Снос незаконной постройки

правовое регулирование сноса самовольных построек

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Ввиду последних изменений законодательства снос незаконных построек стал очень актуальным.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. В связи с этим объекты незавершенного строительства также могут признаваться самовольной постройкой. И все же если говорить про снос незаконных построек, то следует обратиться к практике.

В силу п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

При этом данные положения не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В соответствии с нормами гражданского законодательства возведшее самовольную постройку лицо не приобретает на нее право собственности и не вправе ней распоряжаться (продавать, сдавать в аренду и пр.). Такая постройка подлежит сносу, за исключением ряда случаев, построившим ее лицом или за его счет.

Собственник земельного участка, на котором была возведена самовольная постройка, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о сносе самовольной постройки. Таким правом также обладает и владелец земельного участка, иное лицо, чьи права и интересы нарушает сохранение самовольной постройки, а в публичных интересах – прокурор и уполномоченные на то органы.

Кроме того, как разъяснено в пункте 23 выше указанного Постановления, в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Что касается самовольной реконструкции, то суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Согласно ч. 4 ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве» снос строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций включает в себя разборку, демонтаж или разрушение строения, здания или сооружения, указанных в исполнительном документе, либо их отдельных конструкций независимо от типа, назначения и степени завершенности, а также уборку строительного мусора.

Как указал Верховный суд РФ в своем определении от 17.02.2015 г. № 5-КГ14-142 для сноса самовольных построек не является необходимым точное установление площади или технических характеристик этих объектов.

До 01 сентября 2015 г. снос самовольных построек был возможен только по решению суда, на данный момент ситуация поменялась. Изменения, внесенные в статью 222 ГК РФ, также наделяют органы местного самоуправления полномочиями по принятию решения о сносе самовольных построек на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если такой участок расположен:

1. В зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации).

В силу п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к таким зонам относятся охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. На территории общего пользования.

Под территориями общего пользования в силу п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

3. В полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения (электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения).

Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ в течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

Как пример местного регулирования данного вопроса можно привести действия Правительства Москвы по сносу незаконных построек. В целях реализации положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и обеспечения реализации мероприятий по сносу зданий, сооружений и других строений, являющихся самовольными постройками, Правительством Москвы было разработано Постановление Правительства г. Москвы «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» № 829-ПП от 08.12.2015.

На основании п. 3 Постановления объект, обладающий признаками самовольной постройки, включается в Перечень зданий, строений, сооружений, являющихся самовольными постройками, созданных (возведенных) в городе Москве на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке для этих целей, в зонах с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территориях общего пользования либо в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения, подлежащих сносу (далее — перечень).

Перечень зданий, строений и сооружений, являющихся самовольными постройками, созданными (возведенными) в городе Москве на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке для этих целей, приведен в Приложении № 2 к Постановлению правительства Москвы от 08.12.2015 г. № 829-ПП.

Срок сноса определен в зависимости от высоты самовольной постройки и площади занимаемого ей земельного участка. Так, для маленькой постройки высотой менее 500 метров и площадью менее 500 кв. м. срок сноса самовольной постройки составляет 30 дней.

Существовавшая ранее практика сноса незаконных построек только через суд позволяла незаконным владельцам таких построек, оттягивая время, подавая жалобы и апелляции, извлекать выгоду. В настоящее же время оспаривать приходится теперь сам факт сноса. Но если все же данный факт будет оспорен, то из государства можно будет получить компенсацию в размере убытков и упущенной выгоды.

услуги юриста по предотвращению снова незаконных построек

В России возведение самовольных построек нередкое явление. Данные объекты подлежат сносу, а правила такого сноса четко регулируются законодательством РФ. Однако если Вы считаете снос незаконных построек незаконным, то Вы можете обратиться в суд с иском о нарушении своих прав на защиту самовольной постройки. Наша компания, в свою очередь, готова помочь как в досудебном порядке, так и в ходе судебного разбирательства. Если снос вашей постройки был незаконен, мы обязательно отстоим ваши права!

http://www.madroc.ru/snos_nezakonnyh_postroek.php

Самовольная постройка определена законом как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из этого легального определения самовольной постройки следует, что для ее признания достаточно наличия хотя бы одного из трех возможных видов нарушений:

— строительство на земельном участке, не предназначенном для строительства;

— несоблюдение процедуры строительства;

— существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Последствия признания построенного самовольной постройкой существенны:

1) лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее право собственности;

2) распорядительные сделки с этой постройкой ничтожны;

3) самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, либо за его счет;

4) признание построенного объекта самовольной постройкой может являться основанием для привлечения к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию". Данная статья предусматривает штраф до 1 млн. рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток.

Изложенное обосновывает актуальность споров по поводу самовольной постройки, и неудивительно, что в Проекте совместного Постановления Пленума ВС и ВАС РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее — Проект) таким спорам уделен целый раздел. Принятие этого документа способно упорядочить практику применения ст. 222 ГК РФ.

Правовая природа иска о сносе самовольной постройки и применение к нему срока исковой давности

Статья 222 ГК РФ не раскрывает правовой природы иска о сносе самовольной постройке. Является ли он виндикационным, негаторным или вовсе самостоятельным видом иска? От решения этого вопроса зависит, например, применение к этому иску срока исковой давности.

В п. 20 Проекта дано принципиально важное разъяснение: на требования о сносе самовольной постройки исковая давность не распространяется, поскольку этот иск аналогичен требованию об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения, то есть, по сути, является негаторным.

