Тип продажи альтернатива что это такое

Накопить денег для покупки квартиры в Москве – задача для большинства людей практически издевательская, ибо копить придется до старости внуков. Поэтому очень часто финансовым трамплином для покупки квартиры становится другая квартира, продажа которой привязывается к покупке новой. При этом формируется цепочка продаж квартир, в которой один из участников выступает в роли продавца и в роли покупателя одновременно. Такая сделка называется альтернативной продажей. О ней и пойдет речь в этой статье.

Преимущества альтернативной сделки.

Прародителями альтернативной сделки были сделки прямого обмена и мены, которые существуют и по сей день, но встречаются нечасто из-за сложности подбора вариантов. Прямой обмен возможен только для неприватизированных (муниципальных, государственных) квартир, при этом все нанаматели (прописанные) квартиры А становятся нанимателями (прописанными) в квартире Б, а наниматели квартиры Б полным составом перепрописываются в квартиру А. Процедура хлопотная и длительная, требует сбора документов и рассмотрения в ГУП «Московский городской центр арендного жилья». Если же обе квартиры в собственности, то все собственники одной квартиры могут заключить со всеми собственниками другой договор мены. Трудность заключается в том, чтобы найти взаимоподходящие варианты для мены, добиться согласия всех собственников и согласовать доплату, если таковая имеется.

По сравнению с обменом и меной, альтернативная продажа существенно упрощает поиск подходящих вариантов: куда проще оказывается найти покупателя на квартиру, а затем подходящую альтернативную квартиру, увязать условия покупки и продажи и совершить сделку.

Кроме большей вариативности, альтернативная сделка также позволяет провести продажу старой и покупку новой квартиры одновременно, в один день, давая возможность «альтернативщику» не выходить в свободные деньги при продаже своей квартиры. Это особенно важно, потому что большинство альтернативных продавцов бояться транспортировать и даже хранить в банках большие суммы денег, а возможные резкие изменения экономической ситуации и цен на недвижимость пугают их еще больше.

Государственная регистрация договоров купли-продажи продаваемой и покупаемой квартиры происходит независимо друг от друга, кроме случаев, когда в договорах прописана сделка под условием. (О том, что такое сделка под условием, будет отдельная статья, так что не забудьте подписаться на обновления сайта рассылкой, по e-mail или RSS). И хотя формально договора купли-продажи старой и новой квартир друг с другом никак не связаны, процедура их регистрации проходит параллельно друг другу.

Кроме того, при альтернативной сделке сроки юридического (снятие с регистрационного учета по старому адресу и постановка по новому) и физического (фактический переезд) как правило устанавливаются сторонами сделки достаточными, чтобы альтернативщик мог сразу перепрописаться и переехать из старой квартиры в новую минуя промежуточные жилплощади.

Итак, альтернативная сделка нужна, чтобы переехать из одной квартиры в другую, совершив одновременно сделку по продаже старой квартиры и покупке новой, минимизируя при этом риски получения и хранения сделок и неудобства, связанные с переездом и перепропиской. Все эти удобства для «альтернативщика» могут вылиться в дополнительные сложности для других сторон сделки, а уж если в цепочке отчуждения квартир несколько альтернативных квартир, то вероятность доведения такой сделки до логического завершения обратнопропорциональна количеству участников.

Особенности альтернативной продажи.

Итак, мы рассмотрели альтернативную продажу на примере цепочки из двух квартир, для простоты называемых «старая» и «новая». Однако в реальности в цепочке может быть несколько альтернативных квартир или комнат, а также ипотечный кредит у любого из покупателей или необходимость прохождения опеки.

Пример. Моя клиентка А. обратилась ко мне за помощью в продаже двух комнат в коммунальной квартире с целью купить отдельную однокомнатную квартиру. Покупатель на одну из комнат был был с прямыми деньгами , а покупатель второй также оказался «альтернативщиком». Его покупатель использовал ипотечный кредит. Мы выбрали квартиру, в которой доля принадлежала несовершеннолетнему ребенку, что обязало продавца проходить опекунский совет и предоставлять ребенку другое жилье. Сделка прошла через 10 месяцев после начала работы.

Для простоты представления схема сделки представлена на рисунке:

В сделку были вовлечены шесть (!) семей, пять объектов недвижимости, процесс согласовывали четыре риэлтора и один самостоятельный покупатель-ипотечник.

