Этапы продажи квартиры самостоятельно

Решение о продаже квартиры, как правило, не приходит спонтанно.

За ним обычно кроется множество обстоятельств, которые привели к его принятию (покупка новой жилплощади, строительство дома за городом и т.д.).

Ещё на этапе обдумывания потенциальный продавец просчитывает ходы и изучает ситуацию на рынке недвижимости.

Зачастую многие, думая, что весь процесс продажи – довольно утомительное и хлопотное дело, сваливают его на плечи риэлторов. Другие же предпочитают провести всю сделку без участия посредников.

Обходимся без помощи агентства по недвижимости

При разумном и грамотном подходе самостоятельная продажа квартиры – вполне выполнимое мероприятие, хоть и непростое. Самое важное – предварительно подготовиться и быть информированным во всех вопросах, касающихся проведения сделки.

В сущности, надо обладать теми знаниями, которыми владеет любой риелтор, тогда и особых сложностей не возникнет. Кроме того, вы реально сэкономите на услугах агентств по недвижимости.

Вполне достойная мотивация для того, чтобы хорошенько поработать и существенно сократить семейные или личные расходы.

Важно! Продавать квартиру без участия риелторов выгодно (с точки зрения финансов) только тогда, когда вы собираетесь купить другую недвижимость тоже без посредников. Также вы останетесь в выигрыше, если продаёте квартиру с целью получения денег, а не обмена на другой вариант.

Чтобы обойтись без помощи агентств по недвижимости, вам понадобятся время, нервы, телефон, небольшие финансовые средства для размещения рекламы и ваша готовность.

Весь процесс продажи можно разделить на несколько этапов:

  • оценка недвижимости;
  • сбор документации;
  • рекламная кампания;
  • оформление сделки.

Оценка

Объективно оценить своё имущество зачастую не так уж и просто. Отнеситесь к этому со всей серьёзностью. Не стоит указывать примерную стоимость или задавать вопросы типа: «А сколько дадите?» Это несерьёзный и непрофессиональный подход.

Для начала необходимо исследовать весь рынок недвижимости по объявлениям в печати, в интернете, стоит просмотреть базы данных различных риэлтерских агентств.

Важно знать о том, какие факторы влияют на стоимость недвижимости:

  1. Место расположения дома.
  2. Характеристики дома: возраст, состояние коммуникаций, проводился ли капремонт.
  3. Состояние квартиры: планировка, стены, отопительная система, размер прихожей; наличие балкона или лоджии, а также телефона, домофона, лифта; тип санузла, этаж, качество подготовки к продаже.
  4. Инфраструктура: состояние двора, наличие основных объектов (детсада, школы, магазинов, остановок, автостоянки, поликлиники и т.д.).
  5. Уровень платёжеспособности населения.

Это лишь основные факторы, напрямую влияющие на стоимость квартиры. Существуют также и субъективные моменты, которые стоит учитывать при оценивании своего имущества.

Для определения реальной стоимости лучше всего использовать «метод аналогов продаж», при котором сравниваются относительно схожие объекты недвижимости.

Это значит, что нужно узнать текущие цены на квартиры, приблизительно равные вашей по вышеперечисленным факторам. Собрав и проанализировав всю информацию, можно делать определённые выводы, касающиеся стоимости вашего жилья.

Но прежде чем определиться окончательно, примите к сведению несколько советов. Если вам нужно продать недвижимость в срочном порядке, установите цену, немного ниже среднерыночной стоимости, и ищите прямых покупателей, готовых заплатить за квартиру.

Если же вы не торопитесь, то можно поставить цену и повыше. В крайнем случае, через какое-то время её можно и снизить.

Не забывайте, что цены на рынке недвижимости бывают чуть завышены, поэтому следуйте такому алгоритму: найдите квартиру, в целом аналогичную вашей, но в чём-то уступающей (к примеру, по состоянию), назначьте такую же цену или чуть меньшую. Ваше предложение будет выгодно отличаться от альтернативного варианта.

Частый просмотр квартиры не означает, что вы продешевили. Поднимайте цену только в том случае, если вашу квартиру действительно готовы купить несколько человек.