В связи с этим разъяснением возникает вопрос, что следует понимать под оборотом "иск аналогичен требованию об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения"? Означает ли это, что иск о сносе самовольной постройки тождественен негаторному или только схож с ним? Если иск о сносе самовольной постройки только схож с негаторным, то когда нормы о негаторном иске не могут применяться к рассматриваемому иску? На эти вопросы Проект ответа не дает.

Это разъяснение идет вслед магистральному направлению судебной практики, но вопрос о правовой природе иска о сносе самовольной постройки не исчерпывается однозначным ответом.

Требование сноса самовольной постройки — негаторный иск?

Кроме квалификации иска о сносе самовольной постройки как негаторного, в судебной практике имеет место иной взгляд на эту проблему. Он состоит в том, что "право требовать сноса возведенной на земельном участке самовольной постройки в случае признания ее таковой предоставлено только собственнику или иному титульному владельцу земельного участка, на котором она возведена". При этом суды, придерживающиеся данной позиции, понимают под титульным владельцем только обладателя вещного права.

Тем самым, например, арендатор земельного участка правом на иск о сносе самовольной постройки не обладает. В то же время из ст. ст. 304 — 305 ГК РФ следует, что лицо, владеющее имуществом на основании договора, вправе предъявлять негаторный иск. Поэтому можно прийти к выводу, что суды, отказывая арендатору земельного участка в праве на иск о сносе самовольной постройки, не квалифицируют такой иск как негаторный.

Что представляет собой негаторный иск? Это иск об устранении препятствий в осуществлении прав, которые не связаны с лишением владения. Он может быть предъявлен собственником или иным владельцем имущества и предъявляется нарушителю прав собственника (или иного законного владельца), который действует незаконно.

Существо негаторного иска состоит в устранении длящегося правонарушения, которое существует на момент предъявления иска. Поэтому, для его предъявления и удовлетворения необходимо соблюдение трех условий:

1. Наличие у истца законного права (вещного или обязательственного) на земельный участок.

2. Наличие препятствия владению земельным участком, но не связанного с лишением его владения.

3. Данное препятствие должно быть незаконным.

Насколько иск о сносе самовольной постройки соответствует перечисленным условиям? Статья 222 ГК РФ не связывает право на предъявление иска о сносе самовольной постройки с правом истца на земельный участок, на котором находится эта постройка. Кроме того, самовольная постройка может выступать препятствием, не связанным с лишением владения, только если истцом является владелец соседнего земельного участка и данная постройка препятствует его владению.

Тем самым представляется ошибочным отождествление негаторного иска и иска о сносе самовольной постройки.

Следует обратить внимание на то, что в доктрине представлена точка зрения, согласно которой иск о сносе объекта самовольного строительства носит административный характер и поэтому не может быть квалифицирован в качестве негаторного иска.

Требование сноса самовольной постройки — виндикационный иск?

Суды не квалифицируют иск о сносе самовольной постройки негаторным и по той причине, что факт существования самовольной постройки уже нарушает владение земельным участком, на котором постройка расположена, а негаторный иск применяется к нарушениям, не связанным с лишением владения имуществом. Это дает основания рассматривать иск о сносе самовольной постройки виндикационным.

В предмет доказывания этого иска "входят обстоятельства, подтверждающие право собственности (или иной титул) истца на спорный объект, обладающий индивидуально-определенными признаками, утраты истцом обладания вещью, а также факт незаконного владения ответчиком истребуемым имуществом".

Снос самовольной постройки не является "изъятием из чужого незаконного владения", поскольку самовольная постройка не изымается, а уничтожается. Изымается земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, но это не предмет иска о сносе самовольной постройки, что исключает его виндикационный характер.

Тем самым, иск о сносе самовольной постройки имеет свои особенности, отличающие его от негаторного и виндикационного требования, что может привести к спорам в судебной практике при применении указанного разъяснения Проекта.

Иск о сносе самовольной постройки, заявленный в публичных интересах

Большой интерес представляет проблема требования сноса самовольных построек публичными органами в публичных целях. Пункт 20 Проекта указывает, что с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор и уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Вместе с тем права прокурора на участие в арбитражном процессе ограничены ст. 52 АПК РФ и требование о сносе самовольных построек в этой статье не упомянуто. Из этого следует вывод, что прокурор не имеет права заявлять в арбитражный суд требования о сносе самовольной постройки.

В гражданском процессе ситуация несколько иная: ст. 45 ГПК РФ предусматривает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина, если тот по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может обратиться в суд самостоятельно. Если таковых причин нет, то прокурор не вправе обращаться в суд с заявлением о признании и сносе самовольной постройки.

Нельзя не отметить, что в практике судов общей юрисдикции есть примеры обхода ограничений, установленных ст. 45 ГПК РФ: "Требование о сносе самовольной постройки . может заявить не только собственник . но и лицо, заинтересованное в соблюдении градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство" и таким лицом является прокурор (Постановление президиума Нижегородского областного суда от 23.04.2009 по делу N 44-г-21/09).

Аналогично регулирование и в отношении права государственных (муниципальных) органов заявлять требования о сносе самовольных построек.

На настоящий момент отсутствует закон, наделяющий какой-либо орган правом заявления в арбитражный суд требования о сносе самовольной постройки.

Заявления органов, уполномоченных на управление государственным (муниципальным) имуществом, например, Росимуществом, не подпадают под действие данной статьи, поскольку эти органы выступают в процессе в качестве представителей собственника соответствующих земельных участков, на которых возведены самовольные постройки третьими лицами (самовольными застройщиками), что справедливо и для гражданского процесса.

Тем не менее, в случае принятие данного положения Проекта дискуссия на эту тему потеряет свое практическое значение.

