Функциональное назначение объекта это

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАЗНАЧЕНИЙ И НАЗНАЧЕНИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЙ.

1. ЧТО ИМЕЮТ ВВИДУ, КОГДА ГОВОРЯТ О ФУНКЦИОНАЛЬНОМ НАЗНАЧЕНИИ?

ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЛИ

Земля в Москве имеет разное назначение, которое определяется ее различным использованием по функциональным признакам. Всего земли Москвы поделены на 14 видов функциональных назначений, это:

  • — земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;

В данном контексте речь идет об области использования, т.е. для чего?.

ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ГАЗОНА

Функциональное назначение газона

Целевое назначение газона не ограничивается декоративной функцией. Современный газонный участок сохраняет здоровье, улучшает экологическую обстановку, служит местом отдыха для всей семьи.

Выделяют следующие функции газона:

В данном контексте речь идет о результатах , т.е. зачем?

Функциональное назначение объекта указывает на его способности по роли.

Есть роль — найдется и место.

2. ЧТО ИМЕЮТ ВВИДУ, КОГДА ГОВОРЯТ О ПРОЕКТНОМ НАЗНАЧЕНИИ?

НАЗНАЧЕНИЕ И СОСТАВ ПРОЕКТНОГО ЗАДАНИЯ

Проектное задание составляют на основе материалов экономических и технических рекогносцировочных изысканий. Проектное задание имеет целью выявить техническую возможность и экономическую целесообразность строительства проектируемой дороги или отдельных объектов в данном месте и в намеченные сроки, обеспечить правильный выбор направления дороги, переходов через крупные водотоки, типов дорожной одежды, площадок для отдельных объектов строительства, типов отдельных сооружений, источников снабжения материалами, водой и энергией.

Документы, входящие в состав проектного задания, делятся на две группы:

а) основные документы, представляемые на утверждение;

б) вспомогательные документы, хранящиеся в архиве проектной организации.

СОСТАВ ПРОЕКТНЫХ РАБОТ

Любое строительство начинается с проектных работ, в состав которых входят следующие основные этапы:

Проект организации строительства

Проект производства работ

Технико-экономическая оценка ПОС и ППР

Согласование проектно-сметной документации

Экспертиза проектно-сметной документации

Проектное назначение — это назначение для создания объекта. В части использования и эксплуатации, проектное назначение является предназначением на будущее, предварительным, преждевременным до создания объекта.

3. ЧТО ИМЕЮТ ВВИДУ, КОГДА ГОВОРЯТ О ЦЕЛЕВОМ НАЗНАЧЕНИИ?

ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗДАНИЯ .

Сегодня зачастую случаются ситуации, когда старое назначение здания или помещения мешает эффективно его эксплуатировать, т.к сейчас рынок очень динамичен. Собственник не может сдавать здание или отдельные помещения в аренду, например, под офис или магазин, теряет выгоду.

Зачастую владелец не может получить лицензию, так как необходимо иметь в собственности или в аренде помещение со специальным назначением.

Ситуации, требующие изменения целевого назначения:

Здание не используется под цели которые было запроектировано и построено.

Производство стало не эффективным, не целесообразным необходимо перепрофилирование.

Часть здания, помещение необходимо сменить профиль деятельности.

Изменение целевого назначения объекта недвижимости — это переоборудование объекта под другой вид деятельности, отличный от изначально предусмотренного. Примером может служить большое количество ранее производственных зданий сменивших профиль на торговые, торгово-развлекательные, офисные, складские.

К каждому виду деятельности соответствует своя нормативная база то есть требования строительные, санитарные, экологические, противопожарные и прочие. Соответственно, при изменении целевого назначения проектные и ремонтно-строительные работы проводятся с учетом предполагаемого профиля деятельности.

Следует знать, что переоборудование здания, части здания, помещения, сооружения проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом власти.

Целевое назначение связано с использованием в определённых целях, т.е. диктуется использованием, а не созданием объекта. Оно обратно фондовому назначению, назначению по распределению.

4. Число неизвестных должно быть равно числу уравнений.

Как видим из различных назначений (функциональных, проектных, целевых и др.), определение, предшествующее слову "назначение", дается из определенной области, т.е. из известной области определения (из функциональной области, из проектной области, из области целей и др.).

Но задается значение в другую область, в область значения.

Системный подход позволяет говорить о следующих четырех видах назначений ( по области определения):

действительное, текущее, по месту и делу, для создания, для исполнения, по долгу.

