Продажа квартиры которая находится в ипотеке

Законодательство об ипотечном кредитовании

При этом, согласно ст. 29 и 33 ФЗ об ипотечном кредитовании, заемщик имеет право эксплуатировать и продавать квартиру, купленную в кредит, на свое усмотрение. Но он обязан согласовать свои действия с кредитной организацией. Если он нарушит ст. 301 ГК РФ, то права на недвижимость будут переданы кредитодателю.

2. Самостоятельно продать, после чего частично погасить кредит;

3. Продать с помощью кредитодателя;

4. Передать долговые обязательства третьей стороне.

Досрочное погашение кредита

Особенно такая схема актуальна при перепродаже жилья в новостройках на последних этапах строительства.

• Составить соглашение между продавцом и покупателем, которое нотариально заверить;

• Получить от покупателя авансовый платеж, которого будет достаточно для погашения долга;

• Переоформить документы на покупателя.

Самостоятельная продажа недвижимости

Предполагает следующий алгоритм действий:

• Заключается договор, который после заверяется нотариусом;

• Покупатель вносит сумму, которая необходима для погашения долга в одну ячейку, оставшуюся сумму – в другую ячейку для заемщика;

• С недвижимости снимается обременение;

• Заключается договор купли-продажи;

• Банк и заемщик получают доступ к ячейкам с денежными средствами.

Продажа ипотечной недвижимости банком

В этом случае банк выступает в роли владельца недвижимости и на себя берет все соответствующие обязательства. Он осуществляет процесс купли-продажи, занимается документами, предоставляет гарантии сохранности средств. Покупателю остается лишь проверить документы, подписать их и отдать деньги.

Передача долговых обязательств третьему лицу

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке, путем передачи долгового обязательства третьему лицу? Да, законодательством это не запрещено. Кредитодатель переоформляет ипотеку на третье лицо, а также переводит на него остаток долга.

Налоговые обязательства

Недвижимость можно приобрести не только за счет денежных средств финансового учреждения, но и с использованием средств других государственных организаций. Например, в случае покупки жилья военнослужащими.

• Погасить оставшийся перед банком долг;

• Стать собственником недвижимости;

Необходимые документы

Процедура продажи ипотечной недвижимости требует от заемщика подготовки определенного комплекта документов:

• Справка об отсутствии задолженности;

• Документ, подтверждающий зачисление денежных средств, необходимых для погашения долга, на счет банка;

• Документ о снятии с недвижимости обременения.

Заключение

Главное – грамотно подходить к заключению сделки, вести себя честно как перед банком, так и перед покупателем, ничего не скрывать. Часто кредитные организации помогают с продажей, чтобы ускорить процесс.

Здравствуйте! Будьте добры, ответьте на вопрос, могу ли я продать квартиру, если она находится в ипотечном залоге у банка? Как снять обременение по ипотеке, и возможно ли это, если долг еще не до конца погашен?

Правда ли, что лучше купить дом в ипотеку, чем брать для этого обычный кредит? Как оформить такую ипотеку банке?

Что же делать, если в документах на жилищную площадь стоит пометка «ипотека», а ее во что бы то ни стало необходимо продать? Выход из такого положения, конечно же, имеется, поэтому не стоит опускать руки.

В жизни происходит всякое, и нередко получается так, что приобретённую квартиру в ипотеку необходимо продать. Это может быть вызвано разными обстоятельствами.

Если Вы решили продать автомобиль, кредит за который ещё не выплачен, то данная статья поможет Вам узнать все тонкости и детали.

http://infapronet.ru/ipoteka/705-prodazha-ipotechnoy-kvartiry.html

Если заёмщик не имеет возможности платить по ипотечному кредиту, то ипотечная квартира выставляется на продажу. У заемщика остаётся одна возможность ― это продать не выкупленную в кредит квартиру и таким образом расплатиться с банком. Однако существует серьёзная проблема для заёмщика банка и продавца ипотечной квартиры в одном лице, так как сам объект продажи на момент совершения сделки находится в залоге у банка, который и предоставлял ипотечный кредит на данную квартиру.

Какие же сложности возникают при продаже такой квартиры в ипотеке, которая находится в залоге у банка? При сделке потенциальный покупатель квартиры вынужден учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого данная квартира продавца. Покупатель идёт на определённый риск, а так же финансовые затраты сопровождающие такую сделку.

Как продать квартиру в ипотеке?

