Сумма задатка при покупке квартиры

Итак, вы наконец-то нашли квартиру( дом, участок) вашей мечты, и теперь радостно планируете, как будете обживаться в новом жилье: что нужно достроить, а что переделать…Опуститесь ненадолго с небес на землю для решения нескольких срочных вопросов.

Самый важный вопрос на данный момент: нужно, чтобы выбранная квартира досталась именно вам. Вы можете быть настолько восхищены квартирой, что готовы свершить сделку здесь и сейчас,но это в любом случае невозможно.

Во-первых, сделка купли-продажи заключается у нотариуса, навряд ли вы и продавец готовы сию же минуту бежать в нотариальную контору для заключения договора купли-продажи квартиры.

Во-вторых, ни один нотариус не допустит совершение сделки, если будет недоставать хотя бы одного документа для продажи квартиры.

Для подготовки этих документов у продавца может уйти неделя, а иногда и целый месяц. Гарантии того, что за этот период времени не появится покупатель с более выгодным предложением, разумеется, нет. Поэтому если у продавца не готовы необходимые документы для продажи квартиры, о покупке квартиры можно и не мечтать в ближайшие два-три дня.

Как убедить продавца, что вы серьезный покупатель, а не очередной любопытный турист? Как сделать, чтобы продавец понравившейся вам квартиры приостановил ее продажу? Как избежать мошенничества и не столкнуться с тем, что накануне сделки будет повышена цена на квартиру? Все эти вопросы может решить задаток за квартиру ( не путайте с авансом или залогом!)

Несмотря на то, что задаток — широко применяемая практика, мало кто из участников сделки, в том числе риэлтор, понимают его суть.

В чем заключается смысл задатка при покупке квартиры?

Это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне в качестве доказательства подтверждения договора, в качестве обеспечительной меры и в счет причитающихся с нее платежей.

Другими словами, если покупатель хочет купить товар, он дает продавцу некую сумму, чтобы продавец поверил в серьезность намерений, если сделка состоится, эта сумма засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — одна из древнейших форм обеспечения исполнения обязательств, она была известна еще древним римлянам и активно используется в современном мире.

Основные положения о задатке можно прочитать в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. Кажется, всего две статьи, ничего особенного, но за этой кажущейся простотой можно увидеть массу копий, сломанных в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

Обеспечительная ( является стимулом для должника исполнить надлежащим образом условия договора)

Доказательственная ( доказательство заключения договора)

Платежная ( если условия договора выполняются, задаток засчитывается в счет оплаты)

Покупая квартиру, риелтор, как правило, сразу предупреждает своего клиента о задатке за понравившуюся квартиру и предлагает подписать соглашение о задатке. Если сделка купли-продажи не состоится по вашей вине( например, вы нашли более интересный вариант и т.д.), деньги останутся у продавца. Если же продавец отказывается продавать квартиру (например, у него нашелся покупатель, предложивший большую сумму), он будет обязан уплатить вам задаток в двойном размере. С одной стороны все понятно и ясно. Но на практике может возникнуть много проблем.

Несмотря на то, что размер задатка не закреплен правовыми нормами, принято вносить аванс в размере от 5% до 10% от стоимости квартиры. Сумма зависит от выгоды,например, покупатель руководствуется тем, что хочет сохранить этот вариант за собой. Продавец настаивает повысить сумму задатка в тех случаях, если цена при покупке квартиры( или продаже квартиры) была завышена. В обеих ситуациях стороны являются заинтересованными лицами в обязательном заключении сделки.

Для кого выгоден минимальный размер задатка

Если клиент не уверен в своем выборе, он может настаивать на минимальной сумме задатка, вероятно, он ищет более удачный вариант и ему жаль терять сумму задатка.

В некоторых случаях продавец может настаивать на минимальной сумме задатка при покупке квартиры. Это вероятно при условии, если изначально цена была занижена, а продавец хочет продать квартиру другому покупателю, который предложил более выгодные условия.

