Сдача квартиры в найм

Граждане обязаны платить налоги… В последние годы государство довольно активно пропагандирует эту мысль среди населения. Об успехах пропаганды говорить сегодня не будем (это – тема для отдельного разговора), давайте посмотрим, КАК нужно налоги платить. Для примера возьмем весьма нередкую ситуацию, когда человек сдает кому-то свою квартиру.

Первое, что нужно – заключить с арендатором договор. Закон достаточно либерален в смысле его формы – документ может быть трехсторонним, с участием риэлтора или двусторонним. Заверять договор у нотариуса или еще как-то необязательно – для налоговиков достаточно простого листа бумаги, подписанного сдающим и снимающим.

В договоре обязательно должны быть указаны имена, паспортные данные и адреса сторон, предмет (сдача в аренду такой-то квартиры, находящейся по такому-то адресу), дата заключения и на какой срок, цена. Если арендная плата устанавливается в иностранной валюте, нужно фиксировать дату передачи денег (например, 10-е число каждого месяца). Это необходимо потому, что налоги вы как резидент России будете платить в рублях. По точной дате и существовавшему на этот день официальному курсу будет определен размер налогооблагаемой суммы.

Раньше существовало правило, по которому сдающий был обязан платить вперед – к 15 апреля, 15 июля и 15 октября рассчитывался «предполагаемый будущий доход», с которого хозяин квартиры и платил налог. При этом, если на следующий день квартирант съезжал, вернуть эти деньги было проблематично. С 2001 года все эти странности отменены, и теперь платить налоги надо только с реально полученных доходов. Что радует.

У налогоплательщика есть на выбор два варианта. Первый – ничего не заявлять в течение года, а затем указать свой доход в декларации (для тех, кто не знает – она подается с 1 января по 30 апреля по итогам прошлого года). Второй вариант – в 15-дневный срок после заключения договора аренды зарегистрировать его в налоговой инспекции. Там сдающему квартиру откроют специальный счет, на который можно начать платить причитающиеся налоги – необязательно всю сумму, можно частично.

Если при такой схеме договор аренды внезапно расторгается (жилец съехал и т.д.), необходимо в 5-дневный срок явиться в налоговую инспекцию. Если же не сделать этого, то государство не узнает о прекращении вашего дохода, и налог придется продолжать платить. Еще одно неудобство – даже если вы платили налоги в течение года и в полном объеме, это не освобождает вас от необходимости подавать в начале следующего года декларацию. Просто вы укажете в ней, что все заплачено.

Первый вариант абсолютно законен, кроме того, он экономически выгоден. Поскольку размеры доходов и налогов зафиксированы в рублях, а инфляцию у нас пока никто не отменял, заплатите вы фактически меньше. С другой стороны, многие контролирующие органы (ЖЭКи, участковые инспекторы милиции) славятся у нас обвинительным уклоном – они наверняка предположат, что налоги вы и не собираетесь платить. Предъявив им зарегистрированный договор, вы сразу пресечете все эти домыслы. К тому же, многим людям психологически легче растянуть выплаты, а не заплатить одномоментно большую сумму.

Еще любопытные детали. Налоговики не согласились вычесть из доходов сумму квартплаты – в одной из территориальных налоговых инспекций Москвы, куда мы обратились с подобным вопросом, нам грубовато, но внятно объяснили, что «квартплата – это ваши проблемы». Точно так же не получится вывести из-под обложения выплаты по ипотечным кредитам – в случае, если квартира приобретается специально под сдачу внаем. Будем надеяться, что в дальнейшем законы будут в этом смысле доработаны.

…Прочитав все это, многие, вероятно, зададутся вопросом – а зачем вообще брать на себя все эти хлопоты?! Кстати, и статистика риэлторских фирм подтверждает, что 95% сдающих сегодня квартиры налоги не платят, предпочитая выдавать постояльцев за своих знакомых, которых пустили пожить «за так». Остальные 5% — это владельцы элитных квартир, сдаваемых иностранцам. Такое не спрячешь.

