Правила досрочного погашения ипотеки

Практически любой заемщик заинтересован в досрочном погашении ипотечного кредита, поскольку это, в большинстве случаев, позволяет значительно снизить переплату за пользование заемными средствами.

Люди, знакомые с российской кредитной системой, знают, что в нашей стране чаще всего используется так называемая система аннуитетных платежей, которая выгодна, прежде всего, банку-кредитору, а не заемщику.

При такой системе долг и все подлежащие выплате проценты по ипотеке рассчитываются банком заранее, и заемщик должен платить банку одинаковую сумму в течение всего периода погашения долга. При этом заемщик в первые несколько лет выплачивает преимущественно проценты банку (обычно до 90% от суммы платежа), а уже затем начинает погашать основной ипотечный долг.

Безусловно, досрочное погашение ипотечного кредита не очень выгодно для банка-кредитора. До 2011 года многие банки запрещали или ограничивали досрочные выплаты кредитов, вводя штрафные санкции. Однако в ноябре 2011 года вступил в силу закон, запрещающий вводить какие-либо штрафы, ограничения и запреты на частичное или полное погашение основного долга по кредиту.

В настоящее время можно погасить ипотеку досрочно буквально на следующий день после ее оформления, выплатив банку проценты лишь за время использования заемных средств.

Досрочной выплатой кредита по ипотеке считается внесение заемщиком денежной суммы на полное или частичное погашение основного долга сверх графика, установленного ипотечным договором с банком. Сумма досрочных выплат может быть любой.

В Гражданском кодексе установлено, что заемщик по ипотеке должен письменно известить кредитора о своем намерении досрочно выплатить долг или его часть. Извещение должно быть подано минимум за 30 дней до момента возврата долга.

Некоторые банки в своем договоре с заемщиком устанавливают и более короткий срок для подачи извещения, уведомляющего банк о намерении досрочного погашения ипотечного кредита. Любые условия договора, требующие предупреждать банк ранее, чем за 30 дней ничтожны, поскольку противоречат федеральному законодательству.

Когда лучше погашать ипотеку

С целью уменьшения финансовых затрат заемщика на выплату банковских процентов по ипотеке, досрочное погашение кредита должно осуществляться по принципу «чем раньше, тем лучше».

Как уже говорилось, в начале срока ипотечного кредита заемщик погашает в основном проценты банка. Основной же долг уменьшается на начальном этапе выплат очень медленно. Ближе к завершению выплат по ипотеке складывается противоположная ситуация – заемщик погашает основной долг, поскольку практически все проценты уже были уплачены ранее.

При досрочном погашении ипотеки на начальном этапе заемщик, сократив основной долг, может существенно сэкономить на процентах, тем самым значительно уменьшив сумму общей переплаты по кредиту. В конце срока выплат по кредиту, когда уже практически все банковские проценты выплачены, досрочное погашение гораздо менее эффективно и зачастую практически не имеет смысла.

Когда досрочное погашение выгодно

Преимущества досрочного погашения ипотечного кредита очевидны:

  • сокращается сумма общей переплаты банку;
  • заложенная квартира после полного погашения кредита освобождается от обременения, и заемщик может свободно ее продать, сдать или совершить другие правовые действия с квартирой, ранее выступавшей залогом по кредиту;
  • появляется возможность взять новую ипотеку для улучшения жилищных условий.

Однако не всегда досрочная выплата долга выгодна заемщику. Как уже было сказано, досрочное погашение в конце кредитных выплат, практически не сокращает банковских процентов. Кроме того, преждевременные выплаты, в зависимости от финансового положения заемщика, бывают не всегда выгодны и на начальных этапах, поскольку сильно увеличивают финансовую нагрузку на семью заемщика.

В любом случае заемщику лучше сначала просчитать все возможные варианты, и определить, насколько велика выгода. Принимая решение о возможности и необходимости досрочного погашения кредита, особенно при ипотеке на длительный срок, заемщик не должен забывать об уровне инфляции в стране.

Сумма основного долга и переплаты будут из-за инфляции «стоить» через 20-30 лет гораздо меньше, чем в настоящий момент. Поэтому вряд ли имеет смысл собирать последние деньги и ограничивать себя, если, к примеру, досрочная выплата ипотеки снизит срок выплаты всего лишь на один-два месяца.

