от действий недобросовестных застройщиков

Портрет средне-статистической новостройки в Новосибирске: стандартные фразы, стереотипные формулировки

Заработать на перепродаже жилья или сдаче квартир в аренду? Таких инвесторов становится слишком много, желаемых результатов можно не дождаться

Жилье выбывает с рынка, только если его приобретает конечный покупатель. Иначе она рано или поздно поступит на рынок вновь, конкурируя с другими квартирами — так устроен рынок недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад — посчитаем

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

Жилье на крайних этажах покупатели не слишком любят — действительно ли этот стереотип советских времен до сих пор владеет современными умами? Эксперты рассказали, как со временем меняются предпочтения покупателей

Самое популярное на сайте

Новостройки Новосибирска

Застройщики в Новосибирске

Вся недвижимость

Аналитика

Недвижимость и налоги

Жилищные программы

Информационно-справочный портал www.n-s-k.net предлагает независимый сервис по поиску недвижимости в г.Новосибирске и НСО. Любой пользователь может разместить бесплатно до 20 объявлений в месяц — мы стремимся показать полную картину рынка, которая не ограничивается вариантами наиболее платежеспособных агентств. Поиск недвижимости позволяет найти объявления от частных лиц, квартиры от Застройщиков и Подрядчиков, варианты от АН. Мониторинг строительства жилой недвижимости фиксирует фактическое состояние дел на объекте строительства каждый квартал.

Телефон рекламного отдела: (383) 375-02-81, электронная почта:

http://www.n-s-k.net/fix/article/127

Налогообложение, связанное с арендой нежилого помещения, рассматривается с позиций налога на прибыль, налога на имущество, НДФЛ, НДС. Настоящая статья, в том числе, поможет разобраться, какие условия должны быть включены в договор аренды, для минимизации налоговых рисков.

1) Арендатором арендная плата включается в прочие расходы, связанные с производством и/или реализацией (п.10 ст.264 Налогового Кодекса РФ). Арендодатель включает арендную плату в состав внереализационных доходов (п.4 ст. 250 Налогового Кодекса РФ).

Оплачиваемые арендатором коммунальные платежи сверх арендной платы, относятся к материальным расходам в соответствии с пп. 5 п.1 ст.254 Налогового Кодекса РФ, если оплата происходит по договорам напрямую заключенным арендатором с коммунальными службами и снабжающими организациями.

Если же арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг арендодателю (сверх арендной платы) на основании перевыставленных им счетов, то такие расходы относятся к прочим расходам, связанных с производством и (или) реализацией. (7)

Следует учесть, что в данном случае, по мнению налоговых органов, сумма НДС, входящая в состав таких возмещаемых расходов (и выделенная и невыделенная) не учитывается в расходах для целей налогообложения прибыли. (8)(9)

2) Арендатор в целях налогообложения прибыли имеет право принять на расходы по ремонту основных средств, стоимость произведенного текущего ремонта арендуемого помещения, если договором установлено, что арендодатель такие расходы не возмещает. (ст.260 Налогового Кодекса РФ) Это условие должно быть прямо прописано в договоре аренды нежилого помещения.

Капитальные вложения, в форме неотделимых улучшений арендованного помещения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. (п.1 ст.256, п.1 ст.258 Налогового Кодекса РФ).

По окончании срока аренды (в том числе, и по причине досрочного расторжения) недоамортизированная часть неотделимых улучшений в целях налогообложения прибыли не учитывается.

Если капитальные вложения, в форме неотделимых улучшений произведены арендатором без согласия арендодателя и им не возмещаются, то такие капитальные вложения в налоговом учете не амортизируются.

Капитальные вложения, в форме неотделимых улучшений арендованного помещения , стоимость которых возмещается арендатору, амортизируется арендодателем в стандартном порядке (п.1 ст.258 Налогового Кодекса РФ).

Капитальные вложения в форме отделимых улучшений арендованного помещения являются собственностью арендатора и, таким образом, учитываются как отдельный объект основных средств в стандартном порядке (ст. 623 Гражданского Кодекса РФ).

Если нежилое помещений арендуется у юридического лица, то расходы на текущий ремонт арендуемого нежилого помещения, не возмещаемые арендодателем, признаются в целях налогообложения, в соответствии с положениями ст. 260 Налогового Кодекса РФ.

