Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Правовой комментарий к статье 162 "ЖК РФ"

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:

оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;

предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в этом доме;

осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом.

Условия договора управления одинаковы для всех собственников помещений в доме.

Частью 3 комментируемой статьи предусмотрены обязательные позиции договора, обязательные условия, в числе которых порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.

Предусмотрено также, что в договоре указывается порядок определения цены договора — речь идет о вознаграждении управляющей организации. В договоре указывается порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги и порядок внесения такой платы.

Управляющая организация обязана приступить к выполнению договора не позднее чем за 30 дней со дня его подписания, если иное не установлено этим договором (ч. 7).

2. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении собрания (ч. 1).

3. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Так, управляющая организация обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества дома, собственники — своевременно производить его оплату. Договор должен содержать также вопросы ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договора.

Договор является возмездным (как уже отмечалось), что предусматривается ч. 3 комментируемой статьи. Обязательным условием договора является указание порядка определения цены договора, размера платы за жилое помещение (п. 3 ч. 3).

4. Договор заключается на срок, предусмотренный ч. 5 ст. 162. При окончании действия договора управления стороны вправе его прекратить либо заключить договор на новый срок. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором.

Изменение и расторжение договора осуществляется в порядке, установленном гл. 29 ГК РФ.

Комментированная статья предусматривает возможность отказа от исполнения договора в одностороннем порядке в случаях: если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам конкурса (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ), общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом (ч. 8.1 ст. 162); если управляющая организация не выполняет условий договора (ч. 8.2 ст. 162).

5. Части 10 и 11 комментируемой статьи устанавливают порядок передачи дел при прекращении договора управления домом (ч. 10) и обязанность управляющей организации ежегодно отчитываться о выполнении договора (ч. 11).

Судебная практика по статье 162 ЖК РФ:

Частотные связи статьи 162 ЖК РФ с другими правовыми нормами:

  • [51%] Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом [ Жилищный кодекс ]
  • [16%] Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме [ Жилищный кодекс ]
  • [16%] Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда [ Гражданский кодекс ]
  • [ 7%] Статья 156. Размер платы за жилое помещение [ Жилищный кодекс ]
  • [<1%] Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме [ Жилищный кодекс ]
  • [<1%] Статья 168. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах [ Жилищный кодекс ]

+Еще.

Гистограмма связей с другими правовыми нормами:

Примечание * : Гистограмма отражает близость правовых норм между собой, силу связей между ними.

http://www.zakonrf.info/jk/162/

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

  • Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
  • Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

  • управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
  • управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

  • осуществляет управленческую и организационную работу;
  • принимает решения;
  • обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Договорные связи

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

  • Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
  • Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
  • В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

с каждым собственником помещения в доме

Заключение договоров на жилищные услуги,

одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги

от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников,

действующим по доверенности

Управление ТСЖ, ЖК, ПК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):

  • Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
  • Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ,

ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией

от имени ТСЖ, ЖК, ПК

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей

организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Способы управления многоквартирным домом

Как контролировать управляющую компанию

Что такое товарищество собственников жилья. Юридические вопросы. Проблемы ТСЖ

http://youhouse.ru/publik/1.php

Е.А. Шипунова, адвокат, к.ю.н.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1 статьи 161 ЖК РФ). В настоящее время собственники жилых помещений в многоквартирном доме довольно часто прибегают к услугам управляющих организаций. Однако на практике, в частности в домах-новостройках, это оборачивается невозможностью выбора и смены управляющей организации в силу определенных обстоятельств, высокими тарифами и рядом других проблем.

Добровольно-принудительный выбор способа управления

Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 4 статьи 161 ЖК РФ устанавливает, что орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, собственники жилых помещений выбирают управляющую организацию по своей инициативе, самостоятельно, или она выбирается органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса.

Однако в настоящее время в домах-новостройках существует и иной способ — «назначение» управляющей организации. Так, граждане – покупатели жилых помещений подписывают договоры уступки права требования к договору инвестирования на строительство многоквартирного дома, в соответствии с которым обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры подписать с эксплуатирующей организацией, назначаемой заказчиком строительства, договор на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома.

При этом хотелось бы отметить, что ответственность за нарушение данного обязательства договор инвестирования не предусматривает.

В свою очередь, в самом тексте договора на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома содержатся положения, согласно которым граждане реализуют свое право выбора на управление путем подписания договора (т.е., подписав договор, подтверждают, что выбрали способ управления, управление управляющей организацией, и выбрали саму управляющую организацию).