Итак, для чего нам платить налоги? О высоких материях вроде гражданского долга помолчим, обратим внимание на то, что государство все больше контролирует экономику. В такой ситуации человек, не получающий ничего и при этом хорошо упитанный, выглядит достаточно подозрительно. А неуплата налогов, доведенная до определенных размеров – это уже уголовная статья.

С другой стороны, довольно сложно проверить размер доходов. Средняя на сегодня в Москве арендная цена однокомнатной квартиры — $250 в месяц, но в договоре можно указать и $100. Вот такое у вас доброе сердце – и доказать обратное налоговикам будет трудно.

По договору аренды наймодатель и наниматель должны платить налоги. Но поскольку имущество передается по договору аренды как за плату, так и бесплатно, то и налогообложение в этих двух случаях будет разным.

Если имущество передано за плату, значит, у арендодателя появляется дополнительный доход, который включается в его совокупный годовой доход и облагается налогом по общему правилу. В этом случае наниматель может не платить налог с сумм, которые он уплачивает наймодателю (если эти суммы за год не превышают пятитысячекратного размера установленной законом минимальной оплаты труда). Чтобы получить такую льготу по налогообложению, надо обратиться с заявлением в налоговую инспекцию.

Если имущество по договору найма передается бесплатно, то налог с него уплачивается так же, как с имущества, переходящего в порядке дарения (начиная с суммы, превышающей восьмикратный размер установленной законом минимальной оплаты труда): а потом, чем выше стоимость имущества, тем выше налог. Но в этом случае (когда имущество передается бесплатно) закон устанавливает разные ставки налога на имущество, предоставляя льготы родителям и детям. Так, если стоимость передаваемого имущества составляет от 80 до 850 минимальных размеров оплаты труда, то новые собственники имущества — родители и дети уплачивают налог по ставке 3% с сумм, превышающих 80 МРОТ.

Есть льготы и тогда, когда договоры найма заключаются между супругами, другими родственниками или лицами, проживающими совместно на день оформления договора. Если же имущество переходит по договору найма другим физическим лицам, то ставка налога повышается до 10 процентов.

http://flatcenter.ru/clauses/nalogi/sdam-kvartiru.html

Полезные сюжеты

При наличии свободной квартиры, можно превратить ее в источник дополнительного дохода. Достаточно сдать ее в аренду. Разумеется, каждый стремится быстрее найти жильцов, ведь каждый день — потеря денег. Но все же возникает множество вопросов, как правильно сдать квартиру. Здесь нужно придерживаться некоторых правил:

1. Определите месячную стоимость квартиры. Для этого изучите объявления на сайтах, в газетах, позвоните в агентства недвижимости. Помните, что цену лучше устанавливать адекватную, соответствующую качественным характеристикам. Среди факторов, влияющих на стоимость:

  • район города;
  • удаленность от метро;
  • площадь и количество комнат;
  • проведенный ремонт;
  • наличие бытовой техники и мебели, а также их состояние;
  • этажность дома и этаж, на котором находится квартира;
  • срок найма.

2. Поместите объявление о сдаче квартиры на всех возможных площадках (газеты, Интернет, телевидение). Оно может быть такого плана: сдам квартиру или, например, вот такое: сдам квартиру в Минске без посредников на длительный срок.

3. Не спешите сдать квартиру первому клиенту, выбирайте арендатора тщательно, но помните, что определить заранее надежность квартиросъемщика практически невозможно. Назначьте личную встречу, обсудите интересующие вас вопросы, и только на этом основании принимайте решение.

Часто в погоне за «легким рублем» собственники квартир теряют голову. Поэтому если вы хотите сдать жилье грамотно, то побеспокойтесь о том, чтобы сдать его официально, т.е. со всеми гарантиями и документами.

Как сдать квартиру официально могут подсказать специалисты налоговых органов, а также сотрудники ЖЭСов и исполнительных органов.

Оформление документов при официальной сдаче квартиры

  • Кто может и как сдать квартиру по договору?

Согласно законодательству сдавать жилье внаем могут как собственник, так и наниматель. Если жилье сдается собственником, то подписывается договор найма, а в случае сдачи жилья нанимателем, то — договор поднайма. Но для того чтобы нанимателю сдать квартиру, ему нужно получить согласие от наймодателя и всех членов его семьи, достигших совершеннолетия, но проживающих с ним. По договору поднайма в соответствии с Жилищным кодексом Беларуси наниматель может сдавать жилое помещение, если соблюдены требования о норме жилой площади на человека. Срок такого договора не может превышать сроков действия договора найма этого жилого помещения.