Если нежилое помещение арендуется у физического лица или индивидуального предпринимателя, то расходы на текущий ремонт, не возмещаемые арендодателем, признаются для целей налогообложения прибыли в соответствии ст. 264 Налогового Кодекса, как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией, при условии их соответствия требованиям ст. 252 Кодекса.(12)

При этом, амортизация по объектам капитальных вложений, в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество учитывается в порядке, определенном ст. 258 Налогового Кодекса РФ, вне зависимости от того юридическое или физическое лицо является арендодателем.(12)

В соответствии с разъяснениями Минфина РФ (13), если арендатор произвел капитальные вложения, в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, учтенные в составе основных средств арендатора, возмещаемые или не возмещаемые арендодателем, то такие капвложения подлежат налогообложению налогом на имущество организаций до их выбытия в рамках договора аренды.

Если арендодателем является физическое лицо, то арендная плата подлежит обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 Налогового Кодекса РФ. При этом арендатор признается налоговым агентом и обязан рассчитать, удержать НДФЛ с арендодателя и перечислить его в бюджет по месту своего налогового учета. При этом, по разъяснениям Минфина РФ, если арендатор оплачивает коммунальные платежи, в том числе и в составе арендной платы, то сумма возмещения (оплаты) коммунальных платежей, подтвержденная документами снабжающих организаций и зависящая от фактического потребления коммунальных услуг, НДФЛ не облагается. Если же в состав арендной платы включена сумма коммунальных платежей как постоянная величина, т.е. их размер не зависит от суммы потребления коммунальных услуг арендатором, то арендатор обязан удержать НДФЛ в размере 13% и со всей суммы арендной платы этой суммы. (6)

Первичные подтверждающие документы: Акт оказанных услуг, расчет коммунальных платежей, копии документов снабжающих организаций, счет-фактура на сумму арендной платы арендодателя, а также счета-фактуры снабжающих организаций, если договора на коммунальные услуги заключены арендатором напрямую.

Арендная плата подлежит обложению НДС в случае, если арендодатель является плательщиком НДС в соответствии с применяемой им системой налогообложения. При этом следует учитывать нижеследующее

1. Если коммунальные платежи входят в состав арендной платы, то счет-фактура выставляется арендодателем на всю сумму арендной платы без разделения на постоянную часть и коммунальные платежи (переменную часть). (4) Арендатор, являющийся плательщиком НДС, в данном случае имеет право принять уплаченный НДС к вычету.

Арендатор-банк, страховая организация или НПФ, оплачивающие НДС в соответствии с правилами п.5 ст. 170 Налогового Кодекса РФ, всю сумму оплаченного по данному счету-фактуре НДС принимают на расходы.

2. Спорной, с точки зрения обложения НДС, является ситуация, если арендатор, в соответствии с условиями договора аренды, возмещает арендодателю коммунальные платежи, не входящие в состав арендной платы (сверх арендной платы).

Позиция Минфина РФ и налоговых органов, подтвержденная решениями арбитражных судов (в частности, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2009 № А56-48203/2007, ФАС Поволжского округа от 04.03.2008 № А65-8421/2007-СА1-37, Определение ВАС РФ от 29.01.2008 № 18186/07, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2009 № Ф04-7965/2008(20062-А46-25) основана на нижеследующем. Арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг, он сам является их покупателем. Передача арендодателем электроэнергии, воды, газа и прочих коммунальных услуг арендатору реализацией не является. Поэтому оснований для выставления счетов-фактур с выделением НДС с сумм возмещения коммунальных расходов у арендодателя нет.

Таким образом, по мнению налоговых органов, при возмещении суммы коммунальных услуг, не включенных в арендную плату:

• принимает к вычету только часть входного НДС, предъявленного снабжающими организациями, приходящуюся на долю потребленных коммунальных услуг для своих собственных нужд;

• в книге покупок отражает полученный от снабжающей организации счет-фактуру только в части потребленных коммунальных услуг для собственных нужд;

• часть входного НДС, приходящуюся на долю арендатора, включает в стоимость соответствующих коммунальных услуг;

• арендатору предъявляет к возмещению сумму коммунальных услуг, включающих сумму НДС.

Сумма электроэнергии, предъявленной энергоснабжающей организацией арендодателю, равна всего 5310 рублей (в т.ч. НДС 810 рублей). На арендатора ,в соответствии с показаниями счетчиков, приходится 2183 рубля (в т.ч. НДС 333 рубля). Арендодатель отражает в учете собственные коммунальные расходы в сумме 3127 рублей (5310 – 2183), ( в т.ч. НДС 477 рублей) и принимает к вычету НДС с указанной суммы в размере 477 рублей.

