Что значит квартира от подрядчика

Всё чаще встречается понятие «квартира по переуступке». Известно, что данная схема приобретения жилья позволяет существенно сэкономит, но при этом таит в себе немалые риски. Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье.

Что такое переуступка прав?

Покупка квартиры по переуступке прав – это передача за определённое вознаграждение прав и обязанностей на жильё от одного человека к другому.

Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.

Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё.

Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Специфика покупки недвижимости по переуступке прав в строящемся доме

Разберёмся с преимуществами и рисками покупателя по переуступке прав.

Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Теперь перечислим риски:

  1. Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.

Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:

  • не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
  • соответствует ли новостройка плану;
  • сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
  • не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
  • уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
  • Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить.
  • Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.

    Моменты, заслуживающие особого внимания:

    • Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
    • Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика.
    • Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы.
    • Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.

    Документы, которые должен иметь покупатель после совершения сделки:

    • Договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), а также все приложения и дополнения к нему (если имеются).
    • Платежные документы и соглашения (если имеются).
    • Акт передачи вышеперечисленных документов.
    • Договор уступки прав.
    • Согласие 2-й стороны, если этого согласия нет в самом соглашении.

    Помимо этого, в случае если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие мужа/жены на совершение сделки, в противном случае сделка может быть обжалована. Согласие заверяется нотариально.

    Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру

    Несмотря на то, что вышеописанная схема покупки недвижимости является вполне законной, застройщик нередко ограничивает право дольщика на переуступку, внося соответствующий пункт в договор.

    Поскольку закон не обязывает застройщика давать согласие, то дольщики вынуждены соглашаться на отступные.

    Тем не менее, инвестирование в строящееся жильё всегда было и остаётся сверхприбыльным видом вложения средств. Здесь главное не ошибиться с объектом инвестирования.

    Как снизить риски при покупке квартиры от застройщика?

    Покупка квартиры у застройщика имеет особенности и подразумевает определённые опасности. Случается, что после сбора денег, фирма просто исчезает. Иногда компания предлагает покупателям сомнительные схемы оформления договора. Чтобы не потерять и квадратные метры, и финансы, необходимо знать, как происходит оформление таких сделок.

    Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

    1. Выбрать застройщика. При этом отметать следует не только предложения с неоправданно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, за которыми могут скрываться как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество.
    2. Проверка компании-застройщика. Если квартира найдена, то нужно проверить фирму, узнать, как долго она существует, задерживала ли прежде сдачу домов. Кроме того, не будет лишним почитать отзывы о застройщике.

    Перед покупкой квартиры у застройщика рекомендуется затребовать документы фирмы:

    • Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
    • Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
    • Разрешение на строительство.
    • Проектную документацию.
  • Осмотр места, где находится новостройка, на предмет развитости инфраструктуры, наличия пробок и т.п. Если здание находится на ранних стадиях строительства, то саму квартиру посмотреть не получится, но можно ознакомиться с макетом будущего жилья.
  • Подписание договора долевого участия. В договоре должно содержаться следующее:
    • Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
    • Сроки.
    • Стоимость.
    • Гарантии.
    • Приёмка жилья. После того, как дом достроен и сдан, покупатель должен принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недостатки, то фирма обязана их устранить в срок, не превышающий 2 месяца. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.
    • При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

      • Заявление на регистрацию.
      • Документы об оплате госпошлины.
      • Договор долевого участия.
      • Акт приема-передачи жилья.
      • Кадастровый паспорт.

      Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

      Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

      Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.

      Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.

      Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.

      Стоит ли покупать квартиру у подрядчика?

      Продажа квартиры от подрядчика не так часто встречается и в основном актуальна во времена кризиса, когда заказчик расплачивается с подрядчиком квартирой в строящемся доме. Он в свою очередь самостоятельно реализует жильё.

      Стоит понимать, что подобная схема приобретения жилья довольно рискованная, так как при неисполнении подрядчиком своих обязанностей он не получит квартиру, а, следовательно, покупатель тоже не получит жильё.

      Насколько оправдана покупка квартиры с обременением ипотекой

      Обременение – это ограничение на распоряжение имуществом, информация о котором заносится в ЕГРП и в свидетельство о собственности.

      Квартира, обременённая ипотекой, – это жилплощадь, которая находится в залоге у банка, поскольку ипотечный кредит выплачен не полностью. Реализация такой квартиры возможна только с одобрения кредитной организации. При этом банк вправе предъявить требования, без удовлетворения которых не даст согласие на реализацию залоговой недвижимости.