Существует несколько возможных способов продажи квартиры, находящейся в залоге банка. Рассмотрим их с точки зрения покупателя:

  1. Пример: покупатель вносит задаток в размере остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, чтобы заёмщик-продавец мог погасить дог или остаток по ипотеке, предоставленной банком на квартиру, являющуюся объектом сделки.
  • Пример: покупатель приобретает квартиру, которая по стечению обстоятельств находится в залоге. После совершения сделки с квартирой в ипотеке банк получает денежные средства в размере остатка по кредиту, остатка ссудной задолженности. Только после поступления средств в банк, он выдаёт покупателю (в лице нового собственника квартиры) справку, в которой прописано, что все обязательства перед банком выполнены, и теперь новый собственник имеет возможность и право подать документы в органы юстиции, для того, чтобы снять обременение.
  • Пример: покупатель приобретает квартиру, совершая сделку и передавая деньги через аккредитивный счёт. Сама сделка протекает следующим образом: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, который открывается в банке, при этом оговариваются все условия, при которых возможен доступ к деньгам. В случае полной регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, банк получает доступ к части денежных средств на счёте, равной остатку ссудной задолженности заёмщика. К разнице между остатком судной задолженности и стоимости квартиры имеет доступ заёмщик-продавец квартиры. Если сделка по каким-либо причинам не будет зарегистрирована, то доступ к деньгам на счёте будет у покупателя, чтобы иметь возможность забрать деньги обратно.
  • Пример: покупатель совершает покупку квартиры, и передает денежные средства через ячейку депозитария банка. В данном случае банк готовит все необходимые документы для снятия обременения с квартиры и регистрация снятия обременения протекает вместе с регистрацией перехода права собственности продаваемого объекта на нового собственника.
  • Самый существенный минус при продажи квартиры, которая находится в залоге банка состоит в том, что в качестве покупателя может рассматриваться обладатель необходимой суммы, либо тот, кто будет оформлять кредит в том же банке-кредиторе, в залоге которого и находится квартира ― объект сделки. Иными словами, если покупатель (к примеру) попытается с помощью кредитных средств банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, то совершить подобную сделку будет совершенно не возможно, а следовательно круг потенциальных покупателей сужается.

    В целом если квартира, выставленная на продажу, находится в залоге у банка, то совершить с ней сделку, намного сложнее, чем с квартирой, на которую обременение обязательств не распространяется. Более того стоимость квартиры, находящейся в залоге у банка, намного ниже стоимости аналогичных квартир без обременения.

    http://812spb.com/prodazha-kvartir-v-ipoteke/

    Для того чтобы понимать особенности продажи квартиры, которая находится в ипотеке, нужно понимать ее порядок. Продажа, как и дарение, завещание, обмен, является сделкой по отчуждению прав собственности на то или иное имущество. В данном случае, квартиры. То есть, право на сделку имеет тот, кто обладает правами собственности на это имущество.

    Но ипотечная квартира обладает некоторым обременением – она находится в залоге у банка, выдавшего под нее и на нее кредит. Поэтому, основная проблема, которую придется решить, заключается в том, как уговорить банк принять решение и разрешить продать залоговой имущество.

    Этот пункт есть в самом договоре, и соблюдать его нужно строго, потому что это никакая не рекомендация, пожелания, а именно обязанность. В этом и заключается суть обременения. Стать полноправным собственником можно только тогда, когда кредит по ипотеке выплачен полностью.

    Решив продать ипотечную квартиру, нужно решать вопрос и с покупателем, потому что для него такая покупка будет сопряжена с некоторым риском. Связан этот риск, прежде всего, с передачей денег. Поэтому продавцу придется решать задачу с двумя неизвестными — с банком, являющимся залогодержателем, и с покупателем, который несет повышенные риски. А в целом, нет ничего невозможного и продать недвижимость с обременением вполне реально. Было бы желание, и попались бы более сговорчивые сотрудники банка и покупатели.

    Алгоритм продажи

    Алгоритмов продажи обремененной квартиры может быть несколько, каждый из которых подразумевает то или иное поведение, как сотрудников банковских учреждений, так и покупателей. В первом случае речь будет вестись о продаже квартиры, находящейся в ипотеке, за наличные деньги. Но перед тем как приняться реализовывать задуманный план, необходимо известить о своих намерениях залогодержателя.

