Правила содержания общего имущества в мкд

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в наименование внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491

"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

С изменениями и дополнениями от:

6 мая 2011 г., 3 апреля, 14 мая 2013 г., 26 марта 2014 г., 25 декабря 2015 г., 30 мая, 9 июля, 26 декабря 2016 г., 27 февраля, 9 сентября 2017 г.

ГАРАНТ:

Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием настоящего постановления см. письмо Министерства регионального развития РФ от 12 октября 2006 г. N 9555-РМ107

В соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 1 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

1. Утвердить прилагаемые:

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме;

Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

2. Признать утратившими силу:

постановление Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. N 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 8, ст. 671);

постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 32, ст. 3339).

3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и внесении в нее необходимых изменений, форму указанной инструкции, а также методические рекомендации по ее разработке и применению.

4. Министерству юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.

6. Установить, что действие подпункта "г" пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.

7. Установить, что:

границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.;

границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования определяются красными линиями в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации, а также обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2014 г. N 230 в пункт 8 внесены изменения

8. Установить, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

13 августа 2006 г.

содержания общего имущества в многоквартирном доме

(утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)

С изменениями и дополнениями от:

6 мая 2011 г., 3 апреля, 14 мая 2013 г., 26 марта 2014 г., 25 декабря 2015 г. 30 мая, 9 июля, 26 декабря 2016 г., 27 февраля, 9 сентября 2017 г.

Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество).

I. Определение состава общего имущества

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 27 февраля 2017 г. N 232 в подпункт "а" внесены изменения, применяющиеся со дня начала осуществления региональным оператором деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с соглашением об организации деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенным органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 9 ноября 2011 г. N ГКПИ11-1727, оставленным без изменения Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 17 января 2012 г. N КАС11-789, подпункт "в" пункта 2 настоящих Правил признан не противоречащим действующему законодательству в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 9 июля 2016 г. N 649 в подпункт "д" внесены изменения

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 пункт 2 дополнен подпунктом "е.1", вступающим в силу с 1 января 2017 г.

е.1) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Информация об изменениях:

Пункт 5 изменен с 20 сентября 2017 г. — Постановление Правительства РФ от 9 сентября 2017 г. N 1091

Постановлением Правительства РФ от 14 мая 2013 г. N 410 в пункт 5 внесены изменения

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 30 ноября 2011 г. N ГКПИ11-1787, оставленным без изменения Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 14 февраля 2012 г. N КАС12-25, абзац первый пункта 5 признан не противоречащим действующему законодательству

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 17 июня 2013 г. N АКПИ13-512 абзац второй пункта 5 признан не противоречащим действующему законодательству

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 24 ноября 2009 г. N КАС09-547, пункт 6 в части отнесения находящихся в квартире собственника приборов отопления к общему имуществу многоквартирного дома признан не противоречащим действующему законодательству

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 26 мая 2008 г. N ГКПИ08-1022, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 14 августа 2008 г. N КАС08-397, пункт 7 признан не противоречащим действующему законодательству

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 26 мая 2008 г. N ГКПИ08-1022, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 14 августа 2008 г. N КАС08-397, пункт 8 признан не противоречащим действующему законодательству

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 30 мая 2016 г. N 480 Правила дополнены разделом I.1

I.1. Требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах

В перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, принявшими решение о создании товарищества собственников жилья в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, может включаться общее имущество, в отношении которого принято решение, предусмотренное пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:

б) общее имущество, если такое имущество отвечает какому-либо из следующих требований:

совместное использование общего имущества допускается проектной документацией, в соответствии с которой осуществлено строительство, реконструкция, капитальный ремонт таких домов, или технической документацией на эти дома;

обеспечение работоспособности общего имущества в одном многоквартирном доме из числа таких домов достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом многоквартирном доме из числа указанных домов — для инженерных систем, оборудования, устройств.

II. Требования к содержанию общего имущества

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии,

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 9 июля 2016 г. N 649 в подпункт "в" пункта 10 внесены изменения

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в подпункт "д" внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее — Правила предоставления коммунальных услуг);

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 пункт 10 дополнен подпунктом "ж"

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 подпункт "б" пункта 11 изложен в новой редакции

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 подпункт "в" пункта 11 изложен в новой редакции

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 27 февраля 2017 г. N 232 в подпункт "д" внесены изменения, применяющиеся со дня начала осуществления региональным оператором деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с соглашением об организации деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенным органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 21 ноября 2007 г. N ГКПИ07-985, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 21 февраля 2008 г. N КАС07-764, подпункт "д" пункта 11 настоящих Правил признан не противоречащим действующему законодательству

д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 пункт 11 дополнен подпунктом "д.1"

д.1) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I — IV класса опасности;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 27 февраля 2017 г. N 232 пункт 11 дополнен подпунктом "д.2", применяющимся со дня начала осуществления региональным оператором деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с соглашением об организации деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенным органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами

д.2) содержание мест накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями;

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" — "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 пункт 11 дополнен подпунктом "и"

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 22 июня 2016 г. N АКПИ16-375, оставленным без изменения Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 20 сентября 2016 г. N АПЛ16-403, подпункт "и" пункта 11 признан не противоречащим действующему законодательству

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 пункт 11 дополнен подпунктом "к"

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 22 июня 2016 г. N АКПИ16-375, оставленным без изменения Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 20 сентября 2016 г. N АПЛ16-403, подпункт "к" пункта 11 настоящих Правил признан не противоречащим действующему законодательству

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.);

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 пункт 11 дополнен подпунктом "л", вступающим в силу с 1 января 2017 г.

л) приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг).

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 Правила дополнены пунктом 11.1

11.1. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 12 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпунктах "д.1" и "л" пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно — услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

13. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее — акт осмотра).

15. В состав услуг и работ не входят:

а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

а) собственниками помещений:

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), — в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

путем членства собственников помещений в указанных организациях — в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями — в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 пункт 16 дополнен подпунктом "в", вступающим в силу с 1 января 2017 г.

в) застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) — в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию:

самостоятельно (при осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией);

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 пункт 16 дополнен подпунктом "г", вступающим в силу с 1 января 2017 г.

г) лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче:

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

ГАРАНТ:

См. письмо Министерства регионального развития РФ от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 26 ноября 2012 г. N АКПИ12-1337 пункт 18 признан не противоречащим действующему законодательству

18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

20. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 26 ноября 2012 г. N АКПИ12-1337 пункт 21 признан не противоречащим действующему законодательству

21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

22. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2015 г. N 1434 пункт 24 дополнен подпунктом а.1

а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2015 г. N 1434 в подпункт "б" внесены изменения

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 9 июля 2016 г. N 649 в подпункт "в" внесены изменения

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2015 г. N 1434 пункт 24 дополнен подпунктом в.1

в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

ГАРАНТ:

Действие подпункта "г" распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 25 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

первый экземпляр — товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;

второй экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано), либо лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2015 г. N 1434 пункт 26 дополнен подпунктом д.1

д.1) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2015 г. N 1434 пункт 26 дополнен подпунктом д.2

д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2015 г. N 1434 пункт 26 дополнен подпунктом д.3

д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в наименование раздела внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

III. Несение собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 28 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 5 сентября 2012 г. N АКПИ12-1004 пункт 28 признан не противоречащим действующему законодательству в части, в которой он предусматривает возможность подтверждения факта непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества только в том случае, если организация, оказывающая соответствующие услуги (работы), добросовестно проводит проверку по поступившему в аварийно-диспетчерскую службу заявлению либо сообщает о причине непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества при подаче заявки с отметкой в журнале регистрации

Решением Верховного Суда РФ от 22 ноября 2011 г. N ГКПИ11-1672 пункт 28 признан не противоречащим действующему законодательству

28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 29 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 5 сентября 2012 г. N АКПИ12-1004 пункт 29 признан не противоречащим действующему законодательству в части, в которой он предусматривает возможность подтверждения факта непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества только в том случае, если организация, оказывающая соответствующие услуги (работы), добросовестно проводит проверку по поступившему в аварийно-диспетчерскую службу заявлению либо сообщает о причине непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества при подаче заявки с отметкой в журнале регистрации

29. Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг), обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

С 1 января 2017 г. в указанные расходы также включаются расходы на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг).

При первоначальном включении указанных расходов на оплату коммунальных ресурсов для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 г.

При последующих включениях размер указанных расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. В случае если перечень работ по содержанию общего имущества превышает минимальный перечень, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о включении в плату за содержание жилого помещения расходы на приобретение объема коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с учетом превышения нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов.

30. Содержание общего имущества обеспечивается:

а) собственниками помещений — за счет собственных средств;

б) собственниками жилых помещений — гражданами, имеющими право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, — за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий;

в) собственниками жилых помещений — физическими лицами, получившими (получающими) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, — за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат;

г) собственниками жилых помещений — гражданами, получившими (получающими) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со статьей 160 Жилищного кодекса Российской Федерации компенсаций — за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 31 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

31. При определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 32 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

32. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

При этом в состав указанной платы не включаются расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 33 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 27 января 2015 г. N АКПИ14-1391, оставленным без изменения Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 23 апреля 2015 г. N АПЛ15-141, пункт 33 признан не противоречащим действующему законодательству в части, предусматривающей, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами жилищно-строительного кооператива, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год

Решением Верховного Суда РФ от 26 ноября 2010 г. N ГКПИ10-1256 пункт 33 признан не противоречащим действующему законодательству в части, касающейся обязывания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, не являющихся членами товарищества, оплачивать любые услуги по произвольной цене, в том числе те, в которых они не нуждаются

33. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

В указанный размер платежей и (или) взносов с 1 января 2017 г. также включаются расходы товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 29 настоящих Правил.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 34 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 26 ноября 2012 г. N АКПИ12-1337 пункт 34 признан не противоречащим действующему законодательству

34. В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 35 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 26 ноября 2012 г. N АКПИ12-1337 пункт 35 признан не противоречащим действующему законодательству

Решением Верховного Суда РФ от 5 сентября 2012 г. N АКПИ12-1004 пункт 35 признан не противоречащим действующему законодательству в части, в которой он предусматривает возможность подтверждения факта непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества только в том случае, если организация, оказывающая соответствующие услуги (работы), добросовестно проводит проверку по поступившему в аварийно-диспетчерскую службу заявлению либо сообщает о причине непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества при подаче заявки с отметкой в журнале регистрации

35. Указанные в пунктах 31 — 34 настоящих Правил размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 26 ноября 2012 г. N АКПИ12-1337 пункт 36 признан не противоречащим действующему законодательству

36. В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

37. При принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 38 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

38. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с частью 4 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации несут расходы на содержание общего имущества с учетом внесения платы за содержание жилого помещения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Если размер вносимой нанимателями таких жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 38.1 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

38.1. В случае если собственники помещений в многоквартирном доме до 1 января 2013 г. не обеспечили оснащение такого дома коллективным (общедомовым) прибором учета используемого коммунального ресурса и при этом в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" был установлен коллективный (общедомовой) прибор учета, собственники помещений обязаны оплатить расходы на установку такого прибора учета на основании счетов и в размере, указанных в абзаце втором настоящего пункта, за исключением случаев, когда такие расходы были учтены в составе платы за содержание жилого помещения и (или) в составе установленных для членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.

Счета на оплату расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета с указанием общего размера расходов на установку такого прибора учета и доли расходов на установку такого прибора учета, бремя которых несет собственник помещения, выставляются собственникам помещений организацией, осуществившей в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установку коллективного (общедомового) прибора учета. Доля расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета, бремя которых несет собственник помещения, определяется исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество.

При несогласии с указанным в счете размером расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета и (или) отнесенной на него долей расходов собственник помещения вправе обратиться в организацию, осуществившую установку такого прибора учета и выставившую счет, с разногласиями, а при неурегулировании разногласий вправе обжаловать выставленный счет в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Граждане — собственники помещений в многоквартирном доме производят оплату выставленных счетов в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 Правила дополнены пунктом 38.2

38.2. Собственники помещений вправе принять решение о заключении энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества (далее — энергосервисный договор на общедомовые нужды), с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо о наделении указанных организации, товарищества или кооператива полномочиями по заключению в интересах собственников от своего имени или от имени собственников энергосервисного договора на общедомовые нужды с организацией, оказывающей энергосервисные услуги.

Энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении энергосервисного договора на общедомовые нужды с ресурсоснабжающей организацией или иной организацией, оказывающей энергосервисные услуги.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2014 г. N 230 в пункт 38.3 внесены изменения

38.3. Решение собственников помещений, указанное в пункте 38.2 настоящих Правил, принимается на общем собрании собственников помещений и должно содержать в том числе следующие условия заключения энергосервисного договора на общедомовые нужды:

величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении (уменьшение в сопоставимых условиях объема (количества) потребленных на общедомовые нужды коммунальных ресурсов), которая должна быть обеспечена в результате исполнения энергосервисного договора на общедомовые нужды, и срок, необходимый для достижения такой величины экономии;

цена энергосервисного договора на общедомовые нужды и порядок ее оплаты;

срок действия энергосервисного договора на общедомовые нужды.

Примерные условия энергосервисного договора на общедомовые нужды утверждаются Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по согласованию с Министерством экономического развития Российской Федерации.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 38.4 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

38.4. Оплата цены энергосервисного договора на общедомовые нужды осуществляется отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 Правила дополнены пунктом 38.5

38.5. Цена энергосервисного договора на общедомовые нужды определяется соглашением сторон такого договора.

