Процент застройки земельного участка

Строительные термины применяемые в Греции

Строительные возможности ( Building Capacity ) — касаются строительных ограничений, которые оговаривают характеристики и каким определенным условиям должен соответствовать участок чтобы быть пригодным к застройке, такими как, обладать определенной минимальной площадью или необходимой длиной фасада и др., в противном случае участок не подходит для строительства. Эти условия отличаются от региона к региону. Так же в Греции, когда применяют этот термин, имеют в виду еще каким строительным потенциалом обладает конкретный участок.

Разрешенная площадь застройки зданий (помещений), Permitted Building Area — это общая площадь всех этажей здания , которая может быть застроена на участке, измеряется в м2, не зависит от этажности здания, и не включает общую площадь подвальных (или полуподвальных) помещений.

Строительный коэффициент (коэффициент застройки, Building Ratio ) это коэффициент, установленный законодательством, определяющий общую площадь строений на земельном участке (в м2). При умножении этого коэффициента на площадь участка (в м2) дает общее количество площадей зданий в м2, которые разрешено будет построить на участке — так называемая "разрешенная площадь застройки". Площадь застройки подвальных помещений (полуподвальных) не включаются в эту площадь.

Участок площадью 1 000 м2, строительный коэффициент которого равен 0.8. Таким образом, "разрешенная общая площадь застройки помещений" вычисляется: 1 000 м2 х 0,8 = 800 м2 (не считая подвальных помещений). Как правило, в отношении площадей застройки подвальных помещений не приминаются никакие ограничения. Подвал (часто это полуподвальное помещение), балкон, лоджия не входят в разрешенную площадь застройки, т.е. их размер застройщик может определять произвольно.

Коэффициент покрытия (Процент застройки участка , Coverage Ratio ) выраженный в процентах показатель, показывающий, какая максимальная часть площади земельного участка, расположенного в соответствующей территориальной зоне, может быть занята зданиями, строениями и сооружениями. При умножении этого коэффициента на площадь участка (в м2), получим максимальную площадь участка, которая может быть покрыта конструкциями здания. Другими словами какую часть участка можно отвести под застройку.

участок площадью 1 000 м2, строительный коэффициент которого равен 0,8 и коэффициент покрытия (процент застройки участка) составляет 20%, таким образом, участок может вместить строительные структуры, охватывающей 20% площади участка, что составляет 200 м2. Поскольку строительный коэффициент составляет 0,8, это дает право на общую разрешенную площадь застройки здания 800 м2. Остальные 600 м2 могут быть построены над уровнем поверхности земли.

· Площадь участка — 1000 м2

· Строительный коэффициент — 0,8 ® разрешенная площадь застройки здания 800 м2;

· Коэффициент покрытия (процент застройки участка) — 20% ® здание не может занимать более 200 м2 участка;

Высота здания ( Building Height ) — высота здания, которая определяет этажность застройки, т.е сколько этажей может иметь здание. Эта величина может различаться в разных регионах и муниципалитетах. При определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольных этаж.

Все три коэффициента (строительный коэффициент, коэффициент покрытия, высота здания) должны быть согласованы между собой.

Использование участка ( Land Use ) — виды разрешенного использования земельных участков устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны . Может варьироваться от района к району, а в некоторых случаях один район может быть разделен на зоны, которые могут предназначаться для разных видов использования. Распространенные виды использования — жилищное, туристическое (строительство гостиниц, или другой туристической инфраструктуры), коммерческое (торговые и бизнес центры, складские помещения и др.), строительство Condo — hotel (кондо отель, отель-кондоминимум).

Встречное действие ( Counter performance ) это вид договора в соответствии с которым, владелец предоставляет свой земельный участок строительной компании, которая обязуется застроить его за счет собственных средств. Взамен, строительная компания предлагает владельцу участка часть уже построенного здания (в процентах). Остальная часть здания остается в собственности строительной компании. Т.е взамен платы за свой участок, владелец участка получает в собственность часть здания, которое построено на участке, который ранее принадлежал ему.