реальное, текущее, по роли и делу, для использования, для эксплуатации, для требований,

идеальное, проектное, функциональное, для обмена, для распоряжения, по праву, предварительное, на будущее.

мнимое, фондовое, для распределения, для принуждения, для контроля и надзора, по обязательствам, прошлое.

Непреходящая ценность категорий земель в том, что они заранее известны и их не надо искать. Зная категорию К земель З можно найти варианты использования И земель. Если же категории изничтожить как класс, то для поиска вариантов использования придется неизбежно создавать какую-то отправную область определения, так как для решения задачи с одним неизвестным, типа З=И, надо знать хотя бы одну из двух величин: либо категорию земель (определенное назначение К) для установления назначения, либо определённые области использования земель, для их категорирования.

Взвизгивания всякого рода ликвидаторов категорий земель приятно слышать, так как подобная экзальтированность быстренько поставит вопрос с головы на ноги: чем быстрее отменят категории — тем быстрее категории ликвидирую ликвидаторов. Как класс.

http://www.anobti.ru/arc/2012/12040900.shtml

Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельные товары. В настоящее время в России это:

— квартиры и комнаты;

— помещения и здания под офисы или магазины;

— пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

— свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

— складские и производственные объекты.Предлагаемая классификация объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков». Такая группировка — многоуровневая; на каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем «ветвям», на которых расположены более представительные объекты (с точки зрения масштабов рынка).

Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждою признака классификации (вторая цифра в числовом индексе классификации указывает на происхождение объекта, третья — на назначение, четвертая — на масштаб и характеристику объекта).1. ПРОИСХОЖДЕНИЕ

1.1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (постройки).

1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

1.1.2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.

1.2.3. Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4. Для промышленности.

1.1.1.1. Земельные массивы.

1.1.1.2. Отдельные земельные участки.

1.2.1.1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микро-

район, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

1.2.1.4. Секция (подъезд).

1.2.1.5. Этаж в секции.

1.2.1.8. Летняя дача.

1.2.2.1. Комплекс административных зданий.

1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. ГОТОВНОСТЬ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ

1. Готовые объекты

2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3. Требующие завершения строительства («незавершенка»). Деление на подгруппы по признакам группы 4 может быть применено для всех групп (от 1.2.1 до 1.2.5).

Наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России в настоящее время является рынок квартир. Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также рынок земли развиты значительно слабее.

Для оценки наиболее значима классификация недвижимости, в которой земля, здания и сооружения делятся на два класса:

1) специализированная недвижимость;

2) неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует общий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее в качестве инвестиции или для развития и освоения.

Для различных оценок в зависимости от целей владения недвижимость делится на категории:

1) недвижимость, занимаемая владельцем, для использования в деятельности предприятия;

2) инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получения арендного дохода, для сохранения или увеличения стоимости капитала;

3) недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);

4) недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития;

5) недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.

По своему функциональному назначению для ведения конкретного бизнеса недвижимость делится на типы:

Для оценок в зависимости от целей использования улучшений объекты недвижимости делятся на следующие виды:

1) жилые здания и вторичные жилые объекты (квартиры, комнаты);

2) административные здания;

3) промышленные здания;

4) части здания, встроенные помещения (помещения офисов, предприятий);

5) особняки, коттеджи, дачи, садовые домики;

7) комплексы зданий и сооружений.

Порядок отнесения объекта недвижимости к конкретному классу, типу, виду и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.

Для земельных участков, как особых объектов оценки, существует своя классификация. Земельным законодательством России установлено деление земельных ресурсов (земельного фонда) на следующие категории в соответствии с целевым назначением и правовым режимом использования и охраны:

1) земли населенных пунктов (поселений);

2) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;

3) земли природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

4) земли сельскохозяйственного назначения;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

Земли населенных пунктов — земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сельские и юродские населенные пункты. При оценке земель населенных пунктов следует учитывать их разделение в соответствии с целевым назначением и градостроительным регламентом по следующим территориальным зонам:

1) земли городской или сельской застройки, в том числе жилой и общественной, промышленной и коммунально-складской;

2) земли общего пользования, предназначенные для удовлетворения нужд населения (занятые площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и др.);

3) земли сельскохозяйственного использования;

4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций;

6) земли водоемов и акваторий;

7) земли военных объектов и режимные зоны;

8) резервные земли — не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

http://snip1.ru/house/klassifikaciya-obektov-nedvizhimosti/

Глава 6. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

6.2. Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент)

Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.[92]

Сущность явления девелопмента можно выразить так:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик. Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия? Безусловно, нет! В данном случае есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.

Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.

Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий,[93] а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

— разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

— правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;[94]

— инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.[95]

В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа.[96] Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий[97] (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже готова общая концепция, в которой заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают проекты планировки и межевания (рис. 6.1).

Рис. 6.1. Суть мастер-планирования

Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения конъюнктуры на рынке недвижимости. При наличии мастер-плана можно заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование ее развития при разных типах функционального использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под рукой, и в него время от времени вносят изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том числе грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при необходимости продать его обособленные части.

Над мастер-планом работает целая команда специалистов – их может быть до пятидесяти. Это сами мастер-планеры, экономисты-маркетологи, финансисты, инженеры шести-семи специальностей (по инфраструктуре, транспорту и т. п.), экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных пространств и пр.

Мастер-план только в узком смысле похож на проект планировки территории. Он содержит предложения по строительству зданий на выбранном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и застроенных площадей, формированию ключевых элементов проекта, базовым инженерно-техническим решениям, организации движения, основным видам использования земли и по наилучшим способам воплощения всех этих предложений на практике. Однако в широком понимании – это детальная концепция девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает полноценную финансовую модель, делит проект на фазы и т. п. По сути, это инструмент формирования и реализации стратегии физической, экономической и социальной трансформации территории.

Работу над мастер-планом можно разбить на три этапа:

— уточнение с заказчиком и формулировка цели и задачи девелоперского проекта;

— макроанализ, позволяющий заказчику совместно с разработчиками мастер-плана, осознать положение участка, урегулировать в Генплане вопросы его функционального зонирования, уточнить масштабы будущего проекта, сравнивая его с аналогами;

— концепция мастер-плана и визуализация будущего комплекса, включая определение основных параметров застройки, моделирование, финансовый анализ и очередность реализации проекта.

Начиная работать над проектом, мастер-планер прежде всего изучает историю места, его градостроительные особенности, архитектуру, потому что эмоциональные характеристики будущего инвестиционного продукта крайне важны.

Окружение должно быть комфортным независимо от того, что будет на данном участке: бизес-центр, логистический терминал или жилье. На это и направлено мастер-планирование, особенно при формировании новой городской среды на неосвоенных участках, трансформации депрессивных (прежде всего промышленных) зон; создании намывных территорий; осуществлении крупных проектов, реализуемых усилиями нескольких собственников недвижимости.

[92] От англ.development – развитие, обозначение длительного процесса, затрагивающего совокупность экономических и социальных структур, требующий его качественной оценки.

[93] В настоящее время востребованы: перевод земли в нужный статус, доведение до постановления правительства субъекта РФ и подготовка полного пакета документов.

[94] Процесс перевода земель занимает от 8 до 14 месяцев, если доказано, что земля не имеет сельскохозяйственной ценности. В противном случае перевод затруднен, а иногда и невозможен.

[95] Среди крупных ленд-девелоперов, действующих на петербургском рынке, можно назвать компании «Главстрой – Санкт-Петербург», «Адамант», а также компании, занимающиеся исключительно операциями с землей – «Знак» ( земли во Всеволожском районе), «Евроинвест» (земли совхоза «Бугры»)

[96] В качестве примера можно привести классическую схему девелопмента, реализованную на петербургском рынке складов. Компания PNK Logistics приобрела участок в 3 га («Шушары») и выступила в роли заказчика, генпроектировщика и генподрядчика строительства склада. В 2005 г. объект площадью 14 650 м 2 (из них 2300 м 2 – офисы) сдан в эксплуатацию и выставлен на продажу. Цена предложения – 850 дол./м 2 . Объект был куплен иностранной инвестиционной компанией и сдан в аренду на 10 лет с правом пролонгации логистической компании Tablogix, работающей на российском рынке с 1994 г. и оказывающей услуги по хранению и обработке грузов на пяти складских комплексах общей площадью 53 тыс. м 2 , расположенных в Москве, ближнем Подмосковье и Новосибирске. Это первый в петербургском регионе складской комплекс класса А. Сделка показательна своей классичностью: реализация проекта, его продажа профессиональному инвестору уже практически в виде готового бизнеса и привлечение арендатора.

[97] Территория – часть города в согласованных комитетом по градостроительству и архитектуре границах, на которой осуществляется деятельность по инвестиционному развитию.

http://www.aup.ru/books/m491/7_3_2.htm