IV. Контроль за содержанием общего имущества

39. Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 5 сентября 2012 г. N АКПИ12-1004 пункт 40 признан не противоречащим действующему законодательству в части, в которой он предусматривает возможность подтверждения факта непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества только в том случае, если организация, оказывающая соответствующие услуги (работы), добросовестно проводит проверку по поступившему в аварийно-диспетчерскую службу заявлению либо сообщает о причине непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества при подаче заявки с отметкой в журнале регистрации

40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 6 декабря 2011 г. N ГКПИ11-1629, оставленным без изменения Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 31 января 2012 г. N КАС11-833, пункт 41 признан не противоречащим действующему законодательству в части, устанавливающей ответственность собственников помещений за надлежащее содержание общего имущества

41. Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 6 декабря 2011 г. N ГКПИ11-1629, оставленным без изменения Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 31 января 2012 г. N КАС11-833, пункт 42 признан не противоречащим действующему законодательству в части, предусматривающей ответственность за надлежащее содержание общего имущества

42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в наименование внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность

(утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)

С изменениями и дополнениями от:

6 мая 2011 г., 26 декабря 2016 г.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 1 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

1. Настоящие Правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно — услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее — изменение размера платы).

2. Настоящие Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений), являющимися членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

3. Для целей настоящих Правил услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.

4. Для целей настоящих Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.

5. В договоре управления многоквартирным домом, договоре о содержании и ремонте общего имущества, заключаемом с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, договоре с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 настоящих Правил, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 5 сентября 2012 г. N АКПИ12-1004 пункт 6 признан не противоречащим действующему законодательству в части, в которой он предусматривает возможность подтверждения факта непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества только в том случае, если организация, оказывающая соответствующие услуги (работы), добросовестно проводит проверку по поступившему в аварийно-диспетчерскую службу заявлению либо сообщает о причине непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества при подаче заявки с отметкой в журнале регистрации

6. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее — ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 6.1 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

6.1. В случае невыполнения работ по оснащению многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета к установленному решением собственников помещений сроку и включения при этом расходов на установку прибора учета в состав платы за содержание жилого помещения размер платы за содержание жилого помещения, начисленный собственникам помещений, должен быть снижен на сумму, определенную в соответствии с пунктом 10 настоящих Правил.

При снижении размера платы за содержание жилого помещения в указанном случае лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, не вправе требовать от собственников помещений компенсации фактически понесенных им расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета, не обеспеченных в составе платы за содержание жилых помещений.

7. Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее — наниматель), — к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.

8. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

9. Лицо, которому в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.

При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 10 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

10. В случаях, указанных в пункте 6 настоящих Правил, размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание жилого помещения определяется по формуле:

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 11 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

11. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией стоимость отдельных услуг или работ (Py), входящих в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, включаемых в плату за содержание жилого помещения, установленную для нанимателей уполномоченным органом местного самоуправления, отражается в смете, направляемой управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в течение 10 рабочих дней после установления для нанимателей размера платы за содержание жилого помещения.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 12 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

12. Для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения, установленной для нанимателей, управляющая организация использует сведения о стоимости отдельных услуг или работ (Py), содержащиеся в смете, направленной уполномоченным органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 11 настоящих Правил.

13. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо при непосредственном его управлении собственниками помещений изменение размера платы нанимателей осуществляется наймодателем в соответствии с настоящими Правилами.

14. Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498 в пункт 15 внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 5 сентября 2012 г. N АКПИ12-1004 пункт 15 признан не противоречащим действующему законодательству в части, в которой он предусматривает возможность подтверждения факта непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества только в том случае, если организация, оказывающая соответствующие услуги (работы), добросовестно проводит проверку по поступившему в аварийно-диспетчерскую службу заявлению либо сообщает о причине непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества при подаче заявки с отметкой в журнале регистрации

15. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 5 сентября 2012 г. N АКПИ12-1004 пункт 16 признан не противоречащим действующему законодательству в части, в которой он предусматривает возможность подтверждения факта непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества только в том случае, если организация, оказывающая соответствующие услуги (работы), добросовестно проводит проверку по поступившему в аварийно-диспетчерскую службу заявлению либо сообщает о причине непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества при подаче заявки с отметкой в журнале регистрации

16. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Определен примерный перечень объектов, включаемых в состав общего имущества: помещения общего пользования; крыши; ограждающие несущие конструкции; оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок под многоквартирным домом; внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения; внутридомовая система отопления; внутридомовая система электроснабжения; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Закрепляются требования к содержанию общего имущества, порядок осуществления текущего и капитального ремонта, а также источники финансирования расходов на содержание общего имущества.

Собственники помещений обязаны немедленно принять меры к устранению дефектов, которые создают опасность жизни и здоровью граждан, сохранности имущества, что подтверждено предписанием органов, уполномоченных осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Действие правил не распространяется на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме, являющимися членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Размер указанной платы не подлежит изменению в случаях, связанных с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу, а также в случае действия обстоятельств непреодолимой силы.

Государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, обеспечивается без взимания платы с собственников жилых помещений до 1 июля 2008 г.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

Текст постановления опубликован в "Российской газете" от 22 августа 2006 г. N 184, в Собрании законодательства Российской Федерации от 21 августа 2006 г. N 34 ст. 3680

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Постановление Правительства РФ от 9 сентября 2017 г. N 1091

Изменения вступают в силу с 20 сентября 2017 г.

Постановление Правительства РФ от 27 февраля 2017 г. N 232

Изменения вступают в силу по истечении 7 дней после дня официального опубликования названного постановления и применяются со дня начала осуществления региональным оператором деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с соглашением об организации деятельности по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенным органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами

Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. N 1498

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Постановление Правительства РФ от 9 июля 2016 г. N 649

Изменения вступают в силу по истечении 7 дней после дня официального опубликования названного постановления

Постановление Правительства РФ от 30 мая 2016 г. N 480

Изменения вступают в силу по истечении 7 дней после дня официального опубликования названного постановления

Постановление Правительства РФ от 25 декабря 2015 г. N 1434

Изменения вступают в силу по истечении 7 дней после дня официального опубликования названного постановления

Постановление Правительства РФ от 26 марта 2014 г. N 230

Изменения вступают в силу по истечении 7 дней после дня официального опубликования названного постановления

Постановление Правительства РФ от 14 мая 2013 г. N 410

Изменения вступают в силу по истечении 7 дней после дня официального опубликования названного постановления

Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290

Изменения вступают в силу по истечении 7 дней после дня официального опубликования названного постановления

Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354

Изменения вступают в силу по истечении 7 дней после дня официального опубликования названного постановления

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

http://base.garant.ru/12148944/

Внесены изменения в «Правила содержания общего имущества в МКД», утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, а именно:

1. Общее имущество должно содержаться с соблюдением требований законодательства РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

2. Добавлена функция по организации мест для накопления отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов 1-4 класса опасности.