Первая трудность. Задаток, как правило, вы будете вносить по предварительному договору. Причины, по которым будут настаивать подписать этот предварительный договор, могут быть самыми различными: риэлтор привык работать по такой схеме, она никогда не давала сбоев, не готовы документы на квартиру и т.д. Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный договор свидетельствует о желании сторон заключить договор на условиях, определенных предварительным договором. Имущественные ( денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, вступившие в действие. Приходим к выводу, что задаток при покупке квартиры не может выполнить все три функции и перестает быть таковым. Поэтому если у вас есть сомнения касающиеся уплаченной суммы, суд будет считать эту сумму в качестве аванса, положения о задатке не применяются, а вам не удастся получить двойной размер задатка, который предусмотрен законом.

Следует помнить, раз уж в рамках предварительного договора не действительно соглашение о задатке, значит отказ от сделки не дает права продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги должны быть возвращены вам, так как в обратном случае имеет место быть неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Вторая трудность. Задаток вносится по агентскому договору. Прежде чем начать с вами работу, каждый риэлтор предлагает вам подписать агентский договор, согласно которому, его услуги будут оцениваться в определенную сумму. При этом особо пронырливые риэлторы умудряются взять с незадачливых клиентов задаток за квартиру, которую они еще только собираются искать. Размер задатка при этом является фиксированной суммой или на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Помните, то, что для вас объявят задатком, никогда в жизни таковым являться не будет. Эту сумму нельзя назвать даже авансом, так как деньги получает посредник, а не продавец или уполномоченное лицо. По сути эти деньги являются обогащением и могут быть взысканы через суд в вашу пользу на основании гл. 60 ГК РФ

С такими риэлторами лучше не иметь дело,не заключать с ними агентские договоры. В рамках агентского договора соглашение о задатке имеет место лишь тогда, если он вносится непосредственное в счет оплаты услуг риэлтора.

Трудность третья. Продавец получает задаток без письменного оформления. Подобное неаккуратное обращение с деньгами встречается редко, но все же об этом стоит упомянуть. К сожалению, встречаются люди, которые могут расстаться с деньгами на основании «честного пионерского» слова.

Помните о следующем:

Соглашение о задатке должно быть оформлено письменно, независимо от суммы задатка ( п. 2 ст. 380 ГК РФ);

Если не соблюдена письменная форма сделки, это не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ);

Эту сделку можно попытаться признать недействительной из-за несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).

Самое главное, о чем нужно помнить: деньги должны передаваться только при наличии оформленных документов, содержание которых является отражением положения вещей.

Трудность четвертая. Судебная. Во время рассмотрения дел о задатке наши суды очень часто признают задаток авансом, так как весьма осторожно относятся к определению природы обязательства. Ключевое значение для суда будут иметь расписки, платежные документы и пр, подтверждающие факт передачи денег. Если в договоре указан задаток, а в расписке ничего не значится об этом, суд может посчитать деньги авансом.

Обязательно указывайте в документах, что переданные деньги являлись задатком и ничем иным.

Трудность пятая. Если обязательства были исполнены частично, вы лишаетесь права требовать возврата двойной суммы задатка. К сожалению, сложилась такая судебная практика еще с советских времен, в которой положения о задатке не применяются при ненадлежащем исполнении обязательств. К примеру, вы покупаете квартиру, но продавец в ней до сих пор проживает, либо кто-то еще. В договоре должны быть предусмотрены сроки освобождения квартиры. Но в указанные сроки эти обязательства не выполняются, что может обить всякое жаление иметь дело с таким продавцом. В ходе суда может выясниться, что продавец выполнил часть обязательств по договору, к примеру, снялся с регистрационного учета, представил документы на квартиру и т.д, таким образом, договор частично выполняется, пусть даже с нарушениями, а требовать задаток в двойном размере можно только в тех случаях, когда договор полностью не выполняется.

В таких случаях рекомендуется покупать квартиры, которые свободны от жильцов и не имеют зарегистрированных в них граждан.

Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что:

соглашение должно заключаться только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;

условия о задатке вступают в действие только в случае государственной регистрации договора, так как последний может считаться заключенным только с момента его регистрации;

при передаче задатка в документах и других расписках следует четко указывать, что сумма, которую вы передаете, является задатком.

Во всех остальных случаях, суммы, которые передаете в качестве задатка будут считаться авансом, который имеет, конечно, свои положительные моменты. Например, аванс не несет на себе обеспечительной функции и вы можете в любой момент отказаться от заключения договора и потребовать вернуть деньги.