Важно! Подберите железные аргументы для покупателей относительно цены на вашу квартиру (хорошее место расположения, наличие домофона и т.д.). Ваша уверенность здесь сыграет вам только на руку.

Как привести в порядок документы?

К моменту выставления недвижимости на продажу у вас должны быть собраны все документы на квартиру.

Наличие полного пакета документации и их безупречное состояние также немало влияют на решение покупателя в пользу вашего предложения.

Итак, какие документы нужно подготовить:

  • правоустанавливающий документ на жилплощадь. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор приватизации или другой документ, подтверждающий ваше право собственности на квартиру;
  • кадастровый паспорт квартиры, включающий план, описание всех помещений с указанной площадью каждого из них. Его лучше заранее заказать в БТИ;
  • выписку из домовой книги и копию лицевого счёта (срок действия – 1 месяц);
  • справку, подтверждающую отсутствие долгов по счетам за квартиру. Если имеется какая-либо задолженность, а покупатель согласен её выплатить, то попросите от него соответствующую расписку и предоставьте её в ЖЭК;
  • согласие остальных собственников квартиры (к примеру, супруги), заверенное у нотариуса.

Вопрос сбора документов очень сложный: сегодня насчитывается более 20 видов правоустанавливающих документов. Порой разобраться в них непросто, поэтому консультация квалифицированного юриста в данном вопросе совсем не помешает.

Ведем рекламную кампанию

Как известно, реклама является двигателем торговли.

Чтобы продажа квартиры увенчалась успехом, необходимо вести рекламную кампанию очень активно.

Стоит воспользоваться всеми доступными вам средствами продвижения своего товара.

Используйте Интернет. Сегодня всемирная сеть вошла в массы и становится популярным местом размещения рекламы. Постарайтесь разместить объявления о продаже на различных интернет-ресурсах и виртуальных площадках. Можно воспользоваться платными и бесплатными досками объявлений.

Распространяйте информацию через знакомых, родственников, соседей. Используйте для этого личное общение, телефон, скайп, соцсети и т.д. Размещайте объявления в печатных изданиях: газетах, журналах.

Расклеивайте объявления на остановках, на специальных досках, прикреплённых в местах большого скопления людей. Будьте готовы к тому, что это весьма трудоёмкий процесс, но можно привлечь дополнительные силы (тех же друзей и знакомых).

Суть компании в том, чтобы о продаже вашей квартиры узнало как можно больше людей. Не забывайте регулярно обновлять объявления, отвечать на звонки и принимать потенциальных покупателей.

Правильное оформление

Итак, у вас есть покупатель.

Следующий этап очень ответственный: нужно грамотно провести процедуру продажи квартиры.

Для этого вам следует предпринять следующие шаги:

Заключите предварительное соглашение с покупателем с указанием обязательств каждой из сторон, сроков совершения сделки и других нюансов. В качестве альтернативы может служить соглашение о задатке.

Сделайте копии всех вышеперечисленных документов.

Подготовьте договор купли-продажи (образец можно скачать в интернете).

Выберите дату совершения сделки, регистрации и расчётов (с указанием формы расчётов) между сторонами.

Важно! Госпошлину за совершение сделки, как правило, вносит покупатель.

В день совершения сделки обе стороны предоставляют все документы в Регистрационный центр, подают заявления на регистрацию сделки и подписывают договора (в присутствии специалиста Регистрационного центра).

Далее продавцу и покупателю выдаётся расписка, в которой фиксируется дата выдачи документов (в течение 14-30 дней). Продавец получит зарегистрированные оригиналы, покупатель – свидетельство о праве собственности.

Освобождение квартиры, составление акта приёма-передачи жилья.

Вот и всё: квартира продана. Как видите, эта процедура на самом деле хлопотная, однако весьма полезная.

Во-первых, вы сэкономите немало денег.

Во-вторых, станете экспертом в вопросах продажи жилья и сможете помочь близким людям, друзьям в подобном деле.

В-третьих, в целом повысите свою финансовую и юридическую грамотность.

А это немало, согласитесь.