    Дело в том, что узнав об осуществлении сделки купли-продажи, банк в любой момент может наложить запрет на ее осуществление. Пункт договора ипотеки обязывает ставить в известность залогодержателя о намерениях относительно залога. Именно на этом основании банк будет настаивать на недопущении продажи квартиры. Даже сам факт того, что действие продавца идут в нарушение действующего соглашения, вызовут массу подозрений не только со стороны залогодержателя, но и со стороны покупателя.

    При обращении в банк, нужно мотивировать свою просьбу. Обращение нужно оформить письменно, поэтому укажите причину, по которой вам нужно погасить долг перед залогодержателем досрочно. Это могут быть изменившиеся условия, увольнение, болезнь, при которых стало сложно выполнять свои ежемесячные обязательства по кредиту. Переезд на другое место жительства может быть причиной досрочного погашения кредита.

    Важно знать. Вопреки ошибочному мнению о том, что кредитодатель заинтересован в скорейшем возвращении кредита, это не так. Банк заинтересован в том, чтобы договор ипотеки действовал до конца своего срока. Тем самым, он обеспечивает поступление по нему максимальной прибыли. Это при нормальных условиях. Поэтому, чтобы получить у него разрешение на досрочную выплату долга, понадобиться предъявить не только веские причины, но и подтвердить их документально.

    Как только вопрос с банком решен. Переходите непосредственно к самой продаже квартиры. Для этого, вам нужно найти покупателя квартиры, получить от него задаток, погасить кредит в банке, снять обременение с квартиры и, наконец, заключить договор купли-продажи. Рассмотрим подробнее каждый этап совершения сделки.

    Найти покупателя вы сможете либо через подачу объявления о продаже квартиры, либо если воспользуетесь услугами риелторов, специальных агентств.

    О том, как оформить продажу квартиры читайте здесь.

    Если такой покупатель найден, вам нужно перед самой продажей квартиры выписаться из нее, а также выписать из нее всех остальных лиц, которые прописаны в ней, включая и несовершеннолетних детей.

    Договор

    После этого оформляете договор о задатке при продаже квартиры. Величина суммы в качестве задатка будет равна оставшемуся долгу перед банком по договору ипотеке. Данный договор оформляется у нотариуса, тем самым он получает больший юридический вес. С другой стороны, составление такого договора и оформление его у нотариуса носит скорее психологический характер. Расписка в получении денег будет иметь не меньшее юридическое значение. При этом нет необходимости брать свидетелей или оплачивать услуги нотариуса. Главное в расписке, указать переданную сумму и срок, когда получатель обязуется ее вернуть.

    Однако у договора есть и свои весомые преимущества. Он позволяет официально зарегистрировать намерения обеих сторон. В нем указывается срок, в который продавец намерен продать квартиру, и в который банк обязуется снять с нее обременение. Это, во-первых, а во-вторых, он позволяет обезопасить деньги покупателя от мошенников. Как это происходит?

    Составив договор о передаче задатка, покупатель разделяет сумму за квартиру на две части, первую из которых составляет сумма долга, а во вторую входит остаток от всей суммы. Они кладутся в две разные банковские ячейки, и до заключения договора купли-продажи снять оттуда деньги может только покупатель. Как соглашение о продаже подписано право снятия денег переходит банку и продавцу. Банк имеет право снять деньги с первой ячейки, где находятся сумма оставшегося долга по ипотеке, а со второй ячейки деньги может снять продавец.

    Как только договор о задатке составлен, обе стороны обращаются в банк и погашают остаток долга. По результатам погашения долга банк выдает закладную на квартиру и справку о том, что обременение с нее снято.

    Документы

    Но сама справка не означает, что обременение с квартиры снято. Для этого нужно обратиться в Росреестр, в который нужно подать письменное заявление о том, что долг пред банком погашен. При этом, в Росреестр должен обратиться не только продавец, но и представитель банка. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

    • паспорт собственника;
    • справку о погашении задолженности;
    • закладная на квартиру;
    • свидетельство о регистрации права собственности.

    По результатам рассмотрения заявления и поданных документов, на обратной стороне свидетельства о регистрации права собственности проставляется отметка про снятие с квартиры обременения. Только теперь можно переходить непосредственно к заключению договора купли-продажи, который нужно будет регистрировать в том же Росреестре.

    Риски

    При таком подходе к продаже ипотечной квартиры риски минимальные. Это только в том случае, если все делать без отступлений. Самый большой риск, который может поджидать, это отказ банка от досрочного погашения долга по договору ипотеке. Стоит еще раз отметить, что кредиторы неохотно идут на это. Поэтому, если банк отказал в досрочном погашении кредита, необходимо искать покупателя, который дал бы согласие на погашение своего вашего кредита перед банком.