Чем больше участников в альтернативной сделке, тем больше интересов нужно учитывать при подготовке единой сделки. Выпадение хотя бы одного звена из цепочки альтернативных продаж (отказ продавать или покупать, форс-мажор, отказ банка в кредите или органов опеки в выдаче постановления) может свести на нет все договоренности по подготовке сделки. Риск развала сделки один из самых существенных при альтернативной продаже. Сам процесс альтернативной продажи может занять длительный срок от 1 месяца до 1 года в сложных сделках. С увеличением количества участников сделки более громоздкой становится и финансовая схема сделки, движение предоплат за квартиры от звена к звену, усложняется расчет через банковскую ячейку, доступ к сейфу с деньгами, контроль за государственной регистрацией договоров купли-продажи, нарастает нервозность и психологическое давление. Все это объясняет, почему альтернативные квартиры стОят обычно на 5-10% дешевле свободных, а агентское вознаграждение за альтернативную сделку в 1,5-3 раза выше, чем за простую продажу.

Какая альтернатива есть у альтернативной продажи?

Альтернативные сделки – явление обычное для российского рынка недвижимости, тогда как в США такая схема не используется вообще. Развитый институт ипотеки в США позволяет взять кредит для покупки жилья, после чего клиент может спокойно переехать в новый дом и выставить старый на продажу. Деньги от продажи в дальнейшем пойдут на погашение кредита. В России такие схемы продажи применяются редко, в основном из-за гораздо менее выгодных условий кредитования.

Чтобы уйти от альтернативной продажи в некоторых случаях альтернативную сделку разбивают на две простые сделки – продажу и дальнейшую покупку, следующих одна за другой. Это позволяет позиционировать продаваемую квартиру на 5-10% дороже, чем в случае с альтернативой, а также в дальнейшем участвовать в покупке со свободными деньгами и благодаря этому получить бОльший торг. Конечно, разбиение в таком случае связано с определенными неудобствами: как правило, покупатель при простой продаже хочет получить физически и юридически свободную квартиру. Для этого из квартиры нужно выписаться заранее, возможно даже «в воздух» и перевезти личные вещи в другое место. Если такая возможность есть, то на стабильном рынке подобное разбиение может принести выгоду от 10 до 20% от продажной цены. На нестабильном рынке проводить такие манипуляции не стоит, т.к. последовательные сделки будут разорваны по времени минимум в один месяц, и конъюнктура цен может существенно измениться.

14 комментариев к записи “Что такое альтернативная сделка?”

Интересно, что в Украине все немного по-другому происходит: всю цепочку по сделкам все стараются провести в максимально короткие сроки (день-два), а сумма комиссионных от характера продажи не зависит совершенно. При этом наше законодательство разрешает продажу жилплощади с несовершеннолетними только после предоставления нотариусу документа о покупке для первых нового жилья… Такой вот «нюанс» — фактически, сначала покупка, а потом продажа.

В России сама сделка проходит в один день, а вот подготовка может занять очень длительный срок.

Как все сложно! Хорошо еще, если кое-кто из этой цепочки продавцов-покупателей мошенником не окажется, такое тоже бывает

жаль, нет стандартизированных законов для всех стран, легче было бы разобраться во всем этом.

Помогите пожалуйста разобраться с ситуацией.

У моей матери (пенсионерки) имеется квартира в Киеве, доставшаяся по наследству более 3 лет назад.

Я нашел людей из Киева у которых есть квартира в Санкт-Петербурге, доставшаяся в наследство менее 3 лет назад.

Нас полностью устраивают обе квартиры и мы хотим поменяться без доплат. В советские времена такой обмен был возможен, сейчас насколько я понимаю нет.

Каким образом лучше провести сделку что бы обойтись без реальных денег и желательно минимизировать налоги?

Возможно ли оформить дарением?

спасибо за интересный вопрос! мне не доводилось сталкиваться с международной меной квартир и мне не знакомы тонкости законодательства Украины относительно налогообложения. Но я постараюсь выяснить ответ на Ваш вопрос и опубликовать его.

Так как же с налогами при альтернативной сделке?

Была куплена 1-ная квартира в новостройке за 3,5 млн.рублей ( в документах стоимость самой квартиры 2 млн. руб, остальное — услуги застройщика).Получила ключи, оформляю собственность.Хочу продать данную квартиру за 5 млн. руб, затем в течении месяца купить у того же застройщика другую 3-комнатную квартиру за 8 млн руб ( но по документам сама квартира будет стоить 5 млн.руб, остальное — услуги застройщика).

Какие налоги я должна заплатить.На данный момент не работаю. Спасибо заранее за ответ! Очень сложно самой разобраться)) Никакие налоговые вычеты не получала.

Подробности по альтернативной сделке, меня заинтересовали. У меня квартира менее 3 лет в собственности. Хочу продать и сразу купить другую. Налог платить не хочу.