+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях — мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

По моему мнению, самостоятельно продать квартиру вполне реально. Трудности могут быть с пакетом документов, и для уверенности можно обратиться за разовой консультацией к юристу. Либо же заказать услугу сопровождения риелтора на сделке, это будет стоить дешевле. В дополнение к договору купли-продажи квартиры я бы попросила покупателя оформить расписку о передаче денег, а также акт приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что кадастровый паспорт заказывать необязательно, если у вас его нет, а нужно продать квартиру. Мало того, на практике удается даже продать квартиру с незаконной перепланировкой, потому что закон не требует при продаже устанавливающих этот факт документов. С одной стороны, продавцу это очень выгодно, так как можно сэкономить не только на риэлторах, но и на расходах на БТИ. Но покупателям советую быть внимательными и просить кадастровый паспорт на покупаемую квартиру, если вы не хотите неожиданностей.

Согласна с Юрием! Агент по недвижимости получает деньги от продавца и покупателя. Покупатель платит за то, что ему подобрали варианты квартир, показали ему все объекты, помогли с выбором и оформлением документов. С другой стороны…А почему он должен работать бесплатно?! Это ведь тоже работа и трата личного времени и гсм! Кто из Вас, дорогие читатели, хочет работать за бесплатно и в пустую тратить свое личное время? Я как покупатель могу найти в сети понравившиеся мне варианты и поехать посмотреть их сама. Нет на это времени и желания — платите риелтору. А продавец тоже платит! Продавала квартиру. Приходили ко мне риелторы и просили разрешения сфотографировать и разместить фото и объявления на сайте их компании. Естественно, что цена в большую сторону отличалась от моей цены. Они ведь продают мою квартиру и будут приезжать и показывать ее покупателям 🙂 Был случай, приходила девушка и нагло так принуждала к заключению с ней договора. По этому договору только она имеет право показывать покупателям мою квартиру))). Всякие случаи бывают. Я считаю, что продать и купить можно самому.

Я продавала свою квартиру два года. Начала продавать самостоятельно. Хотела сэкономить на проценте риэлтора. Продать самостоятельно я конечно смогла бы без труда, покупателей было много. Но я столкнулась с другой проблемой — покупкой двух квартир. Нужно было вложится в определенную сумму. Главная проблема заключалась в том,что подходящее жилье уже продавалось через реэлторские конторы. Они тщательно охраняют адреса своих клиентов. Так промучившись в течении двух лет мне все же пришлось обратиться за помощью к ним. И они нашли нам жилье очень быстро. Конечно я потеряла на стоимости приобретенного жилья, но где гарантия, что пока бы я сама занималась поисками новых квартир их стоимость не подскочила.

После шага 4 — определения дня сделки — в целях экономии своего времени можно сразу записаться на прием в регистрационную службу (по телефону или через сайт Росреестра) на оговоренные с покупателем дату и время. Это позволит сократить временные расходы и не сидеть в очереди) Там же можно распечатать квитанцию для оплаты госпошлины и передать ее покупателю для оплаты, чтобы в день сделки не отвлекать друг друга от более важных моментов и деталей, которые требуют внимания и будут влиять на результат отчуждения объекта недвижимости в целом

При последней продаже квартиры пришлось отдать риэлторам 20 тыс.,это очень по божески,но все равно очень жалко. До этого я сама продавала комнату в общежитии и как выяснилось это проще простого и риэлторы лишь накручивают ,что оформление это очень сложно. Во первых выставив объявление я столкнулась с очень умными риэлторами, которые решили ,что если комната в общежитии ,то люди должны быть безграмотными,и у них можно взять по дешевке))Получив справедливый отказ,они вроде отстали,затем отказала тем кто ходил с ипотекой и мат.капиталом,не было времени ждать перечисления. Нашла своего покупателя,на следующий день с документами пришли в рег палату, юрист который сидел там ,сделал договор за 1000 руб.,копии сняли там же. Дождались очереди и зарегистрировали,получив деньги.и все это сделалось часа за 3.