Задаток по предварительному договору

В этой статье можно прочитать о том, как правильно оформить задаток за квартиру, а пока напомним, что самым надежным способом является передача задатка по предварительному договору( в народе этот договор иногда называют «Договор Задатка», хотя это не совсем верное название).

В Предварительном договоре будет зафиксирована передача продавцу фиксированной суммы в качестве подтверждения ваших серьезных намерений купить квартиру,будут прописаны все важные условия предстоящей сделки( сроки заключения основного договора, стоимость квартиры,точное описание покупаемого объекта, чтобы исключить возможные недоразумения). Для того чтобы быть застрахованным от недобросовестных продавцов, в предварительном договоре следует указать штрафные санкции для продавца в случае невыполнения своих обязательств. Например, если сделка будет сорвана продавцом — он должен будет вернуть деньги в двойном размере.

Часто бывают ситуации, что люди хотят сэкономить на услугах нотариуса и передают задаток при покупке квартиры по банальным распискам или сомнительным договорам о задатке, а иногда и под «честное слово». В таких случаях ни покупатель, ни продавец не могут рассчитывать на защиту своих интересов, а последствия таких необдуманных действий еще долго приходится расхлебывать в судебных разбирательствах…Поэтому важно помнить:при внесении задатка важно оформить предварительный договор о купле-продаже квартиры. Этот договор должен быть не только составлен в письменной форме, но и нотариально заверен.

Перед тем как давать задаток обязательно проверьте наличие правоустанавливающих документов на квартиру и выясните, кто является собственником квартиры. Если оформление договора о задатке будет происходить в нотариальной конторе, нотариус сам выполнит такую проверку.

Учитывая, что задаток — является самым лакомым кусочком для мошенников, старайтесь избежать передачи денег непосредственно продавцу( особенно, если сумма задатка при покупке квартиры большая). Если продавец окажется непорядочным человеком или проще говоря мошенником, вам придется побегать по судам, прежде чем вернуть свои кровные, вам это не нужно, правильно? В этом случае можно посоветовать следующее: храните задаток в ячейке банка или воспользуйтесь сейфом агенства недвижимости ( так можно сделать за определенную плату). Конечно, это дополнительные расходы, но когда идет речь о крупных суммах, которые вы можете потерять, лучше перестраховаться.

В каких случаях сделка незаконна

Передача задатка продавцу будет являться грубым нарушением, если:

-нет оригинала правоустанавливающего документа

-во время подписания предварительного договора не присутствуют все собственники квартиры. Следует помнить, что если квартира куплена в браке, собственником является не только муж( жена), но и второй супруг,хотя в договоре его ФИО не фигурируют.

-если имеется неузаконенная перепланировка квартиры

Возможно Вам это будет интересно

а если два наследника продают квартиру,а один из них не может приехать, второй сможет с покупателем оформить и получить задаток у нотариуса ?

Собираемся купить квартиру. Будем вносить задаток.,но хозяин бабушка.

Задаток будем проводить зерез реелтора. Деньги кому реелтору дать? А она куда даст?

Просто боюсь окажуться деньги у бабули. Потратить она их и пошлет всех… А че с нее потом требовать? Еще будут нас извергами называть.

Здравствуйте,я оставила суму в качестве задатка,но в расписке не указано что это задаток.Мы передумали покупать квартиру,возможно ли вернуть задаток?Если сроки продажи указанные в расписке еще не истекли.

Уважаемый автор, а Вы из чего сделали вывод, что договор купли-продажи недвижимости требует нотариальной формы?

Здравствуйте. На сегодняшний день некоторая информация из этой статьи уже устарела, мы работаем над обновленным вариантом статьи.

Здравствуйте! Я имею право отказаться от покупки квартиры и вернуть задаток, если там неузаконенная перепланировка, которая выяснилась после заключения предварительного договора купли-продажи с внесением задатка?

Дала задаток за квартиру в размере одной тысячи долларов. За неделю до сделки продавец отказался от неё и возвращает мне только одну тысячу долларов(мою). Что мне делать, ведь в договоре написано, что он мне должен вернуть задаток в двойном размере?