Следует заключить, что указанный способ «назначения» противоречит действующему жилищному законодательству. Однако отчасти такой способ является вынужденным, поскольку жилые помещения в доме-новостройке раскупаются не сразу, достаточно длительное время многоквартирный дом пустует. Кроме того, после сдачи дома в эксплуатацию и до оформления гражданами права собственности на практике проходит достаточно длительный период, в том числе потому, что соинвесторы вынуждены обращаться в суд для признания права собственности.

Поэтому, учитывая изложенное, провести собрание собственников просто не представляется возможным по причине их отсутствия.

Органы местного самоуправления, несмотря на письменные обращения граждан, не проводят открытый конкурс, ссылаясь на недостаточное количество собственников в многоквартирном доме.

1. Можно предположить, что «назначение» управляющей организации способствует более эффективному управлению многоквартирным домом, однако возникает вопрос о размерах взимаемых тарифов за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом часть 2 статьи 154 ЖК РФ устанавливает, что «плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги».

Пункт 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307) устанавливает, что к коммунальным услугам относяися «деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях».

2. Относительно момента возникновения обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг хотелось бы отметить следующее. Пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Однако судебная практика идет по пути взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг с даты приемки объекта строительства в эксплуатацию (Определение Конституционного суда РФ от 18.07.2006 г. №373-О, Постановление семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2008 г. №17АП-5253/2008-ГК). Таким образом, граждане от даты сдачи многоквартирного дома и до даты регистрации права собственности обязаны оплатить расходы на отопление (которое подключается после сдачи объекта в эксплуатацию).

3. Исходя из способов расчета платы, которые применяются управляющими организациями на практике, можно выделить:

— плату, которая определяется с помощью приборов учета (за электроэнергию);

— плату, которая зависит от тарифов, установленных действующим законодательством, также применяется при отсутствии приборов учета, в частности учета водоснабжения (за отопление, водоотведение, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение);

— плату, размер которой в домах-новостройках устанавливается управляющими организациями самостоятельно (например, за услуги по управлению, охране).

Поскольку в домах-новостройках до приобретения всех жилых помещений собственниками общее собрание с целью выбора управляющей компании не проводится, то «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации, городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации)» (часть 3 статьи 156 ЖК РФ).

Более того, согласно части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме». В соответствии с частью 4 статьи 158, «если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации, городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации)».

Судебная практика также идет по пути соотнесения применяемых управляющими организациями тарифов с тарифами, утвержденными органами местного самоуправления (Постановление Третьего Арбитражного апелляционного суда от 06.05.2009 г. № А33-12847/2008-03АП-641/2009). Кроме того, согласно определению Ульяновского областного суда от 31.08.2010 г. по делу №33-3145/2010 «доводы о том, что собственники жилых помещений многоквартирного дома не выполнили свою обязанность по проведению ежегодного общего собрания, не утвердили тариф на обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах на 2010 год, не могут быть приняты во внимание, поскольку данные обстоятельства не дают право управляющей компании самостоятельно устанавливать тариф» ( http://uloblsud.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=192&Itemid=63&idCard=20471 ).

Таким образом, до проведения общего собрания собственников должны применяться только тарифы, закрепленные действующим законодательством, следовательно, самостоятельно определять стоимость услуг управляющие организации не вправе.

Однако, несмотря на изложенные выше положения действующего законодательства и решения судов, на практике стоимость работ и услуг управляющих организаций по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме значительно превышает стоимость указанных услуг (которая входит в стоимость платы за содержание и ремонт жилых помещений) согласно, например, Постановлению Правительства Москвы от 01.12.2009 г. № 1294-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги на 2010 год», которая установлена в размере 9,00 руб. в пределах норм и 22,92 руб. за площадь, занимаемую сверх норм (при отсутствии регистрации в жилом помещении).

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения уже включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Данное правило воспроизводится также в пункте 4 примечания к Приложению 4 к Постановлению Правительства Москвы («плата за содержание и ремонт жилых помещений предусматривает оплату услуг по управлению многоквартирным домом») и подтверждается судебной практикой. Так, согласно Постановлению Третьего Арбитражного апелляционного суда от 06.05.2009 г. № А33-12847/2008-03АП-641/2009 «услуги по управлению многоквартирным домом входят в общие эксплуатационные расходы».

Однако на практике управляющие организации взимают плату за услуги по управлению отдельно, сверх расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества.