Хочется дать совет относительно стоимости продаваемой квартиры. Сами продавали свою квартиру два раза. Первый раз продажу отложили в связи с рождением второго ребенка. Как показал наш опыт (опять же надо учитывать сезон), первые два месяца покупателей совсем не было. Потом резко начался их поток. В итоге оба раза реальные покупатели появлялись к концу 3 месяца продажи. Конечно, готовность купить квартиру зависит от многих факторов: её состояние, цена, район и т.д. Так вот, после второго месяца продажи нашей квартиры второй раз мы снизили цену, а потом пожалели об этом, т.к. покупатели на квартиру и с прежней ценой всё равно бы нашлись. Если Вы никуда не спешите, дождитесь своего покупателя. К слову, передача денег покупателями осуществлялась в банке, где мы (продавцы) сразу сделали вклад.

Предварительное соглашение о продаже квартиры совсем не обязательно. А вот акт приёма передачи квартиры очень нужная вещь. Удостоверяет сам факт передачи квартиры, ключей, каких-либо документов (если передаются, то нужно их перечислить). Кроме того, в акте нужно указать пункт об отсутствии претензий к состоянию квартиры, чтобы позже покупательне мог предъявить продавцу претензию о их наличии.

За услуги риелтора, как правило, платит покупатель. Поэтому для продавца продажа своего жилища в финансовом плане необременительна. Действительно, вопрос о передачи кругленькой денежной суммы лучше вести с использованием банковской ячейки. Так, надёжнее!

Светлана. Отнюдь не так. За услуги риэлтора платит тот, кто к нему обращается, а зачастую вообще финансовая ответственность перед посредником, коим и является риэлтор делится пополам между покупателем и продавцом, в пределах его комиссии. И в связи с этим, продавать свою квартиру лучше без посредника. Тут все несколько проще, так как нет необходимости проверять юридическую чистоту квартиры, как это есть в случае покупки. Основное, это поиск покупателя и бюрократические процедуры, которые значительно упростились за последние несколько лет.

Самое интересное,что вы оба не совсем правы. На самом деле в настоящее время,так уж сложилось,что за продажу квартиры и её покупку платят и продавец и покупатель. Огромное количество случаев,что риэлтор просто сводит продавца и покупателя,обратившихся к нему. И за это получает двойную прибыль. Взяв деньги и там и там.

+7 (499) 703-45-84 Москва +7 (812) 309-50-48 Санкт-Петербург Остальные регионы:

  • Елена — По каким правилам осуществляется продажа квартиры супругу?6
  • Катерина — Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?73
  • Марина — Доверенность на продажу квартиры: виды и способы оформления68
  • Ирина — Продажа квартиры родственнику: основные правила и нюансы31
  • Елена — Различные варианты продажи доли в квартире16
  • Анжела — Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры?6
  • Nelle — Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?17

Интернет-журнал, посвященный бытовым правовым вопросам. Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.

+7 (499) 703-45-84 Москва +7 (812) 309-50-48 Санкт-Петербург Остальные регионы:

Самостоятельная продажа квартиры: алгоритм действий

В современном мире сделки с недвижимостью становятся все более и более частыми в жизни каждого человека – это покупка/продажа недвижимости – квартир, домов, земельных участков, дарение и получение в дар, наследование и прочие сделки.

Приняв решение продать квартиру, а также собрав необходимую сумму, и решившись на покупку квартиры, каждый встает перед вопросом – что делать дальше.

В настоящей статье мы рассмотрим основные этапы (шаги) при совершении указанных выше сделок на собственные деньги (без привлечения кредита).

Купля-продажа недвижимости НА СОБСТВЕННЫЕ средства (без привлечения кредита)

Как купить или продать недвижимость нерезиденту вы можете прочитать здесь.

А) До момента начала поиска квартиры и для облегчения последующих поисков, Вам необходимо определиться, что именного Вы хотите, а именно:

Район (станция метро), которые для Вас предпочтительны ( в том числе удаленность от метро);

— Количество комнат в квартире;

— Предпочтительный этаж, на котором квартира должна располагаться;

— Этажность и конструктив дома (из чего дом сделан- кирпичный, панельный, блочный, год постройки);

— Требования к квартире по отделке ( с ремонтом, без ремонта, без отделки);

Вид из окон (в том числе сторона света);

Инфраструктура района ( детские сады, школы, магазины, прочее);

— Готовность или нет к заключению ипотечной сделки;

— Иные индивидуальные требования.