Написала расписку о взятии задатка, но в расписке не указали не стоимость недвижимости, не срок продажи недвижимости. Могу я изменить стоимость недвижимости. Или вообще отказаться от сделки. И при отказе надо ли мне платить задаток в двойном размере?

Здравствуйте, внесли задаток на покупку квартиры, выяснилось после, что в квартире было промерзание стен, о чем продавец умолчал, можем ли вернуть задаток и отказаться от сделки?

Внесли задаток а дом нельзя оформить под ипотеку старый никто не соглашается отдать свою недвижимость под залог

Добавить комментарий Отменить ответ

Поиск публикаций

Самые читаемые записи

Sorry. No data so far.

Свежие комментарии

  • Серый к записи Мигает светодиодная лампа при выключенном или включенном свете и как это исправить
  • Peter к записи Как установить и подключить стабилизатор напряжения в доме
  • Дмитрий к записи Монтаж точечных светильников в натяжные потолки
  • варпл к записи Мигает светодиодная лампа при выключенном или включенном свете и как это исправить

Копирование материалов разрешено только с указанием первоисточника

Задаток при покупке квартиры: важные моменты

При заключении сделок с недвижимостью весьма важно гарантировать исполнение обязательств в полном объёме каждой из сторон принимающих участие в сделке. Одним из наиболее часто применяемых при заключении сделок разновидностей гарантий является задаток. Задаток представляет собой некую сумму, которая выдаётся одной стороной договора противной стороне в целях подтверждения намерений по договору, а также в качестве определённой обеспечительного характера меры.

Предварительный договор

  • обязательство продавца реализовать определённый объект недвижимости (квартиру);
  • обязательство покупателя приобрести означенный объект недвижимости (квартиру);
  • обязательство покупателя выплатить продавцу определённую соглашением сторон стоимость упомянутого объекта недвижимости (квартиры)

Договор задатка за квартиру — содержание

В соответствии с рядом положений действующего гражданского законодательства договор задатка при покупке квартиры должен быть оформлен в письменном виде. В означенном договоре должны содержаться следующие данные:

  • ФИО покупателя;
  • ФИО продавца;
  • адрес проживания покупателя;
  • адрес проживания продавца;
  • паспортные данные покупателя;
  • паспортные данные продавца;
  • цена договора;
  • основные характеристики, которыми обладает объект недвижимости;
  • сумма задатка;
  • сроки исполнения установленных обязательств каждой из сторон договора.

Договор задатка при покупке квартиры – ответственность

В соответствии с рядом положений действующего гражданского законодательства договор задатка за квартиру должен предусматривать ответственность сторон по обязательствам, которая выражается следующим образом:

  • в случае отказа покупателя от приобретения объекта недвижимости (квартиры) внесённый им задаток остаётся у продавца;
  • в случае отказа продающей стороны от реализации объекта недвижимости (квартиры) внесённый покупателем задаток, должен быть возвращён последнему в двойном размере
  • в случае возникновения разного рода независящих от воли сторон обстоятельств, задаток возвращается покупателю в изначальном размере.

Некоторые нюансы

Необходимо заметить, что для того, чтобы избежать различных недоразумений необходимо перед непосредственным заключением договора тщательно проверить все документы, имеющиеся у продавца. В первую очередь необходимо обратить внимание на то имеется ли у последнего право распоряжаться реализуемым объектом недвижимости. Также имеет смысл для заключения сделки устанавливать временной период, не превышающий две — четыре недели, таким образом можно избежать разного рода недоразумений связанных с ростом цен на недвижимость

Таким образом, основываясь на вышесказанном можно утверждать, что имея намерение приобрести квартиру, имеет смысл предварительно обратиться за консультацией к профессиональным юристам, которые смогут разъяснить все юридические тонкости оформления приобретения недвижимости, а также, составят договор задатка при покупке квартиры надлежащим образом. Только в этом случае можно гарантировано избежать разного рода неприятностей и получить необходимый результат

Юрист Онлайн. www.yurist-online.net, 2011-2017. Все права защищены.

При копировании информации ссылка обязательна.

http://www.yurist-online.net/article/1507/dogovor-zadatka-pri-pokupke-kvartiryi

Если вам предстоит покупка долгожданной квартиры – пришло время позаботиться, чтобы сделка состоялась, а ваше жилище не ушло более прозорливому покупателю. И здесь вам поможет законодатель, который рекомендует заключать договор задатка, дабы подтвердить серьезные намерения продавца и гарантировать вам проведение сделки в будущем.

