Разрешенное использование земель населенных пунктов

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ наименование главы VIII настоящего Кодекса изложено в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

Глава VIII. Возмещение убытков при ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ наименование статьи 57 настоящего Кодекса изложено в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

Статья 57 . Возмещение убытков при ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 57 ЗК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ в пункт 1 статьи 57 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 5 января 2005 г.

1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

Информация об изменениях:

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

2. Убытки возмещаются:

1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;

2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

ГАРАНТ:

О включении в выкупную цену убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка см. пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в пункт 3 статьи 57 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

3. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в пункт 4 статьи 57 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в пункт 5 статьи 57 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

5. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Статья 58 . Утратила силу с 1 января 2008 г.

Информация об изменениях:

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

http://base.garant.ru/12124624/16/#block_57

Мария Сидорова, начальник юридического отдела ООО «Дау Изолан», член гильдии корпоративных юристов. Июль 2008г.

В настоящее время идет активное формирование рынка коммерческой недвижимости. Условия инвестиционного климата определяются, в первую очередь, нормативно-правовой базой федерального и местного уровней по вопросам земельно-правовых отношений.

Правовое регулирование сосредоточено в сфере земельного и градостроительного законодательства, оперирующего таким понятием, как разрешенное использование земельного участка.

Разрешенное использование в совокупности с целевым назначением и территориальной зоной положены в основу градации земель, что позволяет вести речь о правовом режиме земельного участка, индивидуализировать его, осуществить экономическую оценку.

Виды разрешенного использования земельного участка устанавливаются в градостроительных регламентах путем принятия местными органами власти Правил землепользования и застройки.

Градостроительный регламент представляет собой совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков, иных объектов недвижимости, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой территориальной зоны.

В качестве примера видов разрешенного использования городских земель можно привести размещение домов жилой застройки, гаражей, объектов торговли, административных, производственных и офисных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, размещение трубопроводов, линий связи и иных объектов, которые могут быть расположены в черте населенного пункта.

В Земельном и Градостроительном кодексах установлено важное правило, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается правообладателем участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (статьи 7, 37).

То есть инвестор, руководствуясь требованиями градостроительного регламента, исключительно по своему усмотрению определяет наиболее выгодное и эффективное направление своих капитальных вложений.

Среди нормативно-правовой базы местного законодательства следует выделить Порядок управления земельными ресурсами города Владимира, определяющий состав городских земель и компетенцию органов местного самоуправления. Однако градостроительные регламенты в нашем городе еще не приняты.

Рассмотрим ситуацию, когда инвестор становится правообладателем земельного участка, в документах на земельный участок указано разрешенное использование, не соответствующее конкретной цели застройщика. В этом случае возникает необходимость изменения разрешенного использования земельного участка.

По общему правилу, изменение вида разрешенного использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Вплоть до принятия правил землепользования и застройки будет применяться статья 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса», согласно которой решение об изменении вида разрешенного использования принимается главой местной администрации. Обязательным условиям принятия такого решения является проведение публичных слушаний.

Вопросы, связанные с изменением разрешенного использования земельных участков, рассматриваются комиссией по землепользованию и застройке при главе города Владимира. Также действует Положение о порядке организации и проведения публичных слушаний по проектам градостроительных решений.

Алгоритм проведения публичных слушаний выглядит следующим образом:

1. заявка правообладателя в управление архитектуры,

2. принятие комиссией по землепользованию решения о проведении слушаний,

3. извещение о проведении слушаний правообладателям участков и объектов недвижимости, имеющих общие границы с участком, применительно к которому запрашивается разрешение,

4. публикация информационного сообщения через СМИ,

5. оформление протокола публичных слушаний и протокола результатов публичных слушаний с перечнем поступивших обращений и замечаний,

6. протокол комиссии об изменении вида разрешенного использования земельного участка,

7. постановление главы города об итогах публичных слушаний и изменении разрешенного использования.

Обойтись без прохождения официальной процедуры изменения разрешенного использования не удастся, в случае если для возведения объекта необходимо получить градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство.

Дело в том, что для выдачи градостроительного плана земельного участка проводится проверка соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию.

Теперь представим ситуацию, когда фактическое изменение вида разрешенного использования земельного участка уже произошло, и он (в отсутствие градостроительного регламента) используется правообладателем не в соответствии с изначально определенной целью.

Кодексом об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за использование земель не по целевому назначению (статья 8.8), но при решении вопроса о наличии состава правонарушения, необходимо разграничить понятия целевого назначения и разрешенного использования.

Дело в том, что не всегда изменение направления деятельности свидетельствует о нецелевом использовании земли. Тем не менее, если в результате несогласованного изменения вида разрешенного использования наносится вред окружающей среде, либо под угрозу ставится жизнь и здоровье человека, на использование земельного участка может быть наложен запрет.

Таким образом, вид разрешенного использования и требования градостроительного регламента не только определяют правовой режим земельного участка, но в то же время ограничивают правомочия его правообладателя. Изменение вида разрешенного использования через процедуру публичных слушаний способствует принятию таких градостроительных решений, которые позволяют наиболее эффективно и выгодно использовать земли поселений.

http://kuzin-partners.ru/node/469

Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения. Строительство дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.

Земельный участок может относиться к землям населенных пунктов, к землям сельскохозяйственного назначения, к землям особо охраняемых территорий, к землям промышленного назначения, к землям лесного фонда, к землям водного фонда и др. Частным лицам для коттеджного строительства выделяются земли, относящиеся к первым двум категориям. В редких случаях может быть разрешено строительство на участках земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий.

Земли населенных пунктов (поселений)

Землями населенных пунктов (земли поселений) называются земли, которые используются и предназначаются для застройки, а также развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов. В соответствии с п. 2 ст. 83 Земельного кодекса РФ. Существуют предписания градостроительного регламента, исходя из которых разные участки земли, находящиеся в одном и том же населенном пункте, могут иметь различные предназначения, предположим, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство. Таким образом, можно построить дом на земле, которая предназначена как под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС. Разница будет заключаться лишь в том, что прописку в доме, находящемся на участке, выделенном под ЛПХ, придется доказывать через суд. Если же прописка для вас не принципиальна, то эти два варианта больше ничем не отличаются.

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения. Помимо этого можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов. Данные действия можно совершить, если нужно заняться расширением права владельца на застройку.

В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными. В данной ситуации можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, допустим, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.

Вид разрешённого использования земли

Подкатегория, предписывающая варианты использования участка собственником, называется видом разрешенного использования. Это может быть индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, личное подсобное хозяйство — ЛПХ, дачное строительство, дачное хозяйство, сельскохозяйственное производство, фермерское хозяйство, крестьянско-фермерское хозяйство, сельское хозяйство, малоэтажное жилищное строительство, сельскохозяйственное использование, жилищное строительство, жилая и коммерческая застройка.

Предположим, если вы приобретаете участок земли, относящийся к землям сельхозназначения, то он может предназначаться для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж, либо для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда у него может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства — во всех случаях можно совершать застройку, вот только на разных условиях.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гослицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)

Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также заниматься отчетами в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню.

Садоводства (СНК, СНП, СПК)

Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП). На сегодняшний день все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм.

Сделать прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, да и чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.

Но есть постановление конституционного суда Российской Федерации, которое разрешает прописку на садовых участках. Помимо этого летом планируется принятие закона, который разрешит эту процедуру.

Земли для дачного строительства

В соответствии с федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться. Строительство на сельскохозяйственной земле не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства. Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам. Но в том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.

http://www.narzem.ru/moznostroit.html