3. Добавлена функция УО «проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, обеспечение установки и ввода в эксплуатацию приборов учета воды, тепла, электроэнергии, газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, обслуживание, поверка).

4. В размер платы за содержание и ремонт жилого помещения также включаются расходы на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах, выставление платежных документов.

5. Введен дополнительный пункт, в котором указано, что собственники вправе принять решение о заключении с управляющей организацией энергосервисного договора на общедомовые нужды, который заключается отдельно от договора управления. Данный договор должен содержать условия:

— по величине экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении, потребленных на общедомовые нужды коммунальных ресурсов, которая должна быть обеспечена в результате исполнения энергосервисного договора;

— цена энергосервисного договора и порядок ее оплаты, которая определяется соглашением сторон такого договора;

— срок действия энергосервисного договора.

Примерные условия энергосервисного договора на общедомовые нужды утверждаются Минрегионом России по согласованию с Минэкономразвитием.

Оплата цены энергосервисного договора на общедомовые нужды осуществляется отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Главная

Восточная городская Дума

Градостроительная документация

Муниципальные программы

Защита населения

Размещение Муниципального заказа

Муниципальные услуги

Полезная информация

Управляющая организация ООО "ВостокДомСервис"

Фотогалерея

Карта сайта

2011-2013 Администрация муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области. Все права защищены.

http://www.vostokuprava.ru/neew/353-soderjanie

В многоквартирном доме объектом совместного управления собственниками помещений является общее имущество в МКД. Законодатель в статье 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) установил признаки общего имущества и привел открытый перечень входящих в состав общего имущества элементов, соответствующих установленным признакам. Правительство РФ в пунктах 2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением от 13.08.2006 г. N 491 (далее — Правила), основываясь на поручении в части 4 статьи 39 ЖК РФ, воспроизвело перечень элементов, входящих в состав общего имущества, несколько расширив его, но также исходя из установленных в части 1 статьи 36 ЖК РФ признаков.

В многоквартирном доме объектом совместного управления собственниками помещений является общее имущество в МКД.

Законодатель в статье 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) установил признаки общего имущества и привел открытый перечень входящих в состав общего имущества элементов, соответствующих установленным признакам. Правительство РФ в пунктах 2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением от 13.08.2006 г. N 491 (далее — Правила), основываясь на поручении в части 4 статьи 39 ЖК РФ, воспроизвело перечень элементов, входящих в состав общего имущества, несколько расширив его, но также исходя из установленных в части 1 статьи 36 ЖК РФ признаков.

Нормативные признаки общего имущества в МКД:

Первый признак означает, что общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности всем без исключения собственникам жилых и нежилых помещений в МКД, в котором не менее чем два индивидуально-определенных помещения принадлежат двум различным собственникам. Это прямо следует из статьи 36 ЖК РФ. Так, указанного в части 1 статьи 36 общего имущества не может быть в МКД, в котором сразу все индивидуально-определенные помещения принадлежат одному лицу на праве единоличной собственности или группе сособственников на праве общей совместной или общей долевой собственности.

Второй признак означает, что как объекты материального мира квартира и общее имущество в МКД юридически разграничены и не могут совпадать.

Третий признак означает, что место нахождения элемента общего имущества за пределами или внутри помещений в МКД или вне МКД не имеет решающего юридического значения.

Исходя из грамматического толкования, это относится в первую очередь к механическому, электрическому, санитарно-техническому и иному оборудованию (например, стояк внутридомовой инженерной системы, расположенный в квартире, тепловой пункт на один МКД, расположенный вне МКД). Земельный участок, на котором расположен МКД, естественно, расположен вне МКД и входит в состав общего имущества в МКД, если в отношении него произведен государственный кадастровый учет (статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Четвертый признак означает, что каждый конкретный элемент общего имущества в МКД должен служить для обслуживания нескольких индивидуально определенных помещений в данном МКД (обеспечивать доступ в помещение — тамбур, лестница, холл; обеспечивать доставку воды, газа, тепловой и электрической энергии — внутридомовые инженерные системы; защищать от воздействия внешней среды, как то дождя, снега, ветра, низкой или высокой температуры наружного воздуха, — ограждающие несущие и ненесущие конструкции и т. п.). Это главный качественный, обязательный (квалифицирующий) признак общего имущества в МКД. Нельзя считать наличие такого признака a priori установленным для всех элементов общего имущества в МКД, прямо перечисленных в части 1 статьи 36 ЖК РФ. Лицам, указанным в пункте 1 Правил, необходимо устанавливать наличие или отсутствие этого оценочного признака исходя из конструктивных и технических особенностей МКД.

При определении этого основанного признака на практике нередко возникают разногласия заинтересованных лиц.*(1) Имеют место расхождения в подходах и у судов. Так, в одном судебном акте указывается, что сам по себе факт нахождения помещений в подвале МКД, в отсутствие у них признаков общего имущества, которые определены положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, «не исключает возможность возникновения в отношении этих помещений права индивидуальной собственности»*(2) , а в другом судебном акте того же суда указывается, что подвальные и иные помещения МКД, не являющиеся частями квартир и отвечающие признакам общего имущества, предназначенного для обслуживания и эксплуатации МКД, «в силу прямого указания закона относятся к имуществу, право общей долевой собственности на которое в силу статей 289, 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ принадлежит собственникам квартир в МКД»*(3) . На практике в отдельных случаях, для того чтобы квалифицировать имущество по четвертому признаку, приходится назначать строительно-техническую экспертизу, при которой эксперту ставятся, например, такие вопросы: предназначены ли для обслуживания более одного помещения в данном МКД обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, расположенные в (конкретной) квартире, как осуществляется обслуживание более одного помещения в данном МКД обогревающими элементами, расположенными в такой квартире. Ответы на эти вопросы эксперт должен давать исходя из технических особенностей взаимодействия обогревающих элементов в отдельной квартире с другими помещениями в данном доме.

Признаки общего имущества нельзя смешивать с установленным ЖК РФ вещно-правовым режимом общего имущества, в частности: невозможностью выдела в натуре и отчуждения доли в праве на общее имущество отдельно от индивидуально-определенного помещения (пункты 1 и 2 части 4 статьи 37); возникновением права собственности на долю в праве на общее имущество одновременно с возникновением права собственности на индивидуально определенное жилое и нежилое помещение в МКД (статья 38); следованием доли в праве на общее имущество судьбе отчуждаемого помещения (часть 2 статьи 37).

Существуют проблемы и с отнесением обогревающих элементов внутридомовой системы отопления к общему имуществу в МКД.