Кроме того, выплата ипотеки не выгодна, если заемщик может вложить свободные средства в какие-то другие проекты, приносящие большую прибыль, чем та сумма, которую получает банк в качестве процентов по ипотеке (например, вложения в бизнес, в инвестиционные проекты и т.п.).

Нужно учесть и то, что ставки по ипотечным кредитам обычно существенно ниже, чем ставки по иным потребительским кредитам. Поэтому заемщику при наличии свободных финансовых средств нужно просчитать, насколько выгодно ему досрочно погашать ипотеку.

Так, например, если он в ближайшем будущем планирует покупку автомобиля на заемные средства, ему придется платить гораздо больший процент, чем он заплатил по ипотеке. В этом случае досрочное погашение кредита с более низкой ставкой не совсем целесообразно.

Рекомендуем статью в которой вы найдете образец договора дарения земельного участка, который можно скачать для дальнейшего использования.

Все, что нужно знать про доверительное управление недвижимостью – здесь.

Досрочное погашение части долга

Если заемщик желает погасить не весь долг, а лишь его часть, ему нужно в уведомлении банку указать, какую сумму он будет погашать. В остальном процедура досрочного погашения кредита ничем не отличается от полной выплаты долга раньше заявленного срока.

При досрочной выплате части ипотечного кредита банк-кредитор может предложить заемщику на выбор:

  • снизить размер ежемесячных платежей по ипотеке;
  • уменьшить общий срок кредитования.

Какой вариант выбрать, определяет сам заемщик. Единственно, на что стоит обратить внимание, что только сокращение срока ипотечного кредита существенно уменьшает размер общей переплаты. При уменьшении ежемесячных выплат экономия на банковских процентах гораздо меньше.

В то же время при низких ежемесячных платежах у заемщика могут оставаться свободные финансовые средства, которые он также впоследствии может направить на досрочное погашение ипотеки.

Комментарии (1)

Глава комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников назвал враньем опубликованную в СМИ информацию о подготовке запрета на на досрочное погашение ипотеки.

https://infonedvizhimost.com/ipoteka/dosrochnoe-pogashenie/ipotechnogo-kredita.html

Чтобы побыстрее избавиться от тяжелого кредитного бремени, многие заемщики выплачивают жилищный кредит раньше, чем наступит официальная дата завершения ее срока. Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить итоговую стоимость целевого продукта, а главное, устранить дополнительную нагрузку на семейный бюджет. Именно поэтому российские заемщики стремятся вернуть всю сумму заемных средств, на которые было куплено жилье, при первой же возможности. Процедура досрочного погашения жилищного кредита имеет ряд особенностей, о которых следует знать ипотечным должникам.

Детали досрочного погашения ипотеки

По закону РФ любой гражданин, взявший в банке денежный заем на приобретение недвижимости, имеет право вернуть его не в соответствии с установленным графиком погашения. А банки, в свою очередь, не могут запрещать ипотечным заемщикам выплатить целевой кредит в досрочном порядке. Такие действия кредиторов нарушают закон, и если банк не соглашается принять весь долг по ипотеке раньше срока, то заемщик имеет право обратиться в суд.

Многие кредитные организации применяют штрафные санкции к должникам, возвращающим целевые средства сверх утвержденного графика. Как правило, комиссию за досрочный возврат заемщики выплачивают в том случае, если с момента заключения договора прошло всего 2-3 месяца. То есть банки устанавливают срок, в течение которого погасить сразу весь долг нельзя. Но если должник все же решается на это, то ему приходится выплачивать штраф. Размер такой санкции зависит от индивидуальных условий договора ипотеки.

Как происходит досрочное погашение ипотеки

Ипотечный заемщик может погасить текущий долг как полностью, так и частично. Но в обоих случаях действуют одни и те же правила. Так, о своем намерении досрочно вернуть заемные средства должник обязан сообщить кредитору минимум за месяц до предполагаемой даты погашения. Стоит отметить, что такой срок установлен законом и при его нарушении банк может отказаться принять долг в досрочном порядке.