    Если вы из добрых побуждений хотите оформить опекунство над ребенком, пусть вас в этом не остановят бюрократические издержки.

    По законодательству у каждого гражданина есть возможность оформить право собственности на гараж. Читайте об этом тут.

    А если вы пытаетесь понять, как оформить в собственность жилой дом, тогда прочтите и эту статью. Она вам поможет!

    Военная ипотека

    Продать квартиру, которая была приобретена по программе военной ипотеки еще сложнее. Если в первом случае имеем дело с одним залогодержателем, то тут их двое. Во-первых придется проводить полный возврат денег Росвоенипотеке, которые уже были уплачены этой организацией за квартиру. Во-вторых, придется снимать залог в пользу Российской Федерации. И в-третьих, после всего этого придется решать вопрос непосредственно с банков о продаже ипотечной квартиры. То есть, вот ко всем описанным выше действиям нужно проделать дополнительные согласования с Росвоенипотекой.

    Это реальная работающая и отработанная схема продажи таких квартир. Покупатель такой квартиры будет обязан положить на счет в банк сумму денег, которая будет равняться сумме оставшегося долга. Банковское учреждение выдаст доверенность, по которой можно будет снять обременение с квартирой, а Росреестр регистрирует этот факт и сам договор купли-продажи.

    Как сообщают те, кто непосредственно стакивался с продажей таких квартир, возникает очень много возни. Настолько много, что проще рассмотреть вопрос о сдаче этой квартиры в поднаем. При этом, очень важно, что бы вопрос поднайма был согласован с банком-кредитором, то есть с залогодержателем.

    В кредит

    Тут уместнее говорить не о самой покупке, а о смене самого заемщика. Залогодержателем квартиры остается тот же банк, а покупатель будет рассматриваться им в качества нового заемщика. Поэтому, нужно получить разрешение у кредитодателя о смене должника перед ним.

    Как только разрешение от банка получения, необходимо приступать к переоформлению договора ипотеки. Переоформление договора происходит при участии трех лиц – продавца, покупателя и сотрудника банка. Подписываемое соглашение учитывает, что обязанность выплатить весь оставшийся долг по кредиту перейдет покупателю. Он берет на себя и все остальные обязанности по этому договору, в том числе и вопросы, связанные с обременением квартиры.

    Учитывая те сложности, с которыми сталкивается покупатель квартир, находящихся в залоге у банка, их стоимость ниже средней цены по рынку недвижимости. Однако не стоит рассчитывать, что ее можно приобрести за бесценок. В лучшем случае ее цена будет отличаться от среднерыночной стоимости аналогичных квартир на 10 процентов. В некоторых случая такие квартиры продаются по нормальной цене. Это справедливо для тех регионов, где спрос на жилплощадь растет, а строительство не успевает его удовлетворять.

    Вам также следует ознакомиться с тем, как оформляется договор купли-продажи квартиры под залог.

    Налог с продажи квартиры по законодательству Российской Федерации должны платить все! Ну или почти все…

    Передача квартиры при продаже должна происходить продуманным способом. Читайте здесь об этом подробнее.

    +7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)

    Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

    Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

    Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях — мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

    Два года назад мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку.Сейчас, чтобы погасить ипотеку,хотим продать двухкомнатную квартиру. Но в квартире есть доли детей (приватизирована на 4 ех человек: я,муж и дети).Эта квартира по площади и условиям меньше и хуже,чем та которая куплена у нас в ипотеку. При каких условиях мы сможем продать старую двухкомнатную квартиру и погасить ипотечный кредит?

    +7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 Санкт-Петербург Остальные регионы:

    • Елена — Несовершеннолетний собственник и процесс продажи квартиры: к прочтению обязательно!98
    • Ольга — Налогообложение на продажу квартиры: ставка, расчет и вычет75
    • Игорь — Разбираемся в семейных вопросах при продаже квартиры54
    • Елена — Продажа доли в квартире: порядок оформления, особенности и документы64
    • Ольга — Узнаем, какие документы необходимые для продажи квартиры63
    • Александр — Налоговые нюансы и другие виды расходов при продаже квартиры10
    • Александр — Как правильно происходит процесс продажи квартиры: порядок и этапы11

    +7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 Санкт-Петербург Остальные регионы:

    Продажа квартиры в ипотеке: разбираем схему по инструкции