Кроме того, Проект указывает, что на требование о сносе самовольной постройки, заявленное в публичных интересах, исковая давность не распространяется, поскольку оно не является требованием о защите нарушенного гражданского права.

Ответчик по иску о сносе самовольной постройки

Проблему надлежащего ответчика по иску о сносе самовольной постройки Проект разрешает исчерпывающим образом:

1. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

2. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, осуществившее самовольную постройку.

3. В случае отчуждения самовольной постройки ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является ее приобретатель.

4. При внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество.

5. В случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — его универсальный правопреемник. При отсутствии правопреемника ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является ее фактический владелец.

6. Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за фактическим владельцем, а за иным лицом, оно должно быть привлечено в качестве соответчика в дело о сносе самовольной постройки.

7. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться к осуществившему самовольную постройку лицу в суд с иском о возмещении убытков.

Влияние государственной регистрации объекта недвижимости на его признание самовольной постройкой

Проблема влияния государственной регистрации объекта недвижимости на его признание самовольной постройкой разрешается Проектом двумя способами:

1) если недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, отвечает признакам самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требований о признании объекта самовольной постройкой и его сносе. Данные требования должны быть предъявлены одновременно;

2) если недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для прекращения записи о праве собственности ответчика на самовольную постройку.

Различие в этих вариантах состоит в том, что в первом случае одновременно постройка признается самовольной и прекращается соответствующая запись в ЕГРП, а во втором прекращение зарегистрированного права на объект недвижимости следует за признанием этого объекта самовольной постройкой.

Решения, предлагаемые Проектом, объяснимы. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. В отношении самовольной постройки не может возникнуть, измениться или прекратиться какое-либо право, поскольку она изъята из гражданского оборота.

Поэтому государственная регистрация права на объект недвижимости не препятствует его признанию самовольной постройкой при условии соблюдения п. 1 ст. 222 ГК РФ. Чему следуют и судебная практика, и Проект.

Самовольная реконструкция

Одной из актуальных проблем применения норм о самовольной постройке является вопрос, на какие объекты распространяются эти нормы, чему Проект уделил достаточное внимание.

Пункт 26 Проекта разъясняет, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются также на отношения, возникшие в результате самовольных реконструкции, перепланировки, переустройства (переоборудования) недвижимого имущества.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного, перепланированного, переустроенного (переоборудованного) недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Проект указывает судам, что самовольные перепланировка и переустройство (переоборудование) жилых помещений регулируются специальными нормами главы 4 Жилищного кодекса РФ.

Из текста ст. 222 ГК РФ следует, что данная статья регулирует отношения о вновь созданном объекте недвижимости и не регулирует отношения самовольной реконструкции. Между тем самовольно реконструированный объект также может отвечать всем трем критериям самовольной постройки.

Например, такая форма реконструкции, как пристройка, осуществляется на участке, прав на который у застройщика может и не быть. Также и достройка нового этажа здания может относиться к настоящей проблеме.

Понятие "реконструкция" раскрыто в Градостроительном кодексе РФ (далее — ГрК РФ). Это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Исходя из этого определения, а также ряда подзаконных актов, например, Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) Госкомархитектуры, следует, что реконструкция является видом строительных работ.

Поэтому при самовольной реконструкции возможно нарушение как земельного законодательства, так и градостроительных, строительных и иных правил.

Судебная практика также исходит из того, что к самовольной реконструкции применимы нормы ст. 222 ГК РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05 было указано, что реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки; изменения архитектурного облика требуют разрешения на строительство, а в случае отсутствия перечисленного применяются нормы о самовольной постройке.

Суды общей юрисдикции применяют ст. 222 ГК РФ к такой форме реконструкции, как пристрой, поскольку он существенно изменяет объект недвижимости. В то же время реконструкция здания после пожара не была признана самовольной, хотя и осуществлялась без каких-либо разрешений, поскольку не повлекла к изменению здания — оно было восстановлено в первоначальном виде.

Тем не менее, несмотря на то что при реконструкции объекта недвижимости возможно выполнение всех условий п. 1 ст. 222 ГК РФ, необходимо признать, что данная статья не регулирует вопросы самовольной реконструкции, поскольку самовольная постройка — это объект, созданный с нарушением, а не измененный с нарушением.

В то же время есть основания применить данные нормы к самовольной реконструкции по аналогии закона, так как самовольное строительство и самовольная реконструкция являются сходными отношениями. Судебная практика идет тем же путем, хотя в большинстве своем суды не мотивируют применение ст. 222 ГК РФ к самовольной реконструкции по ст. 6 ГК РФ.

И Проект пошел последним путем, прямо распространив ст. 222 ГК РФ на отношения по самовольной реконструкции.

Применение ст. 222 ГК РФ к объектам, не являющимся недвижимым имуществом

Пункт 27 Проекта предусматривает, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

В этой ситуации лицо, право которого было нарушено установкой такого объекта (например, временное строение), может обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (негаторным иском).

Из ст. 222 ГК РФ следует, что нормы о самовольной постройке применяют к объектам недвижимости, а иное применение допустимо только по аналогии закона. Более того, суды отказывают в признании объекта самовольной постройкой, если не доказано, что этот объект относится к недвижимому имуществу. Последнее крайне важно для необычных объектов недвижимого имущества, например, площадки с твердым покрытием.

В литературе встречаются и иные точки зрения. Так, например, Н. Щербаков вопрошает: "Что, так называемые временные сооружения из легковозводимых конструкций не могут отвечать всем трем признакам самовольности строительства? Представляется, что могут. В связи с чем есть основания для применения норм о самовольных постройках к объектам, не относящимся к недвижимости по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ)".