В заявлении о досрочном погашении ипотеки указывается точная сумма, которую готов вернуть заемщик. Если предполагается частичное погашение, то должник самостоятельно определяет эту сумму, а при полном возврате в заявке пишется сумма всего оставшегося долга. Ее, в свою очередь, заемщик уточняет в банке, также как и все детали выплаты жилищного кредита раньше срока. На единовременное или частичное погашение ипотечный должник может использовать средства материнского капитала или какую-то другую субсидию от государства.

Полное досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение в полном размере – это внесение всего остатка соответствующего долга. В таком случае заемщик опережает установленный банком график платежей. Полностью вернуть ипотеку можно на любом этапе ее погашения, но в первые месяцы действия договора за это, как правило, банки накладывают штрафы. После внесения всей суммы оставшегося долга проводится процедура закрытия кредита, полученного на покупку жилья.

При досрочном погашении ипотеки заемщику следует сообщить страховой компании о закрытии долга. Ведь страховщик обязан вернуть средства за неиспользованный, но уже оплаченный срок действия того или иного полиса. Это касается всех страховок – как имущественной, так и двух дополнительных. Для максимального уменьшения суммы переплаты, полностью выплатить ипотечный долг желательно как можно раньше. При этом стоит помнить, что выгода от погашения жилищного кредита в досрочном порядке во многом зависит от уровня инфляции.

Частичное досрочное погашение ипотеки

Выплата ипотечного займа в частичной форме – это внесение не всей суммы оставшегося долга, а лишь какой-то определенной. Сколько именно средств отдать банку в счет частичного погашения ипотеки должник решает самостоятельно. Есть два способа возврата заемных средств, потраченных на покупку недвижимости. Каждый из них предполагает изменение тех или иных параметров целевого продукта. Большинство кредитных организаций дают заемщику возможность выбрать определенный вариант.

Первый способ – уменьшение срока ипотеки. В таком случае размер регулярного взноса не пересчитывается, а сокращаются выплаты процентной части долга. Второй – это изменение в сторону уменьшения именно ежемесячного платежа. Срок возврата денежного займа остается прежним, но менее тяжелой становится ежемесячная кредитная нагрузка. Процентные выплаты по ипотеке при этом сокращаются, но совсем незначительно. Специалисты считают первый вариант частичной выплаты более выгодным в плане максимально возможного уменьшения стоимости жилищного кредита. Между тем изменение ежемесячного взноса позволяет ослабить общую долговую нагрузку.

Досрочное погашение ипотеки с помощью рефинансирования

При перекредитовании жилищного кредита заемщик выплачивает первый ипотечный долг раньше завершения его срока. Поэтому рефинансирование тоже можно считать одним из способов возврата средств, использованных на реализацию одной цели. Разумеется, с помощью перекредитования возможно только полное погашение долга. Но эта процедура не избавляет ипотечного заемщика от кредитного бремени, поскольку ипотеку все равно приходится выплачивать, только уже в другом банке.

При этом несколько преимуществ у погашения в досрочном порядке путем рефинансирования все же есть. Во-первых, заемщик получает возможность выгодно изменить условия возврата целевого займа. Например, выбрать программу с менее высоким тарифом. Во-вторых, перекредитование – это отличный способ решить проблемы, возникшие из-за нарушения договора. В частности, в результате постоянных просрочек ежемесячных платежей.

Советы заемщикам при досрочном погашении ипотеки:

1.Прежде чем подать заявление на преждевременный возврат ипотечного займа, следует внимательно прочитать пункт договора, касающийся проведения этой процедуры. В частности, стоит уточнить срок, в течение которого за досрочную выплату банк применяет штрафные санкции.

2.Если планируется частичное погашение, то желательно заранее определиться с его размером. Кроме того, следует выбрать способ изменения условий целевого кредита.

3.Не стоит оформлять потребительский заем, чтобы вернуть ипотеку раньше срока. Выгоды от этого будет очень мало, поскольку ставки по обычным нецелевым кредитам более высокие, чем по жилищным.

http://findept.ru/ipoteka/articles/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki-detali-i-sovety-zaemschikam/

Прежде чем решиться на погашение ипотеки досрочно, необходимо всё взвесить и продумать до мелочей. Как сделать это наиболее быстро и с меньшей потерей нервов, мы рассмотрим ниже.