Д. И.В., Д.С. обратились в Верховный Суд РФ с заявлением, в котором просят признать пункт 6 Правил недействующим в части отнесения находящихся в квартире собственника приборов отопления к общему имуществу многоквартирного дома. Заявители указали, что Правила в оспариваемой части противоречат пункту 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности в числе других механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения. По мнению заявителей, расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, в связи с чем не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Заявители пояснили, что Правила в оспариваемой части ограничивают право собственника (потребителя) совершить распорядительные действия по отказу от собственности, по одностороннему расторжению договора электроснабжения в порядке статей 546 и 782 ГК РФ, а также право потребителя на односторонний отказ от исполнения договора оказания услуг, гарантированного статьей 32 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Правительство РФ требование заявителей не признало, ссылаясь на то, что содержание пункта 6 Правил следует рассматривать во взаимосвязи с подпунктом «д» пункта 2 и пунктом 5 Правил, из которых следует, что приборы отопления в жилом помещении собственника не относятся к общему имуществу собственников в МКД.

Верховный Суд РФ 22 сентября 2009 года принял решение N ГКПИ09-725 об отказе Д.И., Д.С. в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 6 Правил. *(4) Несмотря на то что Верховный Суд РФ установил, что «оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу», в нем указывается, что «системное толкование пункта 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома». Решение было обжаловано в Кассационную коллегию Верховного Суда РФ, определением которой от 24.11.2009 г. N КАС09-547 решение Верховного Суда РФ от 22.09.2009 г. N ГКПИ09-725 оставлено без изменения, а кассационная жалоба Д.С. В. — без удовлетворения. *(5)

Позиция автора ни с одной из приведенных выше позиций полностью не совпадает. Представляется, что заявители правильно прочитали норму пункта 6 Правил, не согласились с ней, но не имели оснований полагать, что эта норма противоречит пункту 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ. По мнению автора, позиция представителей Правительства РФ искажает смысл пункта 6 Правил. Есть основания полагать, что, принимая правильное решение об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 6 Правил, Верховный Суд РФ, тем не менее, привел неточное толкование нормы пункта 6 Правил, которое может оказать серьезное влияние на дальнейшую практику применения статьи 36 ЖК РФ и Правил в отношении системы отопления в МКД. Если федеральные суды общей юрисдикции, федеральные арбитражные суды и мировые судьи воспримут такую логику, то это может оказать серьезное влияние на практику работы управляющих организаций, ТСЖ (ЖСК), а также собственников помещений в МКД.

Принимая судебное решение, суд всегда дает свое толкование нормы права. Без уяснения и разъяснения смысла, вложенного законодателем или органами исполнительной государственной власти в гражданскоправовые нормы, невозможно их применение судом. Это прецедентное толкование. С учетом толкования Верховным Судом РФ рассматриваемой нормы будут приниматься решения судами нижестоящих инстанций. Соответственно, эту позицию будут учитывать на практике управляющие организации, ТСЖ (ЖСК) и собственники помещений в МКД. Рассматриваемый вопрос представляется принципиально важным для правильного понимания гражданско-правового института общего имущества в МКД. От ответа на вопрос, входят нормативно или не входят расположенные в квартирах приборы отопления в состав общего имущества в МКД, зависит:

Суд не согласился с утверждением заявителей о противоречии пункта 6 Правил пункту 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ. Основываясь на нормах пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Верховный Суд РФ сделал важный вывод о том, что оборудование, находящееся в МКД, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Суд указал, что в подпункте «д» пункта 2 Правил воспроизведена норма ЖК РФ о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Далее Верховный Суд РФ приводит норму пункта 5 Правил, которая «закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях». Если уяснить смысл нормы с точки зрения правил грамматики и синтаксиса русского языка, то можно выяснить ее буквальный смысл. При буквальном толковании пункта 5 Правил в точном соответствии с его текстом эта норма не имеет никакого отношения к системе отопления, она в нем просто не упоминается. Определению элементного состава системы отопления, входящей в состав общего имущества в МКД, посвящен самостоятельный пункт 6 Правил. Такого грамматического толкования сделано не было.

Верховным Судом РФ не учтено то, что согласно нормам Правил у системы отопления в МКД, входящей в состав общего имущества в МКД, есть только внешняя граница (пункт 8), а внутренней границы нет (в отличие от, например, внутренней границы по регулировочным или запорным кранам на ответвлениях от стояков в системах холодного и горячего водоснабжения по пункту 5). Почему Верховный Суд РФ не задался вопросом, отчего Правительство РФ определило состав системы отопления, как элемента общего имущества в МКД, отдельно от определения состава внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения? Неодинаковые формулировки пункта 5 и пункта 6 в отношении определения внутренней границы общего имущества в МКД — это не упущение, не дефект, не ошибка, а намеренно установленное различие, вытекающее из технологических различий назначения и использования систем водо-, газо-, электроснабжения от системы отопления. Это подтверждается официальными разъяснениями*(6), которые Министерство регионального развития РФ изложило в письме от 4.09.2007 г. N 16273-СК /07 «О составе общего имущества в многоквартирном доме», в котором Минрегион РФ указал, что «в соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Исходя из изложенного, обогревающего элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома».

Но Верховный Суд РФ делает безосновательный вывод о том, что «следовательно, по смыслу пункта 6 Правил во взаимосвязи с подпунктом «д» пункта 2 и пунктом 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.)». Это и есть квалификация имущества в зависимости от соответствия обязательному признаку предназначения имущества для обслуживания более одного помещения в конкретном МКД. Как будет представлено ниже, с такой квалификацией Верховного Суда РФ нельзя согласиться. Такое ограничительное толкование Верховного Суда РФ, в результате которого действительный смысл нормы формально уже, чем ее словесное выражение, не следует из норм Правил.

Пунктом 6 Правил предусмотрено, что в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД, включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Никаких уточнений или изъятий, ни в пункте 6, ни в других пунктах Правил в отношении обогревающих элементов не сделано, отсутствуют какие-либо оговорки относительно того, что в пункте 6 Правил речь идет не обо всех, а о части обогревающих элементов. Поэтому понимание пункта 6 Правил, при котором в нем имеются в виду все обогревающие элементы системы отопления в МКД, в том числе во всех жилых и нежилых помещениях в доме, нельзя считать расширительным толкованием, при котором действительный смысл правовой нормы шире, чем ее словесное выражение. Поэтому толкование Верховным Судом РФ оспариваемого пункта 6 Правил «во взаимосвязи с…пунктом 5 Правил» представляется некорректным. В данном случае аналогия содержательно не уместна.