Данный договор в письменной форме заключается и подписывается обеими сторонами. В договоре фиксируются характеристики сдаваемой в аренду квартиры (ее адрес, площадь и др.), перечисляется имущество, предоставляемое в пользование нанимателю, определяется стоимость 1 месяца найма, срок оплаты, а также все предоплаты и залоги. Заранее обсуждаются вопросы оплаты коммунальных услуг и вопросы ремонта. В договоре обязательно указываются паспортные данные хозяина помещения и нанимателя. Данный договор можно расторгнуть по соглашению сторон досрочно, либо по требованию одной стороны в определенных законодательством случаях. Для этого за три месяца нужно направить другой стороне письменное предупреждение, где указаны мотивы расторжения договора. Все споры, которые возникают по договору, разрешаются в судебном порядке.

Составленный договор необходимо обязательно зарегистрировать в местном исполнительном органе до срока фактической сдачи квартиры внаем.

Согласно пункту 1.8. перечня административных процедур, который был утвержден Указом Президента РБ № 200 от 26.04.2010г., для совершения регистрации договора найма в организацию, которая осуществляет эксплуатацию жилищного фонда нужно представить следующие виды документов:

  1. заявление, которое подписано собственником квартиры и всеми зарегистрированными совершеннолетними членами семьи, а также иными гражданами, имеющими право пользования квартирой;
  2. документ, который подтвердит право собственности на данную квартиру;
  3. технический паспорт на квартиру;
  4. договор найма в трех экземплярах;
  5. паспорта сторон;
  6. оформленное в письменном виде согласие всех собственников данного жилого помещения (если оно находится в общей собственности).

Если представлены все документы, договор найма бесплатно регистрируется в течении двух дней. После чего регистрирующий орган направит копию договора в налоговые органы для учета и исчисления налога в 5-дневный срок.

Порядок уплаты налогов

О том, что сдача квартиры в наем налагает на собственника обязанности по уплате налогов, общеизвестно. Однако платит налоги меньшинство квартировладельцев. В последнее время специализированные печатные издания и интернет-сайты распространяют активно информацию о проблемах при "серой" сдачи квартир внаём для собственников. По утверждению налоговиков, в последние годы известить о дополнительных доходах приходят все больше наймодателей. Среди них большинство тех, кто сдает квартиры иностранным гражданам или в центре города. Что же касается сдачи типового жилья, то здесь по-прежнему от уплаты налогов уклоняется абсолютное большинство собственников квартир. Они размышляют примерно так: сдаем квартиру, ни ЖЭС, ни налоговую в известность не ставим, а если придут — сделаем большие глаза и скажем: " а мы не знали ничего ". Вариант более изощренный — договориться со съемщиком, чтобы он утверждал, что он старый добрый друг или же дальний родственник, живущий бесплатно.

Но ведь в любое время «соседи-доброжелатели», а иногда и сами наниматели могут сообщить участковому милиционеру, в ЖЭС, или сразу в налоговую инспекцию о сдаче квартиры без уплаты налогов. Имея в наличии сообщение о несанкционированной сдаче в аренду жилья, налоговая инспекция вызывает к себе собственника жилья или сотрудники сами посещают квартиру. Тогда отговорки уже не помогают, и по решению суда приходится уплачивать не только налог за весь период сдачи жилья и пеню, но и внушительный штраф.

Поэтому безопаснее знать, как по закону сдать квартиру, и делать это именно так. Составив и подписав договор аренды, необходимо отправиться в налоговую инспекцию с необходимыми документами. Среди них:

  1. Паспорт арендодателя и арендатора.
  2. Документ, который подтверждает право собственности (ордер, договор купли-продажи).
  3. Для беженцев и иногородних — справку о регистрации в Беларуси.
  4. Договор найма в трех экземплярах, зарегистрированный в ЖЭСе.
  5. Право на прописку (при прописке арендатора временно) Ф15 .
  6. Заявление арендодателя о присвоении ему УНН (учетного номера налогоплательщика) установленного образца.
  • Когда и как платить?