Стоит понимать, что такое задаток. Это определенная сумма в денежном эквиваленте, которая передается покупателем недвижимости продавцу в качестве обеспечительной меры. Речь идет о реальном доказательстве исполнения обязательств обеими сторонами, а денежная сумма будет зачтена в счет общей стоимости квартиры. Задаток стал гарантией, ведь стоимость объектов велика, да и сделка может оформляться очень долго, а так вы сможете быть уверены, что основной договор купли-продажи в будущем будет подписан. Оформляется задаток путем составления договора.

Договор о задатке – в чем особенности?

Этот документ обязательно должен быть оформлен в письменной форме, на бумаге и неважно, какова сумма сделки. Законодатель не требует от лиц заверять договор нотариально, но юристы рекомендуют процедуру, как дополнительную меру избегание рисков. Данные обязательства оформляются:

  • Как часть предварительного договора купли-продажи.
  • Как самостоятельный документ с обозначение важных деталей.

Какую информацию должен содержать договор задатка, если он носит характер самостоятельного документа:

  • Все актуальные данные о сторонах предстоящей сделки. Для частных лиц:

– данные о регистрации и месте фактического проживания;

–данные гражданского паспорта – серия и номер;

– наименование органа, который выдал паспорт и дата получения.

Юридические лица обязаны указать в договоре:

– наименование и форма организации предприятия;

– банковские реквизиты счета, корреспондентский счет, БИК;

– актуальный юридический адрес сторон.

  • Полная информация о продаваемом объекте недвижимости:

– количество комнат с указание возможных перепланировок, достроенных секций и важных технических изменений;

– количество уровней в квартире и количество этажей в доме;

– месторасположение объекта – обязательно полный адрес, как указано в документе на право собственности этого объекта.

– год возведения здания или дома;

– параметры каждой комнаты в метрах квадратных.

Важно: если квартира или дом принадлежит нескольким собственникам, желательно указать, в каких долях они признаны владельцами.

На что в договоре обратить внимание?

Очень важно при составлении договора задатка уделить внимание специфической информации – документы, которые подтверждают право собственности на квартиру/дом. Требуйте предварительно предъявить и в дальнейшем вписать в текст договора такие сведения:

  • Свидетельство о государственной регистрации на право собственности данного объекта недвижимости.
  • Доверенность. Если сделку будет заключать другое лицо – нотариально заверенную.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны неполнолетние дети или недееспособные лица.

Изучите эти документы, проконсультируйтесь с юристом на предмет подлинности. На данном этапе вы можете попросить у продавца предоставить вам справку об отсутствии обременений на квартиру.

Обязательно указывайте в договоре задатка реальную цену предстоящей сделки и сумму вносимого задатка. Чтобы в будущем иметь возможность доказать, сколько вы платили, и какая сумма оговорена и должна быть прописана в основном договоре – прописью и цифрами заносим в договор.

Сумма задатка

Законодатель не устанавливает определенного процента, который может быть признан задатком. На практике он может составлять от 1 до 10% от стоимости приобретаемого имущества. Обязательно укажите в договоре сумму цифрами и прописью, обозначьте, когда был произведен платеж и каким способом – наличный расчет, перевод на банковскую карту, на другой расчетный счет. Желательно приложить и квитанцию.

Важно: если вы намерены подтвердить передачу денег с помощью расписки – обязательно укажите, что это именно задаток. Дело в том, что отсутствие такой формулировки в суде может расцениваться, как передача аванса и суд может истребовать сумму в полном объеме, что не предусмотрено при уплате задатка.

И не забудьте указать в договоре задатка сроки исполнения обязательств. На практике удобно указать 1 месяц – так вы успеете и все документы подготовить, и избежать риска падения или роста цен на недвижимость.

Обратите внимание: все данные в договоре должны полностью соответствовать первоисточникам (официальным документам). Смотрите на подписи! Они должны быть идентичны образцам в гражданском паспорте каждой из сторон.

Сохраните договор задатка до оформления официальной сделки купли-продажи, после которой он утратит свою юридическую силу.

Договор задатка при покупке квартиры