Утверждение Верховного Суда РФ о том, что «находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру», является следствием неверного исследования оспариваемой нормы с помощью логического толкования. Главное потребительское назначение приборов отопления — это, конечно, поддержание температуры в помещении, в котором они установлены. Но суд не учитывает, что радиаторы (приборы отопления) влияют на температуру в смежных помещениях (сбоку, сверху, снизу) в том же доме. Это влияние есть всегда, поскольку стены и перекрытия имеют определенную теплопроводность.

Практикам хорошо известны случаи, когда отдельные потребители отключают свои радиаторы регулировочными кранами и имеют после этого в своем жилом помещении нормальную, комфортную температуру воздуха благодаря излучению теплоты от стен пола и потолка смежных жилых помещений. Поэтому утверждение суда, что «находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления…обслуживают только одну квартиру», не соответствует действительности. Для оценки влияния обогревающих элементов на обслуживание более одного помещения в данном доме требуются специальные знания в области теплотехники. Но Верховный Суд РФ оценил это влияние по принципу: раз обогревающие элементы расположены в конкретной квартире, то эти обогревающие элементы отапливают только конкретную квартиру. Это представляется необоснованным.

Необходимо отметить, что приборы отопления нередко служат не только для обогрева какого-либо помещения, но и для транзита теплоносителя по системе отопления дома в другие помещения дома. Если сравнить обогревающие элементы с другими объектами потребления коммунальных ресурсов, то можно заметить, что такие ресурсопринимающие устройства, как газовая плита, газовый водонагреватель, телевизор, лампочки накаливания, смесители для кухни, ванной и душа являются оконечными устройствами*(7) в значении конечные, концевые; терминальные, завершающие. А обогревающие элементы, как при вертикальной, так и при горизонтальной однотрубной разводке используются для транзита теплоносителя.*(8) В наиболее распространенном в России случае наличия в доме вертикальной системы отопления теплоноситель поступает из подающего трубопровода по стоякам во все обогревающие элементы и транзитом идет в эти же стояки. Только после прохождения через все обогревающие элементы, присоединенные к конкретному стояку, теплоноситель поступает в обратный трубопровод (см. рис.). То есть обогревающие элементы не являются оконечными устройствами. Наличие или отсутствие регулирующих устройств, позволяющих уменьшать поток теплоносителя, циркулирующий через обогревающие элементы, или совсем перекрывать его, не изменяют транзитные свойства таких элементов, что свидетельствует о том, что расположенные в одном помещении в МКД обогревающие элементы обслуживают и другие помещении в этом МКД.

Рис. Принципиальная схема закрытой однотрубной системы отопления МКД

Но обогревающие элементы не используются для транзита теплоносителя к обогревающим элементам в другом помещении в МКД при двухтрубной (в том числе горизонтальной) системе отопления. Несмотря на отсутствие этого факультативного признака при наличии в МКД двухтрубной (в том числе горизонтальной) системы отопления, обогревающие элементы все равно отвечают главному обязательному признаку общего имущества: они влияют на нагрев стен и перекрытий с несколькими другими смежными помещениями в МКД и используются в том числе для повышения температуры в таких помещениях.

По мнению заявителей, Правила в оспариваемой части ограничивают их право как собственников (потребителей)) совершить распорядительные действия по отказу от собственности, по одностороннему расторжению договора электроснабжения в порядке статей 546 и 782 ГК РФ, а также право потребителя на односторонний отказ от исполнения договора оказания услуг, гарантированного статьей 32 Закона РФ «О защите прав потребителей». Реагируя на это, Верховный Суд РФ, утверждая, что находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы) обслуживают только одну квартиру, делает вывод, что обогревающие элементы могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 ЖК РФ). Этим подход вызывает сомнения.

Нормативно переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 ЖК РФ). Критерием необходимости применения процедур главы 4 ЖК РФ по переустройству жилого помещения является необходимость «внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

Оформление технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям, является составной частью государственного технического учета жилищного фонда (часть 5 статьи 19 ЖК РФ). Определение порядка государственного учета жилищных фондов и условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений является исключительным полномочием органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (пункты 1 и 10 части 1 статьи 12 ЖК РФ).

Положение об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства утверждено постановлением Правительства РФ от 4.12.2000 г. N 921. Но согласно пункту 3.16 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4.08.1998 г. N 37, «трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п. , а также радиаторы центрального отопления на поэтажных планах не показываются». Федеральные, региональные и муниципальные правовые акты в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» по вопросам регулирования порядка государственного учета жилищных фондов применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Федеральному закону N 189-ФЗ. То есть если исходить из того, что находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы) обслуживают только одну квартиру и не являются элементами общего имущества в МКД, то при демонтаже собственником обогревающих элементов нет необходимости применения процедур главы 4 ЖК РФ по переустройству жилого помещения.

В Градостроительном кодексе РФ (пункт 14 статьи 1) под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. То есть приводящие к изменению параметров системы отопления (среднегодовой, среднемесячной, часовой, пиковой тепловой нагрузки) действия являются реконструкцией. Если исходить из того, что обогревающие элементы во всех помещениях в МКД входят в состав общего имущества, то для увеличения количества секций на них или для демонтажа таких элементов необходимо выполнить требования Градостроительного кодекса РФ: подготовка проекта реконструкции системы отопления, его согласование, получение разрешения на реконструкцию системы отопления, ввод МКД в эксплуатацию. Решение в отношении реконструкции МКД в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принимается общим собранием собственников помещений в МКД. Это еще один аргумент в пользу того, что обогревающие элементы являются составной частью общего имущества в МКД, в отношении которого решения принимаются общим собранием собственников помещений. Но Верховный Суд РФ, необоснованно разрешая собственникам демонтировать обогревающие элементы «после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 ЖК РФ)», фактически осуществляет правовое регулирование (которое не входит в его полномочия) и исключает возможность применять процедуры реконструкции, установленные Градостроительным кодексом РФ.

Кроме того, фактический теплогидравлический режим системы отопления МКД при установке не предусмотренных проектом МКД дополнительных секций будет отличаться от расчетного режима. При этом изменяются геометрические, гидравлические и тепловые характеристики системы отопления. Соответственно, повышается количество потребленной тепловой энергии в помещении, подвергнутом переоборудованию. Если такое повышение потребления тепловой энергии не сопровождается изменением параметров ограничительной дроссельной диафрагмы (дроссельной шайбы), то потребление тепла соседями будет уменьшено, а если такие параметры ограничительной диафрагмы будут изменены, то это приведет к повышению потребления тепловой энергии в данном МКД. То есть в результате система отопления будет разрегулирована и качество отопления в МКД ухудшится.

Судебная практика отнесения обогревающих элементов к общему имуществу в МКД в настоящее время неоднородна.