Сегментация участка — деление крупных участков на несколько участков меньшей площади (минимальная площадь 4000м2), применяется к большим участкам вне плана городской застройки (вне населенного пункта), с целью увеличения р азрешенной площади застройки зданий. Т.к в Греции пригодными для строительства являются участки площадью 4000 кв.м. и более. Например, участок в 20.000 кв.м. можно разделить на 5 участков по 4.000 кв.м. и получить разрешение на строительство 200 кв.м. на каждом участке, т.е. 5 * 200 = 1.000 кв.м. Для сравнения, на цельном участке 20.000 кв.м. можно построить всего 400 кв.м. Однако по новому закону разделить можно не каждый участок, а только те, которые прилегают к дороге.

Продажа по сегментам — участок продается весь целиком, но он разделен, или есть возможность деления, на несколько участков. В последствии, при перепродаже, можно продать участок целиком или по отдельности небольшие участки.

Планирование использования земли план градостроительного развития территории, согласно него земельные участки делятся на 2 категории. В зависимости от того, к какой категории относится участок, к нему применяются соответствующие строительные ограничения и коэффициенты , применяемые к зданиям и участкам, которые определяют максимальную площадь застройки зданий, максимальное количество этажей и т.д.

· в плане городской застройки ( Inside urban planning ), греч. «икопедо» — (варианты названий: внутри зоны городского планирования, в пределах черты населенного пункта или в пределах населенного пункта, в пределах границ населенного пункта, в населенного пункта)

· вне плана городской застройки ( Outside urban planning ), греч. «агротемахио» — (варианты названий: вне зоны городского планирования, вне пределах черты населенного пункта или вне пределах населенного пункта, вне пределов границ населенного пункта, вне населенного пункта)

Урбанизация земельных участков — перевод участков, находящихся вне плана городского планирования (греч.- агротемахио) в категорию "в плане городской застройки" (греч.- икопедо), таким образом увеличиваются все строительные коэффициенты: строительный коэффициент, коэффициент покрытия, высотность застройки, минимальная протяженность фасада земельного участка и цель использования участка. Тем самым увеличивается коэффициент застройки крупных участков.

Tel.: +30 2108955583, +30 2108954956, Fax: +30 2108950869

http://www.greekblue.ru/artman/publish/printer_101.shtml

Требования к застройке садового или дачного земельного участка, к строительству домов (строений) изменяются с 15 марта 2015 года Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Застройка садового (дачного) земельного участка должна будет осуществляться в соответствии с проектом планировки территории и проектом межевания территории, с градостроительным регламентом, а не в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческом объединения, как допускалось ранее.

Подготовка документации по планировке территории в составе проекта планировки территории и проекта межевания территории осуществляется в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.

Градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Также при застройке загородного участка следует руководствоваться строительными нормами и правилами в части не противоречащей градостроительному регламенту.

Нормируются противопожарные расстояния между жилыми строениями или жилыми домами, расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций, минимальные расстояния до границы соседнего участка и минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям.

— минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от:

жилого строения (или дома) — 3 м;

постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м;

других построек — 1 м;

стволов высокорослых деревьев — 4 м, среднерослых — 2 м;

кустарника — 1 м.

— минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть, м:

от жилого строения или жилого дома до душа, бани (сауны), уборной — 8;

от колодца до уборной и компостного устройства — 8.

Надо иметь в виду, что жилой дом (строение) созданное с существенным нарушением вышеуказанных градостроительных и строительных норм и правил может быть признано самовольной постройкой, которая подлежит сносу.

Согласно требованиям частей 6 и 10 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ подготовка документации по планировке территории (проектов планировки территории и проектов межевания территории) осуществляется на основании документов территориального планирования (генеральных планов поселений), правил землепользования и застройки и не допускается осуществлять подготовку документации по планировке территории при отсутствии генерального плана поселения.

Законами Санкт-Петербурга от 22.12.2005 г. № 728-99 и от 16.02.2009 г. № 29-10 утверждены Генеральный план Санкт-Петербурга и Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

На территории Ленинградской области по состоянию на 01 сентября 2014 г. из 199 городских и сельских поселений и 1 городского округа всего утверждено 114 генеральных планов, а администрации 14 сельских поселений приняли решения об отсутствии необходимости в подготовке проектов генеральных планов и в подготовке правил землепользования и застройки.

