Процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд — явление сейчас нередкое, тем более в условиях реализации амбициозных государственных проектов. В большинстве случаев земельные участки изымаются у собственников-граждан, но и организации — собственники земельных участков не застрахованы от того, что в отношении их земли будет принято решение об изъятии. Законопроектом № 483550-6 в Гражданский кодекс РФ предлагается внести изменения, направленные на более эффективную защиту прав собственников при изъятии принадлежащих им земельных участков.

На рассмотрение депутатам Госдумы предложен законопроект, направленный на приведение процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в соответствие с конституционными принципами. По мнению разработчиков, права и законные интересы собственников земли в данной сфере защищаются недостаточно, а потому необходимы корректировки законодательства.

Право пользования земельным участком, подлежащим изъятию, могут ограничить

В настоящее время порядок изъятия земельных участков регулируется ст. 279 —283 ГК РФ и ст. 49, 55, 57, 63 ЗК РФ. Законопроектом № 483550-6, внесенным в Госдуму 23 марта, предлагается дополнить ГК РФ положениями, в большей степени защищающими права собственников при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Суть изменений заключается в следующем. В настоящее время ст. 280 ГК РФ установлено, что с момента государственной регистрации решения об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд собственник по-прежнему может владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. При этом если собственник после принятия решения об изъятии земельного участка начнет на нем новое строительство или реконструкцию объекта недвижимости, то он сам несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Для того чтобы минимизировать этот риск, предлагается ввести возможность ограничения прав собственников, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений, находящихся на этом участке, в связи с государственной регистрацией решения об изъятии земли. Иными словами, на период после регистрации решения об изъятии земельного участка предлагается ограничить право пользования этим участком.

Также после принятия решения об изъятии земельного участка собственник вправе этот участок продать или безвозмездно передать другому лицу, то есть право распоряжения земельным участком в данный период законодательством сейчас никак не ограничено. В этой связи в ГК РФ предлагается внести норму, обязывающую собственника сообщать приобретателю участка о том, что этот участок подлежит изъя­тию. При этом уточняется, что решение об изъятии участка будет сохраняться в силе и для нового собственника. Помимо этого в обязанности собственника предполагается включить уведомление в семидневный срок органа, принявшего решение об изъятии участка, об отчуждении этого участка.

Соглашение о замене земельного участка можно будет обжаловать

Законопроект № 483550-6 также содержит поправки, касающиеся возможности изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения. По правилам, установленным ст. 281 ГК РФ, собственнику при изъятии земельного участка выплачивается выкупная цена, включающая рыночную стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъя­тием земельного участка. Вместо выкупной цены собственнику может быть предоставлен равноценный земельный участок.

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что когда речь идет о равноценности, собственнику может быть предоставлен земельный участок либо такой же, либо большей ценности. При определении ценности земельного участка принимаются во внимание такие факторы, как категория, к которой отнесен этот учас­ток (например, при изъятии земельного участка сельскохозяйственного назначения должен быть предоставлен учас­ток такой же категории), местонахождение земли. Однако собственник, получивший взамен изъятого другой земельный участок, может не сразу определить, что участки не являются равнозначными. Иными словами, собственник может быть введен в заблуждение относительно тождества земельных участков. Поэтому законопроект предлагает предоставить собственнику право в судебном порядке оспорить соглашение, заключенное с государственным органом о замене изымаемого земельного участка другим.

Для защиты прав собственников в суде важно выбрать правильный способ

Несмотря на изъяны в правовом регулировании, которые, по мнению разработчиков законопроекта, существуют в настоящее время, собственники земли порой успешно отстаивают свои интересы в судебном порядке (Определение ВАС РФ от 23.01.2013 № ВАС-18353/12 по делу № А73-3327/2012). Но порой защищать свои интересы приходится не собственникам, а их контрагентам, которых не извес­тили о планируемом изъятии земли. Например, речь может идти об арендаторах, договоры с которыми были заключены после вынесения решения об изъятии (Определение ВАС РФ от 05.06.2013 № ВАС-6280/13 по делу № А50-1764/2011).