Б) Самостоятельно или через компанию сопровождения сделок купли продажи, осуществляющую услуги по подбору квартир ( агентство недвижимости) с учетом пожеланий и финансовых возможностей по заданным параметрам начать поиск квартиры. В обоих случаях поиск квартиры –достаточно нелегкая процедура и потребует от Вас времени и сил на поездки по просмотру предварительно выбранных вариантов.

Для облегчения задачи, приводим Вам наиболее полные базы данных для получения информации по недвижимости, выставленной на продажу на рынке жилья. Это такие известные компании, как «Недвижимость и Цены» ( realty.dmir.ru ), Avito ( www.avito.ru ), Квадрум ( kvadroom.ru ), ЦИАН ( cian.ru ) и «Из рук в руки» ( irr.ru ).

Г) Вы, наконец, подобрали квартиру своей мечты и наступает самый ответственный момент – выход на сделку. О тонкостях заключения договора купли-продажи и сопровождению сделок купли продажи Вы можете прочитать здесь.

Как правило, заключение сделки происходит в два этапа:

1) Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с условием внесения аванса или задатка . Основное отличие аванса от задатка в том, что в случае отказа от выхода на сделку одной из сторон, аванс подлежит возврату, а сумма задатка не возвращается ( либо возвращается в двойном размере в случае, если продавец раздумал по каким-то причинам продавать свою недвижимость на условиях уже заключенного предварительного договора). При заключении предварительного договора купли продажи квартиры, Вам следует ознакомиться с оригиналами документов на квартиру (свидетельством о праве на собственность, договором, на основании которого квартира приобретена в собственность продавцом, с передаточным актом, пр.). Кроме этого, на данном этапе необходимо определить банк, в котором Вы будете совершать сделку, а также обратить внимание на сумму, которая будет указана в договоре ( она должна соответствовать реальной цене продажи ).

2) После заключения предварительного необходимо осуществить дополнительную проверку «чистоты» квартиры. Для этого надо:

— получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют):

— запросить выписку из домовой книги ( лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц;

— запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;

— запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете;

— убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить и получить соотвествующие документы ( разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.

На данном этапе могут появиться нюансы, которые могут повлиять как на цену квартиры, так и на само заключение сделки. К таким моментам относятся – постановка на учет продавца в один из диспансеров, временная выписка лиц из квартиры ( в армию, в места лишения свободы, пр.), технические ошибки в реестре ( отсутствие отметок о снятии обременения), нарушение прав несовершеннолетних и пр.

3) В случае, если проверка прошла успешно и Вы готовы к заключению сделки в дату, указанную в предварительном договоре, Вы совместно с продавцом бронируете сейфовую ячейку в банке, либо определяете условия аккредитива для последующих расчетов, готовите и согласовываете с продавцом текст договора и порядок подачи его на государственную регистрацию, а также составляете у нотариуса заявление о гражданском состоянии ( в случае, если Вы не состоите в браке) или Ваш супруг составляет согласие на совершение сделки (также нотариальное). В случае, если государственную регистрацию осуществляет Ваше доверенное лицо, то – нотариально удостоверенную доверенность для регистрации.

4) В назначенный день Вы и продавец встречаетесь в банке или в любом удобном для Вас месте и вы подписываете договор купли-продажи квартиры и, затем, осуществляете проверку купюр и «закладку» денег по сделке. Одновременно продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у него. Ключ от ячейки остается у Вас и передается продавцу после государственной регистрации взамен на расписку. Акт приема-передачи квартиры и ключей подписывается либо после государственной регистрации договора, либо в момент подписания договора – в зависимости от желания сторон и требований отделения Росреестра. Будьте внимательны при подписании акта – осматривайте квартиру тщательно во избежание обнаружения впоследствии скрытых дефектов.

В случае открытия аккредитива, Вы направляете деньги в банк – эмитент ( в котором у Вас открыт счет и находятся деньги) и даете распоряжение о перечислении денег в банк – исполнитель ( который будет выдавать деньги продавцу после регистрации сделки)

5) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

6) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и получение ключей от квартиры.

После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи. При этом необходимо помнить о необходимости представления копий документов в обслуживающую дом управляющую компанию (или ТСЖ) или единый расчетный центр.