Осмелимся не согласиться с этим мнением, поскольку временные строения являются движимым имуществом, а правовой режим движимого и недвижимого имущества различен. В частности, для строительства временных сооружений не требуется выдача разрешения на строительство, что следует из норм ст. 51 и п. 10 ст. 1 ГрК РФ.

Кроме того, недвижимое имущество прочно связано с землей, на что особо обращается внимание статьей 130 и 222 ГК РФ, временные строения такой прочной связью не обладают.

В дальнейшем Проект указывает, что в случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта и его демонтаже.

Пункт 1 названной статьи рассматривает ситуацию так называемого квазиделикта, то есть ситуации, когда деятельность лица еще не причинила вреда, но существует опасность причинения вреда в будущем.

При применении данной нормы к возведению объекта, не являющегося недвижимым имуществом, нельзя не учитывать особенности применения этой статьи ГК РФ, которые сложились к настоящему времени. Данные особенности сводятся к следующему:

— обязанность доказать опасность деятельности лежит на истце;

— истец должен доказать наличие именно деятельности, а не разового факта нарушения права собственности или иного права;

— опасный характер деятельности лица (например, деятельность АЗС) недостаточен для запрещения этой деятельности;

— истец должен доказать, какая именно деятельность может причинить в будущем вред и в чем конкретно он будет выражен, его доводы не должны носить предположительный характер;

— ст. 1065 ГК РФ рассчитана только на деятельность, осуществляемую на опасных производственных объектах;

— здание, при эксплуатации которого нарушены правила пожарной безопасности, представляет угрозу жизни и безопасности людей при возникновении пожара, тем самым создает опасность причинения вреда в будущем.

Необходимо отметить странность выбранного Проектом решения. Снос самовольно установленных объектов, не являющихся недвижимостью, возможен на основании п. 2 ст. 62 ЗК РФ. Согласно этой норме, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, включающей в себя снос незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и устранение других земельных правонарушений. Судебная практика применяет эту норму ко всем объектам вне зависимости от того, относятся они к недвижимому имуществу или нет.

Применение ст. 222 ГК РФ к объекту незавершенного строительства

Пункт 28 Проекта предусматривает, что по смыслу ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, поэтому к ним могут быть применены нормы о самовольных постройках, так как данные нормы не содержат изъятий в отношении этого объекта.

Данное разъяснение констатирует решение проблемы признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой. После того как в ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, признающие объект незавершенного строительства недвижимостью решение этой проблемы почти единообразно: ст. 222 ГК РФ применима к объектам незавершенного строительства.

Впрочем, встречаются и исключения. Решение, выбранное Проектом, нельзя не приветствовать, поскольку оно прямо следует из буквального прочтения статей 130 и 222 ГК РФ.

Наследование самовольной постройки

Пункт 25 Проекта разъясняет, что самовольная постройка не может быть включена в наследственную массу, так как она не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях. Однако это не препятствует наследникам требовать признания права собственности на такую самовольную постройку.

Такие требования могут быть удовлетворены в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных в ст. 222 ГК РФ.

Невозможность наследования самовольной постройки следует из п. 2 ст. 222 ГК РФ, но судебная практика, в отличие от Проекта, отказывает на этом основании наследникам в признании права собственности на самовольные постройки.

Признание права собственности на самовольную постройку

В отношении признания права собственности на самовольную постройку Проект предусматривает следующее:

1) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (или в ином порядке) за правообладателем земельного участка, то есть лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка;

2) ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган, уполномоченный выдавать разрешения на строительство;

По общему правилу разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (п. 4 ст. 51 ГрК РФ).

3) признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям;

4) если застройщик и правообладатель земельного участка не совпадают в одном лице, к участию в деле о признании права собственности на самовольную постройку привлекается застройщик;

5) суд обязан установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности назначает экспертизу;

6) возведение самовольной постройки без необходимых разрешений не является само по себе основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку;

7) суду необходимо установить, предпринимало ли создавшее самовольную постройку лицо меры к получению разрешения на строительство, а также правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения;

8) иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если суд установит, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо предпринимало меры. В этом случае суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли ее сохранение угрозу жизни и здоровью граждан;

9) суд проверяет соблюдение строительных и градостроительных норм и правил по законодательству, действовавшему на момент создания самовольной постройки, поскольку по общему правилу акты законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие;

10) при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Разъяснения, изложенные в Проекте, имеют важное практическое значение, поскольку в судебной практике встречается позиция, согласно которой "право собственности на объект самовольного строительства может быть признано за заинтересованным лицом при наличии совокупности следующих юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке отведен и предоставлен земельный участок; получено разрешение на строительство; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы". То есть если соблюсти перечисленные выше условия, то постройка, на которую требуют признать право собственности по п. 3 ст. 222 ГК РФ, вовсе не является самовольной и если придерживаться данной позиции, то удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку становится практически невозможным.

В контексте приведенных положений Проекта о признании права собственности на самовольную постройку интерес представляют следующие проблемы:

— право арендатора земельного участка требовать признания права собственности на самовольную постройку;

— признание права собственности на самовольную постройку, если истец не получил необходимые для строительства разрешения;

— применение норм о самовольной постройке во времени.

Право арендатора земельного участка требовать признания права собственности на самовольную постройку

Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" внесены изменения в диспозицию п. 3 ст. 222 ГК РФ.

В результате чего с 01.09.2006 возможность признания права собственности на самовольную постройку предоставлено исключительно лицам, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где расположена постройка. Таким образом, возникновение права собственности на самовольную постройку обусловлено наличием вещного права, определенного законом, на земельный участок. Тем самым арендатор лишен права признания за ним права собственности на такую постройку.