  • 933 ПФР запустил сервис подачи заявления на перерасчёт пенсии
  • 568 О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу законодательных актов (отдельных положений законодательных актов) Российской Федерации
  • 139 Роструд напоминает о длинных выходных в ноябре
  • 118 В ПФР рассказали о механизме перерасчёта пенсий уволившихся пенсионеров
  • 57 Объявленная ранее президентом борьба с оффшорами отменяется
  • 44 Предрейсовый техосмотр: новые требования
  • 42 Максимальная ставка по вкладам продолжила снижение

Свидетельство о регистрации СМИ: Эл № ФС77-30543

https://www.eg-online.ru/article/243160/

Ивченко Е.В.

Также рекомендуем прочитать (для перехода нажмите на название статьи):

Проблема изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд на сегодняшний день является одной из наиболее актуальных и обсуждаемых проблем земельного законодательства в связи с проведением 22 зимних Олимпийских игр в городе Сочи. Подготовка к зимней Олимпиаде 2014 г. грозит неприятными сюрпризами для жителей города Сочи, так как их ждет масштабное поражение в правах, поскольку правящие госслужащие города Сочи постарались максимально ослабить их возможности на судебную защиту от действий организаторов Олимпиады-2014 по изъятию земель. Снос частных построек и изъятие земельных участков, расположенных вдоль побережья уже началось с 1 января 2008 г. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд регламентируется нормами федерального законодательства. Изъятие же земель в городе Сочи будет регулироваться нормами закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с организацией и проведением 22 зимних Олимпийских игр 2014 года в городе Сочи», которое в настоящее время находится в стадии обсуждения.

Данная процедура не является новой для современного российского земельного законодательства. Во 1ых — существует ряд примеров применения данной меры в дореволюционной России. Известен, например, случай с огородником Пышкиным, которому принадлежал земельный участок в южной части Москвы. Когда городу понадобился данный участок, он был у Пышкина выкуплен, с предоставлением гражданину права вывоза плодородной почвы в другое место. Во 2ых — вполне можно проводить определенные аналогии рассматриваемой процедуры с процедурой изъятия земель для государственных и общественных нужд, которую предусматривали, например Основы земельного законодательства СССР и союзных республик от 13 декабря 1968 или ЗК РСФСР от 1 июля 1970 года. В числе таких нужд наука и практика тогда выделяли строительство заводов, фабрик, электростанций, иных сооружений, расширение и переустройство городов, поселков, сельских населенных пунктов и иные подобные мероприятия, имеющих важное общественное, государственное значение.

На данный период, действующий ЗК РФ позволяет осуществлять изъятие, с том числе путем выкупа, земельные участки для государственных или муниципальных нужд в исключительных случаях, а именно связанных с:

1) выполнением международных обязательств РФ;

2)размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а именно:

а) объекты федеральных энергетических систем;

б) объекты использования атомной энергии;

в) объекты обороны и безопасности;

г)объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

д) объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

е) объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

ж) объекты электро-, газо-, теполо- и водоснабжения муниципального значения;

з) автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Все эти вышеперечисленные случаи прописаны в п.1, ст.49 ЗК РФ. В целом перечень данных оснований не вызывает сомнений, так как понятие публичных (государственных и муниципальных) «нужд» в данном случае раскрыто в самом кодексе путем указания на конкретные виды строительства. В свою очередь, каждый указанный вид строительства может быть определен из норм законодательства о градостроительной деятельности, строительных или технических норм. Очевидно, что при данном подходе становится неважным, кто выступает застройщиком строительства (государственная или частная организация) и каким образом будут распределены имущественные права на объект инвестиций. Однако представляется достаточно неясным, каким именно доказательствами должно подтверждаться на практике отсутствие «других вариантов возможного размещения этих объектов». Очевидно, что даже в случае наличия одновременно: надлежаще утвержденного проекта строительства и градостроительного разрешения, а также акта о выборе земельного участка либо документов градостроительного планирования, подтверждающих размещение объекта строительства в определенном месте, данные доказательства будут свидетельствовать лишь об одном – предпочтительном для государства варианте размещения. Иные способы вариантов размещения объекта в случае спора между сторонами могут быть установлены в суде путем проведения экспертизы. Таким образом, общий подход, заложенный законодателем, обязывает органы власти в каждом случае обосновывать необходимость изъятия конкретного земельного участка.