      Порядок оформления покупки квартиры, находящейся в ипотеке:

      1. Покупатель квартиры выплачивает оставшуюся часть ипотечного кредита, о чём стороны подписывают соглашение. Данное соглашение удостоверяется нотариусом.
      2. После выплаты ипотеки банк выдаёт документ об отсутствии задолженности, и стороны подписывают договор купли-продажи.

      Дальнейшая процедура оформления покупки квартиры не отличается от стандартной.

      При наличии у покупателя положительной кредитной истории и достаточного дохода банк может дать согласие на переоформление ипотеки с продавца на покупателя.

      На что обратить внимание, чтобы избежать возможные риски при покупке ипотечного жилья?

      1. Наличие иных обременений на квартиру, помимо ипотеки. Чтобы убедиться в их отсутствии, необходимо запросить информацию в ЕГРП.
      2. Взять выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на приобретаемых квадратных метрах никто не прописан.
      3. Расчёты производятся через банковскую ячейку. Если покупка квартиры происходит за наличный расчёт, то при каждом получении денег нужно брать с продавца расписку.

      Выбирая между приобретением жилья в новостройке или на вторичном рынке, лучше обладать информацией об особенностях операций купли-продажи таких квартир. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке? Наша статья расскажет о подводных камнях и рисках, сопровождающих сделки такого рода.

      Как провести возврат НДФЛ при покупке квартиры подробнее здесь. Пользуйтесь возможностью вернуть у государства часть «своих, честно заработанных».

      Покупка бывшей залоговой квартиры у банка

      Ещё одним способом приобретения жилья является покупка у банка бывшей залоговой квартиры, за которую заёмщик не смог выплатить ссуду. Поскольку сам банк не вправе реализовывать недвижимость, его интересы представляет риэлтор, имеющий соответствующую аккредитацию. Надо заметить, что цены на такое жильё не всегда бывают ниже рыночных.

      Иногда кредитная организация может предложить конфискованную квартиру другому лицу, заинтересованному в получении ипотеки. Ставка по такому кредиту снижена на 1-2 %.

      Наиболее выгодный способ покупки бывшей залоговой квартиры являются торги, которые проводятся только по решению суда. Суд определяет её стоимость, достаточную для возмещения ущерба банка. Как правило, эта оценочная стоимость оказывается ниже рыночной.

      Торги проводятся в городе, где находится продаваемое имущество, и организовываются судебными приставами. Информация об аукционе публикуется на сайтах судебных приставов, банков, а также на крупных риэлторских порталах.

      Плюсы и минусы покупки недвижимого имущества у банка.

      • Обычно выставляются на аукцион квартиры, расположенные в комфортных новостройках.
      • Квартиры проверены на юридическую чистоту.
      • Стоимость такого жилья нередко бывает ниже стоимости без залогового.
      • Покупатель вынужден самостоятельно снимать залоговое обременение, что влечет определенные расходы, например, на услуги нотариуса, оплату пошлин и другие процедуры юридического характера.

      Итак, сегодня существует несколько схем покупки квартир с выгодой для себя: на стадии котлована, на стадии завершения строительства, приобретение залоговой или бывшей залоговой недвижимости, распродаваемой на торгах. Каждый способ имеет свои особенности и таит в себе определенные риски. Однако, имея некоторый багаж знаний или поддержку опытного юриста, можно не только купить квартиру для себя, но и получить существенную прибыль, инвестировав в строительство.

      За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

      Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

      Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

      Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

      Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

      Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

      Автор статьи утверждает, что при заключении договора по уступке прав требования продавец, состоящий в браке, обязан предоставить согласие супруга, заверенное нотариусом. Мне в этом видится правовая неточность. Во-первых, это не продавец, так как товара ещё нет. Во-вторых, нотариально заверенное согласие требуется только при распоряжении недвижимостью. А в данном случае, недвижимости ещё нет.

      Александр, автор указал все верно, т.к на отчуждение права приобретенного в период брака, согласие необходимо в обязательном порядке так или иначе! Независимо от того, построен дом или нет.

      Собрались покупать в ипотеку у застройщика квартиру в сданном доме, но эта квартира переуступка тёплый дом ооо. Вся подготовка документов с нами банком и тёплым домом ведёт застройщик эталон-инвест. Вопрос — возможно ли тот факт что дом сдан но тёплый дом данную квартиру не принимал и она проходит по гос поддержки? Так нас уверяет менеджер застройщике ?