Законодательством нашего государства предусмотрено два способа уплаты такого вида налога: ежемесячно или за весь год. Право выбора принадлежит налогоплательщику.

При ежемесячной уплате налога делать это следует не позднее рабочего дня, который следует за днем сдачи квартиры по договору, а затем — каждый месяц, не позднее 1 числа того месяца, за который взимается налог. При изменении размера налоговой ставки, суммы будут пересчитываться в последующем месяце. Если же налог уплачивается только 1 раз в год, то его необходимо оплатить не позднее рабочего дня, следующего после фактического дня аренды квартиры по договору. Оплата налоговых сумм за каждый следующий год производится не позже первого дня нового года. Плюсом этого способа оплаты является, стабильность суммы налога даже при изменении налоговой ставки. Обычно граждане сами подсчитывают и платят сумму налога. Однако, при необходимости лучше обратиться за консультацией к специалистам налогового органа, которые помогут подчитать размер налоговой суммы и объяснят порядок его уплаты.

Возможности уменьшения налогового вычета

Возможно и освобождение от уплаты налога при сдаче квартир в Минске без посредников на длительный срок. Законодательно это возможно:

  • при сдаче близким родственникам помещений в наем;
  • при сдаче в наем помещений молодому специалисту.

В первом случае, арендодатель и арендатор должны быть согласно предоставленным соответствующим документам близкими родственниками. А вот при предоставлении помещения молодому специалисту подтверждающими документами будут являться: копия направления на работу или копия трудовой книжки молодого специалиста.

Описанные выше правила, как легально сдать квартиру, помогут избежать неприятных инцидентов и извлечь при этом существенную выгоду.

Плюсы и минусы легальной и нелегальной сдачи квартиры

Итак, вы решили стать арендодателем. Но как лучше сдать квартиру – официально или нелегально? Оценим «плюсы» и «минусы».

Процесс нелегальной сдачи не такой простой, как кажется.

  1. Нужно много времени для размещения объявления «сдам квартиру». Самым эффективным местом являются интернет-ресурсы. В небольших городах можно давать объявления в СМИ, но этот способ принесет дополнительные затраты. Можно попробовать расклеить объявления в подъездах и на столбах, но данное занятие отнимет уйму времени, да и не вызовет особого доверия.
  2. Не меньше времени придется ждать и желающих.
  3. Большое количество времени нужно и для показа жилья возможным арендаторам и для решения проблем, которые могут появиться.
  4. Квартирные аферисты. Никто не может гарантировать добросовестность съемщиков относительно порядка и чистоты, своевременности оплаты и бережливости имущества. Чтобы избежать возможных неприятностей, достаточно подписать договор найма. Он будет регулировать ваши отношения с квартиросъёмщиками.
  5. Нужно быть «на чеку» относительно налоговых служб, доблестных соседей, которые выявляют факты незаконной сдачи недвижимости.

Поэтому, лучше потратить силы и время, оформляя необходимые бумаги и устанавливая правильные отношения с арендатором, чем потом переделывать всю ту же работу, но уже после определенных проблем. Так, текст договора аренды легко найти в интернете. Прочитав его внимательно, можно при необходимости внести коррективы: оговорить количество проживающих в квартире, срок аренды и порядок оплаты,порядок расторжения договора и возмещения ущерба и др.

Итак, еще раз оговорим, как сдать квартиру без посредников.

  • Предлагаем ИНСТРУКЦИЮ ПО СДАЧЕ КВАРТИРЫ В АРЕНДУ:

1. Проверьте паспортные данные квартиросъемщика (обязательна постоянная прописка на территории РБ). Если это иностранец попросите справку о регистрации в нашей стране или разрешение на пребывание, которое выдается на срок, превышающий 90 суток.

2. Оговорите целей аренды помещения. Согласно законам Республики Беларусь, жилое помещение в соответствии с Жилищным Кодексом может использоваться только для проживания.

3. Согласуйте количество проживающих в квартире граждан, и нахождение животных. По закону нашей страны в квартире могут проживать все дети нанимателя, не достигшие совершеннолетия.