Продала квартиру за 5 млн, а купила за 4,8 млн. Квартира была в собственности менее 3-х лет. С какой суммы налог?

с 200 000 рублей

Здравствуйте, господа! вопрос такой: я- владею квартирой более трел лет ( досталась по наследству), хочу квартиру в другом районе, но та квартира находится в собственности менее 3 лет (досталась тоже по наследству), кто будет платить налог я или кто продает мне данную квартиру? прибыль от сделки максимум 200 тыс

Всем доброго вечера! У меня вопрос)) Я продаю квартиру в Подмосковье , где я и мой 14 летний сын сособственники, встречно покупаю квартиру в Краснодарском крае. Каким образом происходит процедура выписки-прописки и наделения ребенка долей в новой квартире? Что сначала делать, выписываться или прописываться? Знающие люди подскажите, может у кого- то была подобная ситуация. Сколько вообще по времени длится процедура прописки- выписки? Заранее Благодарю. Екатерина.

Обычно сначала происходит прописка по новому месту жительства, а потом документы по почте идут из паспортного стола по новому месту жительства в паспортный стол по старому месту прописки. Процесс этот не быстрый, может занимать до двух месяцев. Кроме того, почта России иногда теряет документы в пути, так что до старого паспортного стола они могут и не дойти.

Возможна также выписка со старого места жительства по заявлению. При таком раскладе Вы получаете в паспорте штамп о снятии с регистрационного учета, а на руки вместе с паспортом листок убытия. При прописке на новое место Вы сдаете паспорт и листок убытия, через некоторое время получаете паспорт с отметкой о регистрации по новому месту. Для выписки-прописки ребенка таким образом потребуется согласие обоих родителей. Кроме того, есть срок, в течение которого Вы должны прописаться по новому месту, иначе Вы будете обязаны оплатить штраф.

http://realty-ask.ru/pokupka/chto-takoe-alternativnaya-sdelka.html

При подборе квартиры в объявлениях часто указывается: «альтернатива». Чем это грозит потенциальному покупателю? И что это такое?

Квартиры на рынке делятся на две основные категории – свободные и с альтернативой. Первые подразумевают под собой чистую продажу за деньги, а вторые — необходимость подобрать собственнику взамен иную недвижимость, т.е. обменять ее.

Статус альтернативной – это серьезный недостаток для покупателя, сделка может затянуться или даже вообще не состояться. После того как покупатель вносит аванс, продавец такой квартиры начинает подбирать себе варианты, и из-за нескромных запросов, например, может так и не найти ему подходящую, и отказаться от сделки. Многолетний опыт работы на рынке независимой оценки недвижимости и квартир в частности показывает, что такие продавцы почти всегда стараются не афишировать того, что им нужна альтернатива и изначально утверждают что продажа чистая. Но можно попытаться их вычислить.

Первое – обязательно напрямую, еще при разговоре по телефону спросить про юридический статус квартиры. Бывает что на прямой вопрос нет прямого ответа, и если началось какое-то виляние, то о чистой продаже и речи быть не может.

Второе – следует очень внимательно изучить объявление. В нем пишут «свободная продажа», «чистая» или что-то еще. Если написано "легкая альтернатива" или "АП", то надо понимать, что в объявлениях о сложностях никогда не пишут.

Третье — при осмотре квартиры нужно обратить внимание на ее обжитость, т.е. пустая она или в ней живут люди. Если живут – то куда переедут при продаже, если есть куда, то почему уже не переезжают? Поэтому нужно сразу ставить условие что квартира будет освобождена еще до сделки. Также следует прогуляться с продавцом до ЕИРЦ, где запросить выписку из домовой книги или единый жилищный документ, где будут указаны все прописанные в квартире граждане. Опять же трудность – куда они денутся после купли-продажи. Если они со слов продавца и планируют куда-то перепрописаться, то это не значит что они это сделают. Хорошо бы это все сделать также до сделки.

Еще одним подтверждением того что квартира альтернативная, является срок, в который продавец готов выйти на сделку. Сегодня сбор всех документов, включая БТИ, составляет 2 недели, а все что дольше – должно навеять на подозрения. Если продавец начинает ссылаться на командировки или болезни, то скорее всего он подыскивает другую квартиру.

И последнее: В договоре купли-продажи следует обязательно прописать условие о передачи квартиры в течение одного дня после регистрации сделки.

Методика оценки

Корректировки

Экспертное мнение:

Недвижимое имущество в руках мошенников.

http://www.ocenka-i.ru/articles/157-alt.html

Успех любого бизнеса зависит от умения общаться с клиентами и потенциальными покупателями. Есть для этого инструмент – активные продажи. Что это – набор методик или системный механизм? Как освоить искусство активных продаж и от чего зависит успех овладения их техниками?