Утвержденные Правила землепользования и застройки имеют 185 муниципальных образований Ленинградской области.

Вопрос о реальной возможности осуществления законной застройки загородных садовых (дачных) земельных участков на территории поселений Ленинградской области, где нет утвержденных генеральных планов поселений, остается пока открытым.

Юрист — кадастровый инженер Стуканцев Александр Сергеевич.

Похожие статьи:

Все права на предоставленные материалы принадлежат ООО "СПб МЕДИА" и защищены законом об авторском праве. Использование материалов сайта допустимо только при наличии письменного разрешения редакции и активной ссылки

http://www.zs-z.ru/sovetyi-yurista/normyi-planirovki-i-zastrojki-zagorodnogo-uchastka.html

В моем случае максимальный процент застройки земельного участка равен 40%. Т.к. участок, находящийся у меня в собственности, очень маленький я не укладываюсь в эти 40% (здание в границы участка входит).

Могу ли я арендовать смежный участок для того что бы тем самым увеличить суммарную площадь застройки земельного участка и уложиться в эти 40%?

09 Октября 2013, 08:28 Никита, г. Новосибирск

Ответы юристов (5)

Вы строите жилой дом для себя или еще что то?

Уточнение клиента

Нет, это многофункциональное здание. Однако, не вижу разницы.

Вопрос в том, можно ли в данном случае считать принадлежащий мне ЗУ, и арендованый мной смежный ЗУ за один?

09 Октября 2013, 09:16

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, подскажите, а разрешение на строительство уже выдано? Или еще не обращались за ним?

Уточнение клиента

Нет, нету даже градостроительного плана. Т.к. для обращения за ним надо уже арендовать этот вспомогательный участок. А потом, заключив договор аренды и сделав эскизный проект на "большое" здание получить отказ крайне не хочется.

09 Октября 2013, 10:06

А смежный участок находится в собственности? Собственник готов его сдать в аренду? размежевать? Продать в дальнейшем часть участка? Будет ли выходить здание за пределы Вашего земельного участка?

Уточнение клиента

Смежный участок в собственности. Собственник готов сдать его в аренду. На счет размежевания не уверен. Продать в будущем, не готов. Здание, как я уже писал, не выходит за пределы моего участка.

09 Октября 2013, 10:29

Тогда, в Вашей ситуации, действует общий порядок заключения договора аренды указанный в ст.22 ЗК РФ

земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом

специальных каких то норм нет. Только как договоритесь с собственником земли. Если пропишите в договоре право использование арендованного участка для строительства и эксплуатации Вашего здания то никаких проблем не будет.

В соответствии с п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Согласно п.21.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ действие разрешения на строительство прекращается в случае:

1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;

основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

Таким образом, исходя из буквального толкования указанной нормы права, разрешение на строительство может быть выдано в случае подтверждения лицом, который обращается за ним, права пользования земельным участком на любом основании: собственности, договора аренды. При этом закон

прямо предусматривает возможность осуществления строительства на арендуемом земельном участке.

Вместе с тем, необходимость соблюдения требований к так

называемому «пятну застройки» предусмотрена

ст.38 Градостроительного кодекса, в соответствии с которой предельные (минимальные и (или) максимальные)

размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные)

размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков

в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную

высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

Таким образом, арендуя земельный участок (или его часть) Вы,

теоретически, можете получить разрешение на строительство, а в дальнейшем и ввести его в эксплуатации, если договор аренды на тот момент будет действовать.

Между тем, данный подвох архитектура, очевидно, не пропустит и откажет в выдаче разрешения. Кроме того, даже если Вам и удастся так сделать, то после ввода в эксплуатацию и после расторжения договора аренды, архитектура не лишена возможности провести проверку соблюдения требований градостроительного законодательства и обратиться в суд с иском к Вам о приведении здания в

соответствии с градостроительными требованиями, проще говоря, возложить на Вас обязательство уменьшить его до требуемых размеров. Вопрос перспективы удовлетворения данных требований, как и отказа в иске можно конкретнее определить после постройки здания, то есть насколько будут существенны допущенные нарушения. Судебная практика складывается в настоящее время как как в ту, так и в другую сторону.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

https://pravoved.ru/question/251344/