4. Оговорите, какие изменения будут производиться в квартире, будет ли делаться ремонт, какое оборудование будет меняться. Договоритесь о тех затратах по улучшению, которые будут производиться за счет платы за аренду.

5. Произведите опись имущества, оговорите ответственность за его утерю или порчу.

6. Заключите в четырех экземплярах договор найма помещения для жилья.

7. Зарегистрируйте этот договор в ЖЭСе, затем в налоговой инспекции.

8. Возьмите задаток, гарантирующий оплату телефона. Его необходимо вернуть в момент выселения нанимателя. Оформите на станции, по договоренности, отключение «межгорода».

9. Снимите на момент заселения показания энергосчетчика, а также других приборов учета, имеющихся в квартире.

10. Договоритесь о взаиморасчетах на квартире, чтобы иметь возможность каждый раз, контролировать ее состояние, а также оплату телефона, электроэнергии и других услуг.

http://dom.infox.by/articles/concrete-237/

Горячая линия бесплатной

юридические услуги

  • Консультирование в любой

наиболее востребованное

  • Юридические услуги по отраслям
  • Выездной юрист
  • Возврат долгов
  • Возврат водительского

По вопросу сдачи в найм комнаты в коммунальной квартире

Нужно ли получить согласие соседей для сдачи комнаты по найм/ в аренду.

В марте 2005 году вступил в силу Жилищный кодекс РФ. В соответствии с п.2 ст. 15 «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам)». В соответствии со ст. 16 ЖК. Комната так же относится к виду жилых помещений.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения.

К правомочию распоряжения относится в, том числе, и сдача имущества в аренду, если мы говорим о жилом помещении, то в найм.

Формально в России действует принцип: «что прямо не запрещено законом, то разрешено» см.: ст.1 ГК РФ.

Прямого запрета в законодательстве, на сдачу комнаты в коммунальной квартире по договору найма, без поучения согласия других проживающих в квартире граждан, нет.

Таким образом, автор настоящей статьи, обосновал свою точку зрения, т.е. согласия соседей на сдачу комнаты в наем, не требуется.

Тогда возникает вопрос почему, до сих пор, к нам за консультацией, так часто обращаются граждане с подобным вопросом.

Конечно, понятно нежелание соседей принимать посторонних граждан в свою квартиру, но бытовых споров и «клинических» случаев конфликтов соседей, мы обсуждать не будем, так как это больше относится к проблеме реализации защиты своих гражданских прав и законных интересов.

Более того, оказалось, что у некоторых юристов существует другая точка зрения на этот вопрос:

Выглядит она примерно так: «для того, что бы сдать комнату в коммунальной квартире по договору найма нужно добиться согласия соседей»

Аргументируют эту позиции обычно следующим образом: «существует положение ст. 41 ЖК РФ, в соответствии с которой собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит, на праве общей долевой собственности, общее имущество в коммунальной квартире.

А так как новый наниматель, безусловно, не сможет не пользоваться общим имуществом коммуналки. То в соответствии со ст. 246 и ст. 247 ГК РФ необходимо согласие других собственников на использование общего имущества, если нет такого согласия, то нет и права пользования. В свою очередь, это делает невозможным пользование комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.»

Подобная точка зрения представляется ошибочной.

Во первых, отдельная комната в коммунальной квартире, не находится в общей долевой собственности, всех собственников коммунальной квартиры.

Нет, безусловно, комната является частью квартиры, это следует из ст.15 ЖК РФ. Однако, автору данной статьи, представляется возможным, согласится со мнением Пантюшова О.В.: «что в статье 15 ЖК РФ. Комната понимается, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности.»

Другой вопрос если комната, как имущество, находится в общей долевой собственности, тогда для того что бы сдать ее по найму, необходимости согласие других собственников. А собственник(и) комнаты вправе самостоятельно сдавать комнату в наем невзирая на позицию соседей по квартире.

Во вторых, согласно ст. 42 ЖК РФ «Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату»

Общее имущество – это принадлежность главной вещи (комнаты, поэтому), сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире это следует из ст. 135 ГК.

http://pravo-1.ru/poleznoe/komnata-v-naim.html#more-178