Сущность активных продаж

Активными продажами чаще всего именуется комплексный процесс, связанный с рыночной реализацией товара или услуги: поиск клиента, определение его потребностей, создание привлекательного предложения, проведение переговоров, сделка и последующая коммуникация с клиентом. Основное их отличие от пассивных продаж в том, что последние не подразумевают выход на покупателя – он приходит сам.

Важно, чтобы сотрудник компании, занимающийся вышеописанным циклом взаимодействия с клиентом, понимал специфику своей должности, знал, что такое активные продажи, что это не просто расчетно-кассовая работа, а последовательность обдуманных действий, направленных на рост бизнеса. Важно умение не навязывать, а именно продавать товары и услуги – покупатель должен чувствовать себя прежде всего партнером. Здесь менеджеру понадобится целый набор личных качество – умение договариваться, находить компромиссы, находить общие интересы с клиентом и поддерживать дружеский режим общения.

Тонкое искусство активных продаж

Эксперты полагают, что важнейшие каества менеджера, занимающегося реализацией товаров и услуг, — это освоение методов работы, готовность выявлять, какая техника активных продаж наиболее эффективна, а также выстраивать системную модель их использования. Так, например, успешно задействовав методику, позволившую начать телефонный разговор с клиентом (при которой собеседник соглашается уделить несколько минут для общения с менеджером), нужно суметь заинтересовать покупателя, превратить его из потенциального в реального.

Очень важно при этом, как отмечают эксперты, избежать одной хитрой уловки собеседника. Иногда клиент делает вид, что общение с менеджером ему очень интересно – в основном это происходит, когда такое поведение предписывает корпоративный «код» компании-работодателя, подразумевающий приоритет вежливости. Умение выявить такого покупателя – целое искусство, и можно сказать — отдельная техника активных продаж, обособленный вид профессионального инструментария менеджера.

Как продать услугу?

Бизнес поставляет на рынок либо товары, либо услуги. Специфика взаимодействия с клиентами и потенциальными покупателями при работе с обоими предметами продаж отличается. Многие эксперты считают, что продать услугу гораздо сложнее, так как потрогать, попробовать на вкус, протестировать и просто полюбоваться ею, как товаром, как правило, нельзя. Активные продажи услуг – вид деятельности, который требует специфической профессиональной подготовки. Менеджер, во-первых, должен иметь реальное представление о возможностях своего работодателя и не обещать клиенту того, чего бизнес оказать не может. Во-вторых, продавая услугу, специалист должен заботиться о последующем механизме «сарафанного радио» – то есть добиваться не разового результата работы, а чувствовать дальнейшие перспективы увеличения спроса. В-третьих, менеджер должен уметь как-то компенсировать отмеченные недостатки при обращении с услугами (того факта, что их нельзя «пощупать»).

Лучшая альтернатива – убеждение, грамотное и искусное. Еще один компонент успеха – умение говорить правду, готовность раскрывать подробности о продаваемом товаре или услуге со стороны специалиста, ведущего активные продажи. Что это за бренд, кто его производит, почему такая цена – покупатель должен знать обо всем этом.

Кадры продают все

В процессе роста бизнеса наступает момент, когда в его структуре необходимо новое подразделение – отдел активных продаж. Для руководства важно избрать грамотный путь к формированию этой части компании и, что самое главное – укомплектованию квалифицированным персоналом. Многое зависит от текущих задач, поставленных перед бизнесом, и условий их решения.

К примеру, в ходе анализа ситуации руководство решило – нужно активно привлекать новых клиентов. Соответственно, в штат необходимо подбирать людей, имеющих большой опыт работы с «холодными звонками». Еще вариант – на рынке очень невысокий уровень восприятия бренда. Отсюда задача – акцентировать работу на повторных продажах, чтобы у каждого из клиентов возникла постоянная ассоциация с товарами и услугами фирмы. Главная проблема в формировании штата менеджеров отдела продаж – определение количества специалистов, объема функций и уровня ответственности. Эксперты рекомендуют бизнесменам, с одной стороны, начинать с небольших объемов работы малыми силами, с другой – держать наготове стопку резюме, чтобы, если продажи пойдут, вызвать новых людей.