Необходимым условием изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является предварительное и равноценное возмещение. При этом под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п.2, ст. 28 и п.4, ст.63 ЗК РФ включается рыночная стоимость изымаемого участка находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником, ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. П.1, ст.63 ЗК РФ, дополняя предыдущие положения, предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после: — предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельный участок, равноценный земельный участок; — возмещение стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках; — возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. К убыткам, причиненным изъятием для государственных или муниципальных нужд обладателю земельного участка, относятся стоимость водных источников (колодцев, прудов, скважин), стоимость плодово-ягодных насаждений, а также защитных и иных многолетних насаждений, исходя из оценки саженцев и затрат на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон. Законодатель определил, что плата за изымаемый земельный участок определяется соглашением с собственником, а при принудительном изъятии – решением суда. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. При этом определение рыночной стоимости земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками. Также рыночная стоимость участка устанавливается исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, перспективы развития рынка, в котором расположен земельный участок.

Таким образом, на федеральном уровне можно выявить следующие проблемы правового регулирования изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

— возмещение стоимости земельных участков предусмотрено только собственником, а в настоящее время многие граждане право собственности на участки не оформили;

— оценка участка производится оценщиком в соответствии с нормативными актами, а не самим собственником участка, то есть граждане, фактически лишены возможности получить рыночную стоимость участка.

Возвращаясь к выше названному закону об изъятии земель в городе Сочи, хотелось бы рассказать какие именно права граждан будут нарушены, если этот закон будет принят. Сокращается период, в течение которого граждане, участники которых попали под прицел Олимпийских застройщиков, могут согласовать условия их изъятия и компенсации, а именно срок сокращается с года до 3-ех месяцев. Кроме того, сочинцы лишаются права оспаривать в суде саму необходимость изъятия участков и находящихся на них построек под олимпийские нужды. В условиях традиционной российской волокиты 3-ех месячный срок для согласования условий изъятия кажется нереальным, так как изъятие недвижимости или земельного участка означает коренное изменение уклада жизни и принять решение об этом за три месяца крайне сложно. Также ограничивается и право граждан на выбор оценщиков. Они смогут обращаться только в те 30 компаний, которые будут аккредитованы госкорпорацией. А если по истечении 7 дней землевладелец не сделает выбор, то оценщика ему назначат. Затем в течение 10 дней госкорпорация заключает договор об оценке. Она должна быть готова через 30 дней. Если собственник будет тянуть с подписанием соглашения, то уже через 30 дней администрация вправе обратиться в суд с иском об изъятии недвижимости для федеральных нужд.

Однако у данного законопроекта имеются и положительные моменты, а именно – механизм определения рыночной цены, по которой предписывается выкупать участки, нигде не прописан. Как крайний случай, законопроект предусматривает судебное решение. Но вряд ли стоимость участка по судебному решению превысит кадастровую больше, чем в 10 раз, хотя на практике она на рынке может быть больше и в 1000 раз. Землю изымут и застроят, а население будет обращаться за справедливой оценкой компенсации в Европейский суд. Когда выиграет дело первый недовольный сочинец, Европейский суд может перейти на рассмотрение обращений в ускоренном порядке. Это значит, что через 3-4 года может появиться лавина граждан, которым правительство будет обязано выплатить компенсацию.