      Какие могут быть риски и на что нужно обратить вниманием при оформление

      Отменить ответ

      Работаем без выходных 24/7

      • Телефон:

      +7 (499) 703-31-45

    • Наш адрес:
    • ул. Иловайская, д.2Б, стр.1

    • E-mail:
    • http://napravah.com/kvartira/pokupka/pereustupka-prav.html

      Купить квартиру от подрядчика в Самаре. ЖК Ботанический, 12 секция, 11 этаж. Двушка 94 м.кв. на две стороны (бабочка) с большой кухней, кабинетом, гардеробной, раздельным санузлом и витражным остеклением. Квартиру продает подрядчик, оформлена на застройщика, то есть возможна льготная ипотека под 12% годовых. Продажа по ДДУ.

      8 (846) 221-69-96

      anmagnat@mail.ru

      Объект оформлен на застройщика, продает подрядчик.

      Будет оформлен ДДУ с застройщиком.

      Внимание! Квартира от подрядчика, Самара! Оформлена на застройщика, то есть ДДУ с покупателем квартиры будет подписывать застройщик, а это значит, что купить квартиру от подрядчика в Самаре Вы можете воспользовавшись льготной ипотечной ставкой в 12% годовых.

      Квартира двухкомнатная, "бабочка" (или — распашонка), то есть выходит на две стороны дома. Во двор выходит только спальня с большой гардеробной комнатой (25 м.кв.). Зал (20 м.кв.), большая кухня (18 м.кв.), к которой примыкает огромная застекленная лоджия (9 м.кв.) и кабинет (6 м.кв.), в котором тоже есть окно, "смотрят" в сторону Государственного университета. Это — светлая сторона.

      Квартира продается в черновой отделке. Окна пластиковые, с двухкамерными стеклопакетами. Отопление: трубная разводка из сшитого полиэтилена, алюминиевые радиаторы. Водопровод: стояки из стальных оцинкованных труб. Канализация: стояки из полиэтилена. Электроснабжение: установка электросчетчика, внутриквартирная разводка согласно проекту без установки розеток и выключателей.

      С позиции расположения эта квартира от подрядчика в Самаре тоже весьма интересна. В радиусе километра от дома находятся дошкольные заведения и школы, Аэрокосмический университет, Государственный университет, спортивные комплексы, бассейны, торговые центры, Загородный парк, Ботанический сад, трамвай, транспорт на Ново-Садовой (10 минут пешком), транспорт на Московском шоссе (15 минут пешком).

      Купить квартиру от подрядчика в Самаре Вы можете через Агентство недвижимости "Магнат". Услуги агентства оплачивает подрядчик.

      http://www.anmagnat.ru/3243

      Главная страница » Проблемы покупки квартиры в новостройках

      Проблемы покупки квартиры в новостройках (г. Уфа):

      При приобретении первичного жилья потенциального покупателя привлекает, в первую очередь, цена на квартиру. При покупке квартиры в Уфе нужно учитывать, что если цена менее 45 т.р. за кв.м., значит сдача дома, как минимум, через год; если от 49 т.р. и выше за кв.м. — можно взять в сдающемся доме. Я не имею ввиду отдаленные районы: Черниковку, Затон, Дему, Инорс, Шакшу. Всегда не ленитесь съездить на саму стройку, где перед въездом на стройплощадку должен располагаться плакат с паспортом объекта (кто застройщик, ген. подрядчик, сроки строительства, документация). К сожалению, по новостройкам с 2005 года и по нынешний день (со дня вступления в силу Фед. закона №214-фз «О долевом участи в строительстве многоэтажн. домов…») наблюдается практически одинаковая картина: дом почти готов, но застройщик не заключает договор долевого участия в строительстве (причем это относится ко всем крупнейшим застройщикам г. Уфы!), либо заключает «долевку», но там еще фундамент. Нужно смотреть информацию о финансовом положении организации, судебных тяжбах, информацию о домах, построенных за последний период. Если сомневаетесь, безусловно, лучше нанять юриста, специализирующегося в области недвижимости.

      Существует несколько схем приобретения первичного жилья, вот некоторые из них:

      1) купить квартиру в заселенном доме по завышенной цене, с оформленным свидетельством о государственной регистрации права у собственника; 2) в строящемся доме у Заказчика (Застройщика) по цене, ниже рыночной (вторичного жилья), на 5-7%; 3) в строящемся доме у подрядной организации по цене, ниже рыночной (вторичного жилья) на 8-15%.