Таким образом, законодатель с 01.09.2006 исключил возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, построившим самовольную постройку на чужом земельном участке, на момент его обращения в суд — такой самовольный застройщик не вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

В литературе высказывается точка зрения, что "весь предыдущий массив судебных дел, подавляющее большинство которых было связано с признанием права собственности на самовольную постройку лицом, которое осуществило постройку на чужой земле, утрачивает какое-либо значение".

Тем не менее актуальность этой проблемы не утрачена, поскольку по поводу права арендатора требовать признания за ним права собственности на земельный участок в судебной практике существуют две позиции.

Так, в судебной практике существует позиция, согласно которой "отсутствие в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку нормы Земельного кодекса РФ (ст. ст. 22, 30) позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости".

Более того, эта позиция была поддержана ВС РФ, который в ответе на вопрос: "Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?" указал:

"По смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан".

Право арендатора земельного участка требовать признания за ним права собственности на самовольную постройку объясняется и системным толкованием норм ст. ст. 222 и 263 ГК РФ. Статья 263 ГК РФ предусматривает условия правомерного строительства, среди которых есть право собственника земельного участка разрешить строительство на своем участке другому лицу, в том числе арендатору земельного участка, что дает ему основания, по мнению судов, требовать признания права собственности на построенную им самовольную постройку.

Разумеется, существует и противоположная позиция, которая следует буквальному прочтению п. 3 ст. 222 ГК РФ: арендатор земельного участка не вправе требовать права собственности на самовольную постройку. И в случае принятия Проекта именно данная позиция должна возобладать на практике.

Признание права собственности на самовольную постройку, если истец не предпринял (или предпринял недостаточные) меры по получению необходимых для строительства разрешений

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает только одно ограничение на признание права собственности на самовольную постройку: такое признание невозможно, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Под этим в судебной практике понимается нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Получение необходимых разрешений представляет собой сложную процедуру, однако исходя из текста закона можно сделать вывод, что для признания права собственности на самовольную постройку не требуется представлять суду строительные разрешения, в первую очередь разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ). На данное обстоятельство указывает судебная практика.

Косвенно отсутствие данных разрешений является одной из предпосылок признания указанного права собственности, поскольку, для того чтобы признать право собственности на самовольную постройку, суд должен квалифицировать объект строительства как самовольную постройку, а таковой в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ признается недвижимое имущество, в том числе созданное без получения необходимых строительных разрешений.

Изложенное подтверждает судебная практика. Так, несоблюдение истцом требований ст. 51 ГрК РФ ("Выдача разрешений на строительство") не является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

В результате иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть использован в качестве упрощенного способа приобретения права собственности на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, состоящий в обходе установленных градостроительным законодательством процедур, в том числе получения строительных разрешений, на что прямо указывают суды.

С этой ситуацией столкнулась судебная практика, которая пришла к выводу, что непринятие мер к получению разрешения на строительство является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Суды указывают на то, что признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который может быть применен только при отсутствии возможности получить необходимые для строительства разрешения или в случае лишения истца по независящей от него причине возможности получить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости.

Исключительность данного способа состоит в том, что по общему правилу, установленному п. 2 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не возникает.

Таким образом, сам по себе факт возведения самовольной постройки не является достаточным основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на нее.

Исходя из позиции судов, можно сделать следующий вывод: для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе получения необходимых для этого разрешений.

В этой связи необходимо обратить внимание на Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09 по делу N А63-15083/08-С1-4. Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является предоставление истцом доказательств того, что им были приняты меры к получению необходимых для строительства разрешений (в частности, разрешения на строительство). Если же истец не принял таких мер ни до начала строительства, ни во время него, то удовлетворение указанного иска противоречит положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

Следует обратить внимание на то, что этот вывод из ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ не следует. Указанные нормы в принципе не рассматривают вопрос удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку в зависимости от мер, предпринятых истцом по получению необходимых для строительства разрешений.

Таким образом, с 04.03.2010 (дата опубликования рассматриваемого Постановления на сайте ВАС РФ) позиция высшей судебной инстанции по поводу правомерности признания права собственности на самовольную постройку, если осуществившее ее лицо не приняло мер по получению необходимых для строительства разрешений, определена.

Следует отметить, что если данная позиция Президиума ВАС РФ возобладает в судебной практике, то может возникнуть следующий вопрос: какие действия должен совершить истец, чтобы суд пришел к выводу, что им были приняты достаточные и необходимые меры для соблюдения требований градостроительного законодательства?

Исходя из Постановления Президиума ВАС РФ истец, требуя признать право собственности на самовольную постройку, должен доказать по меньшей мере факт обращения в соответствующий орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Однако остается неясным, будут ли признаны судом действия истца достаточными для признания права собственности на самовольную постройку, если:

— истцу выдали разрешение на строительство, но впоследствии оно было признано судом незаконным;

— истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство, но он не обжаловал его в суде;

— истец не обращался за разрешением на строительство, но получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, несмотря на то что оно не выдается без разрешения на строительство (п. п. 3 и 6 ст. 55 ГрК РФ).

С принятием Проекта ситуация несколько изменится: в иске о признании права собственности на самовольную постройку будет отказано, если истец вообще не предпринимал меры по получению разрешения на строительство. При наличии таких мер иск должен быть удовлетворен, если установлено отсутствие нарушения интересов других лиц и создания угрозы жизни и здоровью граждан (п. 24 Проекта).

В то же время вопрос доказывания принятия указанных мер останется актуальным.

