Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома документы

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.

судей Асташова С.В. и Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску администрации муниципального образования г. Краснодар

о сносе самовольной постройки,

по встречному иску Сергеева А.Е. к администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности

по кассационной жалобе представителя администрации муниципального образования город Краснодар — Скляровой Я.В.

на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 26 февраля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 июня 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П., объяснения представителя администрации муниципального образования город Краснодар — Топилиной О.В., поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя Сергеева А.Е. — Хамидовой В.Д., возражавшую против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд с иском к Сергееву А.Е. о сносе самовольно возведенного строения, а именно четвертого, пятого и шестого этажей объекта капитального строительства, возведенного на земельном участке по адресу: г. . сославшись на то, что проведенной проверкой установлено осуществление ответчиком на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке самовольного строительства жилого дома с отступлением от разрешительной документации, с нарушением предельно допустимых параметров разрешенного строительства, установленных для данного земельного участка правилами землепользования и застройки, с нарушением градостроительных норм и правил.

Ответчик иск не признал, предъявил к администрации муниципального образования город Краснодар встречные исковые требованиям о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, указав что данное строение возведено с соблюдением экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных норм и правил, обеспечивающих при эксплуатации объекта безопасные условия для жизни и здоровья граждан, и не нарушает интересы третьих лиц. Также Сергеев А.Е. указал, что другим путем признать право собственности на завершенный строительством объект недвижимости не представляется возможным.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 26 февраля 2014 г. в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар отказано, встречные исковые требования Сергеева А.Е. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 июня 2014 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя администрации муниципального образования город Краснодар — Скляровой Я.В. ставится вопрос об отмене решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 26 февраля 2014 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 июня 2014 г., как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 3 марта 2015 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, отзыв на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм права допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Судом установлено, что Сергеев А.Е. является собственником земельного участка площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу г. . категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома.

В соответствии с этим, департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар 24 декабря 2012 г. Сергееву А.Е. выдано разрешение на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке.

Получив разрешение на строительство Сергеев А.Е. возвел на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке шестиэтажный многоквартирный жилой дом с отступлением от разрешения на строительство в части этажности.

Разрешая спор и отказывая администрации муниципального образования город Краснодар в иске и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что хотя Сергеевым А.Е. получено разрешение на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома, а построен шестиэтажный многоквартирный жилой дом, однако при этом ответчиком соблюдены все необходимые строительные и санитарные нормы и правила, дом не создает угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы.

С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит выводы судебных инстанций сделанными с нарушением требований закона.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 той же статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Частью 3 той же статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном законом порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца за получением разрешения на строительство шестиэтажного многоквартирного жилого дома.

Таким образом, администрация муниципального образования город Краснодар не препятствовала в выдаче разрешения, однако Сергеев А.Е., не обращаясь в администрацию, обратился в суд.

Также необходимо отметить, что в соответствии с приложением 3* СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» для размещения многоквартирного жилого дома минимальная нормативная площадь земельного участка должна быть рассчитана по нормативу 40 кв. м на 1 квартиру без площади застройки.

Судом установлено, что выстроенный Сергеевым А.Е. шестиэтажный жилой дом состоит из 59 квартир, площадь застройки земельного участка составляет 522 кв. м, следовательно, для размещения данного дома требуется земельный участок площадью 2882 кв. м, без учета площади застройки, однако в соответствии с правоудостоверяющим документом площадь земельного участка, расположенного по адресу г. . составляет 1000 кв. м.

Таким образом, площади земельного участка, на котором расположен спорный многоквартирный дом, недостаточно для его эксплуатации.

Данный вывод содержится в экспертном заключении, однако суд никакой оценки ему не дал.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов администрации муниципального образования город Краснодар, в связи с чем решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 26 февраля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 июня 2014 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 26 февраля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 июня 2014 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Обзор документа

Местная администрация обратилась в суд, потребовав от гражданина снести самовольно возведенное строение — часть этажей жилого дома.

В свою очередь, ответчик предъявил встречный иск — потребовал признать его право собственности на данный многоквартирный жилой дом.

Как указал гражданин, спорное строение возведено на его участке с соблюдением целевого назначения этой земли.

Разрешение было получено на строительство трехэтажного многоквартирного дома (а возведены шесть этажей).

Однако объект возведен с соблюдением экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных норм и правил, обеспечивающих при эксплуатации безопасные условия.

Иного способа признать право собственности на завершенный строительством объект нет.

Суды двух инстанций поддержали позицию гражданина.

СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение, пояснив следующее.

По ГК РФ собственник участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своей земле другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении участка.

Также ГК РФ предусматривает возможность признать право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок.

Исходя из ранее сформулированных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство само по себе — не основание для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время нужно установить, предпринимало ли лицо надлежащие меры к легализации, в частности, к получению такого разрешения.

Следовательно, как подчеркнула Коллегия, право собственности на самовольную постройку, возведенную без разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить такие разрешения, но не предприняло мер для этого.

Иначе имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы в неравное положение добросовестного застройщика.

Кроме того, надо учитывать требования СНиП 2.07.01-89.

Так, для размещения многоквартирного дома минимальная нормативная площадь земли должна быть рассчитана по нормативу 40 кв. м на 1 квартиру без площади застройки.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70904122/

Возведение одноэтажного частного дома связано с различными трудностями и не последнее место в этом процессе занимает получение разрешающих документов. Если же говорить о многоквартирном здании, то получить разрешение на его возведение значительно труднее. При этом нужно учитывать, что чем ближе к центральным районам девелоперская компания хочет возвести жилой многоэтажный дом, тем разрешение на строительство многоквартирного дома получить сложнее.