Если Вы решили продать свою недвижимость, остановимся на основных этапах, которые Вам предстоит пройти:

1) Проверить, все ли документы на квартиру у Вас имеются для совершения сделки. Это- свидетельство о праве на собственность и документы, на основании которых эта собственность была приобретена ( это- договор купли-продажи, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, брачный договор и пр.)

2) Оценить стоимость квартиры по текущему рынку. Это Вам поможет сделать специалист агентства недвижимости по сопровождению сделок купли продажи. Как правило, такие услуги предоставляются агентствами бесплатно. Также Вы можете самостоятельно провести оценку, опираясь на рыночные предложения, представленные на интернет – сайтах, таких как «Недвижимость и Цены» ( realty.dmir.ru ), Avito ( avito.ru ), Квадрум ( kvadroom.ru ), Slando ( slando.ru ), ЦИАН ( cian.ru ) и «Из рук в руки» ( irr.ru ) и других. Обращаем Ваше внимание на важность указания в договоре реальной цены квартиры. С возможными последствиями несоблюдения этого условия Вы можете ознакомиться здесь.

3) Дать максимальное количество объявлений в интернете, в газетах ( в том числе и местного значения), а также вывесить ( при возможности) рекламное объявление на окнах квартиры и отвечать на полученные звонки.

4) После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы заключаете с ним на начальном этапе предварительный договор купли-продажи квартиры. На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи. Вам одновременно надо принять решение – берете ли Вы аванс или задаток ( в случае, если спрос на квартиру невелик, Вам выгоднее заключить предварительный договор купли продажи квартиры на условиях получения задатка, а если интерес покупателей к квартире большой, для Вас выгоднее взять аванс, который без потерь можно вернуть, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи).

5) Снятие с регистрации. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора. В случае необходимости, на данном этапе получается согласие органов опеки и попечительства.

6) Получение необходимых для покупателя документов – справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие супруга на совершение сделок, выписки из домовой книги, выписки из финансово-лицевого счета, технический (кадастровый) паспорт на квартиру ( в случае необходимости).

7) Согласование текста основного договора с покупателем, бронирование ячейки ( или согласование условий аккредитива) в банке, в котором планируется проведение сделки.

8) Выход на сделку. Вы подписываете договор купли-продажи квартиры в банке или любом удобном для Вас месте, в кассе банка проверяете купюры на подлинность ( в случае расчетов наличными деньгами) и осуществляете «закладку» денег в банковскую ячейку. Ключ остается до момента государственной регистрации договора у покупателя. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки. Доступ к ячейке осуществляется Вами при предъявлении ключа от ячейка, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры ( в ряде банков требуются дополнительные документы).

В случае осуществления расчетов по аккредитиву, Покупатель направляет деньги из банка – эмитента ( в котором у него открыт счет и находятся деньги) и в банк – исполнитель – Ваш банк. После регистрации сделки и при предъявлении документов, определенных Вами и покупателем, банк выдает деньги.

9) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег. О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

10) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и передача ключей от квартиры.

11) В случае, если в квартире остались зарегистрированные лица, осуществить все действия для снятия их с регистрационного учета.

В случае, если на каком-либо этапе Вы столкнетесь со сложной ситуацией по сопровождению сделки купли продажи, наши специалисты всегда будут рады Вам помочь. Типовые формы документов для совершения сделки Вы можете бесплатно скачать здесь.

Автор: Подозерская Н.А.

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!

http://creditestate.ru/shema-provedeniya-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiryi/

В разделе «Статьи о недвижимости » представлена полезная информация о рынке жилой, коммерческой, загородной, зарубежной недвижимости. Представленные статьи могут носить аналитический, обзорный, юридический, рекламный характер. Все размещенные в этом разделе статьи о недвижимости опубликованы в еженедельнике "Дом. Квартира. Дача. Саратов."

Квартира на продажу: этапы сделки

По оценкам специалистов, около 80 % сделок, заключаемых на вторичном рынке недвижимости, – комбинированные (или альтернативные), когда квартиру продают ради покупки другой. Независимо от того, является продажа жилья частью сложной сделки или выступает в роли самостоятельной операции, правила ее совершения остаются неизменными. Чтобы финансовые и правовые интересы при реализации недвижимости не пострадали, постараемся разобраться в сложностях данной процедуры.