Применение норм о самовольной постройке во времени

Этот вопрос является очень важным для применения ст. 222 ГК РФ, поскольку нормы о самовольной постройке неоднократно изменялись. Отношения по самовольной постройке регулировало и советское законодательство, в первую очередь ст. 109 ГК РСФСР 1964 года. Поэтому, если исходить из того, что к самовольной постройке применяются на момент ее создания, к постройке, созданной до введения в действие части первой ГК РФ, будут применяться нормы ст. 109 ГК РСФСР 1964 года и иные положения советского законодательства.

Соответственно, если исходить из того, что применяются нормы, действующие на момент предъявления иска, то вне зависимости от времени создания спорной постройки применению подлежит действующая редакция ст. 222 ГК РФ.

Судебная практика в этом вопросе различается в зависимости от вида иска: о сносе самовольной постройки и о признании права собственности на нее.

В отношении первого иска практика применяет нормы о самовольной постройке, действовавшие на момент ее создания, в том числе и нормы советского законодательства.

Что касается иска о признании права собственности на самовольную постройку, то практика разделилась.

Первая позиция придерживается того же подхода, что и суды, рассматривающие иски о сносе самовольной постройки: применяются нормы, действовавшие на момент создания постройки.

Однако, как было отмечено выше, право собственности на самовольную постройку не возникает с момента ее создания, оно может возникнуть только на основании решения суда, поэтому момент создания (возведения) этой постройки не имеет значения для признания права собственности не нее. И эта позиция получила большее признание в судебной практике. На основании чего суды делают следующий вывод: при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат нормы, действующие на момент подачи иска.

Проект дает несколько иное разъяснение: при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

http://www.mosuruslugi.ru/articles/349/

Владение земельными участками

Этапы оформления прав на землю

Разработка проектной документации

Порядок подачи искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку

Документы, представляемые для регистрации прав на самовольное строение

"Дачная амнистия"

Признание самовольной перепланировки жилых и нежилых помещений

Снос самовольных строений является способом правовой защиты собственника от неправомерных действий третьих лиц, а также средством наказания нарушителя правопорядка в сфере строительной деятельности путем применения санкции в виде сноса строения.

Решение о сносе самовольных строений принимается в судебном порядке, а также государственным органом, уполномоченным принимать решения о сносе незаконно возведенных строений.

Административные органы для реализации полномочий по сносу незаконно возведенных строений создают уполномоченные комиссии, на которые возлагаются разработка и осуществление комплексных мер, обеспечивающих профилактику и пресечение самовольного строительства в городах, а также принятие решений и определение порядка их исполнения в отношении объектов самовольного строительства.

Комиссия по сносу самовольно возведенных строений создается, как правило, администрацией города и является коллегиальным органом , способствующим осуществлению политики в области градостроительства. Контроль за деятельностью комиссии возлагается на департамент градостроительства и земельных отношений администрации города. Подобные административные комиссии создаются с целью осуществления контроля за использованием земель, находящихся в ведении и собственности органов местного самоуправления, в соответствии с их целевым назначением и недопущения самовольного строительства на территории городов.

В пределах своей компетенции комиссия рассматривает представленные материалы о выявленных самовольных строениях и принимает решения:

о сносе или демонтаже самовольно возведенных объектов и освобождении незаконно занятых под строительство земельных участков;

о возможности сохранения самовольной постройки в установленном законодательными актами РФ порядке, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы юридических и физических лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

о назначении (определении) уполномоченной организации (органа местного самоуправления) для обращения в судебные органы в случаях неисполнения физическим (юридическим) лицом — нарушителем решений комиссии о сносе или демонтаже самовольно возведенных объектов;

о запрещении соответствующим городским организациям рассмотрения и согласования предпроектной и проектной документации по объектам самовольного строительства до решения комиссии.

Кроме того, комиссии также имеют право:

требовать объяснений от должностных лиц, согласовавших самовольную постройку;

запрашивать и получать от физических и юридических лиц различных форм собственности информацию и документацию, подтверждающую право на проведение проектных и строительных работ по рассматриваемому объекту (в первую очередь правоустанавливающих юридических документов, подтверждающих право собственности), договоров аренды, в случае необходимости договоров об установлении порядка пользования земельным участком, планов БТИ этажей и участка, технического заключения лицензионной организации о несущей способности конструкций объекта и других документов, а также пояснений о причинах допущенных нарушений.

в уполномоченные органы предложения о наложении дисциплинарных взысканий на должностных лиц органов местного самоуправления по фактам систематического непринятия ими мер по пресечению строительства, ведущегося с нарушением установленного порядка;

в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, департамент градостроительства и земельных отношений администрации города, департамент муниципальной собственности информацию о фактах самовольного строительства с рекомендациями о недопущении государственной регистрации прав на объект самовольного строительства. В том числе и права собственности на объект незавершенного строительства для приостановки (отказа) оформления имущественных и земельных отношений физическим и юридическим лицам (независимо от форм собственности), допустившим нарушения установленного порядка проведения строительных работ и использования территории;

лицу, осуществившему самовольное строительство, письменное требование о добровольном сносе самовольно возведенного строения и освобождении земельного участка.

органам городской администрации в случае регистрации права собственности и иных прав на объект самовольного строительства обратиться в суд с иском о признании недействительными зарегистрированных прав и (или) сделок с ними; — комитету по земельным отношениям администрации города обратиться в суд с иском об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (об освобождении самовольно занятых земельных участков);

администрациям районов города проведение комплексных проверок по фактам нарушения установленного порядка исполнения строительных работ.