Пример 1. В ходе проверки по жалобе региональная государственная жилищная инспекция установила, что в помещениях квартиры обогревающие элементы находятся в неудовлетворительном состоянии. Инспекция составила акт, направила управляющей организации предписание о замене обогревающих элементов во всех помещениях квартиры, составила протокол об административном правонарушении и вынесла постановление о назначении управляющей организации административного наказания по статье 7.22 КоАП РФ в виде штрафа. Управляющая организация оспорила это постановление в арбитражный суд. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявление, указав на отсутствие события административного правонарушения. Суд кассационной инстанции решения судов первой и апелляционной инстанций оставил без изменения, а кассационную жалобу государственной жилищной инспекции — без удовлетворения. При этом суд кассационной инстанции в своем решении*(9) указал, что суды первой и апелляционной инстанций обоснованно установили, что обогревающие элементы в квартирах не относятся к общему имуществу МКД, поскольку обслуживают только одну квартиру. Такой подход достаточно типичен, но представляется необоснованным.

Пример 2. В своем решении*(10) суд кассационной инстанции указал, что суд апелляционной инстанции правомерно указал, что договором стороны определили состав общего имущества в МКД, в отношении которого осуществляется управление, и данный состав полностью отвечает требованиям части 1 статьи 36 ЖК РФ и пункта 2 Правил. Такой подход обоснован тем, что в прилагаемом к договору управления МКД акте разграничения ответственности за внутриквартирное оборудование указано, что разграничение ответственности проводилось только в отношении имущества, находящегося внутри помещений собственников, а не всего дома. Далее в решении суда кассационной инстанции указано, что «поскольку отопительные приборы, находящиеся в помещении собственника, обслуживают только одну квартиру, ответственность за них правомерно отнесена на собственника квартиры, а ответственность за стояки внутридомовой системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещениях собственников, но обслуживающие не одно, а несколько помещений, правомерно отнесена» на управляющую организацию. В результате суд кассационной инстанции определил, что суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии состава административного правонарушения, вменяемого управляющей организации, а следовательно, и о незаконности привлечения ее к ответственности.

Для того чтобы в рассматриваемых примерах 1 и 2 сделать вывод о наличии или отсутствии события административного правонарушения, суду необходимо выяснить возложена ли договором управления МКД собственниками помещений на управляющую организацию обязанность по содержанию и ремонту системы отопления МКД, являющейся в соответствии с пунктом 6 Правил составной частью общего имущества в МКД. Если такие обязательства у управляющей организации есть и они не выполнены по ее вине, то следует делать вывод о том, что событие административного правонарушения имеется. И только в случае если собственники помещений в МКД на своем общем собрании не вменили управляющей организации обязанность по содержанию и ремонту системы отопления МКД, не предусмотрели плату за такие работы, несмотря на предложения управляющей организации, то следует делать вывод об отсутствии события административного правонарушения. Даже в случае когда собственники помещений и управляющая организация ошибочно не включили в состав общего имущества в МКД обогревающие элементы (пример 2), в соответствии с пунктом 1 Правил органы государственной власти*(11) наделены правом определять состав общего имущества в целях контроля за содержанием общего имущества в конкретном МКД.

Существуют известные автору случаи, когда на правомерные требования собственника помещения в МКД к ТСЖ о принятии мер по обеспечению в его квартире нормативной температуры воздуха председатель ТСЖ привел в обоснование своего отказа доводы, тождественные изложенным в решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 г. N ГКПИ09-725. Собственнику было предложено устранять недостаток своими силами на том основании, что обогревающие элементы в его квартире не являются общим имуществом в МКД. Подобная неправомерная практика может получить широкое распространение. Она облегчит жизнь руководителей ТСЖ, жилищных кооперативов и управляющих организаций, но приведет к существенному снижению качественного уровня обслуживания граждан.

Пример 3. Решением арбитражного суда кассационной инстанции был признан правильным вывод суда первой инстанции о правомерности привлечения общества к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.22 Кодекса.*(12) Такое решение было принято судом на основании вывода: «таким образом,… радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель…являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру…, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество». Арбитражный суд кассационной инстанции постановил, что решение арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, а решение арбитражного суда первой инстанции — оставлению в силе. Представляется, что в данном примере суды кассационной инстанции и первой инстанций дали правильную оценку относительно вхождения обогревающих элементов во всех помещениях в МКД в состав общего имущества в МКД.

В рассматриваемом решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 г. N ГКПИ09-725 указано, что заявители при обосновании своих нарушенных прав ссылались на статьи 546 и 782 ГК РФ и статью 32 Закона РФ «О защите прав потребителей». При этом необходимо учитывать, что действие указанной выше нормы части 1 статьи 4 Федерального закона N 189-ФЗ в равной мере касается и норм ГК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей». То есть нормы ЖК РФ имеют приоритет над указанными нормами ГК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей». Помимо этого, согласно пункту 4 статьи 539 ГК РФ «к отношениям по договору снабжения электрической энергией правила настоящего параграфа применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное». С учетом нормы части 1 статьи 4 Федерального закона N 189-ФЗ договор, содержащий условия предоставления коммунальных услуг, не может быть расторгнут в одностороннем порядке на основании пункта 1 статьи 546 ГК РФ без учета регулирования специальными нормами ЖК РФ. Так, например, в соответствии со статьей 162 ЖК РФ коммунальные услуги предоставляет управляющая организация (часть 2), а условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД (часть 4), т.е. не может быть ситуации, при которой перед собственниками одних помещений управляющей организацией отвечает за предоставление коммунальных услуг, а перед собственниками других — не отвечает; договор управления МКД заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в МКД (часть 1), т.е. для того чтобы исключить из договора управления МКД ответственность управляющей организацией за одну коммунальную услугу (отопление), согласно ЖК РФ необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД; договор управления МКД может быть расторгнут в одностороннем порядке тоже на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД в случаях, предусмотренных специальными нормами (части 8.1 и 8.2). Указываемые заявителями нормы статьи 782 ГК РФ не могут применяться в отношении отопления, так как коммунальная услуга отопления согласно части 4 статьи 154 ЖК РФ является теплоснабжением (т. е. разновидностью ресурсоснабжения со своим специальным регулированием), а не возмездным оказанием услуг. Отопление — это продажа определенного по показаниям приборов учета или по нормативам потребления количества тепловой энергии, а не деятельность, которая не имеет материального результата. Верховный Суд РФ в рассматриваемых решениях не дал правовой оценки данным правовым аргументам заявителей.

Выше уже было сказано, что одного вывода о том, что обогревающие элементы входят в состав общего имущества в МКД, недостаточно для того, чтобы делать выводы о наличии или отсутствии состава административного правонарушения, вменяемого управляющей организации.