В случае с Сочи в законопроекте особо оговорено, что если человек имеет право на бесплатное оформление изымаемой земли в собственность, то он по умолчанию признается собственником. Порядок изъятия, оценки, выплата компенсации будут такими же, как если бы право собственности было оформлено.

Необходимость принятия специального нормативного акта, на основе которого регулируется изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд свидетельствует также о том, что на федеральном уровне в законодательстве имеются существенные пробелы. Можно предположить, что если аналогичная ситуация возникнет в другом месте, то должен будет приниматься закон «Об изъятии земельных участков, например в Московской области» или в ином месте.

Пример города Сочи свидетельствует о том, как государство защищает наши права и интересы. Для простого сочинского района является типичным следующий диалог:

— И что, ты-то куда, вас ведь выселяют? — спрашивает старушка в платочке свою подругу.

– Не знаю, я тут слышала, что нас уже не тронут. Мы ниже уровня моря на метр, а пойдут на Чкаловку.

– Батюшки, так там же моя дочь живет, — делая страшные глаза, шепчет старушка.

«Всего требуется изъять под строительство олимпийских объектов 2977 га. В настоящее время 90 из 185 объектов полностью обеспечены земельными участками», – сообщил на заседании правительства министр регионального развития Виктор Басаргин.

Как подчеркнул руководитель Минрегиона, для строительства объектов, необходимых для проведения Олимпиады, требуется 4500 га земли, из которых 2870 приходится на горный кластер, 1548 – на городской и 905 – на прибрежный.

Согласно статистике ведомства, 1330 га предоставлены исполнителям олимпийского строительства. Еще 232 га занимают свободные земли, изъятие которых не требуется.

Практика изъятия земель существует во многих странах. Их изымают под строительство дорог, военных объектов. С данной проблемой наши граждане в Бутове уже столкнулись, да и в других местах, так например, при подготовке к Олимпиаде-2008 года подобным образом поступили в Китае. Власти подменяют принцип натурального эквивалента принципом денежного эквивалента. Где гарантия, что человек, у которого изымают очень серьезную собственность — дом, в котором он живет, земельный участок, с которого он кормится, получит справедливую компенсацию? Не получится ли так, что потеряв все, гражданин окажется на улице с мизерной суммой, на которую невозможно приобрести новое жилище или участок? Почему в развитых странах действует принцип: собственник самостоятельно определяет стоимость своего имущества, а у нас нет? Если власть не хочет платить за жалкое ранчо фермера за миллион долларов, то пусть ищет обходные пути вокруг фермерского участка для федеральной трассы. А все потому, что исполнительным органам необходимо исполнять закон, что у нас не всегда бывает.

уважая мнение авторов, редакция не всегда его разделяет!

http://www.samoupravlenie.ru/31-06.php

Попробуйте прямо сейчас!

Так, статьей 49 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется либо для выполнения международных обязательств Российской Федерации, либо (что наиболее часто встречается на практике) в целях развития инфраструктуры – строительства дорог, объектов энергетики, транспорта, информатики и связи и т.п.

В соответствии со ст.281 Гражданского кодекса РФ при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (в данном случае убытки возмещаются при отсутствии противоправного поведения). Определение выкупной цены производится на основании экспертного заключения. Также законом (п.3 ст. 281 ГК РФ) предусмотрена возможность предоставления собственнику другого земельного участка с зачетом его стоимости в выкупную цену. В случае если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, данный вопрос подлежит разрешению в судебном порядке по иску органа государственной власти или органа местного самоуправления. Срок исковой давности по таким искам установлен в три года с момента направления собственнику участка уведомления о выкупе. Таким образом, оспаривание решений об изъятии земельного участка возможно в части соблюдения процедуры изъятия, а также обоснованности изъятия именно конкретного земельного участка, поскольку как указано в законе, изъятие участка для государственных и муниципальных нужд возможно только в исключительных случаях при отсутствии иной возможности размещения предполагаемых к строительству на данном участке объектов.