Кроме того, комиссии имеют право:

организовывать комиссионные (в том числе комплексные) проверки объектов самовольного строительства с проведением фото- и видеосъемки и оформлением акта проверки;

регулярно информировать заинтересованные структуры администрации города о фактах самовольного строительства.

Снос самовольно возведенных построек на территории города в случае, когда лицо, осуществившее такую постройку, известно, осуществляется в следующем порядке.

1. Лицам, осуществившим самовольное строительство на территории города, комиссией направляется заказное письмо с уведомлением письменного требования о прекращении строительства и приведении в первоначальное состояние земельного участка в установленный комиссией срок.

2. При необходимости лица, осуществившие самовольное строительство, приглашаются на заседание комиссии. Письменное требование о прекращении строительства и приведении земельного участка в первоначальное состояние таким лицам вручается под роспись на заседании комиссии.

3. При отказе лица осуществить снос самовольно возведенного строения в добровольном порядке в установленный срок снос может осуществляться привлекаемыми техническими средствами и силами.

В числе таких технических средств могут быть использованы средства и силы управления капитального строительства (субъектами могут быть привлечены и иные государственные органы и учреждения) на основании соответствующего решения департамента градостроительства и земельных отношений администрации города. Снос производится в присутствии членов комиссии.

По завершении сноса самовольно возведенного строения составляется акт, подписываемый лицами, присутствующими при сносе.

В акте указываются:

— время и место сноса;

— данные лица, осуществившего самовольное строительство;

— состояние строительного материала, оставшегося после сноса, и его пригодность к дальнейшему использованию.

Строительные материалы, оставшиеся после сноса самовольно возведенного строения и пригодные к дальнейшему использованию, передаются комитету по управлению имуществом администрации города для обеспечения их сохранности. В случае отказа собственника строительных материалов произвести возмещение понесенных администрацией города затрат в связи со сносом самовольного строения и хранением строительных материалов департамент муниципальной собственности администрации города принимает меры к взысканию понесенных администрацией города расходов в судебном порядке.

Лицо, осуществившее самовольное строительство, после возмещения расходов, понесенных администрацией города в связи со сносом самовольного строения и хранением оставшихся после сноса строительных материалов, вправе получить принадлежащие ему строительные материалы.

При невозможности установить лицо, осуществившее самовольное строительство, снос самовольно возведенных строений осуществляется в следующем порядке.

Требование о прекращении строительства и приведении земельного участка в первоначальное состояние либо о сносе самовольно возведенного оконченного строительством объекта в виде надписи, нанесенной специальными средствами, устойчивыми к воздействию окружающей среды, выполняется на самом объекте строительства.

При непринятии мер к добровольному сносу в течение 14 дней с момента нанесения надписи снос самовольно возведенного строения осуществляется на основании распоряжения департамента градостроительства и земельных отношений администрации города силами и средствами управления капитального строительства (субъектами могут быть привлечены и иные государственные органы и учреждения).

Следует отметить, что комиссия создается администрацией города в составе председателя, его заместителей, членов и ответственного секретаря. Повестку заседания комиссии формирует ответственный секретарь по предложениям председателя, его заместителей и членов комиссии с учетом рекомендаций департамента градостроительства и земельных отношений администрации города, органов местного самоуправления города и других организаций.

Заседания комиссии проводятся по мере необходимости, определяемой председателем по докладу ответственного секретаря, но не реже одного раза в квартал. Материалы для рассмотрения на комиссии готовятся и представляются департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города. На заседании комиссии могут быть рассмотрены материалы по выявленным самовольным постройкам, представленные членами комиссии и другими органами и организациями.

Рассылка материалов членам комиссии и заинтересованным лицам осуществляется ответственным секретарем не менее чем за 3 дня до проведения заседания. Члены комиссии и приглашаемые лица оповещаются о дате заседания не позднее чем за 3 дня до его проведения. В заседаниях кроме членов комиссии принимают участие представители отраслевых и функциональных органов власти города, районных администраций, контролирующих органов.

Список приглашаемых лиц формирует ответственный секретарь комиссии. Заседание комиссии правомочно для принятия решений при наличии не менее половины от общего числа ее членов. Решения комиссии принимаются большинством голосов. При равенстве голосов решающим является мнение председательствующего. Решения комиссии оформляются протоколом, который подписывается председательствующим в заседании, ответственным секретарем и утверждается председателем комиссии.

Решения, принимаемые комиссией в соответствии с ее компетенцией, являются обязательными для всех органов исполнительной власти города. Также и для предприятий, организаций и учреждений, действующих в сфере ведения рассматриваемых вопросов, физических и юридических лиц (независимо от форм собственности) в части, их касающейся. По вопросам, требующим решения администрации города, комиссия вносит соответствующие предложения.

Копии протокола заседания после соответствующего оформления и утверждения направляются секретарем членам комиссии, департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города и заинтересованным лицам в течение недели с момента утверждения. Подлинники протоколов заседаний, материалы к ним, стенограммы, а также информация о выполнении решений комиссии хранятся у ответственного секретаря в течение трех лет. Копии решений о сносе вместе с соответствующими материалами направляются в уполномоченные организации (государственные органы) для обращения в судебные органы в случае неисполнения физическими (юридическими) лицами — нарушителями решений комиссии о сносе или демонтаже самовольно возведенных объектов. Контроль выполнения решений комиссии осуществляется председателем и его заместителями, а в части сроков исполнения — ее ответственным секретарем.

Как уже отмечалось, снос самовольных строений производится в порядке ст. 222 ГК РФ .

В соответствии с ч. 2 данной нормы создание самовольного строения порождает следующие правовые последствия.