Продать квартиру можно самостоятельно или воспользовавшись услугами агентства. В любом случае эта процедура будет включать несколько взаимосвязанных этапов, следующих один за другим:

· определение рыночной стоимости продаваемой квартиры;

· подготовку необходимых документов;

· передачу денежных средств;

Какую квартиру продавать нельзя? Ответ банален: ту, которая не находится в собственности. Поэтому перед продажей жилья убеждаются в обладании полным правом на него. Правоустанавливающие документы (всего их более 20 видов):

· предыдущий договор купли-продажи;

· договор о приватизации;

· свидетельство о праве на наследство по закону либо свидетельство о праве на наследство по завещанию.

Если квартира приобретена по ипотечной схеме, она находится в залоге у банка до полной выплаты кредита. Законодательных ограничений на продажу квартиры до окончательной выплаты ее стоимости (вместе с переходом обязанностей по погашению кредита) нет. Однако механизм пока не отлажен, хотя представители агентств недвижимости заявляют о готовности договориться с банком-кредитором. Некоторые банки даже разрабатывают процедуру подобного рода продажи: предполагается, что после реализации квартиры непогашенная часть кредита возвращается банку, а остальные деньги – заемщику, который в дальнейшем может оформить новый ипотечный кредит на жилье большей площади.

Немаловажный момент – возможность продажи квартиры в строящемся доме. Для этого нужно направить письмо-уведомление инвестору (или застройщику), с которым заключен договор о покупке недвижимости в возводящемся доме. Дело в том, что у инвестора (застройщика) есть право преимущественного выкупа жилплощади. Если инвестор (застройщик) от своего права отказывается либо не дает ответа в течение месяца, можно оформлять договор уступки права.

Самостоятельная продажа: шаг первый

Первое, с чего начинают, решившись на продажу квартиры самостоятельно, – оценка ее стоимости. Наиболее простой и экономически выгодный вариант – изучение порядка цен на аналогичные по планировке, метражу, расположению квартиры в специализированных изданиях по недвижимости. Однако эти сведения не самые точные, поскольку цена квартиры, указанная в СМИ, представляет собой, как правило, пожелание продавца, а не реальную стоимость.

Официальную инвентаризационную стоимость квартиры узнают, заказав оценку в городском бюро технической инвентаризации (БТИ). По данным, полученным в БТИ, квартира всегда оказывается дешевле ее реальной рыночной стоимости. Зато, исходя из этих сведений, всегда можно назначить недвижимости свою собственную цену.

Если все эти способы определения стоимости кажутся не слишком точными, можно обратиться к риелторам. Большинство агентств недвижимости предлагает бесплатную оценку квартиры и первичную консультацию.

Более точную оценку стоимости квартиры (исходя из ее расположения и общей площади) можно получить, воспользовавшись он-лайн — калькулятором, размещенным на сайтах агентств недвижимости. Для большей индивидуализации направляют электронный запрос с указанием этажности здания, высоты потолка, наличия балконов, лифта, телефона и пр.

Самостоятельная продажа: шаг второй

Шаг второй при продаже квартиры – привлечение покупателя. Размах «рекламной кампании» определяют возможности бюджета владельца недвижимости: от расклеивания объявлений до размещения информации в сети Интернет или обращения в специализированные агентства недвижимости.

Итак, предложением заинтересовались – предстоят «смотрины». Универсальных правил проведения квартирного осмотра нет, поэтому ориентируются по ситуации. Договариваясь о времени показа, уточняют, что именно интересует потенциального покупателя, собирается ли он делать ремонт или перепланировку. В зависимости от его намерений соответствующим образом подготавливают квартиру. Назначая несколько просмотров подряд, рассчитывают время. Пяти минут на показ квартиры хватит только в том случае, если ее покупка представляет собой лишь одно из звеньев в цепи сложной сделки, связанной также с обменом и продажей.

Если «смотрины» прошли успешно, предстоит выдержать торг: потенциальный покупатель готов обсуждать условия покупки, продавец – ставить условия продажи. Специалисты рекомендуют не соглашаться на предложение покупателя сразу: тем самым вы покажете, что можете снижать цену и дальше, чем он непременно воспользуется.