Сумма 2183 рубля предъявляется арендатору к возмещению без выделения НДС. Счет-фактура не выставляется. Возмещаемая сумма у арендодателя не относится ни к доходам, ни к расходам на основании положений п. 2 ПБУ 9/99 и п. 2 ПБУ 10/99.

Арендатор в этом случае, в связи с отсутствием счета-фактуры, не имеет основания для принятия к вычету оплаченного в составе коммунальных платежей НДС.(5) Более того, в соответствии с разъяснениями Минфина РФ (8), сумма НДС, входящая в компенсируемые расходы арендодателя, не учитываются в качестве расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль (даже, если данная сумма никак не выделена арендодателем).

Арендатор, по мнению финансового ведомства, также не имеет права принять к вычету НДС или учесть его в расходе, для целей налогообложения прибыли даже и в том случае, если арендодателем все-таки выставлен счет-фактура с выделением НДС на сумму коммунальных услуг потребленных арендатором.(9)

Следует отметить, что существует судебная практика, как поддерживающая точку зрения налоговых органов, так и принимающая противоположную позицию.

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08: Арендатор вправе заявить к налоговому вычету налог на добавленную стоимость, предъявленный ему арендодателем по счетам-фактурам.

Определение ВАС РФ от 29.01.2008 N 18186/07: Даже если арендодатель выставляет счета-фактуры, арендатор не может применить вычет, поскольку арендодатель поставщиком таких услуг не является.

Конечно данная ситуация не распространяется на случаи, когда арендатор напрямую заключив договора со снабжающими организациями, самостоятельно оплачивает им коммунальные платежи, на основании выставленных ими счетов-фактур. В данном случае, учет НДС производится в стандартном порядке.

Учитывая вышеизложенное, во избежание судебных разбирательств с налоговыми органами, видится целесообразным включение коммунальных платежей в состав арендной платы.

3. Если арендатор в течение срока аренды произвел капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендуемого помещения, которые арендодатель не возмещает, то дальнейшая передача данных улучшений арендодателю признается у арендатора реализацией и подлежит обложению НДС. Причем если эти капитальные вложения были произведены подрядными организациями, оплата услуг которых включала в себя НДС, то арендатор имеет право на вычет при передаче неотделимых улучшений арендодателю.(10)(11)

Полезные письма и разъяснения официальных органов по вопросам аренды нежилых помещений

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

3. Письмо Минэкономразвития РФ от 03.08.2010 № Д23-2948 «О государственном учете объектов капитального строительства»

4. Письмо ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ "По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества"

5. Письмо Минфина РФ от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52 По вопросам применения НДС в отношении сумм, перечисленных арендатором арендодателю в порядке компенсации расходов

6. Письмо Минфина России от 03.05.2012 № 03-04-05/3-587 По вопросу обложения НДФЛ сумм возмещения арендатором арендодателю затрат по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг

7. Письмо Минфина РФ от 19.01.2006 № 03-03-04/1/43 О расходах арендатора на возмещение стоимости коммунальных услуг арендодателю

8. Письмо Минфина РФ от 27.12.2007 № 03-03-06/1/895 Учет суммы НДС, входящей в компенсируемые расходы арендодателя, в целях налогообложения прибыли

9. Письмо Минфина РФ от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51 Учет суммы НДС, входящей в компенсируемые расходы арендодателя, в целях налогообложения прибыли

10. Письмо Минфина РФ от 31.12.2009 № 03-07-11/341 О НДС с безвозмездной передачи арендодателю неотделимых улучшений

11. Письмо Минфина России от 06.04.2009 № 03-07-09/19 О вычете НДС при безвозмездной передаче арендодателю неотделимых улучшений

12. Письмо ФНС РФ от 17.08.2009 № 3-2-13/181@ О порядке учета в целях исчисления налога на прибыль расходов арендатора (банка) на ремонт помещения арендуемого у физического лица

13. Письма Минфина РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46 О налоге на имущество организаций по неотделимым улучшениям

14. Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений"

Поиск

Текущие новости

Самое популярное

Новое на сайте

Перепечатка информации возможна только при наличии

http://www.operbank.ru/arenda-nezhilogo-pomescheniya-voprosyi-nalogooblozheniya-450.html