Шаг первый. Уточняем информацию по досрочному погашению ипотеки

Законодательство утверждает, что заёмщик имеет право погасить ипотеку досрочно в любом объёме и на любом сроке. Если применять закон на практике, то вы ходит, что заёмщики погашают кредит досрочно, когда уже накопят средств. Это происходит, потому что на сам процесс уходит достаточно много времени, например, на:

  • подачу и рассмотрение заявления;
  • сбор документов;
  • переоформление графика платежей;
  • непосредственно процедуру погашения;
  • регистрацию в юстиции прекращения ипотеки.

Погасить ипотеку досрочно можно:

  • Если есть достаточное количество средств либо на вашем текущем счёте, либо на счёте карты, если она привязана к договору по кредиту.
  • Если вы не имеете задолженностей перед банком.
  • Если вы уверенны в стабильности своего ежемесячного дохода (при погашении ипотеки частями).

Виды досрочного погашения ипотеки

Вы можете погасить кредит:

Если первый вариант понятен, то второй лучше пояснить. Частичное досрочное погашение подразумевает либо уменьшение суммы ежемесячных выплат на весь оставшийся период кредитования (обратно увеличить её будет нельзя), либо сокращение самого периода.

Если вы уменьшаете сумму ежемесячных выплат, то вы экономите семейный бюджет, и получаете возможность взять ещё один кредит. Сокращение периода кредитования снижает сумму переплаты за квартиру, купленную по ипотеке.

Как выбрать? Если вы имеете стабильный доход и уверенность в том, что сможете выплачивать кредит при любых обстоятельствах, то смело уменьшайте срок кредитования. Если же такой уверенности нет, но выплатить ипотеку хочется быстрее, то делайте ставку на уменьшение сумму ежемесячных платежей.

Выбор нужно делать, исходя из прописанных в договоре условий. Банк, зачастую, сам прописывает варианты досрочного погашения ипотеки, не оставляя возможностей заёмщику. Поэтому необходимо внимательно изучать бумаги.

Шаг второй. Подготавливаем почву для досрочного погашения ипотеки

Если вы всё-таки решили погасить ипотеку досрочно, то необходимо будет выполнить ряд простых рекомендаций.

Если погашение ипотеки досрочно планируется в полном размере, то необходимо:

  • Оплатить основную часть долга и проценты, начисленные ещё с начала предыдущего периода платежей.
  • Принести заявление в банк. Если вы погашаете кредит по платёжным периодам, то заявление нужно принести не позднее, чем за один рабочий день до начала обозначенного платёжного периода. Если вы погашаете кредит не в платёжный период, то заявление нужно принести не позднее 18 числа от даты планируемого погашения.

Досрочное погашение ипотеки по частям

Если вы желаете погасить ипотеку досрочно по частям, то необходимо:

  • Принести заявление в банковское отделение. Не позднее, чем за один рабочий день до указанного начала платёжного периода, в случае если вы погашаете кредит по системе платёжных периодов. Или не позднее 30 суток до запланированной даты погашения, если вы вносите плату не в платёжный период.

Если досрочное погашение не попадает в день платёжного периода, то ежемесячную плату необходимо внести согласно графику.

Шаг третий. Осуществляем досрочное погашение ипотеки

Для полного досрочного погашения ипотеки заёмщик обязан запросить точную сумму полного кредита у своего банка на дату погашения. Эта сумма выплачивается в соответствующих органах, после чего заёмщик регистрирует погашение ипотеки в органах юстиции и уведомляет и досрочной выплате страховую компанию, которая должна вернуть средства за неиспользованный страховой период.

Частичное досрочное погашение ипотеки требует переоформления графика платежей в банке. Процедура регламентируется каждым банком в отдельности, необходимые документы можно узнать на странице вашего банка в интернете.

Думать о возможности досрочного погашения ипотеки лучше на стадии оформления самого кредита, поскольку банк может назначить такие условия, при которых сделать это будет невозможно. Внимательно изучайте документы и свои права, и помните: закон на вашей стороне.

Оставить комментарий

Все материалы, размещенные на данном сайте, являются авторскими.

http://www.burokratam-net.ru/credits/ipoteka/oformlenie-i-vyplata-ipoteki/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki.html