      По какому из пути идти, решать Вам! Можно лишь дать рекомендации:

      1. При приобретении квартиры у собственника (вторичное жилье) в новом микрорайоне необходимо учитывать, что квартира может находиться в собственности менее трех лет, поэтому официальная стоимость в договоре купли-продажи квартиры может быть указана ниже рыночной. Безусловно, Вы переплачиваете за квадратные метры! Но переплачиваете Вы за «спокойствие» при покупке квартиры, т.к. в течение месяца Вы становитесь собственником квартиры, практически сразу заселяетесь. В доме все функционирует, лифты работают.

      2. Покупка квартиры у Заказчика (Застройщика). Так, Заказчиком (Застройщиком) микрорайонов «Колгуевский», «Южный» и ряда других – выступает Муниципальное унитарное предприятие «Инвестиционно-строительный комитет города Уфы» (МУП «ИСК г. Уфы»). К сожалению, МУП «ИСК г.Уфы», в основном, не реализует квартиры по 214-му Федеральному закону, с регистрацией договора долевого участия в строительстве в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Рег.Палате=Управлении Росреестра). Однако разрешение на строительство самих домов имеется, выписывается на Заказчика — МУП ИСК г. Уфы. При этом необходимо учитывать следующее: Заказчик (Застройщик) на все строящиеся многоквартирные дома в Южном, в Колгуевском и ряде других микрорайонах, как правило, один — МУП ИСК г. Уфы. А Ген.подрядчик (строительная фирма, осуществляющая строительство дома) у каждого дома может быть разный! Например, ООО "СУ-10" строит кирпичные дома в Колгуевском, Южном и ряде других микрорайонах. Заказчик (Застройщик) – МУП ИСК г. Уфы.

      При покупке квартиры у Заказчика (Застройщика) Вы избегаете риска двойных продаж, квартира по окончании строительства передается напрямую от МУП «ИСК г. Уфы» покупателю (Инвестору).

      3. Покупка квартиры у подрядной организации. Между Застройщиком и Генеральным подрядчиком подписывается договор о совместном инвестировании, на основании которому «отписываются» квартиры (как правило, протоколом распределения квартир). Тот же СУ-10, например, квартиры в строящемся доме мкр. «Южный» дом 22 (литер Б) реализует через ЖСК (жилищно-строительный кооператив). При производстве работ, оказании услуг на объекте – строящемся доме – у Заказчика или Застройщика возникают обязательства перед подрядной организаций по оплате этих работ, услуг. Однако, учитывая практику, что Заказчик и Застройщик не спешат расплачиваться за работы, услуги деньгами, то передают Подрядчику квартиру в счет погашения долга. Подрядчику, в свою очередь, квартира не нужна, нужны деньги, и он спешит ее продать. Учитывая, что покупатель не знает, какую-нибудь фирму «Стройспецснаб…», но у последней есть квартира, Подрядчик вынужден снижать цену, чтобы быстрее получить деньги за выполненные работы путем продажи квартиры. Для Покупателя выгода очевидна: цена значительно ниже и рыночной цены готового жилья, и цены Застройщика! Есть и главный минус – оформление покупки такой квартиры. К тому же дом строится, самой квартиры еще не существует, есть право требования такой квартиры у Застройщика в будущем. У каждого дома своя специфика как в юридическом плане (документы на строящийся дом, порядок оформления, наличие судебных тяжб, размер задолженности и др.), так и строительном (качество стройматериалов, ход строительства и др.). Поэтому следует опасаться, в первую очередь, не столько «серости» приобретения строящегося жилья, сколько фактической исполнимости обязательств по вводу жилья в эксплуатацию. А то получается на практике: один покупатель купил квартиру у Застройщика, с оформлением договора долевого участия, с регистрацией, но прождал окончания строительства более 2-3-х лет, а другой покупатель купил по векселю через подрядную организацию квартиру по предварительному договору купли-продажи, но заселился через полгода! и уже через месяц зарегистрировал право собственности!

      Следует также учитывать и объективные обстоятельства, в том числе последующую ликвидность квартиры. Квартиры в мкр. Южный востребованы, спрос на квартиры высокий.

      Поэтому конечный выбор за самим покупателем!

      Начальник юридического отдела

      Главная страница » Проблемы покупки квартиры в новостройках

      http://www.vash-yurist.ufab.ru/page11.html