1. Лицо, создавшее самовольное строение, должно произвести снос самовольной постройки. Таким образом, часть 2 ст. 222 ГК РФ устанавливает категоричную формулировку, соответственно в данном случае снос самовольной постройки должен быть произведен в полном объеме. Хотя закон не устанавливает определенный срок сноса, но четко говорит о том, что если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, в качестве альтернативной меры предусмотрена возможность сноса самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку.

Следующим немаловажным обстоятельством является то, что ГК РФ не устанавливает, кто конкретно принимает решение об использовании альтернативной схемы сноса. В данном случае норма ГК РФ является отсылочной, исходя из которой можно сделать вывод о том, что правом альтернативного сноса обладает субъект права частной собственности на земельный участок.

В данном случае также не стоит забывать и о ст. 14 ГК РФ , которая допускает самозащиту гражданских прав, в соответствии с которой способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Данный вывод основан на ст. 218 ГК РФ , в соответствии с которой необходимо, чтобы для приобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюден закон и иные правовые акты. Исходя из данной нормы права, так как лицу, создавшему самовольное строение, не принадлежит право собственности на нее, соответственно ему не принадлежат и права, составляющие содержание права собственности ( п. 2 ст. 209 ГК РФ ).

Включая разъяснения о том, что лицо, создавшее самовольную постройку, не вправе распоряжаться ей, то есть совершать определенные сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду). Следовательно, лицо, не являющееся собственником, не имеет права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею.

Следует отметить, что данная норма не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Он решается общими правилами ГК о праве собственности.

Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществлен другим лицом за его счет, он вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения ( ст. 301 ГК РФ ).

Для выявления вновь возводимых, а также существующих самовольных построек главами муниципальных образований могут создаваться специальные организации и комиссии. При выявлении самовольной постройки уполномоченными на то органами оформляется соответствующий акт или протокол. Решение о сносе самовольных построек принимается органами и должностными лицами местного самоуправления.

Процедура сноса самовольного строения выглядит следующим образом.

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, заказным письмом с уведомлением предупреждается о необходимости в течение месяца добровольно выполнить решение о сносе самовольной постройки.

2. В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, в течение месяца со дня вручения ему письменного предупреждения не осуществило добровольный снос самовольной постройки, не обратилось в суд для признания за ним права собственности на нее, то ему направляется письменное извещение о дате принудительного сноса самовольной постройки и необходимости личного присутствия при сносе.

3. Принудительный снос самовольной постройки организуется лицами, определяемыми органом, принявшим решение о принудительном сносе. Принудительный снос самовольной постройки производится в присутствии комиссии, состав которой определяется органом, принявшим решение о принудительном сносе.

В случае отсутствия лица, осуществившего самовольную постройку, во время принудительного сноса комиссия составляет акт и опись имущества, полученного в результате сноса, определяет его состояние, а также место, где оно будет храниться, и лицо, на хранение которому оно будет передано.

При невозможности установить лицо, осуществившее самовольную постройку, комиссия наклеивает предупреждения о необходимости добровольного сноса самовольной постройки за месяц до даты принудительного сноса (о чем составляется протокол).

Повторное предупреждение расклеивается непосредственно перед днем принудительного сноса. В случае аварийных ситуаций на коммунальных сетях предупреждение о дате сноса наклеивается на самовольных постройках комиссией в день установления факта аварии. Принудительный снос производится без дополнительного предупреждения.

Принудительный снос самовольной постройки производится за счет лица, осуществившего строительство. В случае отказа лица добровольно выплатить стоимость произведенных работ затраты по сносу и хранению взыскиваются с него в судебном порядке.

В данном разделе следует остановиться на особенностях сноса пристроек и перепланировок. Как было уже отмечено выше, под самовольной постройкой рассматривают не только отдельно стоящие объекты, но и различного рода пристройки и перепланировки.

Действующее законодательство не содержит специальных норм о сносе самовольных строений, и соответственно легализация указанных объектов производится по правилам, установленным для схожих объектов недвижимости, относительно сноса различного рода пристроек и перепланировок определяется по тем же правилам, что и по отдельно стоящим объектам, то есть по ст. 222 ГК РФ .

Как уже отмечалось, единого мнения судов по данному вопросу нет. Кроме того, нет и четких разъяснений высших судебных инстанций. Сложившаяся ситуация привела к тому, что норма ст. 222 ГК РФ стала рассматриваться судами и как средство правовой защиты собственника от неправомерных действий третьих лиц, и как средство наказания нарушителя правопорядка в сфере строительной деятельности путем применения санкции в виде сноса строения.

Соответственно неоднозначное трактование данной нормы приводит к тому, что появляется ряд проблемных вопросов, которые также неоднозначно решаются и в судебном порядке. Также такая ситуация отражается не только на лицах, участвующих в деле, но и на органах, принудительно исполняющих судебные акты.

К таким проблемным вопросам можно отнести порядок поведения истца по иску о сносе самовольной постройки. Судебная практика подобного рода исков утверждает, что иски о сносе самовольного строения могут быть предъявлены лицами, которые считают, что дальнейшее сохранение незаконно возведенного строения нарушает их права. В настоящее время уже сложилась судебная практика, на основании которой суды первой инстанции все-таки не склонны отказывать в удовлетворении исковых требований, мотивируя недоказанность истцом нарушения права сохранения незаконно возведенного строения. Суды основывают свою точку зрения на том, что заявителю достаточно сослаться на формальные нарушения ответчиком порядка получения разрешения на строительство (перепланировку), чтобы суд принял дело к производству.

©2010-2011 Аrchitect4U проектная мастерская (ООО "Архитектура для Вас").

http://www.architect4u.ru/03-arch-pravoteka.html#4