Самостоятельная продажа: шаг третий

Шаг третий – подготовка документов. Как правило, обязанность сбора полного комплекта документов возлагается на продавца. Для совершения сделки необходимы:

· копия финансово-лицевого счета (ее получают в ДЕЗе; документ действителен в течение 1 мес.);

· технический паспорт и справка об оценочной стоимости (их выдает БТИ; сохраняют законную силу на протяжении 1 года);

· справка об отсутствии налоговой задолженности (ее берут в налоговой инспекции по месту жительства; действует 1 год);

· свидетельство о государственной регистрации права собственности;

· разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, над которыми установлены опека или попечительство, либо оставшиеся без родителей несовершеннолетние);

· письменное согласие супруга или супруги.

После сбора полного комплекта документов бумаги сверяют друг с другом на предмет соответствия фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, площадей всех упоминаемых в них помещений. Этот этап – один из наиболее ответственных во всей процедуре продажи. Правильное оформление документов – залог удачного завершения сделки. С одной стороны, это убедит покупателя в юридической чистоте операции. С другой – будет гарантией того, что продавец выполнил все условия сделки (например, соблюдение срока оформления документов после внесения задатка).

Самостоятельная продажа: шаг четвертый

Шаг четвертый – по мнению специалистов, наиболее сложный – передача денежных средств и взаимных расчетов. Как правило, для подтверждения своих намерений покупатель вносит задаток наличными, размер которого оговаривают заранее.

Чаще всего расчет производят через банковскую ячейку, открытую специально под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. При выборе банка не стоит поступаться собственными интересами. Идеальный вариант – «нейтральный» для обеих сторон банк.

Самостоятельная продажа: шаг пятый

После закладки денег в банковскую ячейку приступают к оформлению документов. Можно заверить договор купли-продажи нотариально или же сразу сдать документы на государственную регистрацию.

Нотариальное оформление сделает процедуру дороже (1 % от суммы сделки нотариусу + государственная пошлина), но убережет от юридических ловушек – при заверении договора риск его одностороннего беспричинного расторжения покупателем минимален. При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверит документы, подтверждающие ее принадлежность, дееспособность сторон, подлинность подписей лиц, заключающих сделку.

Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации даже нотариально заверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Поэтому, если покупатель или продавец отказывается от совершения сделки до ее регистрации, дальнейшие взаимоотношения между ними определяются их новым соглашением или судом. Если договор не зарегистрирован и участники сделки договорились о его аннулировании, им достаточно подать заявление в нотариальную контору. Нотариус в таком случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре.

Затем происходит регистрация перехода права собственности в регистрационной палате города или области. После регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны (если между ними возникли разногласия) должны заключить новый договор о расторжении предыдущего и урегулировании своих отношений.

Когда зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права собственности получены, предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.

Процедура юридического освобождения максимально упрощена: сотрудники паспортного стола выписывают прежних жильцов из квартиры по предъявлении договора купли-продажи.

Процесс физического освобождения может затянуться, особенно если покупатель и продавец заранее не договорились о сроках. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют завершать процедуру вывоза вещей подписанием акта приема-передачи, который составляют в простой письменной форме в момент перехода из рук в руки ключей от квартиры и книжек коммунальных платежей. В этом случае все процессы, связанные с передачей квартиры, подконтрольны, и исключена необходимость беспокойства о задержках получения денег и дополнительной аренде ячейки (если квартира не освобождена до заключения сделки).

На заметку. Переход права собственности на квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, в том числе и бывшим супругом или супругой (ст. 292 Гражданского кодекса РФ). Во избежание возникновения проблем из квартиры выписывают всех проживающих в ней и заручаются согласием второй половины на продажу. Иначе сделка может быть оспорена в любой момент.

Статья опубликована в журнале "Дом. Квартира. Дача. Саратов" . При подготовке использованы материалы сайта www.ivd.ru

(8452) 43-49-30, 43-49-23,

Villa dela Costa +7917-317-62-13 (Россия) +34-966-922-462 (Испания),

http://www.realtysar.ru/articles.php?num=17151