1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ

— Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее.

На этой стадии выясняется правовое содержание тех конфликтов, задач или проблем, которые привели или могут привести клиента в суд, а также разрабатываются различные способы их решения. Прежде всего, мирным путем (если это возможно), путем переговоров и поиска компромисса.

— Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.

— Подача иска в суд. Подробнее.

Предполагает разработку концепции защиты интересов клиента и сбор всех необходимых доказательств. На этой стадии юристами фирмы разрабатывается главный документ, который во многом будет определять судьбу дела в первой инстанции — проект дела, в котором юристами делается по возможности полный и всесторонний анализ наиболее эффективных способов защиты интересов клиента. По наиболее важным делам проект дела обсуждается коллегиально всеми ведущими юристами компании. На основании проекта дела готовится исковое заявление.

— Проведение предварительного слушания.

— Оценка возражений противоположной стороны.

— Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).

— Проведение основного слушания. Подробнее.

Работа в суде первой инстанции очень важна, т.к. она закладывает фундамент всего процесса, потому что в других инстанциях (а серьезные процессы проходят, как правило, через несколько инстанций) будет рассматриваться и переоцениваться работа, выполненная в первой инстанции арбитражного процесса. Эта работа предполагает выдвижение и обоснование своей правовой позиции, знакомство с правовой позицией оппонентов, разработка и донесение до суда контраргументации. Юрист нашей фирмы после каждого заседания готовит отчет о проведенном процессе, который, как правило, подробно обсуждается и анализируется для выработки наиболее выигрышной правовой позиции.

— Правовая оценка решения суда.

— Оценка жалобы противоположной стороны.

— Разработка проекта дела.

— Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.

— Проведениеслушания дела. Подробнее.

Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.

— Правовая оценка решения суда.

-Оценка жалобы противоположной стороны.

— Разработка проекта дела.

— Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.

— Проведение слушания дела. Подробнее.

Эта инстанция ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Вышестоящим судом. На практике, дальше Кассационной инстанции дело уже не пойдет. Часто случается, что Кассационная инстанция изменяет решение, принятое ранее судами других инстанций, устраняя различные судебные ошибки, т.к. в Кассационной инстанции дело изучается наиболее внимательно и беспристрастно. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой Кассационной инстанции по аналогичным делам. На стадии Апелляционного и Кассационного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Высшего Арбитражного суда, данного суда, и зачастую также участвующих в деле судейтакже участвующих в деле судей

— Возбуждение исполнительного производства.

— Участие в исполнительных действиях.

— Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее.

Завершающая стадия процесса, когда уже решение принято и, казалось бы, вся борьба позади, на самом деле является самой трудной и непредсказуемой. В исполнительном производстве совершается больше всего ошибок, в исполнительном производстве больше всего субъективизма, порой оказываются самые длинные сроки. Часто внутри стадии исполнительного производства возникают самостоятельные процессы: например, обжалование действий или бездействий судебного пристава-исполнителя. Эта стадия требует от юриста особенных качеств: настойчивости и обаяния, умения разговаривать с людьми и хорошего знания всех тонкостей и нюансов исполнительного производства.

Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка

Вопросы, связанные с приватизацией земельных участков, имеют значимость как для граждан, так и для юридических лиц

Одной из наиболее распространенных категорий земельных споров в настоящее время являются споры, связанные с оформлением прав на земельные участки в порядке ст.36 3К.

К числу земельных относятся любые споры, предметом которых является земельный участок либо права на него.

В случае, если собственник земельного участка отказывается заключить договор об установлении сервитута или стороны не могут прийти к соглашению о его условиях

http://www.logosinfo.ru/zashita-v-sude/arbitradj/zemeljnye-spory/izjyatie-dlya-gosudarstvennyh-i-munitsipaljnyh-nudjd/