Но если суды воспримут позицию Верховного Суда РФ, высказанную в решении от 22.09.2009 г. N ГКПИ09-725, то, помимо указанных выше последствий, это будет означать, что:

В настоящее время граждане нередко имеют в собственности несколько квартир, приобретая квартиры в новых домах, они часто долго проживают по прежнему месту жительства. В случае невключения обогревающих элементов в состав общего имущества в МКД собственники помещений приобретают право полного отключения «своих» обогревающих элементов в принадлежащем им помещении (так же просто, как отключение телевизора). При этом возникает риск значительного снижения комфорта пользования соседними помещениями в МКД вплоть до снижения температуры воздуха в них до критически низкого уровня. В случаях экстремально низких температур окружающей среды при отключении обогревающих элементов вполне может произойти разморозка системы отопления помещений и МКД (замерзание теплоносителя в обогревающих элементах и трубах системы отопления). Это приведет не только к убыткам самого собственника помещения, но и угрожает нанесением вреда собственникам других помещений в МКД.

Таким образом, рассматриваемые решения Верховного Суда РФ могут привести к серьезным изменениям практики, сложившейся после принятия ЖК РФ. Последствия этого могут быть достаточно тяжкими. Резюме. Несомненно, регулирование института общего имущества в МКД должно совершенствоваться. Это должно происходить путем принятия норм федеральных законов и подзаконных актов Правительства РФ и федеральных органов исполнительной власти. Так, с учетом возникшей после принятия рассматриваемых выше судебных решений ситуации Правительству РФ и Минрегиону РФ целесообразно внести уточнения в пункт 6 Правил. Например, слова «В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов» заменить словами «В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов во всех помещениях в многоквартирном доме». До подобных изменений решения N ГКПИ09-725 первой инстанции Верховного Суда РФ и N КАС09-547 Кассационной коллегии Верховного Суда РФ будет иметь влияние на правоприменительную и судебную практику. Но, несмотря на то что суд не просто дал казуальное толкование (разъяснение) нормы пункта 6 Правил в связи с рассмотрением конкретного дела по оспариванию законности правовой нормы, а фактически пытался создать новую норму права, данные решения нельзя переоценивать. В российской правовой доктрине судебная практика не рассматривается в качестве источника права.

Общеобязательный и даже обязательный, хотя бы для судов, характер разъяснений Верховного Суда РФ не вытекает ни из статьи 126 Конституции РФ, ни из Федерального конституционного закона от 31.12.1996 г.«О судебной системе Российской Федерации», в соответствии с которым «суды осуществляют судебную власть самостоятельно, независимо от чьей бы то ни было воли, подчиняясь только Конституции РФ и закону» (пункт 1 статьи 5).

Верховный Суд РФ вправе в постановлениях Пленума давать лишь разъяснения по вопросам судебной практики, но не указания относительно того, как нужно понимать и применять гражданско-правовые нормы.

Следовательно, ни из Конституции РФ, ни из федеральных конституционных законов, ни из других федеральных законов не следует, что разъяснения Верховного Суда РФ имеют нормативный характер и являются обязательными для судебных органов страны.

Пункт 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 г. N 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» содержит норму, в соответствии с которой вступившие в законную силу постановления судов, мировых судей и судов субъектов РФ, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории страны.

Но применительно к рассматриваемым решениям Верховного Суда РФ эта обязательность касается только вывода о том, что пункт 6 Правил не противоречит федеральным законам. Судебное толкование норм закона или иных нормативных правовых актов является вторичным и производным по отношению к самим указанным актам. Рассматриваемый прецедент толкования необходимо понимать только как частный аргумент для признания законности оспариваемой нормы. Не более. Сам вывод о том, что пункт 6 Правил не противоречит федеральным законам, представляется правильным, а вот аргументация (толкование) нет.

Данную статью следует воспринимать как комментарий специалиста, неофициальное доктринальное толкование одного из разработчиков проекта Правил, оперативное реагирование на назревающую правовую ситуацию. Представляется, что главный вывод рассматриваемых решений N ГКПИ09-725 первой инстанции Верховного Суда РФ и N КАС09-547 Кассационной коллегии Верховного Суда РФ состоит в том, что «оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу». То есть правоприменителям и судам следует применять пункт 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, таким, каким этот пункт изложен принявшим его органом государственной власти и с учетом официальных разъяснений Минрегиона РФ (как мнения органа, отвечающего за формулирование государственной политики в жилищной и коммунальной сфере). При этом необходимо исходить из того, что обогревающие элементы — это составная часть общего имущества в МКД, принадлежность главной вещи (жилого или нежилого помещения в МКД), они должны включаться в договоры управления МКД в качестве объекта управления, решения в отношении которых принимаются не единолично собственниками отдельных помещений, а на общих собраниях собственников помещений в МКД или органами управления ТСЖ (ЖСК), а расходы на их содержание должны нести все собственники жилых или нежилых помещений в МКД пропорционально их долям в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

В качестве защиты в случае судебного спора заинтересованная сторона может просить суд назначить строительно-техническую экспертизу, для того чтобы квалифицировать обогревающие элементы в конкретном помещении по признаку их предназначения для обслуживания более одного помещения в конкретном МКД. При этом целесообразно поставить перед экспертом (экспертной организацией), в частности, вопросы:

Д. П. Гордеев, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»

«Жилищное право», N 3, март 2010 г.

*(1) Например, между органом местного самоуправления и собственниками помещений в МКД в отношении подвальных помещений в МКД.

*(2) Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.08.2009 г. N 10933/09.

*(3) Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.01.2009 г. N 17514/08.

*(4) См. http: //www.supcourt.ru/arxiv_out/TEXT.PHP?id_text=137320& i1text=

*(5) См. http: //www.supcourt.ru/arxiv_out/TEXT.PHP?id_text=140411& i1text=

*(6) Полномочие по направлению таких разъяснений установлено пунктом 8 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491.

*(7) terminal block, terminal, terminal unit — англ., Англо-русский, Русско-английский словарь технических терминов — http: //dic.academic.ru/dic.nsf/eng_rus_technic/237103/оконечное и http: //dic.academic.ru/dic.nsf/eng_rus_technic/158140/terminal

*(8) См. Инженерное оборудование зданий и сооружений. Энциклопедия. — Москва, Стройиздат.1994 г. Стр. 263-265 .

*(9) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.05.2009 г. N А05-12711 /2008.

*(10) Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6.05.2009 г. N А08-5811 / 2008-27 .

*(11) В частности, территориальные органы Роспотребнадзора, региональная государственная жилищная инспекция.

*(12) Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2007 г. N Ф09-3841 / 07-С1 .

*(13) См. п. 15 Приложения N 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам «Условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

*(14) См. определение «исполнитель» в пункте 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307.

*(15) Информация о работе государственной корпорации // http: //www.fondgkh.ru/result/get_finance/22902. html (16.02.2010).

*(16) Акт технического состояния ОАО «Жилкомплекс» от 29.05.2009 г. // Материалы адвокатского кабинета Шипуновой Е. А.

http://www.upravdomus.ru/useful_advice/question_space_tsj/14501024090/