Профессия — менеджер

Собственно, главное действующее лицо в общении с покупателем – это менеджер. Эксперты выделяют несколько качеств человека, необходимых для соответствия этой должности. Во-первых, менеджер должен обладать мотивацией, которая зависит от отношения к работе, темперамента, умения настраивать себя позитивно. Во-вторых, это широкий спектр личных качеств – зрелость, уверенность в себе, эмоциональная устойчивость, гибкость, умение находить компромиссы и решения в нестандартных случаях, способность договариваться. В-третьих, менеджер должен обладать способностью заинтересовать клиента коммерческим предложением, владеть методиками обхода попыток клиента избежать диалога. Противодействие возражениям – важнейшее в данном ключе профессиональное качество, так как большинство клиентов изначально не склонны начинать общение с незнакомым человеком. Менеджер обязан уметь договариваться о самом главном – цене на продаваемый товар или услугу.

Когда слово «нет» — часть работы

Менеджер, занимающийся активными продажами, это человек, который, пожалуй, чаще, чем люди большинства других профессий, слышит в свой адрес возражения, отрицания и прочие попытки собеседника избежать конструктивного диалога. Умение адекватно воспринимать слово «нет» – важнейшее качество специалиста по продажам. Эксперты рекомендуют начинающим менеджерам, во-первых, относиться к отрицаниям как к части работы, как к норме, а во-вторых – учиться воспринимать подобные явления не слишком буквально. Клиент часто говорит «нет» не потому, что имеет однозначные возражения относительно покупки товара и услуги, иногда это – психологическое явление, отражающее конкретные эмоции человека. Распространены случаи, когда человек, отказавший менеджеру один или несколько раз, впоследствии становится постоянным клиентом фирмы. Важно, отмечают эксперты, избежать автоматического настроя на положительный ответ – это поможет специалисту по продажам избежать психологического дискомфорта в случаях, когда клиент говорит «нет».

Лучший менеджер – это неболтливый «разведчик»

Исключительно важное качество менеджера по активным продажам – это умение задавать вопросы клиенту, «разведывать» профиль его потребностей, выявлять психологические и личностные особенности. Эксперты отмечают, что такой способностью обладает ограниченный процент специалистов, и потому данное умение может стать хорошим конкурентным преимуществом для начинающего «продажника». Искусство правильно задавать правильные вопросы тесно пересекается со способностью избежать озвучивания ненужных фраз.

Поэтому, если менеджер от природы разговорчив – это, безусловно, поможет ему в умении становиться «разведчиком», однако может помешать в построении содержательного, конструктивного диалога с покупателем. Общаясь с клиентом, специалист по продажам должен говорить только по делу, выявляя то, что реально нужно собеседнику, и, что важно – уметь слушать клиента. Важно дать понять покупателю, что вопросы, отнимающие время, задаются не просто так. Покупатель не должен чувствовать себя стесненным, а наоборот, должен видеть, какая польза заложена в таком явлении, как активные продажи. Что это не просто попытка что-то продать, а метод выстраивания взаимовыгодных отношений.

Ученье – свет

Освоение азов активных продаж – это не только практика, но также и теория, усердное изучение различных авторских методик и материалов. В числе популярных в среде российских менеджеров источников – книги (в том числе и в аудиоформате), автор которых – Николай Рысев.

«Активные продажи» — так называются его произведения. Они выпущены в нескольких изданиях, написаны в очень простом и понятном стиле. В них присутствует глубокий анализ нескольких десятков стратегий успешных продаж, ведения переговоров, есть показательные примеры из практики. Эта книга – настоящая находка для специалистов в области торговли самой разной специализации. Читать ее и узнавать много полезного могут продавцы, коммерческие представители, менеджеры, руководители, и даже директора различных отделов.

Саморазвитие – ключ к успеху

Менеджер, сумевший осуществить системный подход к своей профессии, обретает доступ не просто к набору разрозненных методик – в его руках оказывается целая технология активных продаж, которую можно масштабировать во множество сфер. Достижение такого статуса подразумевает прежде всего саморазвитие. Оно заключается в способности и, что самое главное, желании учиться, осваивать что-то новое в продажах.

Если менеджер активных продаж умеет ставить эти явления в приоритет, то это позволит ему не только совершенствовать себя, но также и правильно оценивать изменения в окружающей обстановке, работать с новыми внешними факторами (к примеру, если на конкретный вид товара или услуги упал спрос или целевая группа клиентов по каким-то причинам утратила платежеспособность). Еще одно важное свойство «продажника» – знать свой товар, его объективно сильные и слабые стороны. Клиент должен получать достоверную информацию о приобретаемой продукции или услугах – это важное условие долговременных взаимоотношений между ним и бизнесом.

http://fb.ru/article/144042/aktivnyie-prodaji—chto-eto-nikolay-ryisev-aktivnyie-prodaji-tehnologiya-aktivnyih-prodaj