Центральные районы городов, как правило, застроены плотнее, там много архитектурных объектов и зданий, относящихся к историческим ценностям. Поэтому получить разрешающие документы на возведение жилого дома на много квартир сложно. Значительно проще подобрать земельный участок под застройку ближе к окраинам – там и земля дешевле и ценностей исторических и архитектурных нет. Но зачастую в таких районах нет и таких необходимых будущим жителям многоэтажного здания коммуникаций и хорошо развитой транспортной инфраструктуры.

Именно поэтому строительные компании находятся в состоянии выбора, где им найти качественный участок под застройку, чтобы и разрешение на строительство жилого дома получить быстрее и без волокиты и спрос на квартиры был высоким. Чем ближе к центру города будет возведен многоквартирный дом, тем больше на него будет спрос, а значит и квартиры в доме продадутся быстрее и по значительно более высоким ценам.

Разрешение на строительство многоквартирного дома

Земельный вопрос

Любое строительство начинается с земли. Поэтому, прежде всего, необходимо разобраться с тем, каким образом, разрешено использовать земельный участок. Возможность строительства зависит от определенных характеристик участка: категории земель и вида разрешенного использования. Их можно узнать из кадастрового паспорта (плана, выписки) земельного участка.

Со строительством дома на участке, не относящемся к «землям населенных пунктов», могут возникнуть сложности. Если это «земли сельскохозяйственного назначения» можно перевести участок в нужную категорию. Если речь идет о землях особо охраняемых территорий, обороны, связи и иных — разрешение на строительство могут не выдать, а перевод таких земель в другую категорию невозможен.

С назначением (видом разрешенного использования участка) тоже могут возникнуть проблемы. Закон разрешает строить жилой дом на дачном участке или участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (если он расположен в границах населенного пункта), но запрещает делать это на садовом или огородном участке.

Если участок предназначен «для индивидуального жилищного строительства» или «под обслуживание и эксплуатацию жилого дома» — задача упрощается.

Необходимость получения разрешения на строительство

Первым этапом в процессе строительства загородного дома является получение разрешения на строительство. Правовой базой в этом вопросе, является статья 51 Градостроительного кодекса. Разрешение на строительство — это документ, который удостоверяет соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Перед тем как обращаться за получением разрешения на строительство, необходимо понять требуется ли это в Вашем случае.

Сейчас действует Федеральный закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 174-ФЗ о «дачной амнистии». Ее смысл заключается в том, что для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом либо объект, созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства не требуется предоставление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для того чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимо предоставить, в том числе, разрешение на строительство.

В соответствии с «дачной амнистией», для государственной регистрации права собственности нужно предоставить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт индивидуального жилого дома является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта и содержащим его описание. Таким образом, если строительство планируется завершить и подать документы на государственную регистрацию права собственности до 1 марта 2015 года, то зарегистрировать постройку можно без разрешения на строительство.

Нужно также помнить, что вышеуказанное справедливо, если не планируется совершать сделки с недостроенным домом, иначе для регистрации объекта незавершенного строительства необходимо будет разрешение на строительство. Рассматривая необходимость получения Разрешения вне зависимости от регистрации объекта, завершенного строительством, необходимо отметить то, что само по себе разрешение на строительство как документ, дающий застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, необходимо. За осуществление строительных работ без Разрешения законом предусмотрена административная ответственность.

Общий перечень документов

Часть 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ регламентирует перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства.

В общем случае это следующие документы:

  1. Заявление;
  2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  3. Градостроительный план земельного участка;
  4. Материалы, содержащиеся в проектной документации:
  1. Пояснительная записка;
  2. Схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
  3. Схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
  4. Схемы, отображающие архитектурные решения;
  5. Сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
  6. Проект организации строительства объекта капитального строительства;
  7. Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
  • Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 Градостроительного кодекса;
  • Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса);
  • Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
  • Перечень документов для частного застройщика

    Частному застройщику (то есть тому, кто собирается строить жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, высотой не более трех этажей), для получения разрешения нужно всего три документа:

    1. Правоустанавливающий документ на участок (свидетельство о регистрации, постановление о выделении участка или иной документ);
    2. Градостроительный план участка;
    3. Схема планировочной организации.

    Схема планировочной организации представляет собой условную схему расположения будущего дома на участке. Градостроительный план нужно получать в местной администрации. Как правило, там вручают длинный список того, что застройщику нужно собрать и принести для оформления такого плана: технические условия на свет, газ, воду и канализацию, свежую топографическую съемку участка, справку от местного органа по охране культурного наследия, некоторые даже проект дома требуют. Согласно требований нормативных документов ничего этого застройщик собирать не обязан. Ему достаточно лишь написать заявление о выдаче градостроительного плана, все остальные документы будет собирать сама местная администрация. На это указал Верховный Суд РФ.

    Нужно помнить, что Разрешение не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом, за исключением отдельных случаев. Если строится дом, предназначенный для проживания более чем одной семьи (многоквартирный или сблокированный — т.н. «таунхаус») — такая «упрощенная» процедура получения разрешения к нему не относится, застройщику нужно готовить все документы, перечисленные в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

    Согласно ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

    1. Строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
    2. Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
    3. Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
    4. Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

    Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган проверяет, во-первых, наличие всех необходимых документов, приложенных к заявлению; во-вторых, соответствие схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения индивидуального жилого дома требованиям градостроительного плана земельного участка.

    Если все документы имеются, и никаких несоответствий не выявлено в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство такое разрешение, должно быть, выдано заявителю. В противном случае должны выдать мотивированный отказ в выдаче такого разрешения. Причинами отказа в выдаче разрешения на строительство может быть либо представление неполного пакета документов, либо несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

    Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован в суде.

    В соответствие с Градостроительным кодексом выдача разрешения на строительство осуществляется бесплатно. Разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдается на десять лет.

    Перечень документов на строительство