Исходя из видов предоставляемых управляющими организациями услуг, можно выделить:

— перечень услуг, закрепленных действующим законодательством;

— дополнительные услуги, направленные на эффективное управление многоквартирным домом.

Согласно пункту 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. То есть собственники должны утвердить перечень дополнительных услуг и размер их оплаты. Без соответствующего решения собственников управляющая организация не вправе оказывать дополнительные услуги и взимать денежные средства за их оказание.

Судебная практика также подтверждает необходимость выполнения работ и оказания услуг управляющей организацией, только утвержденных на общем собрании («Управление Роспотребнадзора сделало вывод, что ООО «Жилстройсервис» не имеет оснований оказывать работы, услуги по обслуживанию домофона собственникам вышеуказанного дома, так как эти виды работ не утверждены на общем собрании собственников» (Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2010 г. № А72-18629/2009)). Кроме того, «правильным является вывод суда в части необоснованности начисления платы за охрану объекта, поскольку в установленном законом порядке вопрос о заключении договора на охрану территории не обсуждался, эти расходы не утверждались на общем собрании собственников многоквартирного дома» (Определение Ульяновского областного суда от 18.05.2010 г. // сайт Ульяновского областного суда)).

Однако, как показывает практика, управляющие организации достаточно часто решают вопросы о необходимости оказания дополнительных услуг, в частности, взимают плату за первые месяцы от даты предоставления допуска в жилое помещение за ремонт, который осуществляют жильцы (продолжительность срока определяется управляющей организацией самостоятельно), за услуги по вывозу крупногабаритного мусора, услуги по охране на период до окончания ремонтов всех жилых помещений и самостоятельно определяют размер платы за такие услуги, несмотря на то, что расходы за ремонт, услуги по вызову КГМ и услуги по охране не входят в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 54 ЖК РФ).

В качестве возможного варианта уменьшения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги в указанной ситуации можно отметить обращение в суд общей юрисдикции по месту нахождения управляющей компании для перерасчета платы. Как правило, в суды обращаются собственники жилых помещений по факту завышения тарифов за электроэнергию, отопление, в результате оказания управляющей организацией услуг ненадлежащего качества.

Однако данный способ защиты своих прав недостаточно распространен, поскольку собственники не хотят начинать свои отношения с управляющей организацией в суде, кроме того, оплата услуг представителя может даже превысить размер «уменьшения» платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Представляется, что в данной ситуации граждане могут непосредственно осуществлять управление многоквартирным домом, даже несмотря на «назначение» управляющей организации, которая не вправе принуждать к получению своих услуг. Так, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.06.2007 г. по делу №А56-36199/2006 закрепляет, что ответчик не нуждается в предоставлении ему истцом (управляющей организацией) коммунальных услуг в связи с их получением от третьих лиц. С учетом изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность по заключению с управляющей компанией договора, если она не выбрана по результатам открытого конкурса, «поскольку она не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством».

Некоторые граждане в квитанциях указывают вид коммунальных услуг и конкретизируют структуру платы за жилое помещение, оплачивая услуги только по тарифам, установленным законодательством

В этом случае управляющие организации могут направить уведомления о возможности прекращения подачи коммунальных услуг из-за наличия «общей» задолженности. В связи с этим хотелось бы отметить следующее.

Пункт 79 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливает, что исполнитель (управляющая организация) вправе без предварительного уведомления потребителя (гражданина) приостановить предоставление коммунальных услуг в случае:

а) возникновения или угрозы возникновения аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, по которым осуществляются водо-, тепло-, электро- и газоснабжение, а также водоотведение;

б) возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, а также при необходимости их локализации и устранения.

Согласно подпункту а) пункта 80 указанных Правил исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через один месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения.

При этом исполнитель при наличии вины потребителя вправе после предупреждения (в письменной форме) приостановить или ограничить предоставление одной или нескольких коммунальных услуг в следующем порядке:

а) исполнитель направляет (в письменной форме) потребителю уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение 1 месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено. Перечень этих услуг прилагается к уведомлению, которое доводится до сведения потребителя путем вручения под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по указанному им почтовому адресу;

б) при непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока исполнитель вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя;

в) в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении 1 месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.

Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) может осуществляться до ликвидации задолженности или устранения выявленных нарушений. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней с момента устранения причин прекращения оказания услуг, в том числе с момента полного погашения потребителем задолженности.

Таким образом, прекратить или временно ограничить оказание коммунальных услуг управляющая организация вправе только при условии наличия указанной выше причины (задолженности именно за коммунальные платежи) и в установленном законом порядке.

http://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?160